TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 07 Novembre 2024

AFFAIRE N° RG 20/00614 – N° Portalis DB3Q-W-B7E-NDLZ

NAC : 50A

Jugement Rendu le 07 Novembre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Monsieur [E] [V], né le 10 Mai 1959 à [Localité 17], demeurant [Adresse 8] – [Localité 14]

Madame [L] [U] épouse [V], née le 29 Mai 1961 à [Localité 20], demeurant [Adresse 8] – [Localité 14]

Représentés par Maître Virginie VARAS de la SELARL DV AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEURS

ET :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SYNDICAT du [Adresse 5] – [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE SYNDIC ONE, société par actions simplifiée unipersonnelle, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE sous le numéro 820 918 258, dont le siège est sis [Adresse 12] [Localité 10]

Représenté par Maître Elodie BRAZ, avocat au barreau de l’ESSONNE postulant, Maître Jean-Marie LAFRAN, avocat au barreau de MARSEILLE plaidant,

Monsieur [R] [J] [T] [O], demeurant [Adresse 5] – [Localité 15]

Représenté par Maître Catherine COMME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS plaidant,

Monsieur [F] [I], demeurant [Adresse 5] – [Localité 15]

Défaillant,

Madame [W] [X], demeurant [Adresse 5] – [Localité 15]

Défaillante,

Madame [Y] [M], née le 21 Juin 1981 à [Localité 16], demeurant [Adresse 11] – [Localité 13]

Représentée par Maître Cannelle FARNIER, avocat au barreau de PARIS plaidant, Maître Emmanuel LEBLANC, avocat au barreau de l’ESSONNE postulant,

DEFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 2] – [Localité 15], représenté son syndic bénévole, Madame [L] [U] [V]

PARTIE INTERVENANTE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assesseur : Julie HORTIN, Juge,

Assisté de Monsieur Jean-Paul LE GOFF, greffier lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 décembre 2023 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 13 Juin 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 12 septembre 2024. Le délibéré a été prorogé au 07 Novembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [E] [V] et Mme [L] [U] épouse [V] sont propriétaires du lot n°16 au sein de la résidence en copropriété située [Adresse 2] sur la commune de [Localité 15].

Mme [L] [U] épouse [V] est également propriétaire des lots n°2 et 4 et est nue propriétaire des lots n°3, 5, 7, 8, 9, 12 et 14 au sein de cette même copropriété.

La résidence en copropriété située [Adresse 2] est desservie par une grande cour pavée qui dessert également la résidence voisine limitrophe située au [Adresse 5].

Il existe par ailleurs entre les deux copropriétés une cour en forme de L sur laquelle existe un droit de passage.

Au sein de la résidence en copropriété située [Adresse 5] sur la commune de [Localité 15], Mme [Y] [M] était propriétaire des lots n°29 et 18 qu’elle a vendus le 04 septembre 2019 à M. [R] [O].

Par acte notarié du 02 juillet 2018, Mme [Y] [M] a acheté à la copropriété du [Adresse 5] à [Localité 15] le lot n°30 consistant en une place de stationnement dans la grande cour pavée. Elle a vendu par la suite le lot n°30 à M. [F] [I] et Mme [W] [X].

Par actes de commissaires de justice en date des 7 octobre 2019 et 10 décembre 2019, M. et Mme [V] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SASU SYNDIC ONE, Mme [Y] [M], M. [F] [I], Mme [W] [X] devant le tribunal de grande instance d’Evry aux fins de voir prononcer la nullité de la vente intervenue le 02 juillet 2008 entre le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et Mme [Y] [M], de voir ordonner la suppression de la vue créee illicitement et de l’empiètement causé par la gouttière et la descente d’eau pluviales sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à venir outre la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La procédure a été enregistrée sous le N°RG 20/614.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 août 2020, Mme [Y] [M] a fait assigner en intervention forcée Monsieur [R] [O].

La procédure a été enregistrée sous le N°RG 20/4822.

Les procédures RG 20/614 et 20/4822 ont été jointes le 05 novembre 2020 sous le seul n° de RG 20/614.

Par conclusions régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 16 juin 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic bénévole Mme [L] [U] [V], est intervenu volontairement à l’instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions rectificatives en réplique et récapitulatives n°5, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 19 septembre 2023, M. et Mme [V] ainsi que le syndicat des copropriétaire du [Adresse 2] à [Localité 15], demandent au tribunal de:

— dire recevables et bien fondés Madame et Monsieur [V] en leurs demandes

— dire le SDC du [Adresse 2] à [Localité 15] recevable et bien fondé en son intervention volontaire et en ses demandes

— ordonner en tant que de besoin la jonction des deux instances

En conséquence,

— Juger qu’il existe une cour commune entre les parcelles cadastrées AN n°[Cadastre 7] et AN n°[Cadastre 6] ouvrant sur la [Adresse 19] à [Localité 15], appartenant respecti vement au SDC du [Adresse 2] et au SDC du [Adresse 5] à [Localité 15],

— Faire droit à l’action des demandeurs en revendication du droit de propriété sur laparcelle n°[Cadastre 1] créée indûment par la copropriété du [Adresse 5],

— Juger que la parcelle n°[Cadastre 1] créée au sein de la copropriété du [Adresse 4]relève du droit de propriété établi du SDC du [Adresse 2] sur cette parcelle,comme partie de la cour commune entre le SDC du [Adresse 2] et le SDC du [Adresse 5],

— Ordonner la restitution de cette parcelle comme faisant partie de la cour commune entre les deux SDC susvisés,

— Ordonner la publication de la décision à intervenir au Service de la Publicité Foncière compétent à l’initiative de la partie la plus diligente.

Sur la suppression de la vue et de l’empiètement,

— Ordonner la suppression de la vue créée illicitement sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision intervenir,

— Ordonner la suppression de l’empiètement causé par la goutti ère et la descente d’eau pluviale sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification à partie de la décision à intervenir.

En tout état de cause,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et Madame [Y] [M] à la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant les frais de publication, par application de l’article 699 du Code de procédure civile,

— Juger qu’il n’y a pas lieu de dispenser la décision à intervenir de l’exécution provisoire, de droit.

En réplique aux irrecevabilités et fins de non recevoir soulevées en défense, les demandeurs soutiennent:

— s’agissant de la recevabilité de l’action: que l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] régularise la procédure engagée par les seuls époux [V] et portant sur les parties communes de la copropriété. Ils précisent désormais agir sur le seul fondement de l’action en revendication de propriété

— s’agissant de la prescription: les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant de la contestation de l’assemblée générale ayant autorisé la vente par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Mme [Y] [M] d’une place de stationnement, ne leur sont pas opposables puisqu’ils ne sont pas propriétaires au sein de cette copropriété

— s’agissant de la limitation de l’action ut singuli d’un copropriétaire contre le syndic, ils rappellent qu’ils ne sont pas propriétaires au sein de la copropriété du [Adresse 5].

Sur le fond, les demandeurs soutiennent que l’existence d’une cour commune constituant une indivision forcée et perpétuelle entre les deux copropriétés du [Adresse 2] et du [Adresse 5], ne permettait pas à cette dernière de vendre une partie de la cour sous la forme d’un emplacement de stationnement à Mme [Y] [M]. Se fondant sur les différents titres de propriété et règlements de copropriété, notamment l’acte de vente du 24 septembre 1908, ils revendiquent un droit de propriété sur la parcelle n°[Cadastre 1] dont ils réclament la restitution comme faisant partie de la cour commune entre les deux copropriétés concernées.

Sur le fondement des dispositions de l’article 678 du code civil, ils demandent que soit ordonnée sous astreinte la suppression de la fenêtre créée sans autorisation par Mme [Y] [M] et donnant une vue sur la petite cour en forme de L appartenant uniquement à la copropriété du [Adresse 2].

Ils demandent également que soit ordonnée la suppression sous astreinte de l’empiètement causé par la descente d’eau pluviale qui constitue une atteinte au droit de passage de la copropriété du [Adresse 2].

*

Aux termes de ses dernières conclusions en défense et récapitulatives n°6, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 3 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 15], demande au tribunal de:

Sur la demande tendant à la restitution de la parcelle objet de la vente intervenue entre le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et Madame [Y] [M]

A TITRE PRINCIPAL :

— DEBOUTER, Monsieur et Madame [V] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre le syndicat concluant.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— JUGER Monsieur et Madame [V] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] irrecevables en leur demande.

Sur la demande tendant à la suppression de la vue sous astreinte

A TITRE PRINCIPAL :

— DEBOUTER, Monsieur et Madame [V] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre le syndicat concluant ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— JUGER Monsieur et Madame [V] irrecevables en leur demande ;

Sur la demande tendant à la suppression de la descente d’eaux pluviales

A TITRE PRINCIPAL :

— DEBOUTER, Monsieur et Madame [V] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre le syndicat concluant, lesquelles sont devenues sans objet.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— JUGER Monsieur et Madame [V] irrecevables en leur demande ;

ET, EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER Monsieur et Madame [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 3000 euros en réparation du préjudice causé au syndicat par son abus dans l’exercice du droit d’ester en Justice ;

— CONDAMNER in solidum toute partie succombante à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente ;

— PRONONCER l’exécution provisoire de la décision à intervenir qui accueillerait les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], REJETER à l’inverse la demande d’exécution provisoire des époux [V] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] dans le cas où leurs prétentions devaient être accueillies.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] soutient que les demandeurs ne démontrent ni l’existence d’une cour commune ni l’existence de l’assiette de cette prétendue cour commune ni à fortiori l’indivision forcée et perpétuelle qui grèverait la cour commune alléguée. Selon eux, les demandeurs échouent également à établir l’atteinte qui serait portée à leurs droits sur ladite cour.

Subsidiairement, il soulève une fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir des époux [V] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sur une cour commune qui relève de l’indivision forcée entre deux syndicats de copropriété, qui constituerait ainsi à elle seule une 3ème copropriété pour laquelle seul un syndicat des copropriétaires représenté par son syndic serait recevable à présenter des demandes tendant à la conservation et à l’administration de l’espace commun.

Il soutient que les demandeurs ne versent aucun élément permettant de vérifier leurs allégations au soutien de leur demande tendant à la suppression de la vue sous astreinte et qu’il n’est donc pas établi que la fenêtre litigieuse constituerait une vue directe illicite sur la copropriété du [Adresse 2].

Ils estiment que les époux [V] sont dépourvus de qualité à agir et que leur action est irrecevable puisqu’ils agissent en raison de prétendues atteintes aux parties communes de leur copropriété sans justifier d’un préjudice propre dans leur jouissance des lieux.

S’agissant de la demande tendant à la suppression de la descente d’eaux pluviales, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] soutient que l’empiètement allégué n’est pas justifié, que les époux [V] sont irrecevables en leur demande à défaut de démontrer l’existence d’un préjudice de jouissance et qu’en tout état de cause la descente d’eaux pluviales a été déposée depuis le mois de juin 2020.

Dans l’hypothèse où les demandeurs seraient accueillis favorablement dans leurs demandes, il sollicite que l’exécution provisoire soit écartée compte tenu des conséquences particulièrement graves que cela entrainerait pour lui.

*

Aux termes de ses dernières conclusions en réponse n°3, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 7 novembre 2023, Mme [Y] [M], demande au tribunal de:

A titre principal,

– Déclarer irrecevable les demandes formulées par Monsieur et Madame [V] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]

En toute hypothèse :

– Débouter Monsieur et Madame [V] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

– Les Condamner in solidum à verser à Madame [M] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

– Les Condamner in solidum aux entiers dépens.

A titre subsidiaire,

— Condamner Monsieur [O] et Monsieur [I] à garantir Madame [M] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, intérêt ou accessoires.

Mme [Y] [M] soutient que l’action en revendication de propriété engagée par les époux [V] est irrecevable faute pour ces derniers de justifier d’un droit ou d’un titre sur la parcelle litigieuse n°[Cadastre 1]. Elle relève d’autre part, s’agissant d’une action tendant à la remise en état d’une partie commune, que, même si le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] est finalement intervenu volontairement à la cause, il ne justifie d’aucune autorisation d’agir valable.

Elle soutient que les demandeurs sont irrecevablesà agir car ils n’ont aucun droit sur la parcelle n°[Cadastre 1]. Elle relève que l’action tendant à la remise en état des parties communes exige que le copropriétaire appelle à la cause le syndicat des copropriétaires, ce qui n’a pas été fait s’agissant du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] qui est intervenu volontairement à la procédure et sans autorisation à agir votée en assemblée générale.

Sur le fond, s’agissant de la cession de la partie commune intervenue entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et elle même, Mme [Y] [M] affirme que l’espace libre situé entre les deux immeubles est constitué de deux parties: une première partie donnant sur le passage par une grande porte cochère qui est une partie commune aux deux immeubles et une seconde partie à gauche “fermée” par une petite porte au fond qui ouvre sur un passage qui mène à la porte cochère sur une partie commune dépendant du [Adresse 2]. Selon elle, la partie à gauche objet de la vente n’est pas une cour commune aux deux immeubles. Les demandeurs n’ont aucun droit sur cette parcelle et , contrairement à soutenu, il n’existe aucune indivision forcée ou perpétuelle sur ce lot.

S’agissant de la demande de suppression de la fenêtre, sur le fondement de l’article 678 du code de procédure civile, Mme [Y] [M] rappelle qu’il existe un droit de passage réciproque aux deux fonds et que l’exception à la règle de la distance d'1m90 doit s’appliquer. Au surplus, elle relève que la fenêtre donne sur un mur aveugle, qu’il n’y a donc aucune vue et que les demandeurs ne subissent aucun préjudice.

S’agissant de la demande de suppression de la descente d’eaux pluviales, la défenderesse rappelle avoir effectué les travaux nécessaires en juin 2020.

Mme [Y] [M], rappelant ne plus être propriétaire des lots querellés, a appelé en garantie à la cause les acquéreurs des lots en l’espèce M. [O] pour les lots 29 et 18 et M. [I] pour le lot 30.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 29 décembre 2020, M. [R] [O], demande au tribunal de:

— DIRE ET JUGER irrecevable et prescrite l’action des époux [V],

Au surplus,

LES DEBOUTER et Mme [Y] [M] de leurs demandes, moyens et conclusions qui pourraient tendre à sa condamnation à quelque titre que ce soit,

— CONDAMNER les époux [V] et Madame [Y] [M], tenus in solidum, à payer à Monsieur [O] la somme de 3500 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée, M. [R] [O] relève que la cession querellée est intervenue le 12 juillet 2018 après autorisation accordée par le syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 12 juillet 2017 qui n’a pas été contestée dans les deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 par les époux [V].

Au soutien de l’irrecevabilité tirée du défaut d’intérêt à agir, il relève que le syndic ne justifie pas d’une autorisation de l’assemblée générale pour agir en justice.

Sur le fond, M. [R] [O] soutient qu’il n’existe pas d’indivision perpétuelle ni de cour commune éternelle. Selon lui, la vue sur la cour depuis la fenêtre querellée n’existe pas et il n’est jamais considéré comme interdit l’existence d’une vue sur un commun.

*

M. [F] [I] et Mme [W] [X], bien que régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

*

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et renvoie expressément à leurs dernières écritures.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance en date du 21 décembre 2023.

L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 13 juin 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les fins de non recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décisions de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

En l’espèce, il est constant que M. et Mme [V] ont engagé seuls le 07 octobre 2019 et 10 décembre 2019 la présente procédure judiciaire en contestation d’une cession d’une partie de la cour commune et en contestation de travaux effectuées par un tiers et affectant les parties communes.

Il est constant que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic bénévole Mme [V], est intervenu volontairement à la présente procédure par conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 16 juin 2021.

Conformément aux dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 sus rappelé, les défendeurs, qui ne sont pas copropriétaires au sein de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 15], ne peuvent pas se prévaloir de l’absence d’autorisation donnée par l’assemblée générale au syndic pour intervenir volontairement à la présente procédure.

La fin de non recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] n’apparaît dès lors pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir des époux [V]

Aux termes des dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Il est constant qu’un copropriétaire est recevable dans son action individuelle motivée par une atteinte portée aux parties communes, dès lors que cette atteinte s’accompagne d’une entrave dans la jouissance ou dans la propriété de ses parties privatives.

En l’espèce, s’agissant de l’action individuelle engagée par les époux [V] relativement à l’atteinte aux seules parties communes, il convient de rappeler que tout membre du syndicat est détenteur d’une quote part des parties communes.

Il est constant que chaque copropriétaire a le droit d’exiger la cessation d’une atteinte aux parties communes sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

Au surplus, il ressort du constat de commissaire de justice et des attestations versées aux débats que le stationnement d’un véhicule sur le lot 30 constitué par la cession d’une partie de la grande cour en pavés à Mme [Y] [M] est suceptible de causer une gêne à l’accessibilité de la copropriété du [Adresse 2] et que la fenêtre créée constitue une vue sur un corridor nécessairement utilisé dans le cadre d’un droit de passage, ce qui caractérise un préjudice personnel subi par les demandeurs.

Enfin, le syndicat des copropriétaires est par la suite intervenu volontairement à la présente procédure et est donc présent à la cause.

La fin de non recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir des époux [V] n’apparaît pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription

M. [R] [O] n’apparaît pas bien fondé à opposer aux demandeurs le délai de prescription de de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour permettre au copropriétaire opposant ou défaillant de contester les décisions d’assemblée générale dès lors que les demandeurs ne sont pas copropriétaires au sein de la résidence [Adresse 5] et qu’ils ne sont pas recevables à contester les décisions prises en assemblée générale par cette copropriété.

La fin de non recevoir tirée de la prescrption n’apparaît pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur l’action en revendication du droit de propriété

Aux termes des dispositions de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il est constant qu’il y a indivision forcée et perpétuelle si le partage du bien indivis rend impossible l’usage ou l’exploitation des fonds principaux divis, ou le détériore notablement

En l’espèce, les époux [V] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] exercent une action en revendication du droit de propriété sur le lot n°30 de la copropriété du [Adresse 5] vendu à Mme [Y] [M] puis à M. [F] [I] en expliquant que ce lot, en nature d’emplacement de stationnement, se situe sur une cour commune constituant une indivision forcée et perpétuelle aux deux copropriétés.

Mme [Y] [M] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] répliquent que les demandeurs ne justifient pas de leur droit de propriété sur la cour commune pas plus qu’ils ne justifient de l’existence de l’indivision forcée et perpétuelle alléguée.

Il est constant que le droit de propriété défini à l’article 544 du code civil se prouve par tout moyen.

Il ressort du plan cadastral (pièce 4 des demandeurs) que la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 15] se situe notament sur la parcelle cadastrée section AN n°[Cadastre 7] tandis que la copropriété du [Adresse 5] se situe sur la parcelle voisine cadastrée section AN n°[Cadastre 6] et qu’une cour se situe entre ces deux parcelles.

Il ressort des photographies versées aux débats par les demandeurs que cette cour située entre les deux copropriétés permet la desserte de chacune d’entre elles. Cette cour est composée d’un pavage en grès ancien et uniforme posé sur presque l’intégralité de la superficie sans aucune matérialisation de limite entre les deux copropriétés que ce soit sur rue, au sol ou au droit du mur avec la porte charretière.

Il ressort de l’étude du géomètre expert [Z] [H] (pièce 21 des demandeurs) qui a notamment procédé à une étude des différents titres de propriété que la notion de cour commune ressort de l’acte de vente [B]/[D] du bien sis [Adresse 3] en date du 24/09/1908, de l’acte de vente [S]/[U] du bien sis [Adresse 2] en date du 10/03/1928, de l’acte de vente [D]/[U] pour une parcelle de terre [Adresse 18] en date du 30/03/1944, de l’acte de partage [U] établi en 1971 par Maître [G].

Il ressort de l’acte notarié du 18 janvier 2000 relatif à l’état descriptif de division- règlement de copropriété du [Adresse 2] que cette copropriété comprend “un droit d’accès à la cour commune cadastrée section I numéro [Cadastre 9] “[Adresse 19]” pour une contenance (non délimitée au cadastre) de 1 are 11 centiares” (page 3).

Il ressort du rapport du géomètre expert, [Z] [H] (pièce 21 des demandeurs) que les parties communes de la copropriété du [Adresse 5] se définissent notamment comme “comprenant la totalité du sol des bâtiments de la cour commune du passage commun, des parcelles de jardin…”.

Contrairement à soutenu par les défendeurs, il n’est pas établi qu’il soit possible de séparer en deux parties distinctes la cour concernée sans détériorer notablement l’usage des fonds principaux divis.

Ces différents éléments établissent que la cour implantée entre les parcelles cadastrées section AN n°[Cadastre 6] et section AN n°[Cadastre 7] appartient indivisément de manière perpétuelle et forcée aux propriétaires de ces parcelles, en l’espèce le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3].

Il s’en déduit que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ne pouvait pas vendre le lot de copropriété n°30 consistant en un emplacement de stationnement sur cette cour commune à Mme [Y] [M] qui l’a elle même vendu le 02 juillet 2018 à M. [F] [I] et Mme [W] [X].

La demande présentée par les demandeurs tendant à ce qu’il soit ordonné la restitution du lot n°30 comme faisant partie de la cour commune aux syndicats des copropriétaires du [Adresse 2] et du [Adresse 5] à [Localité 15] apparaît donc bien fondée et il convient d’ y faire droit.

Sur la demande de suppression sous astreinte de la vue

Aux termes de l’article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions

En l’espèce, il est constant que Mme [Y] [M] a effectué des travaux consistant en la création d’une fenêtre sur ses lots n°29 et 18 qu’elle a ensuite vendus le 04 septembre 2019 à M. [R] [O].

Il ressort des constats de commissaire de justice versés aux débats par les parties que cette fenêtre donne sur une cour en forme de L.

Il ressort de l’acte notarié du 18 janvier 2000 relatif à l’état descriptif de division- règlement de copropriété du [Adresse 2] que cette copropriété comprend un droit d’accès à la cour commune située à l’angle sud de l’immeuble par un corridor situé sous le bâtiment sur rue de l’immeuble sis au [Adresse 3].

Il s’en déduit que Mme [Y] [M] ne pouvait ouvrir une fenêtre ayant une vue sur la cour en forme de L sans l’accord des deux copropriétés concernées en l’espèce le [Adresse 2] et le [Adresse 5].

Il est constant qu’elle n’a pas sollicité l’accord de la copropriété demanderesse du [Adresse 2].

La demande tendant à ce que soit ordonné la suppression de la vue apparaît donc bien fondée et il convient d’y faire droit.

Il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte qui est présentée de manière trop imprécise pour qu’il puisse y être donnée une quelconque suite.

Sur la demande de suppression sous astreinte de l’empiètement causé par la gouttière et la descente d’eaux pluviales

Il ressort du procès verbal de constat du 11 janvier 2019 de Maître [N] (pièce n°11 des demandeurs) et il n’est pas contesté que Mme [Y] [M] a effectué des travaux consistant en une installation d’une gouttière en zinc au pied du rampant arrière. Cette gouttière est raccordée à une descente d’eau pluviale longeant la façade arrière pour venir s’écouler dans une cour.

Il ressort du mail du 11 juin 2020 et des photographies (pièce 5 de la défenderesse) – et il n’est pas contesté- que Mme [Y] [M] a effectué des travaux pour déplacer la gouttière.

Il appartenait aux demandeurs, qui sollicitent la remise en état initial, de justifier de cet état initial pour lequel aucune pièce n’a été versée.

Dès lors, la demande présentée tendant à ce que soit ordonné sous astreinte la suppression de l’empiètement causé par la descente d’eau pluviale n’apparaît pas bien fondée et les demandeurs ne peuvent qu’en être déboutés.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu’en cas de faute susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] formule une demande de dommages et intérêts pour procédure abusive à l’encontre de M. et Mme [V].

Les époux [V] ayant partiellement obtenu gain de cause, la présente présente procédure judiciaire par aux engagée ne peut pas être considérée comme abusive.

La demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] n’apparait pas bien fondée et le défendeur ne peut qu’en être débouté.

Sur les appels en garantie

En application des dispositions de l’article 1196 alinéa 3 du code civil, le transfert de propriété emporte transfert des risques de la chose.

Mme [Y] [M] sollicite la condamnation de M. [R] [O] et de M. [F] [I] à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, intérêt ou accessoires.

Il est justifié de la vente le 02 juillet 2018 du lot n°30, consistant en un emplacement de stationnement sur la cour commune, par Mme [Y] [M] à le 02 juillet 2018 à M. [F] [I] et Mme [W] [X].

Il est justifié de la vente le 04 septembre 2019 des lots n°18 et 29 par Mme [Y] [M] à M.[R] [O].

Le présent jugement portant conséquence sur les lots 30, 18 et 29, les demandes d’appels en garantie présentées par Mme [K] [M] à l’encontre de M. [R] [O] et de M.[F] [I] apparaissent bien fondées et il convient d’y faire droit en précisant que seules les condamnations principales à l’excpetion des frais irrépétibles et des dépens sont concernées par ces appels en garantie.

Il est rleevé qu’aucune demande n’a été présentée à l’encontre de Mme [W] [X].

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 15] et Mme [Y] [M] qui succombent seront condamnés in solidum à payer les dépens.

Ils seront condamnés in solidum à payer aux époux [V] et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 15] la somme de 2.500 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la présente procédure judiciaire introduite avant le 01er janvier 2020, l’exécution provisoire ne peut pas être poursuivie sans avoir été ordonnée si ce n’est pour les décisions qui en bénéficient de plein droit.

En l’espèce, les demandeurs demandent que l’exécution provisoire soit ordonnée. Au vu de l’ancienneté du litige, cette demande apparaît bien fondée et il convient d’y faire droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort

REJETTE la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]

REJETTE la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir des époux [V]

REJETTE la fin de non recevoir tirée de la prescription

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 15]

DIT que la cour implantée entre les parcelles cadastrées section AN n°[Cadastre 6] et section AN n°[Cadastre 7] appartient indivisément de manière perpétuelle et forcée aux propriétaires de ces parcelles, en l’espèce le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]

ORDONNE la restitution du lot n°30, consistant en une place de stationnement, comme faisant partie de la cour commune, aux syndicats des copropriétaires du [Adresse 2] et du [Adresse 5] à [Localité 15]

ORDONNE la suppression de la vue créée par Mme [Y] [M] avec l’ouverture d’une fenêtre donnant sur la cour en forme de L

DÉBOUTE Mme [L] [V], M. [A] [V] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 15] de leur demande d’astreinte

DÉBOUTE Mme [L] [V], M. [A] [V] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 15] de leur demande de suppression sous astreinte de l’empiètement causé par la descente d’eau pluviale

CONDAMNE M. [R] [O] et M. [F] [I] à garantir Mme [Y] [M] des condamnations au principal à l’exception des frais irrépétibles et des dépens prononcées à son encontre ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [M] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 15] à payer Mme [L] [V] et M.[E] [V] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [M] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 15] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 15] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [M] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 15] à payer les entiers dépens;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi fait et rendu le SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,