COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT demandeur

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° RG 22/01881 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NU7V

Pôle Civil section 2

Date : 25 Novembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ASICS EUROPE B.V., de droit néerlandais, Immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’AMSTERDAM sous le n°340 927 61 Dont le siège social est sis [Adresse 1] HOOFDDORP (2132 LS) aux Pays-Bas, représentée par son représentant légal en exercice y domicilié

Elisant domicile au cabinet de Maître [K] [Y], [Adresse 11],

représentée par Maître Jean luc VINCKEL de la SELARL VINCKEL – ARMANDET – LE TARGAT – BARAT BAIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.S. NEXIMMO 106, RCS [Localité 12] 823 421 482, représentée par son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Christian DUMONT, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et Maître Richard ROUX de la SELARL R2X Avocats, avocats plaidants au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE-GAL

Juges : Magali ESTEVE

Karine ESPOSITO

assistées de Philippe LE CORRE greffier lors des débats et de Françoise CHAZAL greffière, lors du prononcé

DEBATS : en audience publique du 23 Septembre 2025

MIS EN DELIBERE au 25 Novembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 25 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 1er juin 2011, la société ASICS France, aux droits de laquelle est venue ASICS EUROPE B.V., concluait un bail commercial avec la société ALTER EGO d’une durée de 9 années pleines et entières afférent à un premier entrepôt à usage de stockage, de logistique et de bureaux attachés à ces activités d’une surface de 15 000 m² environ sis à [Localité 6] devant se terminer le 2 juin 2020.

Par acte sous seing privé de juillet 2014, un second bail commercial était conclu entre la société ALTER EGO et la société ASICS EUROPE BV avec effet au 1er avril 2015 pour une durée de 9 années pleines et entières et devant se terminer le 31 mars 2024 pour un second entrepôt à usage de logistique pour le stockage et le conditionnement d’équipements de sport en ce compris une zone de bureaux administratifs pour les seuls besoins de l’exploitation ainsi que des parkings et espaces verts de 5679 m² environ sis à [Localité 6].

Fin 2015, la société ASICS EUROPE B.V., était à la recherche d’un entrepôt de stockage et de logistique plus grand leur permettant de regrouper l’entier stock en un lieu unique. Elle a retenu le projet porté par la société THALIUM sis à [Localité 3].

Par acte d’huissier du 30 novembre 2016, ASICS EUROPE BV a donné congé au 31 mai 2017 du premier bail commercial.

Par acte sous seing privé du 10 février 2017, ASICS EUROPE B.V. et ALTER EGO ont signé une convention de rétractation du congé donné au 30 novembre 2016 et de résiliation anticipée des baux commerciaux au 31 mars 2019.

La société THALIUM étant placée en liquidation judiciaire, le projet était repris par la société NEXIMMO 106.

Le 12 mai 2017, une lettre d’intention était signée entre ASICS EUROPE B.V. et NEXITY IMMOBILIER, agissant sur ordre et pour le compte de NEXIMMO 106, précisant que les locaux seraient livrés fin février 2019 et que la levée des réserves interviendrait au plus tard fin mars 2019.

Par acte sous seing privé du 26 octobre 2017, les sociétés ASICS EUROPE B.V. et ALTER EGO ont signé une convention de rétractation et ont convenu d’une résiliation des baux reportée au 30 septembre 2019 afin de l’aligner avec la date programmée de son entrée dans les nouveaux entrepôts à édifier.

Ce même jour, la société ASICS EUROPE B.V. signait avec la société ALTER EGO un accord transactionnel relatif à l’indemnité compensatoire à payer à ALTER EGO d’un montant de 834 000 euros ; il était prévu que ASICS EUROPE B.V. règle également à ALTER EGO, outre les six mois de loyer, une pénalité de forfaitaire équivalente à six mois de loyer.

Par acte du 16 novembre 2017, la Société NEXIMMO 106 donnait à bail en état futur d’achèvement sous conditions suspensives un bâtiment à construire, certifié selon la norme environnementale BREEAM very good, à la société ASICS EUROPE B.V. pour une durée de douze années entières et consécutives à compter de la date de prise d’effet du bail pour une activité à usage principal d’entrepôt, de bureaux et de locaux annexes d’une surface de plancher totale de 38 094 m2, situé sur la commune de [Localité 9]), Zone de fret, Aéroport de [Localité 10] Méditerranée.

Ce bail prévoyait un loyer annuel HT/HC de 1 884 042 € avec indexation selon l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires publié par l’Insee à la date de la prise d’effet. ASICS EUROPE B.V. versait en outre la somme de 471 010,50 € au titre du dépôt de garantie.

Il était prévu une prise d’effet du présent bail subordonnée à la réalisation des conditions suspensives qui devaient être réalisées le 31 mars 2018 au plus tard.

Par contre-lettre du 15 novembre 2017, les parties s’entendaient sur :

— la mise en place d’une clause prévoyant un mécanisme de garantie du respect des délais ;

— un report de la date de levée des conditions suspensives au 30 septembre 2018 (au lieu du 31 mars 2018) ;

— une date de livraison des locaux au 30 juin 2019 (au lieu du 1er mars 2019) ;

— une contribution aux pénalités versées par ASICS EUROPE B.V. à ALTER EGO d’un montant de 360 000 € ainsi que la somme mensuelle de 45 000 € pendant la période comprise entre le 1er avril 2019 et la date de livraison du bien.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 mars 2018, NEXIMMO 106 notifiait à la société ASICS EUROPE B.V., qui l’acceptait, la prorogation du délai de réalisation des conditions suspensives au 30 septembre 2018 au plus tard et confirmait que l’immeuble serait livré au plus tard le 30 juin 2019, au lieu du 1er mars 2019.

Conformément à l’accord convenu entre ASICS EUROPE B.V. et NEXIMMO 106, NEXIMMO 106 versait une contribution de 360 000 € à ASICS Europe B.V.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 28 septembre 2018, NEXIMMO 106 notifiait à ASICS EUROPE B.V. une nouvelle prorogation du délai de réalisation des conditions suspensives au 28 février 2019 avec une livraison estimée au 1er janvier 2020.

Par courrier du 30 novembre 2018, la société ASICS EUROPE B.V. informait la société NEXIMMO 106 de sa décision de ne pas accepter de proroger les conditions suspensives, la date de livraison n’étant pas garantie et cette dernière se retrouvant sans locaux au 30 septembre 2019. Elle décidait alors de mettre un terme à leurs relations contractuelles et sollicitait le remboursement de son dépôt de garantie versé en application du bail en état futur d’achèvement du 16 novembre 2017.

Par courrier du 9 janvier 2020, NEXITY, agissant sur ordre et pour le compte de NEXIMMO 106, indiquait à ASICS EUROPE B.V. que le montant du dépôt de garantie devait être compensé avec la somme de 360 000 € payée par NEXIMMO 106 à ASICS EUROPE B.V. en exécution de la contre-lettre du 15 novembre 2017.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 28 février 2020, ASICS EUROPE B.V. adressait un courrier à la société NEXIMMO 106 la mettant en demeure de lui restituer le montant total du dépôt de garantie avant le 1er mars 2020.

Par courrier recommandé du 5 mai 2020, la société NEXIMMO 106 maintient sa demande de compensation entre les deux sommes.

Par requête aux fins de saisie conservatoire de créances du 21 juillet 2020, la société ASICS EUROPE B.V. saisissait le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de PARIS aux fins d’être autorisée à pratiquer une saisie conservatoire sur les sommes détenues par tout établissement financier qui pourrait détenir des comptes pour la société NEXIMMO 106.

Le 6 août 2020, le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de PARIS rejetait la demande de la société ASICS EUROPE B.V. au motif que la menace pesant sur le recouvrement n’était pas établie.

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2022, la société ASICS EUROPE B.V. assignait la société NEXIMMO 106 devant le tribunal judiciaire de Montpellier, au visa des articles 48 du Code de procédure civile, 1103, 1186, 1187, 1188 et 1189 du Code civil, du bail en état futur d’achèvement sous conditions suspensives du 16 novembre 2017 et de la contre-lettre signée le 16 novembre 2017, aux fins de la voir condamner à lui restituer la somme de 471 010,50 € sans compensation.

***

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par RPVA le 31 janvier 2025, la SARL ASICS EUROPE BV sollicite du tribunal :

Vu l’article 48 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1103 du Code civil,

Vu les articles 1186, 1187, 1188 et 1189 du Code civil,

Vu le bail en état futur d’achèvement sous conditions suspensives du 16 novembre 2017, Vu la contre-lettre signée entre ASICS EUROPE B.V. et la société NEXIMMO le 16 novembre 2017,

Sur la restitution du dépôt de garantie :

CONSTATER que le 30 novembre 2018, la société ASICS EUROPE B.V. informait par courrier recommandé avec accusé de réception la société NEXIMMO 106 de sa décision de ne pas proroger les conditions suspensives, la date de livraison n’étant pas garantie par le Bailleur,

CONSTATER que le bail en l’état futur d’achèvement sous conditions suspensives a été résilié par le preneur uniquement car NEXIMMO 106 ne pouvait garantir une livraison au 1er mars 2019,

CONSTATER qu’il est clairement indiqué dans le contrat de bail qui lie les parties que le dépôt de garantie sera restitué au preneur à l’expiration d’un délai de deux (2) mois à compter de la résiliation du bail qui n’est pas de son fait,

Par conséquent,

CONDAMNER la société NEXIMMO 106 à restituer à la société ASICS EUROPE B.V. le montant du dépôt de garantie, soit la somme de Quatre cent soixante et onze mille euros dix et cinquante centimes (471 010,50 €) avec intérêt aux taux légal à compter de la mise en demeure du 28 février 2020,

Sur la conservation par ASICS EUROPE B.V. de la compensation d’un montant de 360 000 euros :

CONSTATER que la contre-lettre qui lie les parties, signée le 15 novembre 2017 forme avec le bail en l’état futur d’achèvement sous conditions suspensives un seul et unique document inséparable,

CONSTATER que la contre-lettre prévoyait un mécanisme de garantie du respect des délais prévoyant expressément que si durant l’exécution du contrat de bail la date de levée des conditions suspensives fixée au 31 mars 2018 était prorogée au 30 septembre 2018 et si la date de livraison des locaux était prorogée au 30 juin 2019 au lieu du 1er mars 2019, une compensation de 360 000 euros serait versée à ASICS durant l’exécution du contrat,

CONSTATER que la volonté des parties était d’indemniser ASICS EUROPE B.V. en cas de report des conditions suspensives, qui l’obligeait à reporter la date d’expiration du bail afférent aux locaux qu’elle occupait à [Localité 7] conclu avec la société ALTER EGO, qui exigeait une pénalité forfaitaire d’un montant de 6 mois de loyer en sus du paiement du loyer et des charges,

CONSTATER qu’au moment où cette somme a été payée, le contrat de bail était en cours et que cette compensation avait bien une cause juridique, celle d’indemniser le retard pris dans l’exécution du contrat,

CONSTATER qu’en application de l’article 29 du bail en l’état futur d’achèvement sous conditions suspensives, la terminaison du bail en raison de la non-réalisation des conditions suspensives par le bailleur a pour conséquence que le contrat devient caduc, c’est-à-dire qu’il devient nul et non avenu pour l’avenir, mais sans rétroactivité,

CONSTATER que la caducité n’affecte pas les effets du bail durant son exécution et ne rétroagit pas,

CONSTATER que le contrat n’est anéanti que pour l’avenir,

Par conséquent,

JUGER que la terminaison du bail n’affecte pas la contribution payée par NEXIMMO 106 à ASICS EUROPE B.V. pendant l’exécution de celui-ci.

JUGER que la société ASICS EUROPE B.V. est créancière de la compensation financière liée au non-respect des délais d’un montant de 360 000 euros,

En tout état de cause,

DÉBOUTER la société NEXIMMO 106 de toute demande contraires, fins et prétentions,

CONDAMNER la société NEXIMMO 106 à la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par RPVA le 31 décembre 2024, la SAS NEXIMMO 106 sollicite du tribunal de :

Vu l’article 1240 du Code civil

Vu les articles 1304, 1304-5 et 1304-6 du Code civil,

Vu les articles 1303 et 1303-1 du Code civil,

Vu les pièces versées au débat,

CONSTATER ET JUGER que le contrat de bail en l’état futur d’achèvement conclu le 16 novembre 2017 n’est jamais entré en vigueur du fait de la non réalisation des conditions suspensives à la date contractuellement prévue,

CONSTATER ET JUGER que le contrat de bail, tel que complété par la contre-lettre du 15 novembre 2017, n’a pu mettre à la charge de la Société NEXIMMO 106 aucune obligation contractuelle,

JUGER que la somme de 360 000 € versée par la Société NEXIMMO 106 en application de la contre-lettre du 15 novembre 2017 ouvre droit à répétition :

* à titre principal pour défaut d’entrée en vigueur du contrat de bail, sur le fondement des articles 1304-5 et 1304-6 du Code civil,

* subsidiairement pour enrichissement injustifié, sur le fondement des articles 1303 et suivants du Code civil, le versement ne procédant pas d’une obligation contractuelle de la Société NEXIMMO 106 dès lors que la Société ASICS EUROPE B.V ne justifie pas de la signature d’un avenant avec la Société ALTER EGO prévoyant le versement d’une pénalité libératoire au titre du maintien dans les lieux jusqu’au 30 septembre 2019, ni du versement effectif de cette pénalité,

DONNER ACTE à la Société NEXIMMO 106 de son accord pour le remboursement du dépôt de garantie versé par la Société ASICS EUROPE B.V après déduction, par compensation, de la somme due au titre de la restitution de la contribution, soit un solde de 111.010,50 € au bénéfice de la Société ASICS EUROPE B.V ;

REJETER toute autre demande de la Société ASICS EUROPE B.V avec toutes conséquences de droit,

CONDAMNER la Société ASICS EUROPE B.V à verser à la Société NEXIMMO 106 une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, en application de l’article 1240 du Code civil,

CONDAMNER la Société ASICS EUROPE B.V à verser à la Société NEXIMMO 106 une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de son avocat.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 juin 2025 fixant une audience de plaidoirie établie au 23 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

DISCUSSION

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « constater », « dire et juger » ou « dire que » ne sont pas des prétentions, mais que le rappel aux moyens invoqués, et ne confèrent pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur la restitution du dépôt de garantie

L’article 1103 du Code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1104 de ce même code prévoit que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public ».

Par acte du 16 novembre 2017, la Société NEXIMMO a donné à bail en état futur d’achèvement sous conditions suspensives un bâtiment à construire.

En application de l’article 4 dudit contrat, intitulé « DÉPÔT DE GARANTIE »,

« Pour garantir l’exécution des obligations lui incombant, le Preneur versera au Bailleur le jour de la signature des présentes une somme représentant trois mois de loyers hors taxe à titre de dépôt de garantie.

Ce dépôt ne sera ni productif d’intérêt, ni imputable sur la dernière échéance de loyer et sera affecté à l’exécution de toutes les charges, clauses et conditions du présent Bail ainsi qu’à la garantie du paiement du Loyer en cas de (1) non-paiement dans le délai du fait du preneur (2) en cas de non-contestation sur les sommes dues. En cas de révision ou de variation du Loyer, le dépôt de garantie sera modifié dans les mêmes proportions de sorte qu’il soit toujours égal au minimum à trois (3) mois de loyer hors taxe, hors charge et hors impositions.

Le dépôt de garantie sera remboursé par le Bailleur à l’expiration d’un délai de deux (2) mois à compter de la date de départ du Preneur par l’effet d’un congé délivré pour une date et dans des conditions conformes aux stipulations du bail (…). »

En l’espèce, et par application de cette clause, il est incontestable que la société ASICS EUROPE B.V. a versé à NEXIMMO 106 un dépôt de garantie d’un montant de 471 010,50 €.

La société NEXIMMO 106 ne s’oppose au principe du remboursement de ce dépôt de garantie.

Dès lors, il sera fait droit à la demande de la société ASICS EUROPE B.V. en restitution du dépôt de garantie réglé en application du bail en état futur d’achèvement signé le 16 novembre 2017 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 février 2020.

Sur la compensation financière

L’article 1305 du Code civil précise que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain, la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple et elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

En application des dispositions de l’article 1304-6 du même code, « l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ».

L’article 1188 du même code dispose que « le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation ».

L’article 1189 du même code dispose que « toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

Lorsque, dans l’intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s’interprètent en fonction de celle-ci ».

Comme la vente en l’état futur d’achèvement, le bail commercial en l’état futur d’achèvement se caractérise par la spécificité de la période séparant la date de sa signature de celle de la mise à disposition des locaux ; cette période n’est en effet régie par aucun dispositif légal ou réglementaire spécifique, ce sont les stipulations du contrat qui s’appliquent.

En l’espèce, par acte sous seing privé du 16 novembre 2017, la société ASICS EUROPE BV et la société NEXIMMO 106 ont signé un bail en état futur d’achèvement sous conditions suspensives qui devaient être réalisés initialement le 31 mars 2018 au plus tard.

Les conditions suspensives mentionnées à l’article 29 du bail étaient les suivantes :

« 1- obtention par le Bailleur d’un permis de construire purgé de tous recours et retrait administratif portant sur l’Immeuble dont dépendent les Locaux Loués ;

2 – obtention par le Bailleur d’un arrêté de transfert du permis d’aménager N°PA 034154 14A0002 en date du 9 septembre 2015 purgé de tout recours des tiers ou droit de retrait au plus tard le 31 mars 2018 ;

a – obtention de l’arrêté d’exploiter (autorisations ICPE) sous les rubriques conformes au Projet décrit au bail au plus tard le 31 mars 2018 ;

b – obtention des arrêtés (préfectoral et ministériel) de dérogation aux interdictions relatives aux espèces de faunes sauvages protégées et que la mise en place des mesures compensatoires en termes de coûts, délais et calendrier soit validé par les autorités administratives au plus tard le 31 mars 2018 ;

c – autres conditions suspensives (agrément, absence de pollution, absence de nécessités de fondations spéciales, absence de fouilles archéologiques…)

d – signature par authentique de la convention d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public aéroportuaire constitutive de droits réels portant sur un terrain d’une superficie de 176,153 m² appartenant à l’État français ».

Cette même disposition contractuelle prévoyait qu’ « à défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives au 31 mars 2018, il est d’ores et déjà convenu entre les parties que le Bailleur et le Preneur pourront convenir par avenant au présent Bail de proroger le délai de réalisation desdites conditions suspensives d’un délai complémentaire d’au moins 2 (deux) mois (à condition que le Bailleur soit en mesure de livrer l’Immeuble au plus tard le 1er mars 2019).

Dans les huit jours précédant le 31 mars 2018, le Bailleur notifiera au Preneur par lettre recommandée avec avis de réception si une prorogation du délai est possible et nécessaire et fournira au Preneur les arguments et preuves qu’il est en mesure de livrer l’immeuble au plus tard le 1er Mars 2019.

Au plus tard dans les huit jours suivant la date du 31 mars 2018 ou à l’expiration du délai de prorogation tel que convenu dans l’avenant, le Bailleur notifiera au Preneur par lettre recommandée avec avis de réception la réalisation ou la non-réalisation des conditions suspensives susvisées.

À défaut de réalisation d’une seule des conditions suspensives susvisées dans le délai prévu au présent article, éventuellement prorogé par avenant, le présent contrat deviendrait caduc, sans indemnité de part ni d’autre, Bailleur et Preneur étant déliés de tout engagement, sauf pour le Bailleur et lui seul à renoncer auxdites conditions suspensives, seulement pour mettre tout en œuvre afin de respecter la date de livraison de l’immeuble et ses autres engagements pris envers le Preneur. La date de livraison est convenue au plus tard le 1er mars 2019. »

Il ressort de la lecture de ces clauses, rédigées en des termes clairs et dépourvus d’ambiguïté, qu’il a conventionnellement été prévu, à titre de sanction par les parties, la caducité du contrat de bail en état de futur d’achèvement en l’absence de levée des conditions suspensives dans les délais prescrits.

Dès lors, et contrairement à ce que soutient la société NEXIMMO 106 au visa de l’article 1304-6 du Code civil, les parties n’ont à aucun moment entendu conférer un quelconque effet rétroactif à leurs engagements contractuels en cas de défaillance dans la réalisation des clauses suspensives.

En outre, par contre-lettre datée du 15 novembre 2017 – que les parties déclarent conjointement avoir été signée le 16 novembre 2027 soit concomitamment au contrat de bail – les parties convenaient, d’un commun accord, de la mise en place d’un « mécanisme visant à garantir l’exécution du contrat de bail en reportant la date de livraison et la date limite de levée des conditions suspensives ».

Exposant au sein même de cette contre-lettre que ASICS EUROPE B.V., qui occupe un bâtiment appartenant à ALTER EGO à [Localité 8] en vertu des deux baux signés avec lui, a pu bénéficier d’un report de la date d’expiration de son bail de six mois – soit au 30 septembre 2019 – à charge pour le bailleur de percevoir, outre le loyer et les charges correspondantes, une pénalité forfaitaire équivalente à six mois de loyer.

Il a alors été prévu, à l’article 2 de cette contre-lettre, que NEXIMMO 106  »

1- verserait à ASICS une contribution de 360 000 €,

2- remboursera à ASICS une somme de 45000 € (quarante cinq mille euros) par mois pendant la période comprise entre le 1er avril 2019 et la date de livraison du bien. Ce montant viendra s’ajouter au prix de vente de référence des locaux en vue du calcul du prix net de vente du vendeur mentionné au point 1 ci-dessus ».

Ainsi, il a été prévu contractuellement une prise en charge par NEXIMMO 106 d’une partie des frais qu’ASICS EUROPE B.V. était contrainte d’exposer en raison du retard pris par NEXIMMO 106 en ce qui concerne la livraison de l’entrepôt, objet du bail, en échange de quoi les parties convenaient d’une prolongation de la date de levée des conditions suspensives au 30 septembre 2018.

Il est annexé à cette contre-lettre un schéma particulièrement clair (annexe 4) qui prévoit « SUSPENSIVES CONDITIONS LIFTED AT 30/09/2018 ? » « NO : STOP WITH PENALITY OF 360 000 € ».

Les termes de cette contre-lettre sont également confirmés par les échanges intervenus antérieurement par les parties. Ainsi :

— par mail du 13 septembre 2017, NEXITY sollicitait la modification du projet de contre-lettre en y incluant une pénalité « pour prolongement de bail de l’entrepôt de [Localité 5] : 360 000 € » ;

— par mail du 6 octobre 2017, NEXITY indiquait « en ce qui concerne le bail de [Localité 4], nous vous confirmons nos échanges du 4 octobre 2017, à savoir que nous ne pouvons pas être partie au protocole que vous pourriez signer avec votre bailleur actuel car nous n’avons aucun moyen pour justifier cette participation au plan juridique ; nous vous confirmons notre accord pour participer financièrement aux surcoûts qu’un tel avenant pourrait générer étant entendu que notre participation serait limitée au montant figurant dans le modèle de side letter que nous avons échangés et notre participation serait conditionnée à la signature d’un BEFA entre nos deux sociétés ».

— par mail du 11 octobre 2017, NEXITY indiquait à ASICS qu’elle acceptait de payer la pénalité de 360 000 € même si elle n’était pas en mesure de lever les conditions suspensives dont la date était prolongée au 30 septembre 2018.

Dès lors, NEXIMMO 106 avait accepté de prendre à sa charge une partie de la pénalité mise à la charge de ASICS EUROPE B.V. par ALTER EGO afin de compenser le préjudice financier subi par son preneur du fait du retard dans la réalisation des conditions suspensive et que cette somme resterait due même en cas d’absence de levée des clauses suspensives au 30 septembre 2018

Subsidiairement, la société NEXIMMO 106 soutient qu’il n’est pas justifié de l’avenant entre ALTER EGO et ASICS EUROPE B.V. prévoyant le versement de cette pénalité.

Or, le 26 octobre 2017, le protocole d’accord amiable est conclu entre la société ASICS EUROPE B.V. et la société ALTER EGO, signé le même jour que l’ « avenant à la convention de rétractation du congé du 30 novembre 2016 et de résiliation anticipée des baux commerciaux » prévoit le règlement par la première d’une pénalité de 834 000 €.

Or, il ne peut être valablement argué qu’il n’est pas établi que cet accord serait intervenu alors même que ce même accord était mentionné expressément dans la contre-lettre du 15 novembre 2017 et était le préalable au report des dates contractuellement prévues entre ASICS EUROPE B.V. et NEXIMMO 106, à savoir :

« Dans ce cas, les dates mentionnées dans le contrat de bail seront modifiées comme suit :

1- date de levée des conditions suspensives : 30 septembre 2018 au lieu du 31 mars 2018 ;

2- date de livraison des locaux : 30 juin 2019 (au lieu du 1er mars 2019) ».

Il n’est d’ailleurs pas contesté qu’en contre-partie NEXIMMO 106 a bénéficié de la prolongation du délai de réalisation des conditions suspensives de la promesse de bail en l’état futur d’achèvement comme contractuellement prévu.

Surtout, par mail du 11 octobre 2017, NEXITY a expressément indiqué rester devoir cette somme même en l’absence de réalisation des conditions suspensives dans les délais.

Dès lors, la société ASICS EUROPE B.V. est créancière de la compensation financière versée par NEXIMMO 106 en application de la contre-lettre du 15 novembre 2017.

Par conséquent, la demande de NEXIMMO 106 au titre de la répétition de l’indu ou de l’enrichissement sans cause sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

L’article 1240 du Code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La société NEXIMMO 106 succombant, elle sera déboutée de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de la société ASICS EUROPE B .V. pour procédure abusive.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société NEXIMMO 106 sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la société NEXIMMO 106 à payer à la société ASICS EUROPE B.V. la somme de 10 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il résulte de la combinaison des articles 514 et 515 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires par provision. Le juge peut écarter l’exécution provisoire s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par décision contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort,

CONDAMNE la société NEXIMMO 106 à restituer à la société ASICS EUROPE B.V. la somme de 471 010,50 € (QUATRE CENT SOIXANTE ET ONZE MILLE DIX EUROS ET CINQUANTE CENTIMES) au titre du montant du dépôt de garantie avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 février 2020 ;

REJETTE la demande de répétition de la société NEXIMMO 106 de la compensation financière qu’elle a versée en application des dispositions de la contre-lettre du 15 novembre 2017 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la société NEXIMMO 106 à verser à la société ASICS EUROPE B.V. la somme de 10 000 € (DIX MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la société NEXIMMO 106 aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Françoise CHAZAL Florence LE GAL