TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute : 24/01787

Références : R.G N° N° RG 24/00798 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QERG

JUGEMENT

DU : 12 Décembre 2024

Société ESSONNE HABITAT

C/

M. [C] [R] [E]

Mme [L] [Y]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 12 Décembre 2024.

DEMANDERESSE:

Société ESSONNE HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M. [J] [W] régulièrement muni d’un pouvoir

DEFENDEURS:

Monsieur [C] [R] [E]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 10 Octobre 2024

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à ESSONNE HABITAT

+ 1CCC à Mme [Y]

Exposé du litige :

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 16/12/2024, M. [C] [R] [E] et Mme [L] [Y] sont locataires d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 7], et par contrat en date du 26/08/2015, d’un garage (n° 042) situé [Adresse 2]) à [Localité 7] et appartenant à la société ESSONNE HABITAT.

Par acte du 2 et du 6/02/2024, la société ESSONNE HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2.369,36 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 29/01/2024.

Le montant du loyer et de l’avance sur charges s’élève à la somme de 691,47 euros par mois pour le logement et à la somme de 60,72 euros pour le parking.

Par acte en date du 15/04/2024, la société ESSONNE HABITAT a fait assigner M. [C] [R] [E] et Mme [L] [Y] devant le juge des contentieux de la protection d’ EVRY et demande :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion des locataires,

— autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par les locataires, dans tout garde meubles de leur choix, à leurs frais, risques et périls,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 4.631,57 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner solidairement les locataires aux entiers dépens.

A l’audience, la société ESSONNE HABITAT, valablement représentée, réactualise sa créance à la somme de 4.169 euros, au titre des loyers échus à la date du 10/10/2024. Elle indique se désister de ses demandes à l’encontre de M. [C] [R] [E].

Cités par actes délivrés par procès-verbal de recherches infructueuses et à personne, M. [C] [R] [E] n’a pas comparu et Mme [L] [Y], comparante, indique percevoir une somme de 1.300 euros dans le cadre d’un CDD et demandent à bénéficier de délais de paiement en offrant de régler mensuellement la somme de 50 euros en sus du loyer courant. Un dossier a été déposé auprès du FSL.

L’affaire a été mise en délibéré au 12/12/2024, date indiquée à l’issue des débats.

Motifs de la décision :

Sur quoi,

Attendu que selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Attendu qu’il y a lieu de constater le désistement par la société ESSONNE HABITAT de ses demandes à l’encontre de M. [C] [R] [E] ;

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience;

Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 10/10/2024, que le locataire a repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées n’ont donc pas vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Sur l’arriéré de loyers et charges

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que la société ESSONNE HABITAT verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Attendu que le bailleur soutient que la dette s’élève à la somme de 4.169 euros ;

Mais attendu que faute pour le bailleur de justifier d’avoir adressé, en lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au locataire une mise en demeure d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs conformément aux dispositions de l’article 7 g alinéas 3 et 4 de la loi du 6 juillet 1989 et faute pour elle de produire le contrat d’assurance souscrit pour le compte de la défenderesse ainsi qu’un justificatif du montant de la cotisation mensuelle d’assurance, il y a lieu de dire que ces cotisations doivent être déduites des sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif ;

Qu’en application des dispositions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation, la pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai d’un mois, à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre ;

Attendu qu’en l’espèce, la société ESSONNE HABITAT ne justifie pas, en l’absence de preuve de l’envoi d’une mise en demeure, ni production d’un procès-verbal de constat d’huissier, ce pour l’enquête SLS 2002 et 2023, avoir demandé au locataire de lui communiquer l’ensemble des renseignements et pièces visés à l’article R 442-13 du code de la construction et de l’habitation, ce pour les enquêtes SLS 2002 et 2023; que dès lors, il n’est pas établi qu’il n’a pas été répondu à l’enquête statistique dans le délai d’un mois ; qu’il n’est donc pas justifié que les pénalités d’enquête sociale soient dues ;

Que la facturation de ces frais au locataire constitue donc une violation des règles d’ordre public de sorte qu’il conviendra de les rejeter ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 10/10/2024, la dette s’élève à la somme de 3.980,50 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de septembre 2024 inclus ; qu’il sera fait droit à la demande en paiement à hauteur de cette somme ;

Sur les délais de paiement

Attendu que, compte tenu des difficultés éprouvées par Mme [L] [Y], il y a lieu de leur accorder par application de l’article 1343-5 du code civil, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 50 euros ;

Qu’à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer courant, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée aux locataires demeurée infructueuse pendant 10 jours ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 17/04/2024 et ce plus de six semaines avant l’audience du 10/10/2024 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que l’article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu’à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;

Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CAF le 7/03/2023, l’assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ; que le bail de stationnement sera soumis au même régime s’agissant d’un local accessoire au logement ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 2/02/2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, les baux ont été résiliés de plein droit le 01/01/2013 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Que toutefois durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si les baux s’étaient poursuivis, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d’expulsion

Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion des locataires en cas de non respect de l’échéancier d’apurement de la dette ;

Attendu qu’il y a de rappeler que le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d’habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écartée ;

Attendu que Mme [L] [Y] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate le désistement par la société ESSONNE HABITAT de ses demandes à l’encontre de M. [C] [R] [E] ;

Condamne Mme [L] [Y] à verser à la société ESSONNE HABITAT la somme de 3.980,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 10/10/2024, terme de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2/02/2024 pour la somme de 2.369,36 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

Autorise Mme [L] [Y] à apurer la dette locative précédemment fixée en 36 mensualités de 50 euros chacune, en plus du loyer courant (résiduel), payables le jour d’échéance du loyer, à compter du prochain loyer exigible, la dernière étant constituée du solde de la dette ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer courant (résiduel), l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

Dit qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

A défaut de respect de l’échéancier:

Constate la résiliation des baux convenus entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l’échéancier précédemment fixé ;

Ordonne l’expulsion de Mme [L] [Y], faute pour eux d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamne Mme [L] [Y] à verser à la société ESSONNE HABITAT à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si les baux s’étaient poursuivis, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;

En tout état de cause:

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [L] [Y] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés.

Le greffier,Le président,