TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 8]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 14 Novembre 2024

AFFAIRE N° RG 24/05731 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QAIW

NAC : 72I

Jugement Rendu le 14 Novembre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE [U] [Adresse 5], situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL A2C IMMO, Société à responsabilité limitée, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 487 716 474, dont le siège social est [Adresse 3],

Représentée par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDERESSE

ET :

Monsieur [R], [U] [E], né le 10 Décembre 1963 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4]

Défaillant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assisté de Monsieur Fabien DUPLOUY, greffier lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 03 Mai 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 Septembre 2024 et mise en délibéré au 14 Novembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [R] [U] [E] est propriétaire des lots n°40 et 57, au sein de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 1] à [Localité 7].

Par exploit de commissaire de Justice du 3 mai 2024, le [Adresse 12] [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la société SARL A2C IMMO, a fait assigner Monsieur [R], [U] [E] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

— Condamner le défendeur à lui payer les sommes de :

• 12 106,62 € selon arrêté de compte du 23 janvier 2024, 4 ème appel de fonds et FONDS TRAVAUX ALUR 2024 inclus, inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure

• 3 000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.

• 100,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 20 décembre 2023 sur une somme de 11856,72 € et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

— Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

— Condamner le défendeur en tous les dépens.

A l’audience du 12 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Monsieur [R] [E] bien que régulièrement assigné n’a pas comparu, ni constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:

1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2) Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 19 décembre 2023 distribuée en recommandé avec avis de réception le 21 décembre 2023 à Monsieur [E], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 11 712,72 euros au titre des charges de copropriété et 144 euros au titre des frais de recouvrement.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [R] [E] qui indique les tantièmes représentés par ses lots n°40 et 57 au sein de la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblées générales d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux des 17 juin 2021, 13 avril 2022, 5 avril 2023, 25 avril 2024;

— les appels de fonds et charges sur les périodes considérées ;

— un décompte des charges de copropriété échues et impayées, arrêté au 01 janvier 2024, pour la période du 01 janvier 2022 au 01 janvier 2024, appel de fond 1er trimestre 2024 et appel de fonds travaux Alur, 7ème refection parties communes inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 12 106,62 €.

A l’audience, le [Adresse 12] [Adresse 9] maintient sa demande.

S’agissant des charges de copropriété impayées :

Il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur impayés échus sur la période du 01 janvier 2022 au 01 janvier 2024, appel de fonds du 1er trimestre 2024 et appel de fonds travaux Alur et 7ème réfection des parties communes inclus, s’élève à la somme de 8.971,90 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 21 décembre 2023 date de distribution de la mise en demeure.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété devenues exigibles:

A l’examen des pièces produites (Résolutions n°8 et n°9, 13 des procès-verbaux des assemblées générales des 5 avril 2023 et 25 avril 2024 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et les travaux de réfection des parties communes), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles pour la période du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024, appel de fonds 4ème trimestre 2024 et fonds travaux Alur 4ème trimestre 2024, 8ème réfection parties communes inclus, s’élève bien à la somme de 3 134,72 euros.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] réclame une somme de 100 euros au titre des frais de recouvrement correspondant aux frais de suivi procédure qui apparaissent justifiés.

Par conséquent, Monsieur [E] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 100 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement ;

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Monsieur [E] a déjà été condamné par jugement en date du 23 juin 2022, pour non paiement de ses charges de copropriété.

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales parMonsieur [E], sans justifier d’une raison valable à la carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété.

Monsieur [E] sera dès lors condamné à payer une somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [E], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il sera par ailleurs condamné à payer au [Adresse 12] [Adresse 9] une somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1 6° du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort

CONDAMNE Monsieur [R] [U] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 8.971,90 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur impayés échus sur la période du 01 janvier 2022 au 1er janvier 2024, appel de fonds du 1er trimestre 2024 et appel de fonds travaux Alur 7ème réfection parties communes inclus avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023, date de distribution de la mise en demeure, et ce, jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil

CONDAMNE Monsieur [R] [U] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 3134,72 euros au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles jusqu’au 4ème trimestre 2024 inclus correspondant aux appels provisionnels du 2ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024 et 8ème réfection parties communes;

CONDAMNE Monsieur [R] [U] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 100 euros au titre des frais de recouvrement;

CONDAMNE Monsieur [R] [U] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE Monsieur [R] [U] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [R] [U] [E] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le QUATORZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,