N° RG 25/00055 – N° Portalis DBXU-W-B7J-H7M6

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 16 AVRIL 2025

DEMANDEUR :

S.A.S. LES 2 FRERES

Immatriculée au RCS de [Localité 8], sous le numéro 882 127 459

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Joseph luc marc BENOIT, avocat au barreau de l’EURE

DÉFENDEURS :

Madame [I] [G] [Y] veuve [X]

née le 08 Décembre 1946 à [Localité 9]

Profession : Retraitée

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

Madame [Z] [M] [X]

née le 18 Août 1970 à [Localité 10]

Profession : Chauffeur de taxi

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Madame [K] [F], [S] [X]

née le 24 Juillet 1968 à [Localité 10]

Profession : Directrice adjointe

de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

Madame [P] [D], [U] [X]

née le 03 Août 1969 à [Localité 10]

Profession : Exploitant agricole, de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Olivier COTE, avocat au barreau de l’EURE, substitué par M^e Benoît JOUBERT, avocat au barreau de l’EURE

PRÉSIDENT : Sabine ORSEL

GREFFIER : Christelle HENRY,

DÉBATS : en audience publique du 12 mars 2025

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

N° RG 25/00055 – N° Portalis DBXU-W-B7J-H7M6 – ordonnance du 16 avril 2025

— mise à disposition au greffe le 16 avril 2025

— signée par Sabine ORSEL, Présidente du Tribunal Judiciaire et Christelle HENRY, greffier

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 16 août 2023, la SARL JACK’S PUB a cédé son fonds de commerce à la SAS LES 2 FRERES, y compris son droit au bail portant sur des locaux situés à [Adresse 11], propriété de l’indivision [X], composée de [I] [Y] veuve [X], [Z] [X], [K] [X] et [P] [X].

A la suite d’une infiltration d’eau dans le bâtiment, la SAS LES 2 FRERES a fait réaliser un diagnostic technique qui a révélé la présence d’agents de dégradations biologiques et que des poutres sont fortement endommagées et doivent être remplacées, malgré la réparation de l’infiltration.

Selon acte authentique du 25 mai 2024, [I] [Y] veuve [X], [Z] [X], [K] [X] et [P] [X] ont consenti une promesse unilatérale de vente portant sur les locaux objet du bail à [T] [C] et [A] [C], associés de la SAS LES 2 FRERES, avec obligation d’information quant à la mobilisation de leur assureur respectif quant au sinistre.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 25 novembre 2024, la SAS LES 2 FRERES a mis en demeure [I] [Y] épouse [X] de justifier au notaire qu’une déclaration de sinistre a été effectuée auprès de son assureur.

Invoquant que la mise en demeure est restée infructueuse, par actes des 22, 23 et 27 janvier 2025, la SAS LES 2 FRERES a fait assigner [I] [Y] veuve [X], [Z] [X], [K] [X] et [P] [X] devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de voir :

ordonner une expertise au visa de l’article 145 du code de procédure civile ;autoriser en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d’œuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport ou une note aux parties valant pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;dire et juger que l’expert commis devra déposer son rapport dans les trois mois de sa saisine ;autoriser la consignation des loyers sur un compte séquestre des loyers commerciaux dus à l’indivision [X] sur un compte séquestre du bâtonnier de l’ordre des avocats de l’Eure jusqu’au prononcé d’une décision définitive de la juridiction saisie au fond ;réserver les dépens.

Elle fait valoir que l’inexécution des bailleurs de mobiliser leur assurance et d’effectuer les grosses réparations nécessaires à la charpente et à la toiture de l’immeuble font obstacle à l’exploitation du fonds de commerce par les preneurs et justifie la séquestration des loyers conformément à l’article 1219 de Code civil.

Dans leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 11 mars 2025, [I] [Y] veuve [X], [Z] [X], [K] [X] et [P] [X] demandent au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

statuer ce que de droit sur la demande d’expertise ;débouter la SAS LES 2 FRERES de sa demande de consignation des loyers ;laisser les dépens à la charge de la SAS LES 2 FRERES.Elles font valoir que la demande de séquestre est injustifiée puisque les dommages causés par l’infiltration n’ont pas rendu le local inexploitable et le preneur peut ainsi exploiter les lieux.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il résulte de l’article 145 du code de procédure civile que, pour apprécier l’existence d’un motif légitime, pour une partie, de conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager.

La mesure demandée est de l’intérêt de la SAS LES 2 FRERES, qui justifie d’un motif légitime en ce qu’elle entend voir établir la cause du dommage, établi par un diagnostic technique du 16 octobre 2024 et un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 12 décembre 2024, faisant état de la dégradation de poutres et du mauvais entretien de la toiture, et évaluer le montant de son préjudice de façon contradictoire.

La mesure demandée préserve les droits des autres parties et sera donc ordonnée.

Il est prématuré d’autoriser les demandeurs à faire effectuer d’éventuels travaux pour le compte de qui il appartiendra.

Sur la demande de consignation des loyers

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1720 du Code civil dispose que : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

L’article 1219 du Code civil dispose que « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

La SAS LES 2 FRERES produit aux débats un diagnostic technique qui fait état de la présence d’indices d’infestations dans une chambre à l’étage et une pièce au rez de chaussée. Le procès-verbal de constat de commissaire de justice fait quant à lui état des même dégradations et du mauvais entretien de la toiture.

La SAS LES 2 FRERES, qui prétend ne pouvoir exploiter le fonds de commerce en l’état, ne produit aucun élément à cet égard établissant l’absence d’exploitation et a fortiori le lien de causalité entre les dégradations de l’ouvrage et l’éventuelle absence d’exploitation.

Dès lors, la preuve du degré de gravité de l’inexécution des bailleurs alléguée par cette dernière quant à la déclaration du sinistre à son assureur et d’effectuer les réparations nécessaires n’est pas rapportée et les dispositions de l’article 1219 ne peuvent recevoir application.

Dès lors, la demande d’autorisation de séquestrer les loyers sera rejetée.

Sur les frais du procès

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code.

La SAS LES 2 FRERES sera donc tenue aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire,

ORDONNE une mission d’expertise confiée à :

[T] [J]

Chez SB Construction

[Adresse 3]

[Localité 5]

Port. : 06.99.43.57.99 2023-2023 Mél : [Courriel 13]

expert inscrit sur la liste de la cour d’appel ;

DIT que l’expert aura pour mission de :

Après s’être fait remettre tous documents et pièces en rapport avec le litige et s’être rendu sur les lieux, situés à [Adresse 12], après y avoir préalablement convoqué les parties et leurs avocats respectifs et visiter l’immeuble objet du bail ;

I. Environnement

Décrire l’immeuble objet du bail ; préciser qui en est le propriétaire, le ou les occupant, décrire son utilisation.Décrire la façon dont l’ouvrage a été utilisé et entretenu depuis le début du bail. Préciser et décrire les travaux intervenus depuis lors.Mentionner les griefs allégués par le ou les demandeurs, rappeler les discussions et les expertises amiables intervenues.

II. Procédure

Rappeler la mission d’expertise qui vous a saisi, sa date, la juridiction qui vous a désigné et la mission qui vous a été confiée. Mentionner les ordonnances ultérieures étendant les opérations d’expertise à d’autres parties ou d’autres dommages.Lister les pièces qui ont été communiquées par chaque partie. Lister les réunions d’expertise, et la façon dont chaque partie y a été convoquée. Lister chacun des dires.

III. Griefs

Numéroter les griefs allégués dans l’assignation et les conclusions du demandeur, et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous griefs ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, en regroupant le cas échéant les griefs identiques sous le même numéro.

