RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

MISE EN ETAT

N° RG 23/00797 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HGWK

NAC : 50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

CIVIL – Chambre 1

ORDONNANCE SUR INCIDENT

DU

13 OCTOBRE 2025

DEMANDEUR :

Madame [F] [W]

née le 13 Mars 1968 à [Localité 11]

De nationalité française,

Enseignante,

demeurant [Adresse 3]

— [Localité 2]

Représentée par M^e Nour-Edine EL ATMANI, avocat au barreau de l’EURE

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [H]

né le 21 Juin 1963 à [Localité 7] (CÔTE D’IVOIRE),

De nationalité française,

demeurant [Adresse 9]

— [Localité 6]

Représenté par M^e Jean-yves PONCET, membre de la SCP PONCET DEBOEUF BEIGNET, avocat au barreau de l’EURE

Madame [R] [S] épouse [H]

née le 12 Mars 1964 à [Localité 8] (76),

De nationalité française,

demeurant [Adresse 9]

— [Localité 6]

Représentée par M^e Jean-yves PONCET, membre de la SCP PONCET DEBOEUF BEIGNET, avocat au barreau de l’EURE

S.A.R.L. JA CONSEIL IMMO

Exploitant une agence Laforêt immobilier,

Dont le siège social est sis :

[Adresse 1]

— [Localité 2]

Représentée par M^e Sébastien FERIAL, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par M^e Karl Fredrik SKOG, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

JUGE DE LA MISE EN ETAT : Madame Marie LEFORT

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER

DEBATS : en audience publique du 08 septembre 2025

ORDONNANCE :

— Avant dire droit,

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe,

— signée par Madame Marie LEFORT, première Vice-présidente et Madame Aurélie HUGONNIER, Greffier

Par acte en date du 18 février 2020, Mme [W] a acquis auprès de M. et Mme [H] un immeuble à usage d’habitation situé à [Localité 12] au prix de 125 000 euros.

Courant 2022, elle a déploré l’existence de fissures et lézardes affectant le pignon de la maison, des dégradations au niveau des ardoises de la toiture ainsi qu’une humidité importante à l’intérieur de certaines pièces.

Par acte en date des 3 et 7 mars 2023, elle a fait assigner devant ce tribunal M. et Mme [H] en leur qualité de vendeur ainsi que la société JA conseil immo en sa qualité d’agence immobilière chargée de la vente du bien en cause, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, 1625 et 1641 et suivants du code civil, aux fins de voir engager leur responsabilité et ordonner avant-dire droit une expertise judiciaire ayant pour objet de constater et d’analyser les désordres affectant l’immeuble.

Dans ses dernières conclusions d’incident notifiées le 28 février 2025, Mme [W] demande au juge de la mise en état d’ordonner une expertise judiciaire aux fins d’examiner les désordres allégués dans son assignation introductive d’instance.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 29 avril 2025, M. et Mme [H] demandent au juge de la mise en état de statuer ce que de droit sur la demande d’expertise judiciaire et de réserver les dépens.

Dans ses dernières conclusions d’incident notifié le 24 avril 2025, la société JA conseil immo demande au juge de la mise en état de débouter Mme [W] et de la condamner à lui payer une indemnité de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’incident recouvré conformément aux dispositions de l’article 699 du code précité.

En substance, elle indique que Mme [W] avait antérieurement saisi le juge des référés aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire et que cette demande a été rejetée par ordonnance du 25 mai 2022 ; que dans le cadre de la présente instance, Mme [W] a sollicité au fond l’annulation de la vente et la condamnation de la société JA conseil immo à lui payer une indemnité de 7 000 euros à titre de dommages intérêts pour n’avoir pas attiré son attention sur l’état dégradé du pignon et de la toiture ; qu’à ce stade de la procédure, aucun élément ne justifie qu’une expertise judiciaire soit ordonnée au contradictoire de l’agent immobilier dont il n’apparaît pas qu’il ait eu connaissance des désordres dénoncés ; que la responsabilité de l’agent immobilier ne peut être engagée pour des vices cachés.

MOTIFS

En application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut ordonner même d’office toute mesure d’instruction.

Les articles 144 et 232 du même code précisent que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer et qu’il doit être éclairé sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

L’article 145 dispose également que ces mesures peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

L’article 146 précise que la mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver et que la mesure ne saurait être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions qu’une expertise peut être ordonnée en cours d’instance si elle est utile à la solution du litige et si elle concerne une question d’ordre technique à laquelle il ne peut être répondu que par un technicien.

Il relève du pouvoir discrétionnaire du juge d’apprécier l’utilité d’une mesure d’instruction et celui-ci n’est en principe pas tenu d’ordonner une telle mesure en cas d’insuffisance des éléments fournis par les parties ou des résultats d’une précédente mesure confiée à un technicien.

En l’espèce, Mme [W] produit un procès-verbal d’huissier en date du 3 octobre 2022 qui fait état des constatations suivantes relativement à la maison qu’elle a acquise :

Absence de moellons en bordure de rive au niveau du pignon Présence de fissures et de lézardes au niveau du pignonChute d’ardoises – ardoises déchaussées Toiture en tuiles côté Est en partie déforméeAffaissement du sol dans la chambre n°1 côté EstCoulure sur le mur de la salle de bainPrésence d’auréoles au plafond de la chambre n°2

Ces éléments justifient de l’existence pour Mme [W] d’un motif légitime de voir ordonner une expertise ayant pour objet de faire constater ces désordres ou défauts au contradictoire des parties, d’en préciser la nature, les conséquences et les causes, peu important que la société JA conseil immo conteste toute responsabilité, cette question relevant du débat au fond.

La provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera mise à la charge de Mme [W], demanderesse à l’expertise.

Les dépens et demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés en fin d’instance. La société JA conseil immo sera déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état,

ORDONNE AVANT DIRE DROIT une expertise judiciaire,

DESIGNE pour y procéder :

[J] [V]

expert près la cour d’appel de [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Port. : 06.48.31.53.23

Mèl : [Courriel 13]

avec pour mission de :

Après avoir pris connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que l’acte de vente, plans, devis, marchés et autres, ainsi que le procès-verbal de constat d’huissier du 3 octobre 2022 et s’être rendu sur les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 12] après y avoir préalablement convoqué les parties et leurs avocats respectifs ;

I – Environnement.

1. Situer et décrire l’immeuble, le photographier, décrire son utilisation.

2. Décrire la façon dont l’ouvrage a été utilisé et entretenu depuis la vente.

3. Mentionner les vices/désordres allégués par le(s) demandeur(s) à savoir :

Absence de moellons en bordure de rive au niveau du pignon Présence de fissures et de lézardes au niveau du pignonChute d’ardoises – ardoises déchaussées Toiture en tuiles côté Est en partie déforméeAffaissement du sol dans la chambre n°1 côté EstCoulure sur le mur de la salle de bainPrésence d’auréoles au plafond de la chambre n°2

rapportés dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 3 octobre 2022

II – Vices/Désordres

Numéroter les vices/désordres, en regroupant le cas échéant les désordres identiques sous le même numéro. Pour chaque vice/désordre, répondre aux questions suivantes :

4. Constat.

a. Vérifier l’existence des vices/désordres, les décrire, préciser où ils se situent, les photographier ou les représenter par un schéma ou un croquis.malfaçons ; le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, examiner tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à la saisine ;

b. Préciser pour chacun d’entre eux la date d’apparition dans toutes ses composantes, son ampleur et ses conséquences (date des premières manifestations, aggravation éventuelle depuis la réception des travaux).

c. Indiquer s’il était apparent lors de l’acquisition ou s’il est apparu postérieurement ; dans le premier cas, indiquer s’il pouvait être décelé par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée ; dans le second cas, s’il trouvent son origine dans une situation postérieure à l’acquisition, notamment s’il est la conséquence des travaux réalisés par l’acquéreur ; indiquer s’il était connu du vendeur ou ne pouvait manquer de l’être ;

5. Nature.

Donner tous éléments permettant à la juridiction d’apprécier la gravité des vices/désordres, notamment s’ils rendent l’immeuble impropre à son usage ou le diminue fortement.

6. Reprise.

Fournir tout élément sur la nature des travaux propres à remédier aux vices/désordres ; les décrire ; indiquer leur durée prévisible et décrire la gêne qu’ils peuvent occasionner pour le ou les occupants de l’immeuble ; chiffrer le coût des travaux à partir des devis fournis par les parties éventuellement assistées d’un maître d’œuvre ; évaluer les moins-values résultat des dommages non réparables techniquement.

7.Synthèse.

À l’issue, établir un tableau de synthèse reprenant chaque vice/désordre, le numéro des pages du rapport qui le concerne, sa nature, l’imputabilité et le chiffrage des travaux de reprise.

III – Préjudices immatériels

8. Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres.

DIT que, pour procéder à sa mission, l’expert devra :

— convoquer les parties et leurs avocats ; entendre les parties, assistées le cas échéant de leurs avocats ; recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des opérations d’expertise ;

— à l’issue de la première réunion – ou dès que cela lui semblera possible – et en concertation avec les parties :

N° RG 23/00797 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HGWK – Ordonnance du 13 OCTOBRE 2025

1. définir le calendrier prévisionnel de la suite de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai ;

2. informer les parties du montant prévisible de ses frais et honoraires et les aviser de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

3. faire définir une enveloppe financière pour les investigations techniques à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

4. fixer un délai aux parties pour procéder aux interventions forcées;

5. informer les parties, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser un document de synthèse ;

6. impartir à chaque partie un délai dans lequel elle doit présenter à l’expert ses dires et observations, afin que celle-ci s’en explique techniquement dans le cadre de sa mission et avant la clôture de ses opérations ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport) et y arrêter le calendrier de la phase ultime de ses opérations en :

7. fixant, sauf circonstances particulières et exceptionnelles, la date limite de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

8. rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

9. Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état.

IV – Travaux urgents.

10. Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ;

Dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

11. Faire toutes observations utiles au règlement du litige

DIT que Mme [F] [W] devra(ont) consigner une provision de 5 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert au service de la Régie de ce tribunal avant le 15 décembre 2025, date limite pour consigner ;

RAPPELLE que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions du code de procédure civile relatives aux mesures d’instruction (articles 274 et suivants du code de procédure civile) ;

DIT que l’expert déposera l’original de son rapport et une copie au service des expertises du tribunal judiciaire d’Evreux dans le délai de 9 MOIS à partir de la date à laquelle il aura été avisé du versement de la consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal ;

RAPPELLE que l’expert doit, dans le respect du principe de la contradiction, transmettre une copie de son rapport à chacune des parties ;

DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera remplacé sur simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente ;

DIT que le suivi et le contrôle de la mesure d’expertise s’effectuera par le juge du contrôle des expertises de ce tribunal ;

SURSOIT A STATUER sur l’ensemble des demandes des parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

RESERVE les dépens et frais irrépétibles en fin d’instance et rejette la demande de la société JA conseil immo au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOIE l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du 15 décembre 2025 à 9h30 afin de vérifier le règlement de la consignation.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le juge de la mise en état et le greffier.

Le greffier, Le juge de la mise en état,