TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 15 Novembre 2024

AFFAIRE N° RG 23/07129 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PQGV

NAC : 72A

Jugement Rendu le 15 Novembre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LA THEUILLERIE, situé [Adresse 1] [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART-GATINAIS, Société par actions simplifiée au capital de 59 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 413 426 479, dont le siège social est [Adresse 3] [Localité 5]

Représenté par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [W] [I], [O] [G], né le 31 Janvier 1980 à [Localité 6], de nationalité Francaise, demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

Défaillant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 01 février 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 18 Octobre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 15 Novembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [W] [I] [O] [G] est propriétaire des lots n° 527 et 583 au sein la résidence LA THEUILLERIE sise [Adresse 1] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA THEUILLERIE représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, a fait assigner Monsieur [W] [I] [O] [G] devant le tribunal judiciaire d’EVRY aux fins de :

— le condamner à lui payer :

7 355, 51 € au titre des charges impayées arrétées au 1er août 2023, appel provisions sur charges 01/8/2023 11/12 et cotisations fonds travaux 01/08/2023 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 19671.600 € a titre de dommages intéréts en application de l’article 1231-1 du code civil.1 056,12 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procedure Civile.

— Dire et juger que ces sommes porteront intérét dans les conditions prévues par l’article 1343-2

du code civil à compter du 6 janvier 2023, date du commandement de payer.

— Rejeter toute demande de délais.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire etjuger qu’a défaut de respecter une échéance

fixée par lejugement à intervenir, et en cas de non-réglement des charges courantes, l’intégralité

de la dette deviendra exigible.

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

— Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maitre Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément auxdispositions de 1'artic1e 699 du Code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [W] [I] [O] [G] bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er février 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 17 mai 2024 renvoyée au 10 octobre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [W] [I] [O] [G] qui indique les tantièmes représentés par ses lots n° 527 et 583 dans la copropriété ;

— un jugement du 15 juillet 2019 du tribunal d’instance d’Evry (charges arrétées au 9 mai 2019)

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 mars 2018, 27 mars 2019, 20/11/2019, 20/01/2021, 29/03/2022, 27/03/2023, 3/04/2024

— les appels de fonds et charges sur la période considérée ;

— le contrat de syndic;

— un décompte des charges et appels de fonds impayés arrêté au 1er août 2023 sur la période du 01/06/2019 au 01/08/2023 appel provisions charges 01/08/2023 11/12 et cotisation fonds travaux 01/08/2023 11/12 inclus, laissant apparaître un solde débiteur de 7 355,51 euros de charges impayées et 1 056,12 euros de frais de recouvrement.

A l’examen des pièces produites, il apparait que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêté au 01/08/2023 sur la période du 01/06/2019 au 01/08/2023 appel provisions charges 01/08/2023 11/12 et cotisation fonds travaux 01/08/2023 11/12 inclus, s’élève à la somme de 7 355, 51 euros.

S’agissant du point de départ des intérets au taux légal, il est justifié d’un commandement de payer du 6 janvier 2023 dans lequel le défendeur est sommé de payer la somme de 4 308,01 euros. Cet acte peut être considéré comme point de départ des intérets.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérets au taux légal seront donc dus à compter de ce commandement de payer.

En application de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.

En conséquence, Monsieur [W] [I] [O] [G] sera condamné au paiement de la somme de 7 355,51 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par Monsieur [G] et juste après une condamantion, sans justifier d’une raison valable à la carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.Il est cependant noté des paiements partiels réguliers conséquents dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus.

Monsieur [W] [I] [O] [G] sera dès lors condamné à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 1 056,12 euros.

En l’espèce n’apparaissent pas bien fondées les demandes au titre :

— des mises en demeure, relance qui ne sont pas produits ni les justificatifs de leurs modalités d’envoi;

— les intérets de retard qui ne sont pas justifiés;

— les frais de constitution de dossier huissier et avocat en ce qu’il n’est pas démontré qu’il s’agit de diligences exceptionnelles conformément au contrat de syndic;

Seule apparait fondée la demande au titre de la sommation de payer pour un montant total de 152,95 euros.

Par conséquent, Monsieur [W] [I] [O] [G] sera dès lors condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 152,95 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [W] [I] [O] [G], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il sera par ailleurs condamné à payer au syndicat des copropriétaires, une somme de 1.200 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort

CONDAMNE Monsieur [W] [I] [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA THEUILLERIE la somme de 7 355,51 euros au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêtés au 1er août 2023 sur la période du 01/06/2019 au 01/08/2023 appel provisions charges 01/08/2023 11/12 et cotisation fonds travaux 01/08/2023 11/12 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 janvier 2023 sur la somme de 4 308,01 euros et à compter de l’assignation du 12 septembre 2023 pour le surplus et ce jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [W] [I] [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA THEUILLERIE la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [W] [I] [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA THEUILLERIE la somme de 152,95 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Monsieur [W] [I] [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA THEUILLERIE de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [W] [I] [O] [G] à payer les dépens;

DIT que les dépens seront recouvrés par SELARL AD LITEM JURIS, représentée par M^e Jean-Sébastien TESLER conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le QUINZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,