TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Christophe LEVY-DIERES

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Monsieur [J] [B]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 22/09467 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYSCP

N° MINUTE : 1/2024

JUGEMENT

rendu le 08 janvier 2024

DEMANDEUR

Monsieur [J] [B]

[Adresse 1]

comparant

DÉFENDERESSE

Société DIAGONALE

[Adresse 2]

représentée par M^e Christophe LEVY-DIERES, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 novembre 2023

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2024 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier

Décision du 08 janvier 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 22/09467 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYSCP

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 1/ 09/ 1993 à effet au 1/ 09/ 1993, Mme [B] [V] a donné à bail à M. [B] [J] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 1] pour un loyer de 5000 francs et 550 francs de provisions sur charges mensuelles.

La SCI DIAGONALE est devenue propriétaire des lieux loués.

Un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 13/08/2020 pour avoir paiement d’un arriéré de 7670.71 euros.

Un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 18/06/2021 pour avoir paiement d’un arriéré de 6300.41 euros.

Par jugement du 18/02/2022 , le juge des contentieux de la protection de PARIS sur assignation de M. [B] [J] a rejeté la demande de nullité de l’assignation, rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir, déclaré nul le commandement de payer du 18/06/2021, débouté M. [B] [J] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, débouté la SCI DIAGONALE de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile , condamné la SCI DIAGONALE aux dépens , rappelé l’exécution provisoire de droit.

Un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 12/ 10/ 2022 pour avoir paiement d’un arriéré de 5191.21 euros de loyers et 1293.86 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 7/ 12/ 2022 , M. [B] [J] a fait assigner la SCI DIAGONALE devant le juge des contentieux de la protection pour l’audience du 23/03/2023 aux fins de :

Voir débouter la SCI DIAGONALE de toutes ses demandes comme étant injustifiées et infondées Voir déclarer de nul effet et abusif son commandement de payer pour production de faux et prétention à une dette fictive Voir condamner la SCI DIAGONALE au paiement de la somme de 10 000 euros à M. [B] [J] à titre de dommages et intérêts pour sa procédure abusive , ayant entraîné un conséquent préjudice moral , résultant du stress imputable à sa tentative d’extorsion de fonds Voir condamner la SCI DIAGONALE aux dépens

L’affaire sous RG 22/9467 a été renvoyée au 08/09/2023 , en vue de jonction avec la procédure en acquisition de la clause résolutoire introduite par la SCI DIAGONALE selon assignation du 22/03/2023.

Le 08/09/2023 , l’affaire a été renvoyée au 09/11/2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 22/03/2023, la SCI DIAGONALE a fait assigner M. [B] [J] pour l’audience du 08/09/2023 aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges

— voir ordonner l’expulsion de M. [B] [J] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier,

— voir ordonner la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [B] [J]

— voir condamner M. [B] [J] au paiement :

— d’une somme de 6485.07 euros, au titre de l’arriéré dû au 12/12/2022 à parfaire , avec intérêts au taux légal à compter du 12/ 12/ 2022

— d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer et des charges, subissant les augmentations légales, à compter de la décision et jusqu’à libération effective des lieux

— d’une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts

— d’une somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire sous RG 23/6953 a été renvoyée au 09/11/2023. A cette date, la caducité de l’assignation pour cette instance a été constatée, pour défaut de remise au greffe de celle-ci dans les délais imposés à l’article 754 du code de procédure civile.

Les parties ont donc plaidé sur leur litige pour la seule instance sous RG 22/9467.

