TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00795 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QEQE

JUGEMENT

DU : 22 Novembre 2024

S.A. LES RESIDENCES

C/

Mme [S] [M]

M. [X] [M]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 22 Novembre 2024.

DEMANDERESSE:

S.A. LES RESIDENCES

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DEFENDEURS:

Madame [S] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Monsieur [X] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 7]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 01 Octobre 2024

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À :M^e HALIMI + CCC

Mr [M]

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2021, la SA LES RESIDENCES a loué à Monsieur [M] [X] et Madame [M] [S], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel actualisé de 485,42 euros outre 229,05 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2023, la SA LES RESIDENCES a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 124,81 euros au titre des loyers et charges échus mois arrêtés au 23 octobre 2023 terme de septembre inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 23 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 avril 2024, la SA LES RESIDENCES a fait assigner Monsieur [M] [X] et Madame [M] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail, pour défaut de paiement de loyers et des charges,

ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,

condamner les locataires solidairement à payer la somme de 2 295,96 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois arrêtée au 21 février 2024 terme de janvier 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 124,81 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,

condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

condamner les locataires solidairement à lui payer la somme de 400,00 euros au titre des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 al 3 du code civil,

condamner les locataires solidairement à payer la somme de 400,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l’Essonne e 15 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 1er octobre 2024.

A cette audience, la SA LES RESIDENCES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7095 euros arrêtée au 24 septembre 2024 terme d’octobre inclus, au titre des loyers et charges échus. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Cités par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice pour Monsieur [M] [X], et à l’étude de commissaire de justice pour Madame [M] [S], seul Monsieur [M] [X] est présent. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais précise avoir effectué un virement de 1000 euros la veille de l’audience, avoir déposé un dossier un dossier de surendettement en juillet 2024 sans toutefois en justifier et propose d’apurer la dette par mensualités de 300 euros en plus du loyer courant. Il sollicite le maintien dans les lieux et fait valoir qu’il dispose d’un salaire mensuel de 2400 euros outre les prestations CAF à hauteur de 380 euros avec 2 enfants à charge, sa compagne ne travaillant pas en raison de sa situation administrative.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 24 juin 2024 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives dont il ressort que Monsieur [M] [X] aurait souscrit des crédits à la consommation à l’origine de difficultés financières, que les prêts allégués seraient désormais soldés. Il est fait le constat que la situation financière des locataires pourrait être améliorée par une demande d’APL et de prime d’activité.

La SA LES RESIDENCES a été autorisé à produire en délibéré un décompte actualisé au jour de l’audience compte tenu du versement récent allégué par les locataires.

Le 05 octobre 2024, le conseil de la SA LES RESIDENCES a communiqué un décompte arrêté au 03 octobre 2024 portant mention d’un versement au crédit du compte locataire de 1000 euros le 02 octobre 2024.

L’affaire est mise en délibéré au 22 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 23 octobre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 15 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 1er octobre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA LES RESIDENCES verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 3 octobre 2024, la dette locative de Monsieur [M] [X] et Madame [M] [S] s’élève à la somme de 6 379,05 euros (déduction faite de la somme de 445,59 euros déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2024 inclus. Il convient de condamner Monsieur [M] [X] et Madame [M] [S] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 10 novembre 2023 pour la somme de 2 124,81 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 11 « résiliation du bail et clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 10 novembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 10 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement et suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires, de ce qu’il a été procédé à une reprise du loyer courant avant l’audience, et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Monsieur [M] [X] et Madame [M] [S], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 21 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 300 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [M] [X] et Madame [M] [S] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [M] [X] et Madame [M] [S] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n’est pas démontré. De plus, la demanderesse n’établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement.

En conséquence, il convient de débouter de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [X] et Madame [M] [S] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA LES RESIDENCES les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 octobre 2021 entre la SA LES RESIDENCES, d’une part, et Monsieur [M] [X] et Madame [M] [S], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] à [Localité 9] sont réunies à la date du 10 janvier 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [X] et Madame [M] [S] à verser à la SA LES RESIDENCES la somme de 6 379,05 euros (décompte arrêté au 3 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 10 novembre 2023 sur la somme de 2124,81 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [M] [X] et Madame [M] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités de 300 euros chacune et une 21 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [M] [X] et Madame [M] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA LES RESIDENCES puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [M] [X] et Madame [M] [S] soient condamnés solidairement à verser à la SA LES RESIDENCES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1246 al 3 du code civil ;

DÉBOUTE la SA LES RESIDENCES du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [M] [X] et Madame [M] [S] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,