RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

MINUTE N° : 2025/

N° RG 24/01894 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HW3K

NAC : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2025

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SDC ILOT PASTEUR

représenté par son syndic, la société L2CA, SARL immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 530.035.070,

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Dont le siège social est sis :

[Adresse 4]

Représenté par M^e Christine LEBEL, membre de la SCP PICARD LEBEL QUEFFRINEC BEAUHAIRE MOREL, avocat au barreau de l’EURE

DEFENDEURS :

Monsieur [G] [Y],

demeurant [Adresse 1]

— [Localité 2]

N’ayant pas constitué avocat

JUGE UNIQUE : Marie LEFORT, Présidente

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du code de procédure civile.

GREFFIER : Aurélie HUGONNIER

AUDIENCE :

En application de l’article 779 al 3 du code de procédure civile, le dépôt du dossier au greffe a été autorisé et fixé au 04 Novembre 2024.

Conformément à l’article 786-1 du code de procédure civile, l’avocat a été avisé du nom du juge amené à délibérer et de la date à laquelle le jugement sera rendu, soit le 13 Janvier 2025.

JUGEMENT :

— au fond,

— réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe,

— rédigé par Marie LEFORT,

— signé par Marie LEFORT, juge et Aurélie HUGONNIER, greffier

Copie exécutoire délivrée le :

Copie délivrée le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [G] [Y] est propriétaire du lot 1040 dépendant de la copropriété de la résidence Ilot Pasteur situé [Adresse 5] [Localité 7] (27).

Le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic, la société L2CA.

Par acte en date du 27 mai 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a fait assigner M. [Y] devant ce tribunal, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, des articles L.221-4 et suivants du code de l’organisation judiciaire, des articles 1240, 1342-20 et 1343-2 du code civil et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, afin de :

— le voir condamner à lui payer la somme de 34 714,26 euros au titre de charges de copropriété impayées avec intérêt au taux légal à compter du 12 décembre 2023, date de la mise en demeure,

— voir prononcer la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— le voir condamner à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,

outre une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais engagés pour l’envoi de la lettre de mise en demeure par avocat,

le tout avec exécution provisoire.

M. [Y], bien que régulièrement assigné à étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2024.

SUR CE,

En application des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I – Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans le délai de deux mois à compter de sa notification n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit au dossier :

— la modification du règlement de copropriété en date du 30 avril 1998 qui indique la répartition des tantièmes,

— la matrice cadastrale du lot de M. [Y],

— les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des 20 février 2017, 4 mai 2018, 20 mai 2019, 26 juillet 2021, 20 décembre 2021, et 25 mai 2023, non contestés et qui approuvent les comptes de charges de copropriété pour les exercices des années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 (du 1er janvier au 31 décembre de chaque année) ainsi que les budgets prévisionnels des années 2021, 2022 et 2023,

— les appels et décomptes de charges (en ce compris fonds travaux et provisions) dues par M. [Y] au titre des exercices 2020 à 2023,

— le relevé de compte de copropriétaire de M. [Y] au 15 novembre 2023,

— la lettre de mise en demeure de payer les charges dues.

Il en ressort que les appels de fonds pour les périodes antérieures au 1er janvier 2020 ne sont pas produits et que les justificatifs de dépenses générales, contrairement aux appels de fond, ne contiennent pas la répartition par tantièmes et ne permettent pas de vérifier ce qui est dû par M. [Y].

Dès lors, la somme de 14 508,03 euros, correspondant au solde réclamé pour la période du 1er octobre 2016 au 1er janvier 2020, sera rejetée.

En outre, aux termes d’un jugement rendu par ce tribunal le 25 juillet 2022 M. [Y] a été condamné à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 16 559,69 euros au titre des charges de copropriété suivant arrêté du compte au 9 février 2022, correspondant à la période du 1er janvier 2020 au 1er trimestre 2022 inclus.

Dès lors, cette somme ne saurait être à nouveau réclamée au débiteur.

Il en résulte que M. [Y] est redevable de la somme de 3 646,54 euros (34 714,26 – 14 508,03 – 16 559,69) au titre des charges dues pour la période du 1er avril 2022 au 15 novembre 2023.

Les intérêts de retard sur le principal sont dus à compter de la réception de la mise en demeure ou, à défaut, à compter de l’assignation valant mise en demeure conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats que la mise en demeure du 9 février 2022 et non celle du 12 décembre 2023. Les intérêts ne sont donc dus qu’à compter de la date de l’assignation en justice du 27 mai 2024.

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En conséquence, M. [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 646,54 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024, capitalisés à compter du 27 mai 2025.

II – Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que la carence de M. [Y] cause à la copropriété des difficultés de trésorerie ainsi qu’une gêne considérable, obligeant les autres copropriétaires à faire des avances de fonds.

Il ressort des pièces du dossier que M. [Y] a déjà fait l’objet d’une condamnation au titre du non-paiement des charges de copropriété et que le syndicat des copropriétaires fait face à des difficultés de trésorerie depuis de nombreuses années suite aux impayés du défendeur.

Si l’analyse du relevé de compte copropriétaire de M. [Y] produit par le syndicat fait apparaître des versements ponctuels de sa part, il y a lieu de considérer que ceux-ci sont négligeables au regard du montant total dû par lui à la copropriété.

En outre, M. [Y] qui a déjà fait l’objet d’une condamnation au titre d’impayés de charges de copropriété en juillet 2022 ne semble avoir effectué aucun versement depuis lors.

Il en résulte que le comportement de M. [Y] est de nature à causer un préjudice financier à la copropriété en ce qu’il est source de difficultés de trésorerie et nécessite, de la part de cette dernière, des diligences particulières aux fins d’obtenir le paiement des sommes qui lui sont dues.

Par conséquent, M. [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

III – Sur les frais du procès

M. [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance. Toutefois, les frais engagés pour l’envoi de la lettre de mise en demeure par avocat en seront exclus en ce qu’elle ne relève pas des dépens tel que définis à l’article 695 du code de procédure civile, mais des frais irrépétibles.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [Y] sera condamné au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles engagés par le syndicat des copropriétaires, non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

RG N° : N° RG 24/01894 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HW3K jugement du 13 janvier 2025

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE M. [G] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Ilot Pasteur situé [Adresse 6] (27), représenté par son syndic la société L2CA, la somme de 3 646,54 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er avril 2022 au troisième trimestre 2023, décompte arrêté au 15 novembre 2023, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 27 mai 2024,

PRONONCE la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE M. [G] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Ilot Pasteur situé [Adresse 3] à [Adresse 8] (27), représenté par son syndic la société L2CA, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

CONDAMNE M. [G] [Y] au paiement des dépens de l’instance, à l’exclusion du coût de la mise en demeure,

CONDAMNE M. [G] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Ilot Pasteur situé [Adresse 6] (27), représenté par son syndic la société L2CA, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Ilot Pasteur situé [Adresse 6] (27), représenté par son syndic la société L2CA, du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier.

Le greffier La Présidente