M. [B] [J] a comparu . Il soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

Voir débouter la SCI DIAGONALE de toutes ses demandes formulées à son commandement de payer, comme étant injustifiées et infondées Voir déclarer de nul effet son commandement de payer pour Méconnaissance de la valeur juridique de la provision pour charges en l’absence de régule , frappant de vacuité un commandement de payer , pour relever d’une imputation sans dû réel constaté et illicéité du montant réclaméMauvaise foi pour manœuvres et tromperies consistant à déclarer impayés des loyers et charges quittancés , en une accusation mensongère de défaut de paiement Voir prononcer, conformément à la volonté de la SCI DIAGONALE de rebattre les cartes en supprimant toute référence aux anciens relevés de compte , la remise à zéro desdits comptes au 01/09/2022 au titre de la logique consécutive aux quittancements produits à ses derniers extraits de comptesVoir condamner la SCI DIAGONALE au paiement de la somme de 10 000 euros à M. [B] [J] à titre de dommages et intérêts pour sa procédure abusive , ayant entraîné un conséquent préjudice moral , résultant du stress imputable à sa tentative d’extorsion de fonds Voir condamner la SCI DIAGONALE aux dépens

La SCI DIAGONALE a été représentée .Elle soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

A titre principal :Voir débouter M. [B] [J] de l’ensemble de ses demandes , fins et prétentions

En tout état de cause :Voir déclarer la SCI DIAGONALE recevable et bien fondée en toutes ses demandes , fins , moyens et prétentions Voir condamner M. [B] [J] à payer à la SCI DIAGONALE la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux entiers dépens

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en nullité du commandement de payer du 12/10/2022:

En application de l’article 114 alinéa 1 du code de procédure civile , la nullité d’un commandement de payer peut reposer notamment sur la preuve d’une irrégularité substantielle de celui-ci et d’un grief qui en résulte pour le demandeur à la nullité.

M. [B] [J] fait valoir que le commandement de payer du 12/ 10/ 2022 , qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, est nul et de nul effet. Il observe que ce commandement fait apparaître des impayés d’avril à septembre 2022.

Il relève notamment qu’il remonte à 2012 , sans report à nouveau ni solde intermédiaire, et surtout sans tenir compte de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 06/07/89 , que celui-ci est contraire aux propres quittancements de la SCI DIAGONALE pour les mois d’avril à septembre 2022, lesquels prennent en compte ses paiements effectués pour ces mois avec des imputations précises.

Il observe que la colonne « solde » dans les deux décomptes annexés au commandement de payer est sans raison d’être pour les mois d’avril à septembre 2022, et que cette « nouvelle comptabilité » du gestionnaire de son bailleur est contraire aux règles , puisque ne peut être mentionnée comme « quittancée » une somme qui est due.

Il fait encore valoir que la régularisation des charges de 2019 est mentionnée au 30/09/2021, mais qu’elle n’est pas effectuée pour 2020 et 2021 , ou pour les 9 mois de 2022. Il souligne , que la provision n’est pas un paiement , qu’elle est une avance sur un dû, qu’en conséquence la provision entre janvier 2020 et décembre 2021 pour la somme de 4200 euros n’est pas assimilable à un paiement et ne peut être réclamée au commandement de payer ni celle pour 2022 sur 9 mois pour un total de 1575 euros , que de ce fait il existe une illicéité du montant réclamé.

Décision du 08 janvier 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 22/09467 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYSCP

La SCI DIAGONALE soutient pour conclure à la validité du commandement de payer du 12/10/2022 qu’il a été établi en ventilant en deux décomptes distincts les loyers et les charges, que la dette sollicitée n’est pas prescrite puisque réclamée seulement pour avril à septembre 2022 , même si les décomptes remontent à 2012 pour informer sur l’évolution des comptes. Elle fait valoir les règles d’imputation de l’article 1342-10 du code civil , l’absence de toute mention sur l’imputation des paiements dans le contrat de bail , si bien que les paiements de M. [B] [J] ont été imputés sur les dettes les plus anciennes, ce qui a été rappelé dans sa LRAR du 15/10/2020 au locataire.

Pour les charges , elle fait valoir que la provision est prévue au bail , et qu’elle est due également, même si elle ne constitue pas alors de charge réelle.

Le décompte annexé à un commandement de payer doit comprendre une ventilation précise des loyers et charges dus et des paiements réalisés, afin que le locataire soit en mesure de vérifier son bien-fondé et les sommes qui lui sont réclamées. Le défaut de présentation adaptée constitue une irrégularité substantielle susceptible de nullité s’il cause grief.

Or au cas présent , d’une part les décomptes sont dissociés ( et non ventilés) entre loyers et charges, ce qui ne permet pas de lecture adaptée des créances réclamées et des paiements effectués. D’autre part , il n’est jamais mentionné la date de paiement des sommes réglées , ce qui ne permet pas de vérifier leur existence à leur date.

En l’absence de décompte de type « débit, crédit , solde » pour chaque écriture comptable à sa date , il est présupposé par le bailleur une règle d’imputation supplétive.

Or d’une part l’article 1342-10 du code civil prévoit que les règles d’imputation des paiements sont supplétives de la volonté exprimée par le débiteur lui-même ; elles ne peuvent résulter du contrat.

D’autre part, M. [B] [J] a effectivement mentionné sur ses avis de virement produits aux débats les mois payés , et notamment pour toutes les sommes versées entre avril 2022 et septembre 2022. Ces mentions sont d’ailleurs portées sur les avis d’échéances , avec les dates réelles de paiement. Il existe donc une volonté exprimée expresse de M. [B] [J] , sans équivoque , si bien que le bailleur ne pouvait procéder à des imputations sur la dette la plus ancienne.

La nécessité de procéder à une régularisation annuelle des charges , en application de l’article 23 de la loi du 06/07/89 a pour effet que le bailleur peut en réclamer paiement dans la limite du délai de la prescription triennale , même s’il peut effectuer cette régularisation jusqu’à l’audience.

Quant aux provisions sur charges, elles sont néanmoins contractuellement dues en application du bail , en tant qu’accessoires du loyer principal.

Mais au stade du commandement de payer , la question de la validité de celui-ci sur les mentions substantielles ne repose pas sur le bien -fondé des sommes réclamées ( sauf cas particuliers assimilés à une délivrance de mauvaise foi lorsque l’essentiel de la somme demandée correspond à une régularisation en une fois de charges sur plusieurs exercices par exemple ) , puisqu’un commandement délivré pour une somme inexacte n’est pas nul mais valide à concurrence des sommes dues.

La question du bien -fondé des sommes dues au titre des charges relève donc d’une appréciation au fond , sur une demande en paiement au titre des loyers et charges , qui n’est pas l’objet de la présente instance : en effet celui-ci est limité à la validité du commandement de payer, puisque l’instance portant sur une demande par la SCI DIAGONALE en acquisition de la clause résolutoire et en paiement de loyers et charges a été déclarée caduque.

Il sera seulement observé que le décompte annexé pour les charges mentionne au 02/11/2019 « régul charges 2014 » pour 3221.33 euros , alors que selon le décompte annexé au commandement du 13/08/2020, qui n’a pas été annulé, il est manifeste que cette somme correspond à la régularisation créditrice des exercices 2014, 2015, 2016,2017 et 2018. M. [B] [J] a d’ailleurs produit le courrier du 31/10/2019 du gestionnaire administrateur de biens Walch qui explique le détail de ces régularisations.

Dès lors il existe une imprécision sur la nature de la somme mentionnée pour la régularisation des charges au 02/11/2019, dans le commandement de payer du 12/10/2022, qui s’ajoute aux irrégularités mentionnées. (Il est ensuite mentionné au 30/09/2021 « regul 2019 », mais il n’est pas ensuite mentionné d’autre régularisation, seule les taxes d’ordures ménagères 2020 et 2021 étant mise au débit du compte locataire). Si cette dernière imprécision ne causerait pas grief en elle-même, si elle était unique, puisque le locataire a reçu courrier du gestionnaire du 31/10/2019, il n’en demeure pas moins qu’elle rend confuse également la lecture des comptes, alors que le bailleur doit délivrer un décompte précis permettant au locataire des vérifications étalées dans le temps.

Pour les motifs mentionnés ci-avant tenant à une absence de ventilation précise des loyers et charges dus et des paiements réalisés à leur date par une application supplétive de règles d’imputation contraire à la volonté du débiteur, et des imprécisions sur les mentions des lignes comptables non détaillées pour des régularisations de charges, il convient de déclarer le commandement de payer du 12/10/2022 nul et de nul effet.

Sur la demande tendant à la remise à zéro des comptes au 01/09/2022 :

M. [B] [J] sollicite de voir porter à zéro les comptes au 01/09/2022, en raison des pièces produites.

La SCI DIAGONALE s’y oppose, en indiquant pouvoir cependant établir un décompte ventilé à date des sommes réclamées.

M. [B] [J] sera débouté de sa demande, alors que la présente instance n’a trait qu’à la validité du commandement de payer.Or cette demande supposant un examen au fond des sommes dues et réglées, de la prescription le cas échéant de certaines créances.

Elle doit reposer sur un débat contradictoire, fondé sur un décompte détaillé selon les mentions précisées ci-avant, et les preuves apportées de paiements. En effet en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Or d’une part aucun décompte actualisé n’est produit par la SCI DIAGONALE, du fait de la caducité constatée le 09/11/2023 de l’autre instance, et d’autre part M. [B] [J] n’a donc pas été amené à produire, selon le montant d’une demande, l’ensemble de ses preuves de paiement ou des faits ayant produit extinction de son obligation principale de paiement des loyers et charges.

Il sera rappelé aux parties, à toutes fins utiles, qu’elles peuvent tenter amiablement sur la base de ces documents une conciliation devant un conciliateur de justice, en application des articles 1536 et suivants du code de procédure civile.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [B] [J] :

En application de l’article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’action abusive ou avec intention de nuire, peut être sanctionnée par des dommages et intérêts.

M. [B] [J] soutient que la multiplication de commandements de payer infondés, visant à une « extorsion de fonds » lui cause un préjudice moral.

La SCI DIAGONALE pour s’opposer à la demande indemnitaire observe que l’action a été introduite par M. [B] [J] de manière prématurée et non par elle.

L’action abusive dans l’article 32-1 du code de procédure civile sanctionne une instance entamée avec abus de droit. Or M. [B] [J] a entamé l’instance, alors qu’à ce moment la SCI DIAGONALE n’avait pas assigné en acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de ce commandement de payer, annulé.

L’article 1240 du code civil tend à la réparation d’un dommage en lien de causalité direct avec une faute.

La délivrance du commandement de payer du 12/10/2022 par la SCI DIAGONALE a été fautive, dans la mesure où le bailleur a un mandataire professionnel et qu’un précédent commandement avait été déclaré nul et de nul effet, ce qui devait conduire à une plus grande vigilance sur les pièces annexées à ce nouveau commandement.

Le dommage invoqué est un préjudice moral : celui-ci est constitué, mais il est néanmoins limité à un préjudice d’inquiétude et de perte de temps, sans autre preuve d’un préjudice moral plus important.

La SCI DIAGONALE sera condamnée à payer à M. [B] [J] une somme de 300 euros de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner la SCI DIAGONALE aux dépens et de la débouter de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE nul et de nul effet le commandement de payer signifié par la SCI DIAGONALE à M. [B] [J] le 12/10/2022, dans le cadre du bail portant sur les lieux situés au [Adresse 1]

DEBOUTE M. [B] [J] de sa demande tendant à voir remettre à zéro les comptes locatifs au 01/09/2022

CONDAMNE la SCI DIAGONALE à payer à M. [B] [J] une somme de 300 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral pour délivrance réitérée de commandements de payer nul

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions

RAPPELLE aux parties les dispositions des article 1536 et suivants du code de procédure civile pour tout autre objet du litige au fond

CONDAMNE la SCI DIAGONALE aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 12/ 10/ 2022, de l’assignation et la signification de la décision

DEBOUTE la SCI DIAGONALE de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT