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TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY
8ème Chambre
MINUTE NE DU : 18 Janvier 2024 AFFAIRE N° RG 20/05506 – N° Portalis DB3Q-W-B7E-NPYL NAC : 30G
FE-CCC délivrées le :________ à : la SARL PAUL YON SARL, M^e Vanessa PERROT
Jugement Rendu le 18 Janvier 2024
ENTRE :
S.A.S. ACRYLSTONE, dont le siège social est situé […]
représentée par Maître Paul YON de la SARL PAUL YON SARL, avocats au barreau de PARIS, Toque : C0347
DEMANDERESSE
ET :
S.C.I. CHEMO Société Civile Immobilière, inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 320 431 992, dont le siège social est situé […], […], dont le siège social est situé […] – […]
représentée par Maître Vanessa PERROT, avocat au barreau de PARIS, Toque : D2104
DÉFENDERESSE
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Julie HORTIN, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;
Magistrats ayant délibéré : Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, Assesseur : Julie HORTIN, Juge, Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,
Assistées de Sylvie D’ALMEIDA, Greffière lors des débats à l’audience du 05 Octobre 2023 et de Orlane AJAX, Greffière lors de la mise à disposition au greffe
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 Mars 2023 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 05 Octobre 2023 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 18 Janvier 2024

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JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 1er mars 2014, la SCI CHEMO a donné à bail commercial à la SAS ACRYLSTONE une partie d’un entrepôt sis au […] (91).
Selon le bail, les locaux loués sont destinés à l’usage : « D’atelier, entrepôt et de bureaux pour y exercer l’activité de création, fabrication, vente et expéditions de tous types d’objets design à l’exclusion de toute autre utilisation ».
En 2016, Messieurs X venant aux droits de leur mère ont pris la gérance de la SCI CHEMO.
En 2017, la société OLMARK qui occupait 1'autre partie de l’entrepôt a fait l’objet d’une liquidation judiciaire.
Par courrier en date du 4 avril 2018, la SCI CHEMO a mis en demeure la SASU ACRYLSTONE de libérer le local laissé vacant par la société OLMARK, de verser une indemnité d’occupation et de réaliser les travaux prévus au bail.
La SASU ACRYLSTONE, par courrier en date du 6 juin 2018, a demandé à la SCI CHEMO d’intervenir pour remédier à d’importants désordres sur la toiture.
Par acte d’huissier de justice en date du 12 décembre 2018, la SCI CHEMO a fait assigner la SASU ACRYLSTONE en référé devant le tribunal de grande instance d’Evry aux fins de résiliation du bail par acquisition la clause résolutoire, d’expulsion de la SAS ACRYLSTONE et de paiement d’une indemnité d’occupation pour les locaux occupés antérieurement par la société OLMARK.
Par ordonnance de référé en date du 23 avril 2019, le Président du tribunal de grande instance a dit n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence de contestations sérieuses.
La SCI CHEMO a interjeté appel de la décision. Dans un arrêt en date du 8 janvier 2020, la Cour d’Appel de Paris a réformé l’ordonnance concernant l’occupation du local voisin en condamnant la SASU ACRYLSTONE à payer à titre provisionnel la somme de 4.557 euros HT soit 5.468,40 euros TTC. La Cour a retenu un loyer de 42 euros /m² pour une surface de 217 m² sur une durée de six mois.
Par acte du 7 octobre 2020, la SASU ACRYLSTONE a fait assigner la SCI CHEMO devant tribunal judiciaire d’Evry aux fins de remédier aux désordres existants et pour contester l’occupation des locaux voisins, estimant que la Cour a utilisé des critères erronés.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 18 janvier 2023, la SASU ACRYLSTONE sollicite du tribunal de :
Concernant les désordres,
- Condamner la SCI CHEMO à réaliser les travaux d’étanchéité du local sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

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- Condamner la SCI CHEMO à payer 10.000 euros de dommages intérêts au titre du préjudice de jouissance découlant des désordres constatés.
Concernant l’occupation du local voisin,
- Dire que la société a occupé les lieux du 16 février au 1er juillet 2018 ;
- Dire que la société a occupé une surface de 50 m² ;
- Fixer l’indemnité d’occupation à 42 euros par m² soit une indemnité globale de 787,50 euros ;
En conséquence,
- Condamner la SCI CHEMO à restituer la somme de 3.769,50 euros HT soit 4.523,40 euros TTC correspondant au trop perçu dans le cadre de la procédure de référé.
En tout état de cause,
- Constater que les demandes de la SCI CHEMO au titre des charges 2015 sont prescrites ;
- Débouter la SCI CHEMO à ce titre ;
- Débouter la SCI CHEMO concernant le solde de 4.379,20 euros TTC réclamé sans plus de précision ;
- Débouter la SCI CHEMO concernant la remise en état de la façade sous astreinte ;
- Condamner la SCI CHEMO à payer la somme de 2.602,19 euros HT soit 3.122,63 euros TTC au titre des indexations de loyer improprement appliquées ;
- Condamner la SCI CHEMO à 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la SCI CHEMO aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SASU ACRYLSTONE invoque l’article L145-41 et suivant du Code de commerce. Elle fait valoir :
- Qu’elle a signalé à plusieurs reprises au bailleur l’existence de désordres et notamment de fuites au niveau de la toiture et l’absence de revêtement sur le parking. Elle expose que ces désordres ont fait l’objet d’un constat d’huissier. Elle précise qu’il appartient au bailleur d’assurer l’étanchéité du toit. Elle indique également qu’au terme du contrat de bail, la réfection du revêtement du parking n’est pas à la charge du preneur.
- Que le branchement électrique sur rue est vétuste, ce qui a été constaté par l’huissier. Or elle soutient visant l’article 606 du Code civil que le raccordement de l’entrepôt au réseau est à la charge du bailleur. Elle précise que le raccordement est intervenu fin mars 2022.
- Qu’elle subit des nuisances en raison du défaut d’entretien du fonds voisin, inoccupé depuis 2017 qui est en accès libre et fait l’objet de dépôt d’ordures depuis 2021.
- Qu’elle subit donc un préjudice de jouissance puisque du fait de ces désordres elle a pu perdre une partie de sa marchandise, et que l’image de la société pâtit de la vétusté du parking et de l’absence d’entretien du local voisin.

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- Que l’occupation du fonds voisin a été limité dans le temps et l’espace. L’ordonnance de référé n’ayant pas au principal l’autorité de la chose jugée, elle sollicite en visant l’article 488 du Code de procédure civile une réformation de l’indemnité d’occupation accordée par le juge des référés. Elle soutient qu’il ne saurait lui être reproché que la société occupant précédemment les locaux n’ait pas remis les lieux en état et que son occupation des locaux aux fins de stockage a été limitée dans le temps et qu’elle n’a jamais occupé l’intégralité des 217 m² de locaux. L’indemnité d’occupation doit correspondre à la surface effectivement occupée et pour la période du 16 février au 1er juillet 2018.
- Que sur la demande reconventionnelle au titre des charges, l’ensemble des charges correspondant à une période antérieure au 3 février 2016 sont prescrites. Elle indique que les charges correspondant à la période 2015 à 2019 n’ont été facturées à la société ACRYLSTONE que le 30 septembre 2019 et qu’elles ont été réclamées en justice pour la première fois le 3 février 2021. Elle précise également qu’il n’est pas justifié de la réalité et du quantum des charges relatives à l’année 2015. Elle souligne que les charges ne peuvent lui être réclamées dans leur globalité alors que les locaux voisins étaient occupés jusqu’à 2017 et que les compteurs d’eau et d’électricité sont communs.
- Que les demandes de provision et loyers impayés prennent en compte les charges contestés par le demandeur. Elle en conteste donc le montant.
- Sur les demandes de remise en état, elle soutient que concernant le portail, il ne s’agit que d’une structure légère et, pour bardage métallique découpée pour créer une ouverture, celle-ci a été réalisée conformément à l’autorisation produite dans le bail.
- Qu’au terme du bail, le loyer est indexé tous les trois ans à la date anniversaire de prise d’effet du bail en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE. Elle conteste donc que le loyer ait été indexé en 2018, 2021, 2022 et 2023 et sollicite à ce titre restitution des loyers indument perçus.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 14 septembre 2022, la SCI CHEMO sollicite du tribunal de :
A titre principal,
- Débouter la société ACRYLSTONE de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
A titre reconventionnel,
- Condamner la société ACRYSLTONE à payer la somme de 43.930,80 euros TTC au titre des indemnités d’occupation du local voisin de juillet 2017 à septembre 2018 ;
- Condamner la société ACRYLSTONE à payer à la société CHEMO la somme de 4.379,2 euros TTC au titre des loyers et charges dues au 13 septembre 2022, loyer de septembre 2022 inclus ;
- Condamner la société ACRYLSTONE à remettre en état la façade droite du bâtiment loué, notamment en fermant l’ouverture pratiquée sans autorisation, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard, passé un délai de deux semaines à compter de la décision à intervenir ;
- Condamner la société ACRYLSTONE à payer à la société CHEMO la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la société ACRYLSTONE aux entiers dépens.

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Au soutien de ses prétentions, la SCI CHEMO fait valoir :
S’agissant des désordres :
- Que ceux relatifs à la fuite d’eau ne sont pas justifiés et que les constats d’huissiers produits ne permettent pas d’en établir la réalité. Elle précise également qu’en violation des dispositions contractuelles, le bailleur n’a pas été averti des infiltrations par courrier et qu’elles n’ont pas fait l’objet d’une déclaration de sinistre auprès de son assureur.
- Que le branchement électrique a été réalisé, et qu’aucune demande n’est réalisée en ce sens.
- Qu’aucune preuve de nuisances n’est rapportée, et que la société dispose de son propre accès au fonds.
- S’agissant de l’occupation du local voisin, elle souligne que la SASU ACRYLSTONE ne produit aucune pièce justifiant qu’elle a sollicité une autorisation pour occuper le fonds voisin. Elle expose que le bail lui donnait l’autorisation de réaliser certains travaux (notamment la consolidation et l’insonorisation de la cloison existante avec les locaux loués par la société OLMARK) mais non l’autorisation de pratiquer une ouverture. Elle relève que l’occupation du fonds voisin n’est pas contestée par la SASU ACRYLSTONE et qu’elle est justifiée par un constat d’huissier. Elle argue que la SASU ACRYLSTONE ne fait que développer une argumentation qui avait déjà été écartée en référé et qu’elle ne développe pas un argument plus sérieux, plus spécifique et complexe que celui qui a été développé en référé.
- Que l’état des lieux de sortie en date du 1er juillet 2016 réalisé contradictoirement avec la société OLMARK permet d’établir que les locaux ont été rendus vides. Dès lors, elle en conclut que les constats d’huissier permettent d’établir l’occupation de la SASU ACRYLSTONE sur toute la surface du fonds, sans permettre de limiter cette occupation à 50 m². Elle soutient également que le fonds est une surface indivisible et que la SASU ACRYLSTONE n’avait aucune autorisation pour occuper le local et que dès lors elle doit être tenue à une indemnité d’occupation pour l’ensemble du fonds.
- Que la période d’occupation ne peut être limitée à la durée de 4 mois et demi comme le soutient la SASU ACRYLSTONE au regard des dates des constats d’huissier.
- Que l’indemnité d’occupation doit être fixée à la somme de 90 euros / m² dans la mesure où le prix consenti par le bail avec la société CHEMO et qui a été retenu par la Cour d’appel en référé ne correspond pas à la valeur actuelle du local. Elle précise qu’il conviendra de déduire de l’indemnité d’occupation recalculée le montant accordé par la Cour d’appel.
- S’agissant des charges locatives, elle soutient concernant la prescription que les charges ont été arrêtées à des dates différentes au cours de l’année 2015, et se réfère pour cela à des extraits du Grand Livre de l’année 2015. Elle expose que le bail prévoit que le preneur est tenu au paiement des charges, prestations et fournitures sur simple demande de sa part. Elle précise qu’il s’agit d’une provision qui fera l’objet d’une régulation si elle s’avérait supérieure aux charges réellement exposées. Elle souligne que toutes les charges sont justifiées et que les factures émises contiennent une mention prorata et que la société OLMARK ayant libéré les lieux le 30 juin 2016, toutes les consommations postérieures sont celles de la SAS ACRYLSTONE. Elle rappelle que la SAS ACRYLSTONE a spontanément réglé la quasi-totalité des charges demandées.

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- S’agissant de la demande de remise en état sous astreinte, elle indique que les travaux ont été réalisés de la propre initiative du preneur sans en référer quoi que ce soit. Or, elle soutient que ces travaux n’étaient pas permis dans le cadre du bail qui a été consenti, ce qui lui donne le droit d’exiger une remise en état sous astreinte.
- Que la demande en dommage-intérêts, sollicitée par le demandeur, ne correspond à aucun préjudice.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.
La clôture de l’instruction a été fixée à la date du 16 mars 2023, par ordonnance du même jour.
L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 5 octobre 2023 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue, par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION
- Sur la demande principale relative aux désordres allégués par la SAS ACRYLSTONE
La SAS ACRYLSTONE fait état d’un certain nombre de désordres. Elle sollicite de condamner la SCI CHEMO à réaliser les travaux d’étanchéité du local sous astreinte et de condamner la SCI CHEMO à payer 10.000 euros de dommages intérêts au titre du préjudice de jouissance découlant des désordres constatés.
- Sur la réalité des désordres
- Sur les infiltrations
Il ressort de l’article 17 du bail commercial du 9 mars 2007 que « le preneur aura la charge des réparations locatives et d’entretien des locaux, et devra les faire exécuter conformément aux règles de l’art dès qu’elles se révéleront nécessaires ou utiles. [.]
Il devra faire entretenir et au besoin remplacer les équipements et installations à son usage personnel ainsi que les fenêtres, portes et volets, glaces vitres, parquets, carrelage, revêtements de sol, boiseries. [.].
Le preneur devra aviser immédiatement le bailleur de toute dégradation touchant à la structure des locaux ou aux parties communes. [.]
Le bailleur est tenu de faire procéder à l’exécution à ses frais de grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil ainsi que des autres travaux qui n’incombent pas au preneur en vertu des stipulations qui précédent ».
L’article 606 du Code civil dispose que : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien ».
La SAS ACRYLSTONE allègue de l’existence d’infiltrations. Elle produit au soutien de sa demande un procès-verbal d’huissier de justice en date du 6 février 2020, procès-verbal non contradictoire. Il y est précisé que :
- Devant l’accès principal, une flaque d’eau est présente et qu’il est impossible de pénétrer dans l’entrée sans se mouiller les pieds.

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- Dans la partie atelier de nombreuses traces d’infiltration sont présentes.
Il ressort donc des pièces du dossier et notamment du procès-verbal cité que les plafonds situés sous la toiture sont impactés par des infiltrations d’eau. En effet, les photographies jointes au procès-verbal de constat permettent de constater que de nombreuses traces d’infiltrations apparaissent sur les murs de l’entrepôt sous la toiture. Ainsi le plafond et les gros murs sont touchés dans leur structure.
Dès lors, les réparations à effectuer concernant les infiltrations dans l’atelier doivent être considérées comme des grosses réparations et ressortent de l’article 606 du Code civil. Conformément au contrat de bail, ces réparations sont à la charge du bailleur.
Il convient de relever que le preneur produit un courrier en date du 25 mai 2018 dans lequel la SAS ACRYLSTONE a alerté le bailleur sur l’existence de fuites importantes au niveau de la toiture engendrant des écoulements dans les locaux les jours de pluie. Le preneur a donc avisé le bailleur de l’existence des désordres, comme l’impose le contrat de bail.
Cependant, s’agissant des désordres liés aux inondations sur le parking, il convient de relever que le preneur allègue que les inondations sur le parking causent une flaque devant l’établissement et qu’il manque un morceau de dalle de béton empêchant le volet de fermer correctement. Or, ces désordres sont au sens de l’article 606 du Code civil des réparations d’entretien, ne touchant pas à la structure de l’édifice. L’article 17 du bail met les réparations d’entretien à la charge du preneur. Cet article stipule d’ailleurs que le preneur devra entretenir et au besoin remplacer « les fenêtres, portes et volets, glaces vitres, parquets, carrelage, revêtements de sol, boiseries ».
Ainsi le bailleur sera tenu d’effectuer les réparations concernant les infiltrations dans l’atelier, mais ne sera pas tenu de réaliser les réparations consécutives aux inondations sur le parking.
- Sur la vétusté du branchement électrique sur rue
Il ressort des conclusions que le branchement électrique sur rue a été réalisé fin mars 2022.
- Sur les nuisances provoquées par le fonds voisin
La SAS ACRYSTONE affirme que depuis 2017, le fonds voisin est vide, qu’il n’est pas entretenu, notamment le parking et que des ordures y ont été déposées, y compris sur la partie de parking qu’elle loue, devant son atelier.
Elle produit à ce titre des photos non datées des ordures, sans qu’aucune photo ne permette de relier les dépôts d’ordure au fonds voisin ou à son propre fonds. En effet, sur la seule photo où l’enseigne de la société OLMARK apparait, aucun déchet n’est présent. Il convient également de noter que les déchets en plastique mentionnés dans les procès-verbaux d’huissier sur les façades droite et gauche ainsi qu’à l’arrière du bâtiment ne peuvent être assimilés aux dépôts d’ordure dénoncés par la SAS ACRYLSTONE, dans la mesure où il s’agit de restes de déchets industriels des sociétés preneuses. La SAS ACRYLSTONE fournit également le procès-verbal d’un dépôt de plainte en date du 15 novembre 2021 où elle relate un épisode au cours duquel un individu a déposé des ordures devant son fonds.
Il ressort de l’article 9 du Code de procédure civile, qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Or en l’espèce, la SAS ACRYSTONE n’apporte pas la preuve de la réalité des nuisances provoquées par le fonds voisin.
Dès lors, elle sera déboutée sur ce point.

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- Préjudice de jouissance
S’agissant des infiltrations, la SAS ACRYLSTONE allègue que les infiltrations ont abimé des produits entreposés dans le local, le rendant impropre au stockage de marchandise, qu’elles rendent les locaux dangereux. Cependant il convient de relever qu’elle ne justifie pas de son préjudice, et notamment de la destruction d’une partie de la marchandise. S’agissant de l’image de marque, les infiltrations dont les travaux sont à la charge du bailleur, concernent un atelier et les photos produites ne permettent pas d’établir que les infiltrations dénoncées entachent l’image de la SAS ACRYLSTONE.
S’agissant de la vétusté du branchement électrique sur rue, les travaux ont été sollicités un courrier en date du 25 mai 2018, mais n’ont été réalisés qu’en mars 2022. La SAS ACRYLSTONE soutient qu’il y avait un risque d’électrocution et de dysfonctionnement de l’approvisionnement de l’entrepôt en électricité, sans en justifier. Elle allègue qu’elle a dû se charger de l’ensemble des démarches.
S’agissant des autres désordres dénoncés, il a été établi que soit ils n’étaient pas justifiés, soit leur réparation incombait au preneur.
Dès lors, la SAS ACRYLTONE sera déboutée de sa demande en dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance découlant des désordres constatés.
- Sur la demande de réalisation des travaux d’étanchéité du local sous astreinte
L’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que : « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.
Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité ».
En l’espèce, il a été établi que le bailleur sera tenu d’effectuer les réparations concernant les infiltrations dans l’atelier.
Il doit également être relevé que le preneur a signalé cette situation dans un courrier du 25 mai 2018 mais que ce courrier est resté sans effet.
Aussi afin de s’assurer de l’exécution de la décision, la SCI CHEMO sera condamnée à réaliser les travaux d’étanchéité du local causant des infiltrations dans l’atelier. Cette obligation de réparation sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, pendant une durée de 6 mois, le délai commençant à courir 4 mois après la signification du présent jugement.
- Sur la demande principale en fixation de l’indemnité d’occupation sur le fond voisin
- Sur la compétence du tribunal judiciaire d’Evry
L’article 488 du Code de procédure civile dispose que : « L’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.
Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles ».

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Il est ainsi admis que l’ordonnance de référé n’ayant pas autorité de la chose jugée au principal, le juge du fond peut être saisi d’une demande identique à celle antérieurement présentée à la juridiction des référés. Les appréciations de fait et de droit portées par le juge des référés ne liant pas le juge du fond, celui-ci peut toujours remettre en cause la décision rendue en référé.
En l’espèce, la Cour d’appel de Paris a fixé dans une ordonnance en référé par arrêt en date du 8 janvier 2020 une indemnité d’occupation concernant l’occupation par la SAS ACRYLSTONE du local voisin.
L’ordonnance de référé n’ayant pas autorité de la chose jugée au principal la présente juridiction peut statuer sur la demande de la SAS ACRYLSTONE en vue de la fixation de l’indemnité d’occupation.
- Sur la détermination de l’indemnité d’occupation
S’il se maintient dans les lieux en l’absence de droit ou de titre, l’occupant est redevable, au profit du propriétaire, d’une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Son montant est fixé à une somme équivalente au loyer qu’il devrait percevoir. L’indemnité d’occupation est de plein droit due, dès lors qu’un occupant se maintient dans les lieux sans titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir.
En l’espèce, il n’est pas contesté que la SAS ACRYLSTONE a occupé une partie des locaux voisins, qui était précédemment loué à la société OLMAK par la SCI CHEMO. Aucun bail n’ayant été signé entre la SCI CHEMO et la SAS ACRYLSTONE, il convient de qualifier la SAS ACRYLSTONE d’occupante sans droit ni titre. Dès lors, la SAS ACRYLSTONE est redevable à l’égard de la SCI CHEMO d’une indemnité d’occupation.
- S’agissant de la durée de l’occupation, il est établi que la société OLMARK a quitté les lieux à la fin de l’année 2017. Les deux constats d’huissier en date des 16 février et 2 juillet 2018 permettent d’établir que la SAS ACRYLSTONE a utilisé le fonds voisin sur cette période de six mois.
Le procès-verbal du 16 février 2018 fait état dans le local précédemment occupé par la société OLMARK de cartons avec une étiquette de livraison au profit de la société ACRYLSTONE et d’un chariot élévateur avec la mention ACRYLSTONE. Le procès-verbal du 2 juillet 2018 mentionne que Madame Y présidente de la société ACRYLSTONE a indiqué au commissaire de justice que la libération des locaux est en cours, ce qui sous-entend qu’elle n’était pas réalisée à cette date.
Le procès-verbal du 25 septembre 2018 fait état d’encombrants dans les locaux loués anciennement par la société OLMARK. Le bailleur produit l’état des lieux de sortie en date du 1er juillet 2016 dans lequel il n’est fait aucune mention d’encombrants. Ainsi, la présence d’encombrants à la date du 25 septembre 2018 sans qu’aucun élément ne permette d’établir que ces encombrants aient été laissés par la société OLMARK conduit à affirmer que le local était toujours occupé au 25 septembre 2018.
Aucune pièce ne permet d’établir une occupation d’une durée supérieure à ces huit mois, contrairement à ce qu’allègue la SCI CHEMO.

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- S’agissant de la surface occupée, le fonds voisin qui était loué par la société OLMARK est d’une surface de 217 m², ce qui n’est pas contesté par les parties. La société ACRYLSTONE allègue qu’elle n’a utilisé qu’une partie du fonds. Cependant, l’indivisibilité du fonds s’impose aux parties, et ne permet pas à l’occupant de se prévaloir d’une occupation partielle des lieux. Ainsi, l’occupation matérielle ne serait-ce que d’une partie du fonds emporte occupation juridique de l’ensemble du fonds. Dès lors, la SAS ACRYLSTONE sera tenue d’une indemnité d’occupation pour la surface de 217 m².
- S’agissant du montant de l’indemnité d’occupation, son montant est fixé à une somme équivalente au loyer que le bailleur devait percevoir. En l’espèce le bailleur ne fournit aucun document pour établir le loyer du local litigieux, consenti à la société OLMARK.
Dès lors, il conviendra de se référer aux loyers consentis pour les baux commerciaux du voisinage. Ainsi la société ACRYLSTONE loue pour un loyer annuel de 19.200 euros soit 1.600 euros hors charges, hors taxes. Le local loué étant de 463 m² au sol (atelier + bureaux), cela fait un prix moyen mensuel de 3,45 euros hors taxes / m² (et donc 41,4 euros hors taxes / m² par an).
- Dès lors, ayant occupé les locaux pendant 8 mois, l’indemnité d’occupation sera de :
- Surface de 217 m² X 3,45 euros hors taxes le m² X 8 mois = 5.989,2 euros HT.
Par conséquent la SAS ACRYLSTONE sera condamnée à payer à la SCI CHEMO une indemnité d’occupation à hauteur de 5.989,2 euros HT pour l’occupation du fonds voisin sur la période du 16 février 2018 au 25 septembre 2018.
Il convient de déduire de cette somme le montant déjà accordé par la Cour d’appel de Paris à savoir la somme de 4.557 euros HT. Dès lors, la SAS ACRYLSTONE sera condamnée à payer le reliquat à savoir la somme de 1.432,20 euros HT.
- Sur les demandes relatives aux loyers et charges
- Sur la prescription des charges
L’article 2224 du Code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
La prescription d’une action en responsabilité contractuelle ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance. Dans le cadre d’un recours en garantie, le dommage est constitué par l’action intentée contre le débiteur principal.
Il ressort de l’article 2241 du Code civil que : « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure ».
Il est admis que des conclusions reconventionnelles déposées au greffe d’un tribunal interrompent, à leur date, la prescription dès lors que le concluant a comparu ou a été représenté à l’audience. Une mise en demeure, fût-elle envoyée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, n’interrompt pas le délai de prescription de l’action en paiement.

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En l’espèce, il ressort des pièces produites que les demandes en paiement des loyers et charges ont été formulées dans des conclusions en date du 3 février 2021, ce qui n’est pas contesté par les parties.
La SCI CHEMO fait cependant valoir que les factures contestées ont été établies à la date du 30 septembre 2019 et, qu’à la date du 3 février 2021, les sommes correspondant à la facture du 30 septembre 2019 n’étaient donc pas prescrites.
Or, le point de départ du délai de prescription doit s’apprécier au regard du fait générateur de la créance, en l’espèce, à compter de la réalisation de la prestation et du moment où le créancier prend connaissance de la réalisation de la prestation. Les factures litigieuses concernent des charges sur la période 2015 à 2018. Les factures ayant été réalisées qu’en 2019, il conviendra de qualifier cette facturation de tardive. Dès lors la prescription court à compter du jour où la prestation a été réalisée et au moment où les factures ont été transmises par le fournisseur d’eau et de gaz.
Ainsi le délai de prescription en matière personnelle et mobilière est de 5 ans. Dès lors, la prescription est acquise pour les factures de gaz et d’eau émises antérieurement au 3 février 2016.
- Sur les sommes dues au titre de la régularisation des charges
Il a été établi que les charges antérieures au 3 février 2016 sont prescrites.
Dès lors, il ressort des pièces du dossier qu’à compter du 3 février 2016 :
- La SAS ACRYLSTONE a payé la somme de 28.761,79 euros TTC au titre des charges (ce qui ressort des conclusions de la SCI CHEMO, somme qui n’est pas contestée par la SAS ACRYLSTONE).
- Cependant il n’est pas possible d’établir les sommes dont la SAS ACRYLSTONE était redevable au titre des charges : La SCI CHEMO ne produit pas le décompte des provisions qui ont été versées depuis le 3 février 2016 au titre des charges. Le bail ne mentionne pas le montant des provisions.
Pour l’année 2019 : il est indiqué dans les factures 242, 243, 244, 245 et 249 que les provisions sur charges HT étaient à hauteur de 350 euros par mois en 2019 soit au total 4200 euros versés. Cependant, si les factures Engie et eau ont été fournies, le bailleur ne fournit aucun élément concernant la taxe foncière. Aucun élément n’est fourni postérieurement à 2019.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, la SCI CHEMO n’apporte pas la preuve de l’existence d’une obligation.
Dès lors, la SCI CHEMO sera déboutée de sa demande de paiement des loyers et charges dues au 13 septembre 2022.
- Sur la demande relative à l’indexation des loyers
La SCI CHEMO soutient que le loyer a fait l’objet d’une indexation sans que le contrat de bail n’ait été respecté.
A ce titre l’article 8 du bail prévoir que : « les parties conviennent expressément que le loyer sera indexé de plein droit tous les trois ans à la date d’anniversaire de prise d’effet du bail en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE ».

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12
La SAS ACRYLSTONE soutient que le loyer a été indexé en 2018, 2021, 2022 et 2023, et non tous les trois ans comme le stipulait le contrat de bail.
La SAS ACRYLSTONE ne fournit cependant pas de justificatifs concernant le montant des loyers (quittances), permettant d’établir les indexations et les montants qui auraient été versés à tort.
Par conséquent, la SAS ACRYLSTONE sera déboutée de sa demande de remboursement des sommes versées à tort au titre des indexations de loyer improprement appliquées.
- Sur la demande reconventionnelle relatives aux travaux de remise en état de la façade du bâtiment
L’article 19 du bail stipule dans un paragraphe relatif aux « transformations et améliorations par le preneur » que « le preneur ne pourra opérer aucune démolition, construction, ni aucun changement de distribution, cloisonnement, percement d’ouverture, si ce n’est avec le consentement préalable et écrit du bailleur ».
S’agissant de l’ouverture entre les deux fonds :
La SCI CHEMO produit à ce titre des procès-verbaux :
- Le procès-verbal de constat d’huissier en date du 2 juillet 2018, dans lequel il est fait état à l’avant droit du local d’une ouverture qui a été créée dans la cloison séparative avec les locaux loués à la société ACRYLSTONE et le local voisin.
- Le procès-verbal de constat d’huissier en date du 25 septembre 2018, dans lequel il est fait état sur le mur de panneaux de contreplaqué présumé, ayant visiblement permis de fermer une ouverture précédemment créée dans le mur.
La SAS ACRYLSTONE soutient que l’ouverture a été autorisée au terme du bail, le bailleur aurait donné l’autorisation de créer une ouverture sur le côté latéral droit en vue de permettre l’accès au garage.
Or, la SAS ACRYLSTONE ne rapporte pas la preuve de l’autorisation par le bailleur de cette ouverture. L’article 4 du bail intitulé « état de livraison » fait référence à des travaux autorisés par le bailleur, selon un descriptif annexé au bail mais qui n’a pas été présenté dans le cadre de la présente procédure. Au surplus, il ressort des conclusions même de la SAS ACRYLSTONE que l’autorisation concernait un accès au garage. Or, il convient de souligner que l’ouverture litigieuse concerne l’ouverture créée entre les locaux loués par la SAS ACRYLSTONE et ceux anciennement loués par la société OLMARK.
Il semblerait cependant que des travaux aient été initiés en vue de la remise en état, puisque le procès-verbal de constat d’huissier en date du 25 septembre 2018, dans lequel il est fait état sur le mur de panneaux de contreplaqué présumé, ayant visiblement permis de fermer une ouverture précédemment créée dans le mur.
La SAS ACRYLSTONE sera donc condamnée à fermer l’ouverture qu’elle a réalisée sans autorisation entre le fonds qu’elle loue et celui auparavant loué par la société OLMARK.
Il convient de relever que la SAS ACRYLSTONE a déjà initié des travaux en ce sens en installant des panneaux de contreplaqués. Dès lors, la demande de réalisation de ces travaux sous astreinte sera rejetée.

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S’agissant du portail :
La SCI CHEMO produit à ce titre des procès-verbaux de constat d’huissier en date du 2 juillet 2018 et 25 septembre 2018, dans lequel il est fait état « d’un portail constitué de façon rudimentaire avec des planches de bois ».
L’article 19 du bail exige l’autorisation du bailleur pour des constructions. Or, rien ne permet d’établir au regard des pièces fournies que le portail litigieux puisse être considéré comme une construction. A cet égard, il convient de noter que l’huissier explique qu’il est constitué de façon rudimentaire. De plus il convient de rappeler que la pause d’un portail ne nécessite pas de recourir à un permis de construire en droit administratif.
Dès lors, la pause d’un portail ne nécessitait pas l’autorisation du bailleur. La SCI CHEMO pourra exiger sa destruction au cours du bail.
La SAS ACRYLSTONE sera déboutée sur sa demande de destruction du portail d’entrée.
- Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la SAS ACRYLSTONE, partie perdante à titre principal, doit donc être condamnée aux entiers dépens.
- Sur l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Condamnée aux dépens, la SAS ACRYLSTONE indemnisera la SCI CHEMO de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,
DEBOUTE la SAS ACRYLSTONE de sa demande relative au préjudice de jouissance ;
CONDAMNE la SCI CHEMO à réaliser les travaux d’étanchéité du local causant des infiltrations dans l’atelier. Cette obligation de réparation sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, pendant une durée de 6 mois, le délai commençant à courir 4 mois après la signification du présent jugement ;

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CONDAMNE la SAS ACRYLSTONE à payer à la SCI CHEMO la somme de 1.432,20 euros HT au titre du reliquat de l’indemnité d’occupation pour le local voisin ;
DECLARE prescrite l’action en régulation des charges pour toutes les factures de gaz et d’eau émises antérieures au 3 février 2016 ;
DEBOUTE la SCI CHEMO de sa demande relative aux régularisations des loyers et charges antérieures au 13 septembre 2022 ;
DEBOUTE la SAS ACRYLSTONE de sa demande remboursement des sommes versées au titre des indexations de loyer improprement appliquées ;
CONDAMNE la SAS ACRYLSTONE à réaliser les travaux de fermeture de l’ouverture qu’elle a réalisé avec le local voisin ;
CONDAMNE, la SAS ACRYLSTONE à payer à la SCI CHEMO la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SAS ACRYLSTONE aux dépens ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.
Ainsi fait et rendu le DIX HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Orlane AJAX, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,