TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 6]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Décembre 2024

AFFAIRE N° RG 24/06303 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QCJI

NAC : 72I

Jugement Rendu le 19 Décembre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LAS CASES 18 (228), situé [Adresse 3], représenté par son administrateur judiciaire, la SELARL [V] POLGE-ALIREZAI, Société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège social est [Adresse 8],

Représenté par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [L] [K], demeurant [Adresse 1]

Défaillante,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 03 Juin 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 Octobre 2024 et mise en délibéré au 19 Décembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [L] [K] est propriétaire des lots n°s 61, 83 et 418 au sein de la résidence en copropriété “[7] 18" sise [Adresse 2] ([Adresse 4]).

Par exploit de commissaire de Justice du 3 juin 2024, le syndicat des copropriétaires LAS CASES 18, représenté par la SELARL [V] POLGE-ALIREZAI, administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulté, a fait assigner Mme. [U] [H] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

— Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

— Constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En conséquence :

— Condamner le défendeur à lui payer les sommes de :

• 11 443,08 € selon arrêté de compte du 13 août 2023, FONDS ALUR et APPEL du 01/10/2024 au 31/12/2024 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure;

• 3 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 144,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 10 juillet 2023 sur une somme de 7 637,12 € et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

— Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

— Condamner la défenderesse en tous les dépens.

A l’audience du 10 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires LAS CASES 18 a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Bien que régulièrement assignée, Mme [L] [K] n’a pas comparu à l’audience en personne et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:

1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2) Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LAS CASES 18 verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 10 juillet 2023 adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [L] [K], dont l’avis de réception a été signé le 13 juillet 2023.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 7 493,12 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2023, appel du 01/07/23 au 30/09/23 et Fonds de travaux loi ALUR inclus, outre une somme de 144,00 euros correspondant au coût de la mise en demeure, soit un total à régler de 7 637,12 euros.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ;

— les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficulté, en date des 28 juillet 2020, 21 avril 2021, 10 septembre 2021, 11 janvier 2023 et 19 janvier 2024,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée;

— un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 13 août 2023, pour la période du 2 avril 2021 au 1/04/2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 9 786,32 euros,

— un décompte, dans ses écritures, des sommes à échoir arrêté au 13 août 2023, sur la période du 3ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 1 656,76 euros.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, il apparaît :

— qu’ il convient de déduire du montant de la créance réclamée la somme de 25,24 euros au titre du PV n°9 travaux de sécurisation ascenseurs (2/4) pour laquelle le syndicat des copropriétaires bénéficie déjà d’un titre exécutoire avec le jugement rendu le 27 janvier 2022 par le tribunal judiciaire d’EVRY.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées échues sur la période du 2 avril 2021 au 1er avril 2024 2/4 Fonds travaux Loi ALUR 2024 et appel 2ème trimestre 2024 inclus s’élève à la somme de 9 761,08 euros (= 9 786,32 – 25,24).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 7 637,12 euros à compter de la mise en demeure, soit à compter du 10 juillet 2023, et à compter de l’assignation introductive d’instance du 3 juin 2024 pour le surplus.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites (3ème résolution du 25ème PV des décisions prises par l’administrateur provisoire du 11 janvier 2023 approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024 et 2ème résolution du 31ème PV des décisions prises par l’administrateur provisoire du 19 janvier 2024, approuvant la modification du budget prévisionnel pour l’exercice 2024), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles pour la période du 3ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024, appels provisions charges et fonds travaux Alur 4ème trimestre 2024 inclus, s’élève à la somme de 1 656,76 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à retard du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il y a lieu de donner droit à la demande d’indemnisation du syndicat des copropriétaires.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Mme [L] [K] a déjà été condamnée par jugement en date du 27 janvier 2022 du tribunal judiciaire d’EVRY pour non paiement de ses charges de copropriété.

Le décompte versé aux débats ne fait ressortir aucun versement de la défenderesse au titre des appels de charges qui lui ont été adressés postérieurement à ce jugement.

Les manquements répétés de Mme [L] [K] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner Mme [L] [K] à payer au syndicat des copropriétaires LAS CASES 18 une somme de 980,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 144,00 euros au titre des frais de recouvrement.

La lettre de mise en demeure du 10 juillet 2023 ayant été versée aux débats ainsi que la facture d’avocat correspondante, il y a lieu de donner droit à la demande du syndicat des propriétaires.

Mme [L] [K] est condamnée au paiement de la somme de 144,00 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa dette.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [L] [K], qui succombe, est condamnée aux dépens de l’instance.

Mme [L] [K] est par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200 euros au syndicat des copropriétaires LAS CASES18, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE Mme [L] [K] à payer au syndicat des copropriétaires LAS CASES 18 la somme de 9 761,08 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR échus sur la période du 2 avril 2021 au 1er avril 2024 – 2/4 FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR ET APPEL 2ème TRIMESTRE 2024 inclus avec intérêt au taux légal sur la somme de 7 637,12 euros à compter du 10 juillet 2023 et à compter de l’assignation introductive d’instance du 3 juin 2024 pour le surplus, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE Mme [L] [K] à payer au syndicat des copropriétaires LAS CASES 18 la somme de 1 656,76 euros euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles sur la période du 3ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024 inclus, et ce, jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Mme [L] [K] à payer au syndicat des copropriétaires LAS CASES 18 la somme de 980,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE Mme [L] [K] à payer au syndicat des copropriétaires LAS CASES 18 la somme de 144,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE Mme [L] [K] à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires LAS CASES 18, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [L] [K] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,