Pour chaque grief, répondre aux questions suivantes (6 à 10), avant de passer au suivant :

Constat.Décrire le grief (désordre, malfaçon, non façon, non-conformité contractuelle…). Préciser où il se situe, le photographier si cela est possible ou le représenter.Préciser la date d’apparition du grief dans toutes ses composantes, son ampleur et ses conséquences (date des premières manifestations, aggravation éventuelle depuis la réception des travaux). Dire notamment si le désordre était apparent lors du jour du bail.Dire s’il affecte l’usage attendu du bien et, dans l’affirmative, dire dans quelle mesure.Dire s’il compromet la solidité de l’immeuble ou le rend impropre à sa destination ou s’il rend les lieux indécents au regard des critères légaux applicables.Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues.Donner toutes observations sur la nature des travaux propres à remédier au grief. Les décrire. Indiquer leur durée prévisible et décrire la gêne qu’ils peuvent occasionner pour le ou les occupants de l’immeuble. Chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux.Évaluer les moins-values résultat des dommages non réparables techniquement.

Donner son avis sur le point de savoir si ces travaux constituent ou non des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.

À l’issue, établir un tableau de synthèse reprenant chaque désordre, le numéro des pages de votre rapport qui le concerne, sa nature, l’imputabilité et le chiffrage des travaux de reprise.

IV. Préjudices immatériels

Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des griefs.Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état.

V. Travaux urgents

Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des griefs et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; Dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible.

VI. Dires

Répondre aux dires récapitulatifs.Faire toutes observations utiles au règlement du litige.

DIT que la SAS LES 2 FRERES devra consigner la somme de 4 000 euros, à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, à la régie de ce tribunal dans le délai impératif de deux mois à compter de la notification de la présente décision, à peine de caducité de la désignation de l’expert ;

DIT que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera le calendrier en tant que de besoin, notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaire, aux interventions forcées ;

DIT que dans les trois mois de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises le montant prévisible de sa rémunération définitive, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile ;

DIT que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert adressera aux parties, le cas échéant par voie électronique uniquement, un pré-rapport, répondant à tous les chefs de la mission et destiné à provoquer leurs observations ; qu’il devra fixer aux parties un délai d’au moins quatre semaines pour le dépôt de leurs dires éventuels, leur rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et précisera la date de dépôt de son rapport ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la juridiction, accompagné des pièces jointes (qui pourront être transmises sur un support numérique), dans le délai de 9 mois à compter de la date de réception de l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

RAPPELLE que l’expert joindra au dépôt du rapport d’expertise sa demande de rémunération et que les parties disposeront alors de 15 jours pour formuler auprès du juge du contrôle des expertises leurs observations sur cette demande ;

RAPPELLE que l’expert pourra recueillir des informations orales, ou écrites, de toutes personnes susceptibles de l’éclairer ;

RAPPELLE qu’en vertu des dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne, et DIT que, dans une telle éventualité, il devra présenter au magistrat chargé du contrôle des expertises une demande de consignation complémentaire correspondant à la rémunération possible du sapiteur ;

DIT que l’expert joindra au rapport d’expertise :

— la liste exhaustive des pièces consultées ;

— le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ;

— le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise ;

— la date de chacune des réunions tenues ;

— les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties ;

— le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis – document qui devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport ;

DÉSIGNE le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal à effet de suivre l’exécution de cette mesure d’instruction ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 275 du code de procédure civile, les parties doivent remettre sans délai à l’expert tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; qu’à défaut, la production sous astreinte de ces documents peut être ordonnée par le juge ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 273 du code de procédure civile, les experts doivent informer le juge de l’avancement de leurs opérations et diligences ;

DIT qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en référeront immédiatement au juge chargé du service du contrôle des expertises au besoin à l’adresse suivante : [Courriel 14] ;

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

REJETTE la demande de séquestre des loyers ;

CONDAMNE la SAS LES 2 FRERES aux entiers dépens.

Le greffier Le président