TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 5]

[Localité 4]

Références : N° RG 24/00774 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H2GN

Minute n°:

[N] [T]

[H] [B] épouse [T]

C/

[E] [V]

Copies certifiées conformes

délivrées le :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 MARS 2025

Mise a disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 27 Mars 2025 et signée par Thierry ROY, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [T]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représenté par Maître Pauline COSSE de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocats au barreau d’EURE, avocats plaidant

Madame [H] [B] épouse [T]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Maître Pauline COSSE de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocats au barreau d’EURE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [E] [V]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Amélie MARTIN, avocat au barreau de l’EURE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des Contentieux de la Protection : Thierry ROY

Greffier : [H] POSE

Débats à l’audience publique du : 26 Février 2025

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Exposé du présent litige :

Monsieur [N] [T] et Madame [H] [B] épouse [T] ont donné à bail à Madame [E] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat le 15 août 2019 moyennant un loyer mensuel total de 620,00 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [T] et Madame [H] [B] épouse [T] a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 avril 2024 ; puis il a fait assigner Madame [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’EVREUX statuant en matière de référé par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 26 février 2025, après réouverture des débats portant sur la recevabilité de la procédure en l’absence de justification de la notification de la copie de l’assignation an Préfecture,

Monsieur [N] [T] et Madame [H] [B] épouse [T], assistés par leur conseil, ont actualisé le montant de la dette locative et s’en sont référés à leurs dernières écritures déposées et visées par le greffe à l’audience.

Ils ont sollicité du tribunal de voir :

constater la résiliation du contrat de location aux torts du locataire selon les termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique.condamner le locataire au paiement de la somme actualisée de 1.476,00 euros pour provision correspondant à la dette au 26 février 2025 selon les articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile.condamner le locataire au paiement de la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.ainsi qu’au remboursement de tous les dépens de cette instance et de ses suites, dont le coût du commandement en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, ils ont indiqué ne pas être opposés à l’octroi de délais de paiement et solliciter le débouté de la partie défenderesse au regard de sa demande reconventionnelle

Madame [E] [V], assistée de son conseil, s’en est référée à ses dernières écritures déposées et visées par le greffe à l’audience.

Elle a reconnu la dette et a exposé sa situation personnelle et financière afin de solliciter l’octroi de la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Elle a par ailleurs sollicité à titre reconventionnel, la condamnation des bailleurs à lui verser la somme de 3.200,00 euros à titre de dommages et intérêt en réparation de son trouble de jouissance de mars 2023 à juillet 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il ne contenait aucune indication sur la situation personnelle et financière de la partie défenderesse.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision :

I.SUR LA RESILIATION ET L’EXPULSION :

sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 22 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 07 mai 2024, soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation le 18 juillet 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 15 des conditions générales annexées au contrat, signées et paraphées par les parties) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Madame [E] [V] le 29 avril 2024 pour un montant en principal de 2.276,00 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er juillet 2024.

L’expulsion de Madame [E] [V] sera ordonnée en conséquence.

II.SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

Monsieur [N] [T] et Madame [H] [B] épouse [T] produisent un décompte démontrant que Madame [E] [V] reste devoir, la somme de 1.476,00 euros (terme février 20252 inclus). Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 690,00 euros (loyers + charges) en date du 1er février 2025 et une dernière ligne créditrice de 368,00 euros (versement de la CAF en février 2025).

En outre, Madame [E] [V], comparant, reconnaît cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 1.476,00 euros (terme de février 2025 inclus) correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au1er juillet 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme de février 2025, correspondant au dernier terme du décompte.

Madame [E] [V] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de mars 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN DOMMAGES ET INTERÊTS :

En application des dispositions de l’article 1719 du Code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail … ».

L’article 6 de la loi N°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

En l’espèce, Madame [E] [V] a informé au cours du mois de mars 2023 de difficultés rencontrées en relation avec l’installation électrique.

Une facture de dépannage électrique en date du 20 mars 2023 démontre l’existence d’une intervention aux fins de réparation.

Madame [E] [V] s’est plainte auprès de ses bailleurs par courrier en date du 25 avril 2024, des difficultés rencontrées.

Un diagnostic- constat de décence a été établi le 03 juin 2024, suite à une demande effectuée 07 mai 2024, fait état de la nécessité d’effectuer des travaux aux fins de levée de la non-décence relevée et liée à l’humidité du logement.

Suite à une visite de contrôle en date du 09 juillet 2024, les travaux nécessaires à la levée du constat de non-décence ont fait l’objet d’un constat de réalisation.

En l’absence d’autres éléments, la durée du trouble de jouissance est limitée à 1 mois en mars 2023 et à 2 mois et demi, entre le 25 avril 2024 et le 09 juillet 2024.

Sur une base indemnitaire à hauteur de 150,00 euros mensuel, le préjudice subi par la locataire doit être évalué à 525,00 euros.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce,

Madame [E] [V] déclare vivre seule avec son fils à charge. Elle précise être à la recherche d’un emploi et être actuellement indemnisée au titre du chômage par France Travail.

Les bailleurs ne sont pas opposés à l’octroi de délais sous réserve du respect de l’échéancier.

Compte-tenu de l’ensemble de ces éléments, Madame [E] [V] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en réglant, en sus du loyer courant, 21 mensualités de 70,00 euros et une 22ème mensualité correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Madame [E] [V] se libère de sa dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient d’avertir Madame [E] [V] que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

l’autorisation pour les bailleurs de procéder à son expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,sa condamnation à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [E] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des circonstances et de la situation respective des parties, il n’y a pas lieu de condamner Madame [E] [V] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de Monsieur [N] [T] et Madame [H] [B] épouse [T] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 août 2019 entre d’une part Monsieur [N] [T] et Madame [H] [B] épouse [T] et d’autre part Madame [E] [V] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 1er juillet 2024 et que le contrat est résilié à cette date;

CONDAMNE Madame [E] [V] à verser à Monsieur [N] [T] et Madame [H] [B] épouse [T] la somme provisionnelle de 1.476,00 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation (terme de février 2025 inclus) ;

AUTORISE Madame [E] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 21 mensualités de 70,00 euros chacune et une 22ème et dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [E] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [N] [T] et Madame [H] [B] épouse [T] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l’ordonne ;

que Madame [E] [V] soit tenue de verser à Monsieur [N] [T] et Madame [H] [B] épouse [T] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, du mois de mars 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin l’y condamne ;

CONDAMNE Monsieur [N] [T] et Madame [H] [B] épouse [T] à verser à Madame [E] [V] la somme de 525,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance par elle subi ;

CONDAMNE Madame [E] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER