TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 5]

[Localité 2]

Références : N° RG 24/00683 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HY7D

Minute n°:

[I] [E]

C/

[O] [V]

Copies certifiées conformes

délivrées le :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 FEVRIER 2025

Mise a disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 20 Février 2025 et signée par Astrée TARCZYLO, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [E]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Pauline COSSE de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocats au barreau de l’EURE, substituée par M^e NUGNES

DÉFENDEURESSE :

Madame [O] [V]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Amélie MARTIN, avocat au barreau de l’EURE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des Contentieux de la Protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Valérie DUFOUR

Débats à l’audience publique du : 08 Janvier 2025

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Exposé du présent litige

Par contrat du 16 mars 2019, Monsieur [I] [E] a donné à bail à Madame [O] [V] une maison à usage d’habitation et un garage situés [Adresse 6], [Localité 3] pour un loyer mensuel initial de 575 euros et 133 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [E] a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 mars 2024 ; puis l’a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d’EVREUX statuant en référé par acte de Commissaire de justice du 27 juin 2024, pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 08 janvier 2025, après un renvoi pour mise en état des parties,

Monsieur [I] [E], représenté par son conseil, s’est référé à ses conclusions récapitulatives. Il a ainsi sollicité du tribunal de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent la résiliation du bail ; débouter Madame [O] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; à titre subsidiaire, ordonner la résiliation du bail aux torts de Madame [O] [V] pour défaut de paiement des loyers ; en conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [O] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef ; condamner Madame [O] [V] au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 16.100 euros au titre des loyers et charges impayés au 03 janvier 2025 ; condamner Madame [O] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit la somme de 575 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux ; autoriser le bailleur à solliciter le recours de la force publique pour procéder à son expulsion à défaut pour Madame [O] [V] d’avoir quitté les lieux dans le délai prévu aux articles 412-1 du code des procédures civiles d’exécution (sic) ; condamner Madame [O] [V] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; condamner Madame [O] [V] à tous les dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Madame [O] [V], représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions déposées et a ainsi sollicité du tribunal de voir :

donner acte à Madame [O] [V] qu’elle reconnait devoir la somme de 5.565 euros au titre des loyers impayés ; débouter Monsieur [I] [E] du surplus de ses demandes, fins et conclusions ; condamner Monsieur [I] [E] à procéder aux travaux mentionnés dans le rapport SOLIHA du 02 août 2023, sous astreinte d’une somme de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; condamner Monsieur [I] [E] à lui verser la somme de 12.744 euros au titre du trouble de jouissance (soit 708 euros par mois pour 18 mois d’occupation) et la somme de 708 euros mensuelle à compter du 02 février 2025 et ce jusqu’à parfaite exécution des travaux ;condamner Monsieur [I] [E] à lui verser la somme de 12.028,39 euros au titre du remboursement des factures émises par la commune d'[Localité 7], eaux de Normandie ; condamner Monsieur [I] [E] à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de paiement de dommages et intérêts s’agissant de la coupure d’eau ; accorder à Madame [O] [V] des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois s’agissant de la dette de loyer ; condamner Monsieur [I] [E] aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer aux écritures susvisées.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et expulsion :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 28 juin 2024, soit au mois six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le fond de l’action en résiliation et expulsion :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, il est constant et établi que Monsieur [E] a fait délivrer à la locataire le 19 mars 2024 un commandement d’avoir à payer les loyers visant la clause résolutoire prévue au bail litigieux, pour un montant principal de 10.350 euros au principal. Le décompte annexé au commandement fait état de trois mois d’impayés entre juin et août 2022 inclus puis d’une absence totale de paiements de janvier 2023 à mars 2024 inclus.

Si Madame [V] se plaint de l’indécence du logement elle ne se prévaut pas pour autant d’une exception d’inexécution (laquelle exception n’eut en tout état de cause pas vocation à prospérer) et ne conteste pas être en situation d’impayés, à tout le moins depuis le mois de janvier 2023.

Il en ressort qu’à la date du 20 mai 2024, la clause résolutoire était acquise et la résiliation du bail constatée.

Par conséquent, l’expulsion sera ordonnée.

Sur la demande en paiement formée par Monsieur [I] [E] :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Il ressort des développements qui précèdent l’existence d’une contestation concernant le quantum des arriérés, la locataire reconnaissant devoir 5.565 euros sur les 16.100 euros sollicités lors de la dernière audience. Néanmoins, cette contestation ne revêt pas de caractère sérieux en ce que :

Madame [V] ne justifie pas du paiement des loyers entre juin et août 2022 inclus, ce alors même que la charge de la preuve du règlement de ces échéances lui incombe ;A ce stade, il n’est pas établi que Madame [V] peut se prévaloir d’une réduction de sa dette locative aux seules échéances de loyers résiduels, ce d’autant que les incidents de paiement avaient débuté au cours du deuxième semestre 2022, bien avant le diagnostic de non-décence établi par SOLIHA le 2 août 2023 (cf. infra).

Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [V] à verser à Monsieur [E] la somme provisionnelle de 16.100 euros selon le décompte produit (dernière ligne créditrice de 575 euros en décembre 2022 ; dernière ligne débitrice de 575 euros en janvier 2024) soit :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 20 mai 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire;à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme de janvier 2025, correspondant au dernier terme du décompte.

Enfin, Madame [V] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de février 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut même d’office accorder des délais de paiement dans un délai maximum de 24 mois au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

En l’espèce, aucune disposition légale n’interdit à Madame [V] de solliciter des délais de paiement au visa de l’article susmentionné plutôt qu’en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 étant précisé que les conditions édictées par ce dernier, notamment celle de reprise du paiement intégral du loyer, n’étaient pas remplies et que le tribunal n’aurait pas pu permettre à la locataire de se maintenir dans les lieux. Pour le surplus, la proposition faite par Madame [V] (50 euros par mois) ne permet pas d’apurer la dette dans le délai légal de 24 mois, raison pour laquelle la demande sera rejetée.

V. Sur la demande tendant à enjoindre à Monsieur [I] [E] d’avoir à exécuter des travaux :

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur est obligé d’assurer au locataire « la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle » ainsi que « d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autre que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

En vertu de l’article 1353 du Code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

En l’espèce, sans préjuger de toute décision pouvant être ultérieurement rendue par un tribunal statuant au fond, les éléments produits permettent d’établir une contestation sérieuse sur le point de savoir si Monsieur [E] a été valablement notifié du diagnostic de non-décence établi par SOLIHA, ce d’autant que les allocations logement avaient déjà été suspendues par la caisse d’allocations familiales avant cette échéance.

Il n’y donc pas lieu à référé à cet égard.

VI. Sur les demandes en paiement formées par Madame [V]

Madame [V] sollicite le paiement de diverses indemnités (12.744 euros au titre du trouble de jouissance subi du fait de la non-décence du logement, 708 euros par mois jusqu’à exécution des travaux, 1.000 euros du fait de la coupure d’eau) et de 12.028,39 euros au titre du remboursement de factures d’eau.

Conformément aux motifs qui précèdent, il existe une contestation sérieuse concernant l’existence de la créance indemnitaire alléguée et de façon subséquente le bien-fondé d’une demande en remboursement de factures d’eau (laquelle eut pu s’analyser en une réparation de préjudice matériel).

Il n’y a donc pas lieu à référé.

VII Sur les demandes accessoires :

Madame [O] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Compte-tenu des situations économiques des parties, il n’y a pas lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Par ces motifs,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable l’action de Monsieur [I] [E] aux fins d’expulsion et résiliation du bail ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mars 2019 entre Monsieur [I] [E] et Madame [O] [V] concernant une maison à usage d’habitation et un garage situés [Adresse 6], [Localité 3] sont réunies à la date du 20 mai 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [O] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DISONS qu’à défaut pour Madame [O] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [I] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [O] [V] à verser à Monsieur [I] [E] la somme provisionnelle de 16.100 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation (terme de janvier 2025 inclus) ;

CONDAMNONS Madame [O] [V] à verser à Monsieur [I] [E] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, à compter du mois de février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Madame [O] [V] aux dépens en ce compris les frais de commandement de payer ;

REJETONS la demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER