MINUTE N° : 2025/

JUGEMENT DU : 10 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00121 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DNF3

NATURE AFFAIRE : 5AE/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : S.C.I. COJELU C/ [O] [N] [K], [G] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 10 Octobre 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : Madame Clarisse LOPEZ, Juge

Greffier : Madame Florence DUCLAUX, Greffier

DESTINATAIRES :

copie exécutoire délivrée à : M^e CHAPUIS Charles-Antoine – Mme [K]

copie certifiée conforme délivrée à :- M^e OZBULDUK

le : 10.10.2025

DEMANDERESSE

S.C.I. COJELU (RCS VIENNE 388 588 618), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Charles-antoine CHAPUIS, avocat au barreau de VIENNE

DEFENDEURS

Mme [O] [N] [K] (locataire)

née le 30 Octobre 1995 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

comparante

M. [G] [M], caution, demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Havana OZBULDUK, avocat au barreau de LYON

substituée par Maître Thierry BRAILLARD, avocat au barreau de LYON

Qualification : contradictoire, en premier ressort

Débats tenus à l’audience du 05 septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 10 Octobre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame LOPEZ, Juge des contentieux de la protection, et par Madame DUCLAUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail en date du 26 novembre 2018, la SCI COJELU a donné en location à Madame [O] [K] un logement sis [Adresse 3].

Par acte sous seing privé en date du 24 novembre 2018, Monsieur [G] [M] s’est porté caution solidaire du règlement des sommes dues par Madame [O] [K] en exécution du bail du 26 novembre 2018.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé sous seing privé en présence de Madame [O] [K] le 24 novembre 2018.

Un état des lieux de sortie a été réalisé par un commissaire de justice en présence de Madame [O] [K] le 15 janvier 2024.

Par assignation délivrée à Madame [O] [K] le 30 janvier 2025 et délivrée à Monsieur [G] [L] le 29 janvier 2025, la SCI COJELU sollicite, au visa des articles 1730, 1731 et 1732 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de voir :

juger ses demandes recevables et bien fondées ;condamner solidairement Madame [O] [K] et Monsieur [G] [M] à lui payer la somme de 5.910,32 euros au titre des dégradations locatives, outre intérêts de droit à compter de la première mise en demeure du 10 avril 2024 ; condamner solidairement Madame [O] [K] et Monsieur [G] [M] à lui payer la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris la moitié du coût du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie du 19 décembre 2022 ; ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A la suite de plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2025.

Ce jour, la SCI COJELU, représentée par son Conseil, maintien ses demandes initiales, tout en sollicitant de voir débouter Monsieur [G] [M] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Elle indique qu’un jugement en résiliation de bail-expulsion a déjà été rendu par la juridiction en novembre 2023. Elle souligne que l’état des lieux d’entrée mentionne que l’appartement donné à bail avait été refait à neuf et nettoyé à fond et que l’état des lieux n’est pas conforme. Elle explique que la somme demandée en principal ne correspond pas au chiffrage du devis qu’elle produit car elle a opéré la déduction du dépôt de garantie (460 euros). Elle ajoute que des tentatives de règlement amiable ont été tentées notamment par courriel, mais sans contre-proposition reçue.

Monsieur [G] [M], représenté par son Conseil, demande, au visa de l’article 2298 du Code civil et des articles 3-2 et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de voir :

A titre principal,

rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la SCI COJELU ;

A titre subsidiaire,

dire et juger qu’un coefficient de vétusté doit être pris en considération compte tenu de la période d’occupation du bien loué ;dire et juger que le chiffrage de la société MENUISERIE PEAGOISE est excessif au regard du devis de la société MK PEINTURE ; réduire à de plus justes proportions les demandes de la SCI COJELU ;

En tout état de cause,

condamner la SCI COJELU à lui verser la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner la SCI COJELU aux entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir que l’occupation a duré 8 années et que l’établissement d’un procès-verbal par un commissaire de justice en guise d’état des lieux de sortie a été décidé unilatéralement par la bailleresse et s’oppose donc à en assumer la moitié du coût.

Il expose que la présente action vise à refaire l’appartement donné à bail à neuf sur la seule base d’un devis produit par la demanderesse. Dans le cas où la juridiction considèrerait que des sommes sont dues au titre des dégradations locatives, il souligne d’abord qu’il conteste certaines réparations, qu’il produit un autre devis dont le montant est inférieur et qu’il convient de faire application d’un barème de vétusté.

Madame [O] [K] comparait en personne.

Elle expose que tout au long de son occupation du bien, elle a signalé des problèmes d’isolation à sa bailleresse, sans intervention de sa part. Elle demande donc le rejet des demandes formées contre elle à l’occasion de la présente instance, du fait de la défaillance de la SCI COJELU lors de l’exécution du bail, et en particulier les demandes liées à des travaux d’isolation.

En cas de condamnation, elle sollicite l’octroi de délais de paiement en expliquant qu’elle vit seule, n’a pas d’emploi et doit régler une pension alimentaire.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025, pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ Sur les réparations locatives et la régularisation de charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une part de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et d’autre part de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives (dont la liste non exhaustive est fixée par le décret n°87-712 du 26 août 1987), sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, il est produit un état des lieux d’entrée établi le 24 novembre 2018 dont il ressort que le logement donné à bail a été délivré alors qu’il avait été « entièrement nettoyé à fond repeint » en blanc satiné avec toutefois des mentions à part relatives au lino et aux placards des chambres et des toilettes mal découpés et du placard du chauffe-eau « non refait à neuf ».

Il convient de relever que la locataire s’est visiblement abstenue de demander au bailleur de compléter l’état des lieux d’entrée dans le délai de 10 jours prévu par les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, en l’état des informations et éléments portés à la connaissance de la juridiction.

Ainsi, pour tous les éléments dont il n’est pas rapporté la preuve d’un état dégradé au moment de la prise à bail, il sera considéré que ceux-ci ont été délivrés en bon état et propres par le bailleur.

En l’espèce, au vu de la facture du 15 mai 2025, des échanges de courriels produits et des écritures du bailleur, la somme demandée au titre des réparations locatives correspond à :

la porte d’entrée ; la porte de la chambre 2 ; le masticage et ponçage de rayures, coups et trous dans les murs et plafonds ; des travaux de peinture portant sur des murs, cloisons et les plafonds ; la porte des toilettes ;le remplacement de 5 carreaux endommagés dans la salle de bains ;le remplacement d’une partie du revêtement au sol « gerflex » ; le remplacement de perches permettant l’ouverture de velux dans 2 chambres ; la dépose de la hotte et la pose d’une nouvelle hotte ; le remplacement du bouchon de vidage et la commande d’actionnement de la baignoire. Concernant le chiffrage des réparations locatives, il sera retenu qu’il s’agit de la réparation d’un préjudice matériel et qu’il convient donc de faire primer les sommes effectivement déboursées sur les estimations. Dès lors, c’est la facture établie par la société MENUISERIE PEAGEOISE en date du 15 mai 2025 qui sera prise en compte pour le calcul des sommes éventuellement dues dans le cadre de la présente décision.

A/ Sur la porte d’entrée

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que celle-ci n’a pas été visée. Il sera donc tenu qu’elle était en bon état au moment de l’entrée dans les lieux de la locataire, au vu de la formule générale selon laquelle le logement était nettoyé et repeint.

Le procès-verbal de sortie faisant office d’état des lieux de sortie mentionne quant à lui que la porte en bois est « très sale » sur les deux faces (sans détailler si elle est peinte, ni comment se caractérise la saleté constatée, les photographies en noir et blanc produites ne permettant pas d’en apprécier la teneur), avec un élément manquant « en partie basse de la porte côté extérieur ».

L’état de propreté et l’élément manquant en partie basse ne sauraient relever de la vétusté, laquelle sera donc écartée.

S’il ressort de ces constatations que la porte nécessitait effectivement une réparation et un nettoyage, il n’est pas démontré que la porte était peinte à sa livraison, ni que le seul nettoyage serait insuffisant à sa remise en état.

Dès lors, il sera soustrait la somme de 88 euros à la somme figurant sur la facture pour ce poste (soit l’équivalent de 4m2 – 2m2 par face – de travaux de peinture satinée à 22 euros le m2). Soit : 285,60 – 88 = 197,60 euros.

Il sera donc alloué la somme de 197,60 euros à la SCI COJELU de ce chef.

B/ Sur la porte de la chambre 2

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que celle-ci n’a pas été visée. Il sera donc tenu qu’elle était en bon état au moment de l’entrée dans les lieux de la locataire, au vu de la formule générale selon laquelle le logement était nettoyé et repeint.

L’état des lieux de sortie mentionne « la présence d’un impact en face extérieure », lequel élément ne saurait relever de la vétusté.

Il sera donc alloué la somme de 31,80 euros à la SCI COJELU de ce chef, conformément à ce qui figure sur la facture produite.

C/ Sur la remise en état (hors peinture) des murs et plafonds

Ainsi qu’il l’a déjà été rappelé, l’état des lieux d’entrée fait mention de ce que le lieu donné à bail a été repeint (« peinture satinée blanche ») et nettoyé. Il n’est relevé aucun impact ou trou dans les murs et plafonds.

En revanche, l’état des lieux de sortie relève la présence de nombreux trous chevillés et impacts (notamment : pages 3, 7, 17). Là encore, ces éléments ne relèvent pas de l’usure liée à l’occupation du bien (vétusté).

La somme figurant sur la facture au titre du « nettoyage, masticage et ponçage » des murs et plafonds sera donc allouée à la SCI COJELU, soit 472,15 euros.

D/ Sur les travaux de peinture des murs, cloisons et plafonds

Il est constant à ce stade que le bien donné à bail a été livré quasiment entièrement repeint en blanc satiné.

Il est également établi par l’état des lieux de sortie qu’au moment de la libération des lieux, la peinture était défraichie (le terme « jauni » étant employé à plusieurs reprises par le commissaire de justice mandaté pour décrire l’état des peintures). Il est également fait état de la présence de « marques » (sans que celles-ci soient décrites : absence de mesures, qualité des photographies ne permettant pas d’en évaluer la teneur…).

Toutefois, force est de constater que Madame [O] [K] a occupé les lieux entre le 26 novembre 2018 et le 15 janvier 2024 (date de l’état des lieux de sortie), soit plus de 4 années.

Dès lors, l’état des peintures décrit dans l’état des lieux de sortie correspond à l’usure normale liée à l’occupation des lieux (le commissaire de justice employant l’expression d’ « état d’usage »).

Les sommes liées aux travaux de peinture des murs, cloisons et plafonds ne seront donc pas accordées à la SCI COJELU, considérant que les éléments constatés relèvent de la vétusté.

E/ Sur la poignée de la porte des toilettes, le bouchon de vidage et la commande d’actionnement de la baignoire

Ces éléments ne font l’objet d’aucune observation dans l’état des lieux d’entrée. Il sera donc considéré qu’ils étaient en bon état au moment de l’entrée dans les lieux de Madame [O] [K].

En revanche, il ressort de l’état des lieux de sortie que la poignée de la porte des toilettes est branlante (p. 5), que le bouchon de visage de la baignoire est manquant, ainsi que la commande d’actionnement de celui-ci.

Ces éléments ne relèvent pas de l’usage normal du bien et la vétusté doit donc être écartée.

Il sera donc alloué la somme de 58,30 euros à la SCI COJELU de ce chef, conformément à la facture produite.

F/ Sur les carreaux de la salle de bains

Ces éléments ne font l’objet d’aucune observation dans l’état des lieux d’entrée. Il sera donc considéré qu’ils étaient en bon état au moment de l’entrée dans les lieux de Madame [O] [K].

En revanche, il ressort de l’état des lieux de sortie que les carreaux au sol présentent « une fissure traversant ayant endommagé quatre ou cinq carreaux », laquelle fissure est visible sur la photographie n°26.

Là encore, ces éléments ne relèvent pas de l’usage normal du bien et la vétusté doit donc être écartée.

Il sera donc alloué la somme de 657,15 euros à la SCI COJELU de ce chef, conformément à la facture produite.

G/ Sur le revêtement au sol « gerflex »

L’état des lieux d’entrée précise que le revêtement de sol « gerflex » a été posé courant novembre 2018, soit dans un temps très proche de la prise à bail par Madame [O] [K]. Il est toutefois mentionné une découpe mal réalisée, notamment dans les placards des chambres.

L’état des lieux décrit un revêtement PVC en état d’usage dans la globalité du logement, et ajoute qu’il est marqué en plusieurs points dans la cuisine et dans la chambre 2 (sans précisions sur les dimensions et la nature de ces « marques » ) et qu’il présente une déchirure à l’intérieur d’un placard installé dans la chambre 2.

En l’absence de description plus détaillée (ou de photographies de meilleure qualité), il sera retenu que les marques constatées peuvent relever de la vétusté (usure liée à l’occupation du bien). Il ne sera donc alloué aucune indemnisation de ce chef.

En revanche, la déchirure ne correspond pas à une usure normale, mais bien à une dégradation. Toutefois, la remise à neuf du sol entier de la pièce concernée (12m2 au vu de la facture produite) pour une déchirure dont la mesure n’est pas précisée et qui se situe à l’intérieur d’un placard et donc probablement peu visible n’apparait pas proportionnée.

Il sera donc alloué à la SCI COJELU une somme forfaitaire, fixée à 100,00 euros, au titre de la dégradation du revêtement « gerflex » du sol de la chambre 2.

H/ Sur les perches d’ouverture velux

Ces éléments ne font l’objet d’aucune observation dans l’état des lieux d’entrée. Il sera donc considéré qu’ils étaient en bon état au moment de l’entrée dans les lieux de Madame [O] [K].

En revanche, il ressort de l’état des lieux de sortie que les perches permettant l’ouverture des fenêtres type « velux » sont tordues, ce qui rend leur ouverture « difficile ».

Là encore, ces éléments ne relèvent pas de l’usage normal du bien et la vétusté doit donc être écartée.

Il sera donc alloué la somme de 156,70 euros à la SCI COJELU de ce chef, conformément à la facture produite.

I/ Sur la dépose de la hotte et l’installation d’une nouvelle hotte

La hotte aspirante de la cuisine ne fait l’objet d’aucune observation dans l’état des lieux d’entrée et Madame [K] ne justifie pas avoir émis des réserves quant à son fonctionnement à la suite de son entrée dans les lieux. Il sera donc considéré que la hotte était en bon état au moment de l’entrée dans les lieux.

L’état des lieux de sortie, qui précise qu’elle est « grasse en tout point », est taiseux quant à son état de fonctionnement, tout en précisant que « l’appartement n’est plus alimenté en électricité, les installations concernées ne seront donc pas testées ».

La facture produite fait état d’une hotte « détériorée », sans qu’il soit établi qu’elle est hors d’usage. De plus, dans les échanges de courriers et courriels produits, il n’est nullement fait état de ce que la hotte ne fonctionne plus et doit totalement être remplacée.

Les sommes demandées par la SCI COJELU de ce chef ne lui seront dont pas allouées, étant rappelé qu’il n’a été fait aucune demande relative au nettoyage global de l’appartement litigieux.

***

Il sera rappelé que Madame [O] [K] n’a fait aucune demande chiffrée en lien avec les problèmes d’isolation dont elle se prévaut et dont elle n’a aucunement justifié. Il n’y a dès lors pas lieu à prévoir une quelconque compensation avec les sommes demandées par la SCI COJELU.

En conclusion, la somme due par Madame [O] [K] au titre des réparations locatives du logement s’élève à :

Porte d’entrée

197,60 euros

Porte chambre 2

31,80 euros

Remise en état des murs et plafond (hors peinture)

472,15 euros

Poignée porte WC, bouchon et actionnement baignoire

58,30 euros

Carreaux sol SDB fissurés

657,15 euros

Revêtement gerflex chambre 2

100,00 euros

Perches ouverture velux

156,70 euros

Déduction dépôt de garantie

—  460,00 euros

TOTAL

1.213,70 EUROS

En conséquence et au vu de l’acte de caution solidaire, Madame [O] [K] et Monsieur [G] [M] seront condamnés solidairement à payer la somme de 1.213,70 euros à la SCI COJELU au titre des réparations locatives.

II/ Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins des créanciers, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, Madame [O] [K] sollicite des délais de paiement et il apparaît, au vu de la situation qu’elle expose, qu’elle n’est pas en mesure de régler la somme due en une échéance.

Il sera donc accordé à Madame [O] [K] un délai de paiement pour procéder au règlement de cette créance, selon les modalités qui seront fixées au dispositif.

III/ Sur les autres demandes

Madame [O] [K] et Monsieur [G] [M], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer la somme de 450,00 euros à la SCI COJELU en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit, les circonstances de l’espèce ne justifiant pas qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [O] [K] et Monsieur [G] [M], en sa qualité de caution solidaire, à payer la somme de 1.213,70 euros à la SCI COJELU au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie non restitué ;

CONDAMNE in solidum Madame [O] [K] et Monsieur [G] [M] à payer la somme de 450,00 euros à la SCI COJELU au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

AUTORISE Madame [O] [K] à s’acquitter des sommes dues à l’aide de 11 versements de 140,00 euros et d’un dernier versement devant régler le solde de la créance, ces versements devant intervenir le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision et DIT qu’à défaut du paiement d’une mensualité à son échéance, et après mise en demeure restée sans effet pendant 15 jours, la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum Madame [O] [K] et Monsieur [G] [M] aux dépens ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires à la présente décision, notamment la demande de Monsieur [G] [M] fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le greffier, Le Juge des Contentieux de la Protection,