RG 24/04094

MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 25 Avril 2025

N° RC 24/04094

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 824 541 148

ET :

[J] [X]

[M] [C]

Débats à l’audience du 20 Février 2025

Le

Copie executoire et copie à :

M^e LEMONNIER

Copie à :

Mme [X]

M. [C]

Monsieur le Prefet d'[Localité 7] et [Localité 8]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 25 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 5] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 25 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 824 541 148, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, substitué par Maître MAULEON, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Madame [J] [X], demeurant [Adresse 2]

comparante

Monsieur [M] [C]

né le 28 Juillet 1989 à [Localité 11], demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 3 octobre 2022, Monsieur [T] [G], représenté par [Localité 10]'N Gestion Immobilière, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [C] [M] et Madame [X] [J] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 100,00 € hors charges.

Le 10 octobre 2022, la bailleur a souscrit un contrat de cautionnement signé électroniquement selon le dispositif électronique VISALE auprès de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES garantissant 36 loyers impayés maximum sur la durée total du bail renouvellement éventuel inclus.

En raison d’impayés de loyers, la garantie a été actionnée par le bailleur à compter du mois d’octobre 2023 réglé par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES le 26 janvier 2024 aux lieu et place des locataires.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, a fait assigner Monsieur [C] [M] et Madame [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail en résultant ;

à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs des locataires ;

l’expulsion de Monsieur [C] [M] et Madame [X] [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 5 760,47 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 14 février 2024 sur la somme de 4 783,63 €, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, dès lors que ces paiementsseront justifiés par un quittance subrogative ;

leur condamnation solidaire au paiement d’une somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

leur condamnation in solidum aux entiers dépens incluant le coût du commadement de payer.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 20 février 2025.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Régulièrement cités par acte d’huissier du 30 août 2024, Monsieur [C] [M] et Madame [X] [J] ont comparu à l’audience. Ils demandent au tribunal de leur accorder des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Monsieur [C] [M] a déclaré avoir quitté le logement, travaillé en CDI depuis avril 2024 et percevoir un revenu mensuel de 1 700,00 € environ. Il a deux enfants nés d’une précédente union pour lesquels ils verse 478,00 € par mois. Il règle également une dette bancaire à hauteur de 200,00 € par mois. Madame [X] [J] a indiqué qu’une procédure de divorce était en cours avec Monsieur [C] [M] avec lequel elle a un enfant en commun. Elle a également deux autres enfants d’une autre union. Elle est en contrat d’apprentissage et perçoit un revenu mensuel de 1 900,00 € et 1 000,00 € de la CAF.

RG 24/04094

L’affaire a été mise en délibéré au 20 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Vu les articles 1353 et 2306 du Code civil,

En droit positif, la caution peut être subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail; cette subrogation lui permet de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.

En l’espèce, l’acte signé par voie électronique le 10 octobre 2022 prévoit un cautionnement dans le cadre du dispositif VISALE conformément aux dispositions de la convention Etat/Action Logement quinquennale 2018-2022 du 16 janvier 2018 et de la convention Etat/UESL du 24 décembre 2015, dont la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est chargée de la gestion opérationnelle.

Le contrat de cautionnement stipule notamment que dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et action sur les sommes versées par elle; la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation d’acquisition de la clause réslutoire et /ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

La demanderesse justifie son action en raison d’une défaillance du locataire et du règlement au bailleur des loyers et charges exigibles. Elle produit des quittances subrogatives au titre desquelles le bailleur l’a subrogée dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 février 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 30 août 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

L’assignation a été dénoncée et réceptionnée le 2 septembre 2024 au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience du 21 décembre 2023, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

L’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est dès lors recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties le 3 octobre 2022 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit d’huissier délivré le 14 février 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, a fait commandement aux locataires d’avoir à payer la somme de 4 783,63 € au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de même que les dispositions de l’article 6 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 15 avril 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La demanderesse fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 3 octobre 2022, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2024, le décompte de la créance arrêté au 10 février 2025 portant sur la somme de 6 747,98 € en principal.

Au surplus, la demanderesse produit la quittance subrogative en date du 17 novembre 2022 démontrant avoir réglé au bailleur la somme de 7 030,98 €, hors versements des locataires de 283,00 €.

En conséquence, Monsieur [C] [M] et Madame [X] [J] seront condamnés au paiement de la somme de 6 747,98 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 10 février 2025, déduction faite des versements effectués.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [C] [M] et Madame [X] [J] ont comparu à l’audience et ont demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

La caution ne verse pas de décompte locatif actualisé permettant de s’assurer de la reprise des paiements avant l’audience. Madame [X] [J] précise payer son loyer courant tous les mois et propose de régler 100,00 € par mois en sus de son loyer courant. Monsieur [C] [M] propose, quant à lui, de régler 50,00 € en sus du loyer. En outre, il résulte de leurs déclarations que le montant respectif de leur ressource mensuelle est suffisant pour s’acquitter du loyer et de la dette locative par échances mensuelles.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Monsieur [C] [M] et Madame [X] [J] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision sera exécutoire de droit à titre provisoire, étant une décision de première instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du code de procédure civile. La demanderesse sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les dépens

Monsieur [C] [M] et Madame [X] [J] succombant à l’instance seront condamnés aux dépens qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure de payer les loyers, de la dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

Déclare recevable et bien fondée l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Monsieur [T] [G], à l’encontre de Monsieur [C] [M] et Madame [X] [J] ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 15 avril 2024 ;

Condamne solidairement Monsieur [C] [M] et Madame [X] [J] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits de Monsieur [T] [G], la somme de 6 747,98 € (SIX MILLE SEPT CENT QUARANTE SEPT EUROS ET QUATRE VINGT DIX HUIT CENTIMES) au titre des loyers et charges dus au 10 février 2025 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [C] [M] et Madame [X] [J] à se libérer de leur dette de 6 747,98 € en 35 mensualités de 150,00 € et le solde à la 36ème échéance ;

Dit que ces mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur [C] [M] et Madame [X] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux loués [Adresse 1] à [Localité 6], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [C] [M] et Madame [X] [J] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur [C] [M] et Madame [X] [J] seront condamnés, in solidum, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Déboute la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits de Monsieur [T] [G], de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [C] [M] et Madame [X] [J] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,