TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION.

le JEUDI VINGT DEUX FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE

N° RG 23/00030 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YAKL

NUMERO MIN: 24/00024

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de M^me Céline DONET, Greffier

A l’audience publique tenue le 25 Janvier 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 22 Février 2024, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. DES COMBES immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° 348 829 391

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Didier SAILLAN, avocat au barreau de BORDEAUX

ET

EPA [Localité 6] EURATLANTIQUE pris en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° 521 747 444

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par Maître Mélissa RIVIERE de l’AARPI RIVIERE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

En présence de Madame Valérie NASO , Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le:

à :

Expédition le :

à :

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI DES COMBES (ci-après “la SCI”) est propriétaire des parcelles BC n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] sises [Adresse 5] à [Localité 7].

Par déclaration d’intention d’aliéner en date du 1er février 2022, maître [J] [G], notaire à [Localité 6] au sein de la SCP Jean Charles BOUZONIE, a informé la mairie de la commune de [Localité 7] de l’intention de la SCI de céder un immeuble et ses dépendances édifiés sur ces parcelles pour un prix de 1 300 000 euros outre une commission d’agence de 78 000 euros au bénéfice de l’agence immobilière mandatée.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 mars 2022, l’EPA [Localité 6] EURATLANTIQUE (ci-après “l’EPA”) a informé la SCI de son intention de visiter ces parcelles.

La visite a eu lieu le 8 avril 2022.

Par deux actes extrajudiciaire délivrés le 27 avril 2022, l’EPA, délégataire du droit de préemption urbain sur la zone considérée suivant arrêté du préfet de la Gironde du 26 mai 2016, a signifié d’une part à la SCI et d’autre part à monsieur [C], en qualité de gérant de la SCI, sa décision d’exercer ce droit pour un prix de 600 000 euros outre 36 000 euros de frais d’agence à la charge de l’acquéreur.

Cette décision a également été portée à la connaissance du notaire instrumentaire par courrier signifié par huissier de justice le 27 avril 2022.

Par acte extrajudiciaire du 28 juin 2022, monsier [C] a fait savoirà l’EPA que n’étant pas personnellement propriétaire, il ne pouvait vendre un bien ne lui appartenant pas. Par acte extrajudiciaire du 28 juin 2022, la SCI a souligné que depuis la visite du 8 avril 2022, aucune suite n’a été donnée par l’EPA de sorte qu’elle se considérait libre de céder son bien aux conditions fixées dans le protocole de vente du 28 janvier 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 août 2022, l’EPA a répondu qu’en application de l’article R. 231-10 du code de l’urbanisme, faute d’avoir accepté le prix offert par l’EPA, ou sollicité la fixation judiciaire de ce prix dans le délai de deux mois suivant la décision de préemption, la SCI est réputée avoir renoncé à la vente.

Par courrier avec accusé de réception adressé à l’EPA le 9 mai 2023, le conseil de la SCI DES COMBES a informé l’EPA de ce que monsieur [I] [C] a fait savoir à l’EPA, dans le délai de deux mois, ne pas accepter l’offre et proposait de maintenir le prix initial et que dans ce même délai de deux mois, la SCI DES COMBES a fait une offre mais que l’EPA n’a pas saisi la juridiction de l’expropriaation aux fins de fixation du prix, de sorte que l’EPA était réputé avoir renoncé à exercer son droit. Il concluait en rappelant l’offre de la SCI et invitait à défaut d’acceptation à saisir le juge de l’expropriation.

Par mémoire enregistré en greffe le 26 juin 2023, la SCI DES COMBES a saisi le juge de l’expropriation, sur le fondement des articles L. 213-4 et suivants du code de l’urbanisme, des dispositions du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et des dispositions des articles 640, 641 et 642 du code de procédure civile, afin qu’il soit jugé, à titre principal, que l’EPA [Localité 6]-ATLANTIQUE est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption. A titre subsidiaire, elle demande le rejet de la valorisation de l’immeuble faite par l’EPA, de fixer le prix d’acquisition des parcelles litigieuses à 1 528 000 euros, de nommer le cas échéant un expert en vue d’évaluer les parcelles et de mettre les dépens à la charge de l’EPA.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon son dernier mémoire enregistré au greffe le 7 novembre 2023, la SCI DES COMBES ne demande plus au juge de l’expropriation de juger à titre principal, que l’EPA [Localité 6]-ATLANTIQUE est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption. Elle maintient sa demande de fixation du prix d’acquisition des parcelles au prix de 1 528 000 euros et de nommer un expert le cas échéant.

Elle expose en premier lieu renoncer à faire juger que l’EPA est réputée avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption. Elle fonde sa demande de fixation judiciaire du prix de l’acquisition, sur l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, qui prévoit qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par le juge de l’expropriation. Elle estime être recevable à former devant le juge de l’expropriation une demande de fixation du prix de l’acquisition. S’agissant de l’évaluation du bien, elle expose avoir mandaté le cabinet BLB EXPERTS ASSOCIES qui a remis son rapport d’expertise le 17 octobre 2022, qui en a déduit qu’aucun des éléments communiqués ne lui permet d’établir que le prix de vente initialement convenu de 1 300 000 euros serait anormalement haut ou bas par rapport à l’état du marché immobilier bordelais. Elle soutient que si par lettre du 5 septembre 2023, l’EPA a indiqué ne pas être opposé à la possibilité d’une vente directe du bien par son propriétaire dans des conditions compatibles avec la programmation et les prescriptions s’appliquant à la [Adresse 9], cette lettre ne vaut pas renonciation expresse à l’usage de son droit de préemption et la demande de fixation du prix d’acquisition du bien demeure d’actualité.

Par mémoire en réplique enregistré au greffe le 23 octobre 2023, l’EPA soulève, sur le fondement des articles R. 213-10 et R. 213-11 du code de l’urbanisme, 122 du code de procédure civile, l’incompétence du juge de l’expropriation pour connaître de la demande tendant à juger que l’EPA est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption, à défaut, déclarer irrecevable cette demande, en tout état de cause, déclarer infondée la demande de fixation du prix d’acquisition des parcelles litigieuses et débouter la SCI de ses demandes.

Par mémoire enregistré au greffe le 18 janvier 2024, l’EPA maintient l’ensemble de ses demandes et demande à ce que soit constatée la renonciation de la SCI à sa demande tendant à faire juger que l’EPA est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption.

Il soutient qu’en matière de préemption, le juge de l’expropriation n’est compétent que pour fixer le prix du bien préempté, en application des articles R. 213-10 et R. 213-11 du code de l’urbanisme. Il en déduit que le juge de l’expropriation n’est pas compétent pour statuer sur la demande des propriétaires tendant à faire constater que faute de saisine dans les 15 jours de leur réponse, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à ce droit. Il souligne qu’en tout état de cause, la SCI DES COMBES a renoncé à cette demande. S’agissant de la demande de fixation judiciaire du prix, l’EPA informe la juridiction de ce qu’il a notifié à la SCI, par lettre du 5 septembre 2023, son accord pour réexaminer la possibilité d’une vente directe de sa propriété à un opérateur immobilier. Il soutient que, sans avoir renoncé expressément à son droit de préemption, il s’est rapproché de la SCI pour étudier avec elle la possibilité d’une cession directe du bien à un opérateur immobilier dans des conditions compatibles avec la programmation et les prescriptions urbaines, architecturales et environnementales s’appliquant à la [Adresse 9]. Il soutient que cette démarche rend par conséquent, à la date de ses conclusions, sans fondement la demande de fixation judiciaire du prix réclamé. Il ajoute que faute d’avoir été saisie dans le délai imparti de 15 jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire du bien, signifiée à l’EPA le 28 juin 2022,la juridiction de l’expropriation n’est aujourd’hui pas fondée à se prononcer sur la demande de fixation judiciaire du prix d’acquisition.

Le commissaire du gouvernement a conclu dans un mémoire du 30 octobre 2023. Il souligne qu’à défaut d’accord amiable, le prix est fixé par le juge de l’expropriation, saisi dans les 15 jours de la réponse adressée par le propriétaire. La juridiction de l’expropriation n’ayant pas été saisie, aucun transport sur les lieux n’a été notifié par odonnance, de sorte qu’il ne se prononce pas sur le prix de l’acquisition.

A l’audience du 25 janvier 2024, les parties ont maintenu leurs prétentions et moyens.

La compétence du juge de l’expropriation pour statuer sur la demande de fixation du prix d’acquisition étant discutée, l’affaire a été mise en délibéré avant que ne soit ordonnée, le cas échéant, une ordonnance de transport en vue de la fixation du prix d’acquistion.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile: “Constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugéé”.

Aux termes de l’article 31 du même code: “L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.”

Selon l’article 32 de ce code, “est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir”.

Aux termes de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme applicable en matière d’exercice du droit de préemption urbain, il revient à la juridiction compétente en matière d’expropriation de fixer judiciairement le prix d’acquisition en l’absence d’accord amiable entre le vendeur et le titulaire du droit de préemption.

Les articles R. 213-4 à D. 213-13-4 du même code définissent les règles et les délais applicables à l’exercice de ce droit de préemption.

L’article R. 213-8 de ce code prévoit que lorsque l’aliénation est envisagée sous forme de vente de gré à gré ne faisant pas l’objet d’une contrepartie en nature, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire, soit sa décision de renoncer à l’exercice du droit de préemption, soit sa décision d’acquérir aux prix et conditions proposés, soit son offre d’acquérir à un prix proposé par lui et, à défaut d’acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d’expropriation.

L’article R. 213-10 du même code prévoit que le vendeur dispose d’un délai de 2 mois à compter de la réception de l’offre d’acquérir adressée par le titulaire du droit de préemption pour lui indiquer soit qu’il accepte le prix ou les nouvelles modalités d’acquisition proposées, soit qu’il maintient sont prix et accepte que le prix soit fixé par la juridiction de l’expropriation soit qu’il renonce à l’aliénation. Le silence du propriétaire dans ce délai de deux mois équivaut à une renonciation d’aliéner.

L’article R. 213-11 du même code prévoit que si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner est exagéré, il peut, dans un délai de 15 jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir le juge de l’expropriation en vue de voir fixer judiciairement le prix. A défaut, il est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit.

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions que le juge de l’expropriation, compétent pour fixer judiciairement le prix d’acquisition en matière de préemption, peut être saisi exclusivement par le titulaire du droit de préemption, dans les délais et sous les conditions prévues par le code de l’urbanisme. Seul le titulaire du droit de préemption a donc qualité pour agir devant le juge de l’expropriation en vue de lui demander de fixer judiciairement le prix d’acquistion.

En l’espèce, l’EPA, titulaire du droit de préemption, n’a pas saisi le juge de l’expropriation d’une demande de fixation judiciaire du prix d’acquisition dans le délai de 15 jours suivant la réponse de la SCI qui lui a été signifiée par acte extrajudiciaire le 28 juin 2022.

La présente instance a été introduite à l’initiative de la SCI, vendeur, par mémoire enregistré au greffe le 26 juin 2023 en vue de voir fixer judiciairement le prix d’acquisition.

Or, au regard des éléments rappelés ci-dessus, la SCI est dépourvue de qualité à agir devant le juge de l’expropriation dans le cadre d’une procédure tendant à fixer le prix d’acquistion d’un bien à la suite de l’exercice d’un droit de préemption.

Sa demande sera en conséquence déclarée irrecevable.

En conséquence, les dépens seront mis à sa charge, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la demande de la SCI DES COMBES, en sa qualité de vendeur, tendant à voir fixer judiciairement le prix d’acquisition de l’immeuble objet de la déclaration d’intention d’aliéner établie le 1er février 2022 par la SCP Jean Charles BOUZONIE, notaire à [Localité 6]

Condamne la SCI DES COMBES aux dépens.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par M^me Céline DONET, greffier présent lors du prononcé.

Le GreffierLe Juge de l’Expropriation