Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 30 AVRIL 2025

N° RG 22/03335 – N° Portalis DB22-W-B7G-QVJV

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [N] né le 2 avril 1980 .à [Localité 5] (47) de nationalité française, exerçant la profession de Directeur Optimisation Commerciale demeurant [Adresse 3],

représenté par M^e Audrey ALLAIN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame [H] [S] [E] [B] née le 25 mai 1977 à [Localité 9] , de nationalité française, exerçant la profession de Chargée d’Affaires Règlementaires Demeurant [Adresse 2],

représentée par M^e Audrey ALLAIN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDERESSE :

La société LOGUI IMMO, SARL immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 451 689 046 ayant son siège social situé [Adresse 4] à [Localité 8], représentée par son représenté légale domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Angélique ALVES, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 03 Juin 2022 reçu au greffe le 10 Juin 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 26 Novembre 2024, Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 31 Janvier 2025 prorogé au 30 Avril 2025.

EXPOSE DU LITIGE :

Le 25 mars 2021, Monsieur [J] [N] et Madame [H] [B] ont signé un compromis de vente portant sur un bien situé [Adresse 1] (Yvelines).

Ce compromis a été établi par la société à responsabilité limitée LOGUI IMMO, qui exerce l’activité d’agence immobilière sous l’enseigne commerciale L’AMIRAUTE (ci-après dénommée « l’agence L’AMIRAUTE »), et signé au sein de l’agence immobilière.

Parallèlement, les consorts [Z] ont mis en vente leur appartement et sollicité un financement auprès d’une banque ainsi qu’un prêt relais pour l’acquisition du nouveau bien.

Ils exposent qu’à réception des documents transmis par l’agence L’AMIRAUTE, leur notaire les a contacté le lundi 10 mai 2021 afin de s’assurer qu’ils avaient bien eu connaissance des particularités du bien objet du compromis et que, le 16 mai 2021, il leur a transmis le modificatif en date du 27 février 2001 correspondant à la création de jardins et leur a indiqué « compte tenu de la particularité des dossiers de vente dans le domaine des Fonceaux et nonobstant le fait que le compromis de vente fasse état de la cession du droit de preneur à bail emphytéotique, je vous confirme, à votre demande, m’être rapproché de l’agence immobilière L’AMIRAUTE IMMOBILIER en laissant un message sur le répondeur du directeur, et cela afin de m’assurer que vous étiez informés des conséquences liées à la particularité de la seule cession du droit de preneur emphytéotique au regard du paiement du prix de rachat du terrain d’assiette de la copropriété par le SDC ».

Ils précisent, encore, que leur notaire a également attiré leur attention sur le fait que l’achat de l’assiette nécessitait la majorité ou l’unanimité des copropriétaires d’une grappe en assemblée générale une fois par an, et ce jusqu’au terme du bail, soit en 2055, et que le prix de l’assiette était indexé sur l’indice de la construction.

Compte tenu des conséquences financières et des aléas liés à l’achat de l’assiette de terrain, les consorts [Z] ont décidé, à la fin du mois de mai 2021, de ne plus se porter acquéreurs du bien.

Or, le 1er juin 2021, ils ont signé une promesse de vente pour leur ancien domicile, faisant suite à une proposition d’achat reçue le 7 mai 2021 et contre signée par Monsieur [N] et Madame [B] le 8 mai 2023.

Le 20 juin 2021, ils écrivaient à l’Agence L’AMIRAUTE, rappelant qu’elle ne leur avait jamais indiqué les spécificités du bien ni les conséquences liées à la particularité de la seule cession du droit de preneur à bail emphytéotique, cette information ne leur ayant été communiquée que par leur notaire, 45 jours après la signature du compromis et réclamant la prise en charge des frais occasionnés par le fait, qu’ayant vendu leur ancien domicile, ils étaient contraints de louer un logement.

L’agence immobilière leur répondait le 30 juin 2021 que « toutes les informations précontractuelles sur la consistance et la nature des biens que vous achetiez vous ont été fournies de sorte que nous ne pouvons apporter une suite favorable à votre demande d’indemnisation.

En effet, aucun défaut au devoir de conseil ni manquement à l’obligation d’information n’ont été commis ».

Puis, le 2 septembre 2021, le Conseil de l’agence écrivait à Monsieur [N] et Madame [B] : « ma cliente a porté à votre connaissance toutes les informations qui existaient au jour où vous avez manifesté votre intérêt à acquérir le bien. Un complément d’informations vous a, à cet égard, été notifié portant à votre connaissance le modificatif du règlement de copropriété.

L’existence du bail emphytéotique n’a pas été dissimulé mais était parfaitement connue. Vous avez exercé votre droit de rétractation. L’exercice de ce droit vous a permis de vous délier de vos engagements sans pénalités financières. L’exercice de ce droit n’ouvre doit à aucune indemnisation à votre bénéfice ».

Considérant que ces affirmations étaient totalement inexactes, c’est dans ces conditions que par acte du 3 juin 2022, Monsieur [N] et Madame [B] ont fait assigner la société LOGUI IMMO devant la présente juridiction aux fins d’obtenir des dommages et intérêts.

Bien qu’une ordonnance de médiation ait été rendue le 17 octobre 2022, la mesure de médiation n’a pu avoir lieu.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 22 mars 2024, Monsieur [N] et Madame [B] demandent au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du Code Civil

Vu la jurisprudence visée

Vu les pièces versées aux débats

— Dire Madame [B] et Monsieur [N] recevables et bien fondés en leurs demandes

— Dire que la SARL LOGUI IMMO (L’AMIRAUTE IMMOBILIER) a manqué à son obligation de conseil et de renseignement

— Dire que les manquements de la SARL LOGUI IMMO (l’AMIRAUTE IMMOBILIER) ont causé des préjudices directs à Monsieur [N] et Madame [B]

— Condamner la SARL LOGUI IMMO (L’AMIRAUTE IMMOBILIER) à verser à Monsieur [N] et Madame [B] :

—  10.272 € au titre de dommages et intérêts pour la perte de chance de signer le compromis de vente du bien situé [Localité 6] et de la conservation de leur domicile principal

—  5.000 € au titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi

— Condamner la SARL LOGUI IMMO (L’AMIRAUTE IMMOBILIER) à verser à Monsieur [N] et Madame [B] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civil

— Condamner la SARL LOGUI IMMO (L’AMIRAUTE IMMOBILIER) aux entiers dépens

— Débouter la SARL LOGUI IMMO (L’AMIRAUTE IMMOBILIER) de l’ensemble de ses demandes contraires

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 3 mars 2024, l’agence L’AMIRAUTE sollicite de voir :

Vu les articles 1231 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces ;

JUGER recevable la constitution, les moyens, fins et demandes de la SARL LOGUI IMMO ;

JUGER Madame [B] et Monsieur [N] irrecevable et mal-fondés en leurs demandes ;

En conséquence,

DÉBOUTER Madame [B] et Monsieur [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

JUGER que la SARL LOGUI IMMO n’a pas manqué à son obligation d’information et de conseil ;

JUGER que Madame [B] et Monsieur [N] ne rapportent pas la preuve d’une faute contractuelle imputable à la SARL LOGUI ;

JUGER que Madame [B] et Monsieur [N] échouent à rapporter la preuve des préjudices qu’ils invoquent au soutien de leurs demandes d’indemnisation ;

JUGER que Madame [B] et Monsieur [N] échouent à caractériser l’existence d’un lien de causalité entre la prétendue faute qu’ils invoquent et les préjudices qui allèguent avoir subi ;

DEBOUTER Madame [B] et Monsieur [N] de l’ensemble de leurs demandes d’indemnisation ;

DEBOUTER Madame [B] et Monsieur [N] de leur demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [B] et Monsieur [N] à verser à la SARL LOGUI IMMO une indemnité d’un montant de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ÉCARTER l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 juin 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 26 novembre 2024. Les parties ont été avisées qu’elle était mise en délibéré au 31 janvier 2025 prorogé au 30 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 de ce même code.

Sur la faute de l’agence immobilière :

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [N] et Madame [B] font valoir que selon la jurisprudence, l’intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d’un acte, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, même à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandatée et que l’agent immobilier a un devoir de conseil et d’information qui lui impose d’informer l’acquéreur de tous les risques qui lui fait courir l’opération afin notamment de lui éviter de signer un engagement préjudiciable à ses intérêts.

Ils soulignent, ainsi, que l’intermédiaire professionnel est tenu de délivrer loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l’acquéreur, de se renseigner lui-même sur tous les points d’une certaine importance et de signaler une difficulté connue, aux acheteurs et à leur notaire et ce de manière officielle.

Ils précisent, encore, que l’agent immobilier est tenu d’un devoir de conseil envers son mandant, mais également envers le potentiel acquéreur.

Ils exposent qu’en l’espèce, il ne ressort d’aucun échange, que l’agence immobilière a attiré leur attention sur l’existence d’un bail à construction, ni d’une cession du droit du preneur à bail emphytéotique alors que ce sont deux notions juridiques spécifiques qu’un profane ne peut appréhender ; qu’il appartenait à l’agence L’AMIRAUTE de les informer de l’existence de ces spécificités qui avaient des conséquences sur le paiement du prix de rachat du terrain d’assiette de la copropriété.

Ils soulignent qu’en l’espèce, ils ne pouvaient se porter acquéreur du terrain sans l’accord des copropriétaires et que cette information n’a jamais été transmise par l’agence, alors même qu’elle a nécessairement motivé leur choix.

Les demandeurs soutiennent que s’ils avaient eu connaissance dès l’origine de toutes les spécificités liées au bien, ils n’auraient pas fait une offre au prix, voir même formulé aucune offre, de sorte, qu’ils n’auraient pas mis leur bien en vente et ne se seraient pas retrouvés sans logement.

En réponse à l’agence L’AMIRAUTE qui justifie avoir interrogé le syndic de la copropriété sur l’existence de modificatifs, ils rétorquent que le courriel de l’agence date du 19 mai 2021 alors même que le compromis a été signé le 25 mars 2021, et que ce n’est qu’après l’appel du notaire rédacteur de l’acte, que l’agence a effectué cette démarche ; que c’est le notaire lui-même qui leur a transmis le 16 mai 2021 le modificatif en date de 2001, soit 20 ans plus tôt ; que l’information de l’existence du bail emphytéotique ne leur jamais été donnée par l’agence, laquelle leur a fourni un modèle d’offre d’achat qui ne porte que sur l’acquisition d’une maison et non un droit, tout comme la lettre de proposition d’achats ans mention des conséquences liées à la spécificité du bien.

Ils rappellent que le notaire a contacté l’agence afin de s’assurer qu’ils ont été parfaitement informés des conséquences liées à la particularité de la seule cession du droit de preneur à bail emphytéotique au regard du prix de rachat du terrain d’assiette de la copropriété par le syndicat des copropriétaires et qu’il n’a jamais obtenu de réponse de l’agence.

Ils affirment encore que le fait qu’ils aient pu se rétracter de la vente ne fait pas obstacle à ce qu’un préjudice leur ait été causé puisqu’ayant mis en vente leur appartement, qui constituait leur résidence principale, ils ont été contraints de trouver une solution de relogement temporaire, en location, ce qui a engendré des frais, notamment des frais d’agence, de déménagement, de location, outre un préjudice financier et moral.

En défense, l’agence L’AMIRAUTE fait valoir qu’elle n’est tenue qu’à une obligation d’information et de conseil de moyens et non de résultat ; qu’elle est intervenue au moment de la promesse de vente alors que cet acte, à finalité préparatoire, a pour but de permettre au notaire de procéder aux vérifications juridiques nécessaires à la réitération en la forme authentique ; que dans ces conditions, l’agent immobilier n’a pas à contrôler rigoureusement l’identification et la désignation des biens, la description donnée par le client et l’origine de propriété, formalités qui incombent au notaire.

Elle rappelle qu’elle a interrogé le syndic de la copropriété sur l’existence de modificatifs et qu’en réponse, la société A2BCD a affirmé qu’il n’en existait aucun.

Elle fait valoir qu’elle n’avait pas de raison de douter des informations que lui délivraient le Syndic qui administre et représente la copropriété et qui a une parfaite connaissance des actes afférents à la vie de la copropriété, mais qu’il s’est avéré que le syndic A2BCD a fourni des informations erronées sur l’état de la copropriété, puisqu’il est apparu postérieurement qu’un modificatif au règlement de copropriété a été adopté le 27 février 2001, de telle sorte que par courrier du 21 mai 2021, elle a notifié aux consorts [N] – [B], le modificatif au règlement de copropriété et leur droit de se rétracter dans un délai 10 jours.

S’agissant du défaut d’information sur la portée juridique de leur engagement que lui reprochent les demandeurs, elle souligne qu’aux termes de leurs écritures, les consorts [B] [N] concèdent avoir été informés que le bien qu’ils s’apprêtaient à acquérir était frappé d’un bail emphytéotique ; que d’ailleurs la mention de cette particularité résulte non seulement du compromis de vente qu’ils ont signé le 25 mars 2021 mais également du règlement de copropriété.

Elle soutient que les jurisprudences invoquées par les demandeurs ne sont pas applicables au cas d’espèce puisque l’information de l’existence d’un bail emphytéotique a bien été donnée aux acquéreurs et qu’aucune manœuvre dolosive n’est caractérisée ; qu’au contraire, les consorts [B] [N] disposaient du niveau d’information nécessaire pour prendre leur décision concernant l’acquisition ou non du bien qui était proposé à la vente.

***

Aux termes de l’article 1991 du Code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Conformément aux dispositions de l’article 1992 du même code, le mandataire répond non seulement du dol, mais des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il est de principe que l’intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d’un acte, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention.

Ainsi, dans la mesure où le bien immobilier, objet de l’opération d’entremise, doit être conforme à l’usage ou à la destination que l’acquéreur éventuel désire lui donner, l’agent immobilier doit vérifier et, éventuellement, lever ou faire lever les risques juridiques, administratifs ou financiers portant sur le bien objet du mandat ou sur l’opération envisagée.

Ce devoir de vérification a pour corollaire une obligation de renseignement et de conseil.

Tandis que l’obligation de renseignement consiste à fournir au client des informations objectives lui permettant d’opérer un choix éclairé, le devoir de conseil impose à l’agent immobilier d’attirer l’attention du vendeur sur les avantages et les inconvénients de l’opération envisagée et lui indiquer le choix le plus opportun.

Il s’agit d’une obligation de moyens dont l’étendue varie en fonction des circonstances de la cause car la compétence du professionnel est une notion qui doit être appréciée in concreto.

Par ailleurs, les devoirs de l’intermédiaire varient selon la nature de l’acte, l’objet du mandat, les circonstances de l’affaire ou la personnalité des protagonistes.

Dès lors, cette obligation de renseignement et de conseil trouve ses limites dans les compétences techniques de l’agent immobilier mais également par la connaissance de l’acquéreur et la possibilité qu’a celui-ci de se faire assister par tout technicien lors des visites.

Il en résulte que la connaissance de l’acquéreur de l’état matériel ou de la consistance juridique du bien doit être considérée comme existante notamment par la mention dans l’acte sous seing privé des points à même d’attirer son attention et relevant par exemple des certificats et diagnostics obligatoires.

Ainsi, l’acquéreur ne peut engager la responsabilité de l’agent immobilier sur le fondement de points portés à sa connaissance dont ce dernier a pu effectivement constater l’existence et se faire conseiller par tout technicien.

Il est aussi admis que la responsabilité de l’agent immobilier n’est pas engagée lorsque l’information pouvait être facilement obtenue par les parties.

En application des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, la charge de la preuve d’un manquement de l’agent immobilier à ses obligations incombe au demandeur.

***

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces produites que l’existence du bail emphytéotique litigieux était mentionnée dans l’état descriptif de division et de règlement de copropriété que les consorts [U] ont émargé après avoir apposé la mention « Vu dans son ensemble ».

En page 6 de ce document à l’article 4 « origine de propriété » il est indiqué «  L’assiette foncière de l’ENSEMBLE IMMOBILIER du présent règlement de copropriété – état descriptif de division, a été donnée à bail & construction par la Ville de [Localité 7] au REQUERANT, aux termes d’un acte reçu par Maître [P] [X], Notaire associé à [Localité 10], le 18 mai 1995.

Ledit bail suivi de trois actes complémentaires reçus par Maître [P] [M], Notaire sus-nommé, les premier et deuxième, 14 SEPTEMBRE 1995, et le troisième, le 5 OCTOBRE 1995.

Ce bail a été consenti pour une durée de SOIXANTE ANNEES, à compter du 18 MAI 1995, et moyennant le paiement d’une redevance stipulée payable, savoir :

partie, comptant, aux termes de l’acte du 18 MAI 1995 qui en contient quittance,et partie, à terme, au fur et à mesure de la commercialisation du programme de construction réalisé par le BENEFICIAIRE du bail. »

Il apparaît ainsi qu’une information claire et précise a été délivrée aux acquéreurs auxquels il incombait de s’informer et d’interroger l’agent immobilier plus avant, s’ils n’avaient pas compris les termes utilisés dans l’état descriptif de division et de règlement de copropriété.

Or en y apposant la mention « Vu dans son ensemble », ils attestaient qu’une information complète leur avait été délivrée.

En conséquence, ils ne justifient pas d’un manquement commis par l’agence L’AMIRAUTE à son obligation d’information et de conseil.

Dès lors, il convient de les débouter de l’ensemble de leurs demandes de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes :

Il y a lieu de condamner Monsieur [J] [N] et Madame [H] [B] qui succombent, aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [J] [N] et Madame [H] [B], condamnés aux dépens, devront verser à la SARL LOGUI IMMO, la somme de 3.500 €.

Enfin, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort par mise à disposition des parties au greffe :

DEBOUTE Monsieur [J] [N] et Madame [H] [B] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [J] [N] et Madame [H] [B] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [J] [N] et Madame [H] [B] à payer à la société à responsabilité limitée LOGUI IMMO, qui exerce l’activité d’agence immobilière sous l’enseigne commerciale L’AMIRAUTE la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de plein droit.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 30 AVRIL 2025 par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT