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TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]

[Adresse 5]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX04]

N° RG 24/01477 – N° Portalis DBWM-W-B7I-COEP

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00122

JUGEMENT

DU : 04 Juin 2025

[T] [F]

C/

[Z] [D]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

SELAS ALLIES AVOCATS

[Z] [D]

copie exécutoire délivrée à :

SELAS ALLIES AVOCATS

JUGEMENT

Le 04 Juin 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [T] [F] née [E]

née le 15 Juillet 1941 à [Localité 11]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représentée par Maître Denis COTTIER suppléé par M^e SABATINI de la SELAS ALLIES AVOCATS, avocats au barreau de MONTLUCON

DEFENDERESSE

Madame [Z] [D]

née le 19 Février 1942 à [Localité 12]

[Adresse 6]

[Adresse 14]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 2 avril 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, en présence de Pascaline DESMAZIERES, assistante de justice, après avoir constaté l’absence de la partie défenderesse et entendu le conseil de la partie demanderesse par dépôt de dossier, a avisé la partie que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 04 JUIN 2025

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat avec prise d’effet le 1er août 1990, Monsieur [K] [F] et Madame [W] [F] ont donné à bail à Monsieur [N] [D] et Madame [Z] [D] un logement situé [Adresse 8] à [Localité 11] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 1 400,00 francs outre une provision sur charges.

Par acte notarié en date du 30 janvier 2023, Madame [T] [F] a acquis la pleine propriété du logement.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 20 mars 2024, Madame [T] [F] a fait notifier à Madame [Z] [D] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 670,48 euros en principal.

Le Conciliateur de Justice constatait l’échec de la tentative de conciliation le 04 juillet 2024.

Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 27 novembre 2024, signifié à étude, Madame [T] [F] a fait assigner Madame [Z] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail,

— l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, à défaut de libération des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

— le paiement de la somme de 1 722,12 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 27 novembre 2024,

— le paiement d’une indemnité d’occupation de 386,91 euros à compter du mois de décembre 2024 et 80,00 euros à titre d’acompte de charges et ce jusqu’au jour de libération effective des lieux,

— le paiement de la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée à Madame la Préfète de l'[Localité 10] par voie électronique avec accusé de réception en date du 04 décembre 2024.

La CCAPEX de l'[Localité 10] a été avisée de la situation d’impayé locatif par courrier du bailleur en date du 21 mars 2024.

L’enquête sociale n’a pu être réalisée, la locataire ne s’étant pas présentée aux rendez-vous proposés pour y procéder.

A l’audience du 02 avril 2025, Madame [T] [F], représentée, a déposé son dossier, maintenant les termes de son assignation.

Madame [Z] [D] ne s’est pas présentée et n’était pas représentée.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 04 juin 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

➣ Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que :

— toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 20 mars 2024, la bailleresse a fait commandement d’avoir à payer la somme de 670,48 euros.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La procédure a été régulièrement dénoncée à Madame la Préfète de l'[Localité 10] par voie électronique avec accusé de réception en date du 04 décembre 2024 ainsi qu’à la CCAPEX par courrier du 21 mars 2024.

Le commandement de payer, la saisine de la Préfète et la saisine de la CCAPEX étant régulièrement intervenus dans les délais, la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Suivant décompte produit par la bailleresse, il apparaît que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois dudit commandement et que le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 21 mai 2024.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [D] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

L’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution pose le principe que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Sous un certain nombre de conditions, le juge saisi de la demande de résiliation et d’expulsion a la faculté de réduire, supprimer mais aussi de prolonger ce délai. La décision intervient soit sur demande du propriétaire soit en fonction de l’attitude du locataire lorsque ce dernier n’a pas donné suite à une proposition ou mesure de relogement prévue à l’article L. 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation. Ce délai ne s’applique pas non plus aux occupants étant entrés dans les lieux par voie de fait.

En l’espèce, la bailleresse sollicite la réduction du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux à un mois. Elle n’apporte toutefois, aucun élément soutenant cette demande. Ce délai permettant au locataire d’organiser son départ et d’assurer son relogement, il n’y a pas lieu de le réduire en l’espèce.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L 153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, conformément à l’article L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

➣ Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La bailleresse produit, au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, le commandement de payer et le décompte actualisé de sa créance.

La bailleresse sollicite la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 1 722,12 euros comprenant :

— la somme de 670,48 euros correspondant au décompte inséré dans le commandement de payer,

— la somme de 28,00 euros correspondant à un différentiel de 4,00 euros sur sept mois, la locataire ayant réglé la somme de 351,00 euros au lieu de 355,00 euros, du 1er janvier 2024 au 30 juillet 2024,

— la somme de 143,64 euros correspondant à un différentiel de 35,91 euros sur quatre mois, du 1er août 2024 au mois de novembre inclus,

— la somme de 880,00 euros correspondant aux provisions sur charges non payées pendant onze mois.

S’agissant de la somme de 670,48 euros, celle-ci est justifiée dans le commandement de payer, par un décompte, ainsi que par des justificatifs.

S’agissant de la somme de 28,00 euros, la bailleresse produit un document attestant que la locataire réglait la somme de 351,00 euros au lieu de 355,00 euros pour l’année 2024, de telle sorte que la locataire était débitrice de 4,00 euros chaque mois. Le contrat de bail a pris effet le 1er août 1990, de telle sorte que la date permettant l’indexation des loyers est le 1er août de chaque année. Ainsi, ce différentiel était applicable jusqu’au 31 juillet 2024 inclus, c’est à dire pendant sept mois. Soit : 4,00 * 7 = 28,00 euros. La somme de 28,00 euros est donc justifiée.

S’agissant de la somme de 143,64 euros, le loyer a été indexé au 1er août 2024. La bailleresse produit un document récapitulant les indexations de loyer depuis 2019. Les indices appliqués sont corrects et les calculs justifient les indexations de loyer.

Toutefois, la bailleresse produit un courrier adressé à la locataire, en date du 07 décembre 2023, indiquant : « Pour la troisième année consécutive je n’augmente pas votre loyer ». Ainsi, la bailleresse a expressément refusé d’indexer le loyer pendant trois années. Or, les indexations non appliquées ne peuvent pas être prises en compte lors de la prochaine indexation. Le courrier mentionne que « Depuis le 1er août 2020 votre loyer est de 355,00 euros ». Ainsi, la bailleresse a indexé le loyer le 1er août 2020, puis n’a pas indexé le loyer en 2021, 2022 et 2023. Ces indexations non réalisées ne peuvent pas être prises en compte pour déterminer le loyer indexé le 1er août 2024.

Pour calculer le loyer indexé au 1er août 2024, il faut prendre le montant du dernier loyer, soit 354,78 euros, l’indice du quatrième trimestre 2023, soit 142,06 et l’indice du quatrième trimestre 2022, soit 137,26.

Soit : (354,78 * 142,06) / 137,26 = 367,18 euros.

Ainsi, le loyer indexé au 1er août 2024 s’élevait à la somme de 367,18 euros et non 386,91 euros.

Par conséquent, si la locataire a continué de régler la somme de 351,00 euros au lieu de 367,18 euros, le différentiel n’est pas de 35,91 euros, mais de 16,18 euros. Ainsi, sur la période du 1er août 2024 au mois de novembre 2024, la locataire est débitrice de la somme de 64,72 euros (4 * 16,18).

S’agissant des provisions sur charges, le contrat de bail prévoit le règlement d’une provision sur charges tous les quatre mois, le montant étant alors fixé par le Syndic. La bailleresse produit un décompte des charges année par année jusqu’à l’année 2023 incluse. Toutefois, elle ne produit aucun décompte pour l’année 2024 ni aucun décompte des charges de copropriété, de telle sorte qu’il est impossible de déterminer le montant des charges dû pour l’année 2024. Néanmoins, la clause du contrat bail stipule que les provisions sur charges sont calculées en fonction du décompte de l’année précédente. Ainsi, pour l’année 2023, le décompte des charges de copropriété prévoyait des charges récupérables à hauteur de 838,48 euros et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères s’élevait à la somme de 136,00 euros, soit un total de 974,48 euros. Par conséquent, il est possible de déduire le montant des provisions sur charges, soit : 974,48 / 12 = 81,20 euros. En l’espèce, la bailleresse sollicite le paiement de la somme de 880,00 euros correspondant à onze mois de provisions sur charges, la provision mensuelle s’élevant ainsi à la somme de 80,00 euros, de telle sorte que le montant est justifié. La locataire ne rapporte pas, en vertu de l’article 1353 du Code civil, la preuve du paiement de ces charges, par conséquent, elle sera condamnée à leur paiement.

Ainsi, la locataire reste débitrice de la somme de 1 643,20 euros (670,48 + 28,00 + 64,72 + 880,00).

Par conséquent, il convient de condamner Madame [Z] [D] au paiement de la somme de 1 643,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 27 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024 sur la somme de 670,48 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

➣ Sur l’indemnité d’occupation

Madame [Z] [D] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice à la bailleresse qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail. Le montant du loyer à retenir sans les charges étant de 367,18 euros. S’agissant de l’indemnité d’occupation relative aux charges, le contrat de bail stipule que les provisions sont versées tous les quatre mois. Ainsi, les indemnités d’occupation relatives aux charges sont à verser tous les quatre mois, en application du contrat de bail, en prenant en compte les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et le budget prévisionnel.

Cette indemnité est due depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux.

Il convient toutefois de préciser que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 21 mai 2024, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 27 novembre 2024, sont intégrées dans la somme de 1 643,20 euros allouée à la bailleresse par le présent jugement.

La bailleresse sera autorisée à procéder à la révision du loyer conformément aux prévisions contractuelles et sera autorisée à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989, cette régulation étant faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [D], partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

A ce titre, Madame [Z] [D], qui supporte les dépens, sera condamnée au paiement de la somme de 300,00 euros, au bénéfice de Madame [T] [F].

La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Madame [T] [F] et Madame [Z] [D] concernant le logement situé [Adresse 7] – à [Localité 11], ce à compter du 21 mai 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Z] [D] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par la bailleresse ;

DIT n’y avoir lieu à réduire le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

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CONDAMNE Madame [Z] [D] à payer à Madame [T] [F] la somme de 1 643,20 euros (mille six cent quarante trois euros et 20 centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 27 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024 sur la somme de 670,48 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DIT que le loyer indexé au 1er août 2024 s’élève à la somme de 367,18 euros ;

CONDAMNE Madame [Z] [D] à payer à Madame [T] [F] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, étant précisé que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 21 mai 2024, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 27 novembre 2024, sont intégrées dans la somme de 1 643,20 euros allouée à la bailleresse par le présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ;

DIT que les indemnités d’occupation dues au titre des provisions sur charges seront dues tous les quatre mois, en prenant en compte les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et le budget prévisionnel ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

DIT que Madame [T] [F] sera autorisée à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles,

DIT que Madame [T] [F] sera autorisée à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989 ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE Madame [Z] [D] à verser à Madame [T] [F] la somme de 300,00 euros (trois cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNE Madame [Z] [D] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT