N° RG 25/00285 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IDLA – ordonnance du 1er octobre 2025

N° RG 25/00285 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IDLA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 1er OCTOBRE 2025

DEMANDEUR :

CAMASILINE, société civile

Immatriculée au RCS de , sous le numéro 483 982 245

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN,

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. FMB, exerçant sous l’enseigne «LE RELAIS DE LA BRETAGNE»

Immatriculée au RCS de [Localité 3], sous le numéro 799 500 079

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Vincent MESNILDREY, avocat au barreau de l’EURE

PRÉSIDENT : Sabine ORSEL

GREFFIER : Christelle HENRY,

DÉBATS : en audience publique du 03 septembre 2025

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 01 octobre 2025

— signée par Sabine ORSEL, Présidente du Tribunal Judiciaire et Christelle HENRY, greffier

**************

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 avril 2016, la SC CAMASILINE a consenti à la SARL FMB, exerçant sous l’enseigne LE RELAIS DE LA BRETAGNE, un bail commercial pour des locaux situés à [Adresse 4], au loyer annuel initial de 34 197 euros, hors taxes et hors charges.

Par un avenant du 1er mars 2023, le bail commercial a été renouvelé pour une durée de 9 années.

N° RG 25/00285 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IDLA – ordonnance du 1er octobre 2025

Le 7 mai 2024, un commandement de payer a été délivré à la SARL FMB dont les cause ont été régularisées après la délivrance d’une assignation en référé le 19 décembre de la même année, conduisant à la radiation de l’instance par ordonnance du 29 janvier 2025.

Se plaignant de nouveaux loyers impayés, le 22 mars 2025, la SC CAMASILINE a fait délivrer à la SARL FMB un nouveau commandement de payer la somme de 10513,93 euros en loyers, charges et accessoires (hors coût du commandement), visant la clause résolutoire comprise dans ce bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte du 2 juillet 2025, la SC CAMASILINE a fait assigner la SARL FMB devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de voir :

— déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de la SARL FMB et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

— ordonner en tant que de besoin la séquestration dans un local au choix du bailleur, et aux frais de la SARL FMB, des meubles et objets mobiliers appartenant à l’expulsée, qui pourraient se trouver dans les lieux lors de l’expulsion ;

— condamner la SARL FMB à lui payer la somme de 11678,95 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges impayés, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil, outre les loyers et charges dus à la date de résiliation du bail ;

— condamner la SARL FMB à lui payer une provision à titre d’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges ;

— condamner la SARL FMB à lui payer la somme de 500 euros, à titre de provision à valoir sur les dommages-intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;

— condamner la SARL FMB à lui payer la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le commandement de payer, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 22 mars 2025, de la présente assignation, ainsi que les frais éventuels de levée d’un état des inscriptions prises sur le fonds de commerce du locataire, et les frais de notification aux éventuels créanciers inscrits ;

— ordonner, vu l’urgence, l’exécution provisoire de l’ordonnance sur minute.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 3 septembre 2025, la SARL FMB demande au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

A titre principal,

— déclarer la SC CAMASILINE irrecevable faute de justifier de la dénonciation de la procédure aux éventuels créanciers inscrits ;

A titre subsidiaire,

— surseoir à statuer dans l’attente de la communication d’un décompte expurgé de la TVA sur taxes foncières et des factures non justifiées depuis le 1er mars 2014 ;

A titre infiniment subsidiaire,

— lui accorder un délai de 24 mois à l’effet de régler sa dette résiduelle de loyer ;

— suspendre la clause résolutoire insérée au bail en contrepartie du règlement régulier de cet arriéré de loyer ;

— débouter la SC CAMASILINE du surplus de ses demandes.

Elle fait valoir que :

— la non justification de la levée de l’état d’inscription des créanciers sur un fond rend les demandes irrecevables ;

— il devra être sursis à statuer tant qu’un décompte clair n’est pas communiqué, puisque le décompte produit est inexact puisque la TVA est facturée sur la taxe foncière et des charges ne sont pas justifiées ;

— la demande de provision à titre de dommages-intérêts devra être rejetée compte-tenu de sa bonne foi.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

L’article L143-2 du Code de commerce dispose que : « Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions. »

Il est jugé que le défaut de justification de la levée de l’état des inscriptions des créanciers sur le fonds de commerce et de la notification de la demande de résolution du bail aux créanciers ne rend pas les demandes vis-à-vis du preneur irrecevables, mais rend seulement la décision inopposable aux créanciers antérieurement inscrits.

Il peut être relevé au surplus qu’il n’est pas soutenu que des créanciers seraient antérieurement inscrits.

Les demandes sont donc recevables.

Sur la demande de sursis à statuer

L’article L145-40-2 du Code de commerce dispose que : « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1o Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel;

2o Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. »

L’article R145-36 du même Code dispose que : « L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »

L’état récapitulatif des charges doit permettre au preneur de procéder aux vérifications légitimes de l’exigibilité des charges qui lui ont été facturées.

Il est jugé que la taxe foncière, étant est une somme remboursée au propriétaire qui y est assujetti en contrepartie de la location consentie, doit être incluse dans l’assiette de la taxe sur la valeur ajoutée, au même titre que le loyer.

En l’espèce, le bail du 18 avril 2016 et l’avenant du 1er mars 2023 stipulent que le loyer est assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée.

Dès lors, la SC CAMASILINE pouvait faire porter le coût de la taxe sur la valeur résultant de la taxe foncière à la SARL FMB.

La SARL FMB allègue que certaines charges figurant sur le décompte ne sont pas justifiées, et notamment les dépenses relatives aux démarches extrajudiciaires réalisées par un commissaire de justice.

Cependant, cette absence de justification n’étant de nature à rendre sérieusement contestable l’obligation contractuelle de payer les loyers et les charges de la SARL FMB, la demande de sursis à statuer sera rejetée.

Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

— du bail du 18 avril 2016 (pièce n°1), qui contient une clause résolutoire (p.5),

— du commandement de payer la somme de 10513,93 euros, arrêtée au 1er mars 2025 qui a été délivré le 22 mars 2025 avec rappel de la clause résolutoire (pièce n°10),

— du décompte arrêté au 2 septembre 2025 faisant apparaître que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte.

La SARL FMB, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

L’article 1343-5 du code civil énonce que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

L’article L145-41 du code de commerce dispose également que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

La SARL FMB sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire afin de pouvoir apurer sa dette grâce à un échelonnement sur une période de 24 mois.

Il ressort des relevés de compte que, si des paiements partiels ont été opérés sur les loyers depuis mars 2025, seul le loyer d’août 2025 a été intégralement payé. Il peut être relevé que la SARL affirme sans cependant en justifier avoir réglé la somme de 4165,02 euros le 1er septembre.

Il est par ailleurs justifié d’efforts importants du gérant qui a réduit sa rémunération et abandonné son compte courant.

La société expose enfin que ses difficultés résultent d’une part des conséquences à long terme de la pandémie de COVID sur sa clientèle de chauffeurs routiers, qui a durablement modifié les habitudes de ceux-ci, ainsi que des frais de gardiennage induits par la recrudescence des vols de fret et d’essence.

Ces charges structurelles interrogent sur la viabilité du fonds de commerce, et ce d’autant qu’une précédente procédure avait été engagée en 2024 et que la dette n’a jamais été totalement résorbée malgré les accords d’échelonnement.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’apparaît pas que, malgré la bonne foi de son gérant, la SARL FMB soit en mesure d’honorer les échéances courantes tout en réglant la dette.

Les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et d’échelonnement de la dette seront rejetées.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 22 avril 2025.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans nécessité toutefois d’assortir cette décision d’une astreinte.

La demande relative aux biens meubles se trouvant dans les lieux n’appelle pas que le juge des référés statue spécialement à ce sujet, dans la mesure où il s’agit d’une conséquence que les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution attachent de plein droit aux opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Loyers et charges dues au jour de la résiliation

Au 22 avril 2025, les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :

— sommes dues au titre du commandement de payer : 10513,93 euros ;

— loyer et charges pour la période en cours lorsque la résiliation est intervenue (mois de avril 2025) : 4156,02 euros ;

soit un total de 14669,95 euros.

La « facture ALTHUIS » figurant au décompte du 18 avril 2025, dont il n’est pas justifié de l’objet, ne sera pas prise en compte.

Les frais d’assignation seront pris en compte au titre des dépens.

Indemnité d’occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Aussi, la SARL FMB sera en outre tenue à une indemnité d’occupation à compter du 1er mai 2025, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 4156,02 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Paiements intervenus

Il ressort du dernier décompte actualisé que la SARL FMB a opéré des paiements comme suit :

— le 28 mars 2025 pour un montant de 2000 euros ;

— le 11 avril 2025 pour un montant de 1000 euros ;

— le 30 mai 2025 pour un montant de 1500 euros ;

— le 10 juin 2025 pour un montant de 1000 euros ;

— le 3 juillet 2025 pour un montant de 2000 euros ;

— le 1er août 2025 pour un montant de 2165,02 euros ;

— le 8 août 2025 pour un montant de 2000 euros ;

soit un total de 11665,02 euros.

Solde

Dès lors, la SARL FMB sera condamnée à payer les sommes de :

—  14669,95 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation du bail dont à déduire la somme de 11665,02 euros au titre des paiements intervenus et imputables par priorité sur la dette la plus ancienne soit un solde de 3004,93 euros ;

— une indemnité mensuelle d’occupation de 4156,02 euros à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

La SARL FMB affirme par ailleurs avoir procédé à un règlement le 1er septembre. Il n’en est cependant pas justifié. La condamnation sera prononcée en deniers et quittances.

La somme de 3004,93 euros portera intérêts à compter du commandement de payer.

Les sommes déjà échues porteront intérêts à taux légal à compter du jour de la présente ordonnance. Les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité.

Sur la demande de provision à titre de dommages-intérêts

L’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1231-6, alinéa 3, du Code civil dispose que : « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

La SC CAMASILINE ne démontrant pas que la SARL FMB s’est comportée de mauvaise foi, sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SARL FMB, qui succombe, sera tenue aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 mars 2025 et de l’assignation et condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SC CAMASILINE la somme de 1200 euros.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire,

DECLARE les demandes recevables ;

REJETTE la demande de sursis à statuer ;

REJETTE les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et d’échelonnement de la dette ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 22 avril 2025 ;

CONDAMNE la SARL FMB à restituer les lieux situés à [Adresse 5], dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE la SARL FMB à payer à la SC CAMASILINE, à titre provisionnel en derniers ou quittances :

—  3004,93 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation ;

— une indemnité mensuelle d’occupation de 4156,02 euros à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que la somme de 3004,93 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité ;

REJETTE la demande de provision à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SARL FMB aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 22 mars 2025 et de l’assignation du 2 juillet 2025 ;

CONDAMNE la SARL FMB à payer à la SC CAMASILINE la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le président