Du 11 avril 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01897 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZUZZ

[V] [N]

C/

[S] [Y]

— Expéditions délivrées à

M^e Nadia EDJIMBI

— FE délivrée à

M^e Julien LE CAN

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 avril 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [N]

né le 04 Janvier 1996 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Julien LE CAN, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Madame [S] [Y]

[Adresse 1] [Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e Nadia EDJIMBI, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Février 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 février 2021, la société CB CONSULTING a donné à bail meublé à effet du 1er mars 2021 à Madame [S] [Y], pour une durée d’un an reconductible par tacite reconduction, un local d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 11] moyennant un loyer révisable mensuel de 950€ et une provision mensuelle sur charges de 70€ étant précisé que, bien que la Résidence [8] soit notée au n°110, l’entrée du Bâtiment A au sein duquel se situe l’appartement s’effectue au [Adresse 10] à [Localité 11].

Par acte authentique du 16 novembre 2022, Monsieur [V] [N] est devenu propriétaire du bien loué Madame [S] [Y]. La gestion locative du bien a été confiée à la SAS WILOK.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024, Monsieur [V] [N] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3.497,88€ au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail et de fournir les justificatifs d’assurance locative.

Par acte introductif d’instance en date du 18 septembre 2024, Monsieur [V] [N] a fait assigner Madame [S] [Y] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en matière de référé à l’audience du 22 novembre 2024 aux fins de :

— Donner acte de la dénonciation de la procédure à la Préfecture conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

Vu le défaut de paiement,

— Constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire et ainsi la résiliation de la location en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour non-paiement des loyers et des charges locatives au 26 août 2024

— Ordonner en conséquence son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier (articles 61 et suivants de la loi du 9 juillet 1991), faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux

— Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte provisoire de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision courant pendant un délai maximum de deux mois, au-delà duquel à défaut de départ volontaire, Monsieur [V] [N] pourra faire liquider cette astreinte et solliciter le prononcé d’une astreinte définitive

— Dire qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution

— Ordonner la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dans tel garde-meuble qu’il plaira et ce, aux frais, risques et périls de la défenderesse

— Condamner Madame [S] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges contractuellement prévus, et le cas échéant révisé, à compter de la résiliation du bail jusqu’au jour de la vidange effective des lieux en application des dispositions de l’article 1760 du Code civil

— Condamner Madame [S] [Y] au paiement de sa dette locative arrêtée au jour de la rédaction de l’assignation, 4 septembre 2024 à la somme de 5.658,44€ à titre de provision au bénéfice de Monsieur [V] [N] avec intérêts aux taux légal en application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil à compter de la date du commandement de payer

— Condamner Madame [S] [Y] au paiement de la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, du coût de l’assignation délivrée, du coût de la notification à la Préfecture et les frais éventuels d’exécution

— Rappeler que l’ordonnance à intervenir sera revêtue de l’exécution provisoire de droit par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile

— Débouter Madame [S] [Y] de toute demande, plus ample ou contraire

L’affaire initialement appelée à l’audience du 22 novembre 2024 a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 20 décembre 2024 puis au 14 février 2025.

A l’audience, Monsieur [V] [N], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 9.963,87€ à la date du 10 février 2025. Il porte à la somme de 1.790€ la somme réclamée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et sollicite le débouté de l’ensemble des contestations, demandes, fins et conclusions de Madame [S] [Y].

Il expose avoir constaté, dès son acquisition du bien, la carence régulière de sa locataire dans le règlement de son loyer et de la provision sur charges et qu’il a été contraint de faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire ; que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées. Il fait valoir qu’il est fondé à se prévaloir de la clause résolutoire emportant résiliation du bail et que le maintien dans les lieux de Madame [Y] lui occasionne un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser dans les meilleurs délais précisant qu’il ne perçoit plus aucun loyer de sa locataire depuis déjà plusieurs mois et qu’il doit pourtant assumer le remboursement de l’emprunt qu’il avait souscrit pour financer l’acquisition de ce bien.

Il sollicite le rejet des contestations et demandes reconventionnelles formulées par Madame [Y] expliquant qu’elle ne conteste pas le montant de la dette qui lui est réclamée et qu’elle a été générée à raison de sa situation financière précaire ; que la défenderesse reconnaît qu’elle n’est désormais plus en capacité d’honorer le règlement régulier de son loyer. Il soutient que la défenderesse ne peut s’opposer à ses demandes au motif que le logement serait inhabitable et ce par la faute du bailleur ; que si des désordres ont été constatés, il a donné son accord pour réaliser des travaux d’isolation des murs intérieurs mais que si les travaux n’ont pas pu être réalisés à ce jour, ce n’est qu’à raison du refus réitéré de la défenderesse de permettre aux artisans de venir effectuer les travaux qu’elle a pourtant réclamée. Il fait valoir qu’elle ne peut accuser son bailleur de rester inactif et se prévaloir d’un tel motif pour tenter de justifier ses impayés de loyers. Il précise que le logement n’est pas insalubre et qu’elle ne démontre aucune impossibilité totale d’utiliser les lieux loués. Il s’oppose à la demande d’expertise formulée par Madame [Y], celle-ci n’étant pas justifiée d’autant qu’elle s’oppose depuis de nombreux mois aux travaux pour remédier au problème de moisissures. Il soutient qu’il y a également lieu de rejeter les demandes de provision et de suspension du versement du loyer sans consignation dès lors qu’elles se heurtent à une contestation sérieuse ; que le bailleur ne peut être accusé de rester inactif et de ne vouloir effectuer aucuns travaux au sein du logement loué. Il indique être opposé à l’octroi de délais de paiement suspendant le jeu de la clause résolutoire dès lors que la défenderesse n’a pas repris le règlement de son loyer et n’est pas en capacité d’honorer le règlement d’un complément.

En défense, Madame [S] [Y], représentée par son conseil, sollicite du juge des contentieux de la protection saisi de :

— La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes

Avant dire droit,

— Ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira avec mission d’usage en la matière

— Surseoir à statuer sur les demandes de Monsieur [V] [N]

— Ordonner à titre provisionnel la suspension sans consignation du paiement des loyers à compter du 20 décembre 2022 et ce, jusqu’à réparation complète de l’ensemble des désordres dûment constatés

— Condamner Monsieur [V] [N] à payer à Madame [S] [Y] la somme provisionnelle de 7.800€ à valoir sur son préjudice de jouissance en raison des manquements du bailleur aux conditions d’habitabilité du logement, conformément à l’article 1719 du Code civil

A titre subsidiaire,

— Condamner Monsieur [V] [N] à réaliser tous les travaux indispensables de nature à mettre le logement en conformité avec l’obligation de délivrance à savoir les travaux nécessaires à la disparition des moisissures sous astreinte de 50€ par jour à compter du prononcé de la décision

— Ordonner à titre provisionnel une réduction de loyer de moitié à compter du 20 décembre 2022 et ce, jusqu’à réparation complète de l’ensemble des désordres dûment constatés

— Octroyer à Madame [S] [Y] un délai pour le paiement de l’arriéré de loyer impayé

— Fixer ledit délai sur une période de 36 mois

— Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire sous condition du paiement des échéances fixées par le juge

En tout état de cause,

— Débouter Monsieur [V] [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions

— Condamner Monsieur [V] [N] à verser à Madame [S] [Y] la somme de 1.500€ au visa de l’article 700 du Code de procédure civile et Maître [B] [K] sera autorisée à percevoir cette somme directement sur le fondement des dispositions de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991

— Condamner Monsieur [V] [N] aux entiers dépens de l’instance en ceux compris les frais de l’expertise à venir

Elle conteste le bien-fondé de la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers en raison de sa situation financière précaire et de la présence de moisissures importantes dans son appartement qui constituent une atteinte grave à la salubrité du logement et rendent son habitation difficilement vivable. Elle soutient que son logement est affecté de désordres ;

que la société WILOK s’était engagée à faire déterminer par un expert l’origine des problématiques de moisissures ; que les travaux n’ont jamais été réalisés et qu’elle a dû procéder au nettoyage des murs afin de limiter les risques sur la santé de ses enfants vivant avec elle dans le logement. Elle indique qu’il est indéniable au regard des photos transmises que l’appartement est recouvert de moisissures ce qui témoigne d’un problème majeur d’humidité dans l’appartement ; que le logement contrevient aux dispositions des articles du décret du 30 janvier 2002. Elle fait valoir que Monsieur [N] ne peut pas invoquer la clause résolutoire pour justifier la résiliation du bail et son expulsion alors que le logement est affecté par un problème d’habitabilité important et que ce problème est imputable à ses manquements. Elle précise avoir refusé la réalisation de travaux du mois d’août à raison de sa situation personnelle, mère seule devant être présente à son domicile l’entièreté du mois en pleine période de vacances scolaires.

Elle sollicite une expertise dès lors qu’elle produit des éléments permettant d’établir l’information adressée à son bailleur lui indiquant l’existence de désordres rendant le logement indécent et nécessitant de procéder aux travaux de réparations nécessaires ; que seule une expertise permettrait de connaître l’origine des désordres et l’étendue des travaux nécessaires pour y remédier. Elle sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance ainsi qu’une demande de suspension du loyer à titre provisionnel. Elle réclame à titre subsidiaire une réduction du loyer ainsi que la réalisation de travaux sous astreinte afin de mettre le logement en conformité avec l’obligation de délivrance.

Elle sollicite à titre infiniment subsidiaire des délais de paiement.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier, lequel a été porté à la connaissance de Monsieur [V] [N].

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 18 septembre 2024 soit au moins six semaines avant l’audience du 22 novembre 2024.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 26 juin 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la demande d’expertise formulée avant dire droit par Madame [Y]

L’article 145 du Code de Procédure Civile prévoit que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En vertu de l’article 146 du code précité, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des désordres ou fautes qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Il doit seulement justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions.

En outre, il est de jurisprudence constante que les dispositions de l’article 146 du Code de procédure civile qui interdisent au juge d’ordonner une mesure d’instruction pour suppléer la carence d’une partie ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du même code.

En l’espèce, à titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les dispositions de l’article 146 du Code de procédure civile visées par Monsieur [N] sont inapplicables en l’espèce dès lors que la demande formulée par Madame [Y] est fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile. L’argument de Monsieur [N] est dès lors inopérant.

Si le logement donné à bail à Madame [Y] est affecté de désordres, il résulte toutefois des éléments fournis que l’Agence WILOK a proposé la réalisation de travaux d’isolation des murs intérieurs en trois interventions réparties sur trois journées et ce, au mois d’août 2024 ce qui a été refusé par Madame [Y], celle-ci indiquant ne pas être disponible pour la réalisation de travaux suivant courriel du 5 août 2024. Il ressort en outre du courrier de l’agence WILOK en date du 13 août 2024 que les travaux d’isolation ont été reprogrammés au mois de septembre 2024 et qu’il a été demandé à Madame [Y] de laisser l’accès au logement à ces dates afin de pouvoir réaliser les travaux avant les périodes automnales et hivernales. Si Madame [Y] allègue ne pas refuser de laisser faire les travaux, elle s’oppose toutefois à leur réalisation sur des samedis en visant l’article 7e de la loi du 6 juillet 1989 lequel précise qu’aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis sans l’accord exprès du locataire. Il résulte des échanges qu’elle ne fait pourtant pas preuve de bonne volonté pour permettre la réalisation desdits travaux que le bailleur accepte de réaliser. En définitive, si Madame [Y] soutient que son refus des travaux sollicités ne traduit en aucun cas son opposition de principe quant à l’exécution de travaux, les éléments produits démontrent le contraire. Elle ne propose aucune autre date malgré la demande de l’agence WILOK de lui soumettre ses disponibilités pour pouvoir fixer les travaux suivant courrier du 13 août 2024.

Ainsi, il y a lieu de relever que le bailleur, par l’intermédiaire de son gestionnaire locatif, l’agence WILOK, a été diligent afin de réaliser des travaux au sein du logement loué par Madame [Y] et que cette dernière oppose un refus systématique à la réalisation de ceux-ci au motif qu’ils seraient réalisés sur des samedis sans proposer aucune date afin de permettre leur réalisation.

Au vu des seuls éléments produits, Madame [Y] ne justifie d’aucun motif légitime à voir ordonner une expertise. Il convient donc de rejeter sa demande en vue d’organiser une telle mesure avant dire droit.

Partant, sa demande tendant à surseoir à statuer sur les demandes de Monsieur [V] [N] à raison de la mise en œuvre d’une expertise judiciaire est devenue sans objet.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En revanche, si les moyens opposés en défense sont inopérants, mal fondés ou insuffisamment prouvés, aucune contestation sérieuse n’existe.

En outre, en vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Enfin, l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l’article 24 est applicable aux logements meublés.

En l’espèce, Monsieur [V] [N] sollicite le constat de la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer en raison de l’acquisition du jeu de la clause résolutoire et de voir ordonner l’expulsion de Madame [S] [Y].

De son côté, Madame [Y] conteste le bien-fondé de cette demande en raison de sa situation financière précaire et de la présence de moisissures importantes dans son appartement.

En premier lieu, Madame [Y] ne démontre pas l’inhabitabilité du logement donné à bail au moyen de seuls clichés photographiques datant du mois de mars 2024. Elle ne verse ni constat de commissaire de justice ou courrier émanant de la Mairie permettant de corroborer ses dires selon lesquels la présence de moisissures dans son appartement constituerait une atteinte grave à la salubrité du logement et rendrait son habitation difficilement vivable comme elle l’allègue.

Au surplus, au regard des développements ci-avant, si le logement est affecté de désordres, le bailleur, par l’intermédiaire du gestionnaire de bien, l’agence WILOK, n’est pas resté inactif face à l’apparition des désordres étant relevé que Madame [Y] oppose un refus à la réalisation de travaux au motif que ceux-ci seraient réalisés sur des samedis et qu’elle ne démontre pas une réelle volonté de laisser l’accès à son appartement aux fins de laisser procéder aux travaux destinés à supprimer les désordres ni ne donne ses disponibilités.

En tout état de cause, il appert du décompte produit que la locataire rencontre depuis plusieurs mois des difficultés pour régler le loyer. Il résulte d’ailleurs de ses propres déclarations retranscrites dans le diagnostic social et financier qu’elle s’est retrouvée en difficulté pour assumer seul le loyer à la suite de sa séparation avec son compagnon. Elle y explique que, depuis la séparation, elle tente de maintenir des paiements partiels selon ses possibilités financières et qu’au jour de la réalisation du diagnostic, elle n’est pas en capacité d’honorer son loyer en totalité et qu’elle souhaiterait se reloger dans un logement moins cher. Elle ne mentionne aucune problématique d’humidité ni de moisissures. Elle indique en outre dans ses écritures avoir été confrontée à de nombreuses difficultés financières (page 13 des conclusions de Madame [S] [Y]).

Partant, Madame [S] [Y] échoue à caractériser des manquements du bailleur.

Quoiqu’il en soit, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Monsieur [V] [N] a fait signifier à Madame [S] [Y] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.497,88€ au titre des loyers échus suivant exploit du 26 juin 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [S] [Y] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 26 juin 2024, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 27 août 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 27 août 2024.

Au vu des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, à défaut pour la locataire de démontrer qu’elle est en situation de régler sa dette locative et à défaut d’avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, Madame [Y] ne réglant plus les loyers depuis le mois d’octobre 2024, les seuls versements intervenus émanant de la CAF le 25 janvier 2025 à hauteur de 146€ et le 28 janvier 2025 d’un montant de 418€ ne couvrant pas le loyer, il ne pourra être accordé de délais de paiement à Madame [Y].

De même, en application de l’article 24 VII de la loi précitée, pour les raisons ci-avant exposées, à défaut pour Madame [Y] d’avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit ne peuvent pas être suspendus par la juridiction de céans.

Dès lors, Madame [Y] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 27 août 2024, ce qui constitue pour Monsieur [N] un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L433-1, L433-2 et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution le déterminent. Partant, il n’y a pas lieu d’ordonner la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dans tel garde-meuble qu’il plaira et ce, aux frais, risques et périls de la défenderesse.

Sur la demande d’astreinte

L’expulsion de l’occupante étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu en référé de prononcer en outre une astreinte.

Sur les demandes de condamnation au paiement d’une provision et des indemnités d’occupation formées par Monsieur [N]

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [V] [N] produit un décompte actualisé selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 9.963,87€ à la date du 6 février 2025 (mois de février 2025 inclus).

Pour sa part, Madame [S] [Y] allègue que le décompte versé n’est pas correctement actualisé en raison d’un versement de la CAF.

Il ressort effectivement de l’attestation de paiement de la CAF en date du 13 février 2025 que l’agence WILOK a reçu deux virements pour le mois de janvier 2025 : l’un à hauteur de 856€ non comptabilisé dans le décompte et l’un d’un montant de 418€ d’ores et déjà comptabilisé. Il convient ainsi de déduire la somme de 856€ des sommes dues.

Par conséquent, la créance n’étant pas sérieusement contestable, Madame [S] [Y] sera condamnée au paiement de la somme de 9.107,87€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 6 février 2025 – échéance du mois de février 2025 incluse. Madame [S] [Y] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1.087,65€ par mois à la date de l’audience), à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes reconventionnelles émises par Madame [S] [Y]

— Sur la demande de suspension de loyer émise à titre principal et de réduction du loyer formée à titre subsidiaire

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’inexécution de travaux peut autoriser le preneur à suspendre le paiement du loyer en cas d’impossibilité absolue d’utiliser les lieux.

En l’espèce, Madame [Y] sollicite à titre principal la suspension du loyer sans consignation soit à compter du 20 décembre 2022 et ce jusqu’à la disparition de l’ensemble des désordres et troubles de jouissance et à titre subsidiaire, la réduction du loyer de moitié à compter du 20 décembre 2022 et ce jusqu’à la disparition de l’ensemble des désordres arguant que la présence de moisissures engendre un préjudice de jouissance continue lequel a un impact délétère sur sa santé et sur celle de ses enfants.

Il résulte des pièces versées aux débats et des déclarations de la locataire qu’elle occupe, sans interruption depuis son entrée dans les lieux, l’appartement donné à bail.

Il est constant qu’aucun arrêté d’insalubrité n’a été rendu concernant ce logement.

En dernier lieu, si au regard des pièces produites, le logement semble être affecté de désordres, Madame [S] [Y] ne peut se prévaloir de l’inexécution des travaux de réparation pour solliciter la suspension du paiement des loyers mensuels à compter du 20 décembre 2022 jusqu’à la réalisation des travaux. Seule l’impossibilité absolue et totale d’utiliser les lieux permet d’exonérer le locataire du paiement du loyer. Or, Madame [S] [Y] continuant à y demeurer ne démontre pas le caractère inhabitable du logement, nonobstant les anomalies relevées. Au demeurant, Madame [S] [Y] étant occupante sans droit ni titre du logement depuis le 27 août 2024, elle n’est pas fondée à solliciter une suspension du loyer à compter de cette date et jusqu’à la réalisation de travaux.

Par ailleurs, pour justifier ses demandes de suspension et de réduction de loyer, Madame [Y] allègue d’un impact délétère de la présence de moisissures sur sa santé et celle de ses enfants sans toutefois en rapporter la preuve.

Partant, Madame [S] [Y] sera déboutée de ses demandes formées à titre principal et subsidiaire.

— Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A cet égard, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En l’espèce, Madame [S] [Y] sollicite l’allocation d’une provision à hauteur de 7.800€ en raison des manquements du bailleur quant aux conditions d’habitabilité du logement.

Si Madame [Y] allègue que les manquements de Monsieur [N] lui ont fait courir des risques sanitaires liés à la présence constante de moisissures dans son logement, elle ne démontre pas, d’une part, la présence constante des moisissures au moyen des seuls clichés photographiques produits et datant du mois de mars 2024. Ces clichés ne sont pas authentifiables quant à la date et au lieu où ils ont été pris. En outre, elle ne verse aucune pièce tel qu’un procès-verbal de constat émanant d’un commissaire de justice ou un courrier de la Mairie démontrant la présence desdites moisissures à ce jour. Par ailleurs, elle ne produit aucun élément probant sur les risques sanitaires allégués.

De même, si Madame [Y] soutient que «cette situation est la résultante de l’inertie de Monsieur [N] et ce malgré les nombreuses relances de Madame [Y] qui n’a pas cru utile de faire procéder aux réparations nécessaires», il résulte au contraire des pièces versées aux débats que des travaux d’isolation ont été programmés à deux reprises au sein du logement loué à Madame [Y] en août 2024 et septembre 2024, travaux refusés à deux reprises par cette dernière à raison de leur réalisation sur des samedis sans pour autant communiquer au gestionnaire du bien ses disponibilités malgré une demande en ce sens. Dès lors, elle ne peut valablement soutenir que le bailleur aurait fait preuve d’inertie.

Madame [S] [Y] sera donc déboutée de sa demande de provision.

— Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte émise à titre subsidiaire par Madame [Y]

Madame [S] [Y], devenue occupante sans droit ni titre depuis le 27 août 2024, n’a plus qualité à solliciter la réalisation de travaux sous astreinte. Il convient donc de la débouter sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens en ceux compris le coût du commandement de payer et le coût de la notification de l’assignation au représentant de l’État, ces frais antérieurs à l’engagement de la présente instance étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci, étant ici rappelé que les frais d’assignation sont des débours tarifés compris dans les dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [S] [Y]. Le demandeur sollicite également la condamnation de Madame [S] [Y] aux frais éventuels d’exécution. Si ceux-ci sont par principe à la charge du débiteur, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.

Condamnée aux dépens, Madame [S] [Y] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 et au titre des dépens.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [S] [Y] à verser à Monsieur [V] [N] la somme de 500€.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

DEBOUTONS Madame [S] [Y] de sa demande tendant à l’organisation d’une mesure d’expertise avant dire droit et de sa demande de sursis à statuer ;

CONSTATONS, à la date du 27 août 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 février 2021 et liant Monsieur [V] [N] à Madame [S] [Y], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 11] ;

REJETONS la demande de délais de paiement formée par Madame [S] [Y] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [S] [Y] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [S] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [V] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [S] [Y] à payer à Monsieur [V] [N] la somme de 9.107,87€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 6 février 2025 – échéance du mois de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [S] [Y] à payer à Monsieur [V] [N] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1.087,65€ ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans les contrats de bail ;

DEBOUTONS Madame [S] [Y] de ses demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [V] [N] ;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;

DEBOUTONS Madame [S] [Y] de sa demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNONS Madame [S] [Y] à payer à Monsieur [V] [N] une indemnité de 500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et le coût de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION