TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 02 JUIN 2025

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 24/12114 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2G47

N° de MINUTE : 25/00387

Monsieur [G] [M]

né le 17 Juillet 1978 à [Localité 10] (SEINE- SAINT- DENIS)

[Adresse 5]

[Localité 7]

Madame [L] [X] épouse [M]

né le 19 juin 1980 à [Localité 9] (ALGÉRIE)

[Adresse 5]

[Localité 7]

Ayant pour Avocat : Maître [S], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1810

DEMANDEURS

C/

La SCI LA PAIX

[Adresse 6]

[Localité 8]

non comparante

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 24 Mars 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 27 mars 2017, la SCI de la Paix a consenti à M. [H], avec faculté de substitution, une promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier situé à Bondy, [Adresse 3] et [Adresse 6], moyennant un prix de 430 000 euros.

M. [H] a été substitué par Mme et M. [M].

Le 21 juillet 2017, le notaire a été informé de cette substitution et de la levée de l’option par M. et Mme [M].

La SCI de la Paix ayant refusé de signer l’acte de vente, M. et Mme [M], après avoir fait dresser le 7 juin 2018 un procès-verbal de carence, l’ont assignée aux fins de constater la réalisation de la vente et en paiement de dommages-intérêts.

Par jugement du 14 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— déclaré parfaite la vente, ordonné à la SCI de la Paix de signer l’acte de vente dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement et dit qu’à défaut de la conclusion de la vente dans ce délai le jugement vaudra acte de vente ;

— débouté M. et Mme [M] de leur demande de séquestre du prix de vente ;

— condamné la SCI de la Paix à payer à M. et Mme [M] la somme de 817 euros à titre de dommages-intérêts au titre des frais d’établissement et de publication du procès-verbal de carence et rejeté leurs autres demandes ;

— condamné la SCI de la Paix à payer à M. et Mme [M] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt du 2 décembre 2022, la cour d’appel de [Localité 13] a :

— confirmé le jugement sauf en ce qu’il déboute M. et Mme [M] de leur demande de constitution d’un séquestre ;

Statuant à nouveau de ce chef :

— autorisé M. et Mme [M] à placer sous le séquestre le séquestre de la Caisse des dépôts et consignations la somme de 50 000 euros prélevée sur le prix de vente jusqu’à justification par la SCI de la Paix d’une part de la levée des inscriptions grevant le bien, d’autre part du paiement des taxes et droits dus à la commune au titre de la délivrance du permis de construire ;

— rejeté la demande de la SCI de la Paix et l’a condamnée aux dépens et à payer à M. et Mme [M] la somme de 2 500 euros.

Le jugement du 14 décembre 2021 et l’arrêt du 2 décembre 2022 ont été enregistrés au rang des minutes du notaire qui a procédé à leur publication.

La SCI La Paix n’ayant ni libéré les lieux, ni payé les condamnations, ni remis les clefs ni effectué aucune diligence en vue de l’exécution de la vente et de ses suites, Mme et M. [M] ont, par acte d’huissier du 22 novembre 2024, fait assigner la SCI La Paix devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de leur préjudice.

Avisée à étude, la SCI La Paix n’a pas constitué avocat.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 (en cas de défendeur unique) et 474 (en cas d’une pluralité de défendeurs dont un au moins ne comparaît pas) du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 8 janvier 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 24 mars 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 2 juin 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leur assignation introductive d’instance, Mme et M. [M] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— ordonner à la SCI La Paix de procéder à la libération de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à Bondy (93140) et cadastré section AN, numéro [Cadastre 1] ;

— dire et juger que la remise des clés et la libération effective des lieux par la SCI La Paix de tout occupant et de tout objet ou meuble devra être constatée après convocation des époux [M] par un commissaire de justice au frais exclusif de la SCI La Paix ;

— condamner la SCI La Paix à verser aux époux [M] une indemnité d’occupation mensuelle de 3 350 euros à compter du 10 juillet 2021 jusqu’à la remise des clés et la libération effective de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à Bondy (93140) ;

— condamner la SCI La Paix à verser aux époux [M] la somme de 30 000 euros au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance ;

— condamner la SCI La Paix à verser aux époux [M] la somme de 5 000 euros au titre de la réparation de leur préjudice moral ;

— condamner la SCI La Paix à verser aux époux [M] la somme de 2 506,62 euros au titre du remboursement des frais de constats et de saisies conservatoires ;

— condamner la SCI La Paix à verser aux époux [M] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales des époux [M]

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, de sorte que le propriétaire dont le bien immobilier est occupé sans droit ni titre par un tiers est en droit :

— d’obtenir l’expulsion de ce tiers, seule mesure de nature à lui permettre de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence en résultant dans les droits fondamentaux des occupants ne pouvant être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété (voir récemment Cass, Civ 3, 28 novembre 2019, 17-22.810) ;

— d’obtenir la condamnation du tiers à lui verser une indemnité au titre de l’occupation du bien, le maintien sans droit ni titre dans les lieux constituant une faute délictuelle au sens de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, il est acquis que, par l’effet du jugement du 14 décembre 2020, confirmé par l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 13] du 2 décembre 2022, Mme et M. [M] sont aujourd’hui propriétaires du bien sis [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 12] (Seine-[Localité 14]), cadastré section AN n° [Cadastre 1], et comprenant :

— au rez-de-chaussée : local commercial comprenant 2 pièces, sanitaires ;

— au rez-de-chaussée : appartement de type F3/F4 comprenant : Entrée, dégagement, séjour salle à manger, 2 chambres, salle de bains, WC ;

— au 1er étage : appartement de type F4 comprenant : Entrée, dégagement, séjour, cuisine, 3 chambres, salle de bains, WC ; terrasse (au-dessus du commerce) accessible par le séjour ;

— au 2eme étage : appartement de type 4 comprenant : Entrée, dégagement, séjour, cuisine, 3 chambres, salle de bains, WC ; balcon terrasse accessible par le séjour.

— escalier extérieur desservant le premier étage, couvert.

Le transfert de propriété est intervenu, conformément au dispositif du jugement du 14 décembre 2020, un mois après la signification dudit jugement à la SCI La Paix, soit le 10 juillet 2021.

Or, le commissaire de justice commis par ordonnance sur requête du tribunal judiciaire de Bobigny a constaté, en août 2024, que les trois appartements et le local commercial sont occupés et que la SCI La Paix perçoit des loyers.

Il est donc acquis que la SCI La Paix occupe le bien et en perçoit les fruits en violation du droit de propriété de Mme et M. [M], de sorte qu’il convient :

— d’ordonner à la SCI La Paix de procéder à la libération de l’ensemble immobilier de tous biens et occupants ;

— d’ordonner à la SCI La Paix de remettre les clefs dudit ensemble à Mme et M. [M] ;

— de condamner la SCI La Paix à verser à Mme et M. [M] une indemnité mensuelle d’occupation 3 350 euros à compter du 10 juillet 2021 jusqu’à la remise des clés et la libération effective de l’ensemble immobilier.

Il n’y a lieu d’ordonner que la libération des lieux soit constatée par commissaire de justice puisqu’il reviendra à la SCI La Paix d’en justifier.

S’agissant des demandes indemnitaires :

— la demande au titre du préjudice de jouissance sera rejetée dès lors que le défaut d’occupation est réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation, qu’ils ne justifient nullement de l’ampleur des travaux envisagés et de l’évolution du budget prévisionnel, que la perte de valeur du bien est hypothétique et que le paiement du prix est la contrepartie de leur droit de propriété ;

— la demande au titre du préjudice moral sera accueillie dès lors que la résistance abusive de la SCI La Paix dans l’exécution de ses obligations, la nécessité d’avoir à multiplier les procédures judiciaires et les tracas afférents à la situation sont incontestables, ce qui justifie l’octroi d’une indemnité de 5 000 euros ;

— les frais de constat d’huissier exposés par une partie pour faire constater un fait au soutien de son action, s’ils ont fait l’objet d’une ordonnance sur requête, constituent des dépens ;

— aux termes de l’article L. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais occasionnés par une mesure conservatoire sont à la charge du débiteur, de sorte que la demande sera rejetée puisqu’ils seront liquidés dans le cadre de la procédure civile d’exécution.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SCI La Paix, succombant à l’instance, étant observé que ces dépens comprennent les frais de constat d’huissier ayant fait l’objet d’une ordonnance sur requête exposés par Mme et M. [M].

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI La Paix, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Mme et M. [M] une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ORDONNE à la SCI La Paix de procéder à la libération de tous biens et occupants de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] et [Adresse 6] à Bondy (Seine-Saint-Denis), cadastré section AN n° [Cadastre 1], et comprenant :

— au rez-de-chaussée : local commercial comprenant 2 pièces, sanitaires ;

— au rez-de-chaussée : appartement de type F3/F4 comprenant : Entrée, dégagement, séjour salle à manger, 2 chambres, salle de bains, WC ;

— au 1er étage : appartement de type F4 comprenant : Entrée, dégagement, séjour, cuisine, 3 chambres, salle de bains, WC ; terrasse (au-dessus du commerce) accessible par le séjour ;

— au 2eme étage : appartement de type 4 comprenant : Entrée, dégagement, séjour, cuisine, 3 chambres, salle de bains, WC ; balcon terrasse accessible par le séjour ;

— escalier extérieur desservant le premier étage, couvert ;

ORDONNE à la SCI La Paix de remettre les clefs dudit ensemble à Mme et M. [M] ;

CONDAMNE la SCI La Paix à verser à Mme et M. [M] une indemnité mensuelle d’occupation 3 350 euros à compter du 10 juillet 2021 jusqu’à la remise des clés et la libération effective de l’ensemble immobilier ;

DEBOUTE Mme et M. [M] de leur demande tendant à voir ordonner que la libération des lieux soit constatée par commissaire de justice ;

DEBOUTE Mme et M. [M] de leur demande en paiement au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Mme et M. [M] de leur demande en paiement au titre des frais occasionnés par la mesure conservatoire ;

CONDAMNE la SCI La Paix à payer à Mme et M. [M] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral ;

MET les dépens à la charge de la SCI La Paix, en ce compris les frais des constats d’huissier ordonnés par le tribunal ;

CONDAMNE la SCI La Paix à payer à Mme et M. [M] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT