TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 4]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00054 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H7IB

S.A. SILOGE

C/

[U] [I]

JUGEMENT DU 29 AVRIL 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 29 Avril 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

S.A. SILOGE

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 2]

Représentée par Maître Delphine BERGERON-DURAND de la SCP BOYER BERGERON-DURAND, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [I]

[Adresse 9]

[Adresse 11]

[Localité 1]

Comparante

DÉBATS à l’audience publique du : 26 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

La S.A SILOGE a donné à bail à Madame [U] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], par contrat le 02 janvier 2024 moyennant un loyer mensuel total de 492,85 euros.

La S.A SILOGE a donné à bail à Madame [U] [I] un emplacement de parking situé [Adresse 7], par contrat le 02 janvier 2024 moyennant un loyer mensuel total de 34,03 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A SILOGE a fait signifier à la partie défenderesse un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 juin 2024 ; puis elle a fait assigner Madame [U] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte de Commissaire de Justice du 13 décembre 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 26 février 2025,

La S.A SILOGE, représentée par son Conseil, a actualisé le montant de la dette locative et s’en est référée à son acte introductif d’instance.

Elle a sollicité du tribunal de voir :

condamner la locataire à lui payer la somme actualisée de 3.825,71 euros due au titre d’arriérés de loyers au 18 décembre 2024,condamner la locataire à lui payer les loyers dus à compter de cette date jusqu’au jour de la résiliation du bail,condamner la locataire à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,condamner la locataire à lui payer les intérêts de droit à compter du commandement de payer qui a été signifié le 14 juin 2024 pour une somme de 1.971,75 euros représentant le montant des loyers et charges alors dus au 31 mai 2024,condamner la locataire à lui payer la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers, en application des articles 7 a) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1134 et suivants du code civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés, portant sur un appartement sis [Adresse 6] et un emplacement de parking situé [Adresse 7], dire, en conséquence, que la locataire sera tenue de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, l’appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,autoriser le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde meuble désigné par ce dernier ou à défaut, par le bailleur,dire que faute par lui de ce faire, il y sera contraint par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,condamner la locataire aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.

Par ailleurs, elle a indiqué ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [U] [I], comparant en personne, a reconnu la dette et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en apurant l’arriéré locatif à hauteur d’une somme de 200,00 euros par mois en sus du loyer courant. Elle a exposé sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RESILIATION, L’EXPULSION ET LA DEMANDE D’ASTREINTE :

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 17 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 19 juillet 2024, soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation le 13 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (page n°3 du contrat) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Madame [U] [I] le 14 juin 2024 pour un montant en principal de 1.768,67 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 août 2024 (1er jour ouvrable).

L’expulsion de Madame [U] [I] sera ordonnée en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en cette hypothèse, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 du code de procédures civiles d’exécution. Par conséquent, à ce stade de la procédure, il n’y a pas lieu de statuer plus avant sur chef.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

La S.A SILOGE produit un décompte démontrant que Madame [U] [I] reste devoir au 18 février 2025, après soustraction des frais de poursuite (167,05 euros) non justifiés et/ou le cas échéant déjà compris dans les dépens, la somme de 3.825,71 euros (terme janvier 2025 inclus). Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 35,14 euros (loyers parking) en date du 31 janvier 2025 et une dernière ligne créditrice de 285,11 euros (Paiement APL) le 31 décembre 2024.

En outre, Madame [U] [I], comparante, reconnaît tant le principe que le quantum de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 3.825,71 euros (terme janvier 2025 inclus) correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 16 août 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme de janvier 2025, correspondant au dernier terme du décompte.

Madame [U] [I] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de février 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Conformément à l’article 1231-6 du Code civil et dans les limites de la demande formulée, la somme de 1.971,75 euros portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 14 juin 2024.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce,

Madame [U] [I] demande à pouvoir bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire et se maintenir dans les lieux en apurant l’arriéré locatif à hauteur d’une somme de 200,00 euros par mois en sus du loyer courant.

Elle souligne avoir effectué un règlement en octobre 2024.

La bailleresse est opposée au principe de l’octroi du bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement.

Il est nécessaire de rappeler que Madame [U] [I] reste tenue à l’égard du même bailleur des loyers correspondant à un appartement qu’elle a occupé à la suite du décès de ses parents pour y élever les autres membres de sa fratrie du fait de l’absence de restitution dudit logement occupé par son frère.

Compte-tenu de la situation particulière de Madame [U] [I] qui vit seule avec un enfant âgé d’une année, de sa reprise du travail qui lui permet d’obtenir une rémunération mensuelle de l’ordre de 1.480,00 euros et de l’effort manifesté même s’il apparaît limité, celle-ci sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en réglant, en sus du loyer courant, 25 mensualités de 150,00 euros et une 26ème mensualité correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Madame [U] [I] se libère de sa dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient d’avertir Madame [U] [I] que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

l’autorisation pour la bailleresse de procéder à son expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,sa condamnation à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Madame [U] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de condamner Madame [U] [I] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la S.A SILOGE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 janvier 2024 entre d’une part la S.A SILOGE et d’autre part Madame [U] [I] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], un emplacement de parking situé [Adresse 8], sont réunies à la date du 20 janvier 2022 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE Madame [U] [I] à verser à la S.A SILOGE la somme de 3.825,71 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation (terme de janvier 2025 inclus) ;

DIT que la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024 sur la somme de 1.971,75 euros ;

AUTORISE Madame [U] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 25 mensualités de 150,00 euros chacune en sus du règlement des loyers et charges courants et une 26ème et dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [U] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A SILOGE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l’ordonne ;

* que Madame [U] [I] soit tenue de verser à la S.A SILOGE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, du mois de février 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin l’y condamne ;

CONDAMNE Madame [U] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER