TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 27 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 23/02391 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PH6W

NAC : 72A

Jugement Rendu le 27 Mars 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 5], dont le siège social est situé [Adresse 1], représenté par Maître [J] [U] Administrateur Judiciaire [Adresse 3],

Représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [C] [H], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [S] [H], demeurant [Adresse 2]

Représentés par Maître Romain ROSSI LANDI de la SELEURL ROSSI-LANDI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS plaidant,

Madame [T] [I], demeurant [Adresse 1]

Défaillante,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 juin 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 09 Janvier 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 27 Mars 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] [H] et Mme [C] [H] sont propriétaires des lots n° 47 et 62 dans la copropriété[Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 4] pour les avoir acquis de Mme [T] [I] par acte authentique de cession de contrat de vente en l’état futur d’achèvement en date du 17 avril 2013.

Par exploits de commissaires de justice du 13 avril 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par Maître [K] [J], administrateur judiciaire agissant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulté, a fait assigner M.[S] [H], Mme [C] [H] ainsi que Mme [T] [I] devant le tribunal judiciaire d’EVRY aux fins, à titre principal, de voir condamner solidairement M. et Mme [H] à lui payer la somme de 16.667,50 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété charges et travaux jusqu’au 1er trimestre 2023 inclus, 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les intérêts et dépens et, à titre subsidiaire si le tribunal considérait que les époux [H] ne sont pas redevables, condamner Mme [T] [I] au paiement de ces mêmes sommes.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 6 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], sollicite du tribunal judicaire d’EVRY de :

— DEBOUTER purement et simplement Monsieur et Madame [H] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions

— CONDAMNER Solidairement Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] à payer au Syndicat des Coproprietaires [Adresse 5] la somme de 16.667.13 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges et travaux jusqu’au 4ème trimestre 2023 inclus.

— CONDAMNER Solidairement Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] à payer au Syndicat des Coproprietaires [Adresse 5] la somme de 2.000,00 €uro à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil.

— CONDAMNER Solidairement Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] à payer au Syndicat des Coproprietaires [Adresse 5] Ia somme de 2.500 €uro sur le fondement de I‘article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a du engager pour obtenir satisfaction de ses droits.

— ORDONNER la capitalisation annuelle des intérets dus, conformement a |'article 1343-2 du Code Civil.

— DIRE n’y avoir lieu à écarter I’execution provisoire de la décision à intervenir,

— CONDAMNER Solidairement Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] aux entiers dépens qui pourront étre recouvrés directement par Maitre Michel MIORINI, membre de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI conformément aux dispositions de I’articIe 699 du Code de Procédure Civile.

SUBSIDIAIREMENT, POUR LE CAS OU LE TRIBUNAL CONSIDERERAIT QUE LES EPOUX [H] NE SONT PAS REDEVABLES DES CHARGES ET TRAVAUX DUS DEPUIS LEUR ACQUISITION,

— CONDAMNER Solidairement Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] à payer au Syndicat des Coproprietaires [Adresse 5] la somme de 1236,90 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges et travaux depuis le 3ème trimestre 2020 jusqu’au 4ème trimestre 2023 inclus.

— CONDAMNER Solidairement Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] à payer au Syndicat des Coproprietaires [Adresse 5] la somme de 2.000,00 €uro à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil.

— CONDAMNER Solidairement Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] à payer au Syndicat des Coproprietaires [Adresse 5] Ia somme de 2.500 €uro sur le fondement de I‘article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a du engager pour obtenir satisfaction de ses droits.

— ORDONNER la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformement à l’article 1343-2 du Code Civil.

— DIRE n’y avoir lieu à écarter I’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— CONDAMNER Solidairement Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] aux entiers dépens qui pourront étre recouvrés directement par Maitre Michel MIORINI, membre de la SELAS AVOCATS ASSOCIES [L] conformément aux dispositions de I’articIe 699 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER Madame [T] [I] à payer au Syndicat des Coproprietaires [Adresse 5] la somme de 14 840,23 €uro, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges et travauxjusqu’au 2ème trimestre 2022 inclus.

— CONDAMNER Madame [T] [I] à payer au Syndicat des Coproprietaires [Adresse 5] Ia somme de 2.000,00 €uro à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil.

— CONDAMNER Madame [T] [I] à payer au Syndicat des Coproprietaires VILLAROMEO Ia somme de 2.500 €uro sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’iI serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens qu’il a du engager pour obtenir satisfaction de ses droits.

— CONDAMNER Madame [T] [I] à payer au Syndicat des Coproprietaires [Adresse 5] les interéts au taux legal sur la somme de 13.659.49 €uro, à compter du 17/11/2021 date de la mise en demeure et à compter de la délivrance de la présente assignation pour le surplus.

— ORDONNER la capitalisation annuelle des intérets dus, conformément a l’article 1343-2 du Code Civil

— DIRE n‘y avoir lieu a écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— CONDAMNER Madame [T] [I] aux entiers dépens qui pourront être recouvrésdirectement par Maitre Michel MIORINI, membre de la SELAS AVOCATS ASSOCIES [L] conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien, le syndicat des copropriétaires explique qu’à la date du 2 mars 2022 lorsque l’administrateur provisoire a repris les comptes, celui de Madame [I] présentait un solde débiteur de 14.249,86 euros appels et charges travaux au 1er trimestre 2022 inclus et que seulement au moment d’engager une procédure judiciaire, le relevé de propriété faisait apparaitre les époux [H] comme propriétaires. Il indique avoir levé une fiche d’immeuble faisant état d’une vente du bien aux époux [H] le 17 avril 2013 publié le 2 mai 2013.

Il souligne qu’après vérification avec le Notaire, au moment de cette vente, aucun syndic n’était désigné et que le promoteur était donc le syndic provisoire, qui n’a pas informé le syndic SERGIC de cette vente. Il ajoute que l’administrateur provisoire a été missionné pour la première fois le 14 février 2014. Il s’est ensuite rapproché des époux [H] en septembre 2022 qui lui ont précisé n’avoir jamais été informés de l’existence de la copropriété. Il dit qu’il ne peut être reproché à l’administrateur provisoire de ne pas leur avoir adressé les appels de charges, celui-ci n’ayant jamais reçu de réponse de Madame [I], après mise en demeure et relance. Il oppose que l’acte de vente, faisait état de la copropriété. Il ajoute que l’administrateur provisoire a fait des démarches amiable pour un règlement échelonné et a proposé un protocole d’accord. Il souligne qu’il ne peut être reproché à l’administrateur provisoire l’absence de notification à leur égard, et que c’était à eux de notifier leur qualité de propriétaires.

A titre subsidaire, il sollicite la condamnation aux charges dues à compter de leur connaissance de l’intervention de l’administrateur provisoire le 6 septembre 2022 (soit pour la somme de 3598,38 euros) moins les 4 règlements effectués par les époux [H] à hauteur de 2.361,48 euros soit au total une somme due de 1.236,90 euros, le reste devant être réglé par Madame [I].

***

En l’état de leurs dernières conclusions en défense n°2 régulièrement notifiées par voie dématérialisée le 22 mars 2024, M. Et Mme [H] sollicitent du tribunal judiciaire d’EVRY de:

• Juger Monsieur [S] [H] et Madame [C] [F] épouse [H] recevables et bien-fondés en leur demande ;

A titre principal,

• Débouter le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes;

A titre subsidiaire,

• Juger que le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 5] a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité à l’égard de Monsieur [S] [H] et Madame [C] [F] ;

• En conséquence, et dans l’hypothèse où le tribunal condamnerait Monsieur [S] [H] et Madame [C] [F] à payer au Syndicat des Copropriétaires les sommes réclamées, Condamner le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 5] à payer à Monsieur [S] [H] et Madame [C] [F] la somme de 15.486,76 euros, correspondant aux charges sollicitées par le Syndicat des Copropriétaires entre le 4 ème trimestre 2015 et le 3 ème trimestre 2022 ;

• Ordonner la compensation entre les condamnations éventuellement mises à la charge de Monsieur [S] [H] et Madame [C] [F] et celles mises à la charge du Syndicat des Copropriétaires ;

A titre infiniment subsidiaire,

• Accorder à Monsieur [S] [H] et Madame [C] [F] des délais de paiement à hauteur de 24 mois ;

En tout état de cause,

• Débouter le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 5] de sa demande tendant aux intérêts de retard et de sa demande de dommages et intérêts ;

• Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, par une décision spéciale et motivée;

• Condamner le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 5] à payer à Monsieur [S] [H] et Madame [C] [F] épouse [H] une somme de 3.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

• Condamner le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 5] aux entiers dépens de l’instance.

Au visa des articles 6 et 6-2 du décret du 17 mars 1967 et de la jurisprudence, les époux [H], indiquent que compte tenu de l’absence de notification par le Notaire du transfert de propriété au syndic, ce transfert est inopposable au syndicat des copropriétaires si bien que Madame [I] reste tenue des dettes. Ils ajoutent que de ce fait ils n’ont pas exercé leurs droits afférents à leur qualité de copropriétaires et ne peuvent en conséquence être tenus des dettes ce qui leur serait préjudiciable.

A titre subsidiaire, ils reprochent le manque de diligence du syndicat des copropriétaires et de l’administrateur provisoire dans la gestion de la copropriété, en ce que la vente a eu lieu en 2013 et que ce n’est qu’en avril 2022 que Me [J] [U] a sollicité un relevé de propriété, et demandé au Notaire en août 2022 les informations sur la vente.

Ils ajoutent que le syndicat des copropriétaires ne prouve pas avoir envoyé à Madame [I] les appels de fonds. De même, ils soulignent que la première mise en demeure à Madame [I] date du 17 novembre 2021 soit 7 ans après la désignation de l’administrateur provisoire; Ainsi, le syndicat des copropriétaires et l’administrateur ont contribué à leur propre préjudice.

Ils leur reprochent également la brutalité dans leurs méthodes notamment en leur imposant un protocole d’accord de payer 15.000 euros sans explication ou document expliquant la situation ce qui leur cause un préjudice.

Ils soulignent l’absence d’approbation des comptes 2020 et du budget prévisionnel de 2022, que leurs lots n’apparaissent pas dans l’état descriptif de division modificatif, que le tableau de répartition des charges n’est pas communiqué, que le règlement de copropriété n’est pas signé si bien que les vérifications nécessaires ne sont pas possibles. En conséquence, ils sollicitent la somme de 15.486,76 euros à titre de dommages et intérêts. Ils demandent également que le syndicat des copropriétaires soit débouté concernant sa demande de dommages et intérêts à leur égard pour résistance abusive.

A titre infiniment subsisiaire, ils sollicitent les plus larges délais estimant que la somme de plus de 15 000 euros pour des charges dues depuis 2015 obèrerait particulièrement leur situation, mais également en raison des négligences dénoncées du syndicat des copropriétaires et de son administrateur provisoire et ce alors même qu’ils n’ont pas exercé leurs droits dans la copropriété.

Enfin, ils sollicitent que soit écartée l’exécution provisoire, en ce que le syndicat a attendu plus de 8 ans pour s’assurer de l’identité du propriétaire et réclamer le paiement des charges et, qu’en cas d’appel, la situation financière du syndicat des copropriétaires risquerait de leur faire perdre une chance de récupérer ces sommes.

***

Bien que régulièrement assignée, Mme [T] [I] n’a pas constitué avocat.

***

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2024 et l’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 9 janvier 2025.

Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’identification du débiteur des sommes sollicitées et les fautes reprochées au syndicat des copropriétaires et à l’administrateur provisoire :

L’article 6 du décret du 17 mars 1967 dispose que : “Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.”

L’article 32 du même décret ajoute que « le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l’indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits visés à l’article 6 […] Il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu.

Sur l’identification du débiteur des sommes réclamées

Le syndicat des copropriétaires explique que l’administrateur provisoire n’a découvert l’identité de M. et Mme [H] comme copropriétaires qu’en septembre 2022, lorsqu’il a souhaité initier l’action en recouvrement de charges en prenant le relevé de propriété, adressant jusqu’à présent ses appels de fonds à Mme [I], seule copropriétaire dont il avait connaissance.

Il ajoute qu’il ne peut lui être reproché une faute ni à l’administrateur provisoire, en ce qu’il appartenait au notaire ou aux acheteurs de notifier au syndic de l’époque, la mutation intervenue sur le bien.

De plus l’acte de vente faisait état de la copropriété si bien que les époux [H] savaient qu’ils devaient payer des charges de copropriété.

Les époux [H] répondent qu’il appartenait au Notaire de notifier cette mutation et que de ce fait, la vente n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires, qui ne peut demander le paiement des charges qu’à Mme [I] qui reste tenue. Ils reprochent également la négligence du syndicat des copropriétaires et de l’administrateur provisoire d’avoir tardé entre la vente et la demande de relevé de propriété (8 ans), et dans l’envoi de la mise en demeure à Mme [I] seulement en 2021 contribuant ainsi à leur propre préjudice.

En l’espèce, il ressort que le bien a été acheté par les époux [H] le 17 avril 2013 à Mme [T] [I] ledit bien n’étant pas encore achevé, à l’époque, s’agissant d’un bien vendu en l’état futur d’achèvement.

L’acte d’achat fait bien état de l’acquisition d’un bien dans une copropriété, l’inscription des milièmes acquis par les acheteurs dans la copropriété au sein des parties communes générales et situé dans le batiment D et E au sein d’un ensemble de batiments en attestant. Il est par ailleurs fait référence à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété ainsi que leur date d’enregistrement. Cet acte de vente, dans lequel ces mentions sur la copropriété sont portées, est opposable aux acheteurs. Les acheteurs ne pouvaient donc pas ignorer faire partie d’une copropriété.

D’ailleurs, dans les correspondances et leurs doléances adressées à l’administrateur provisoire, ils font référence aux espaces verts, aux allées, à la cour, au parking souterrain, au hall du batiment, aux sorties des ordures ménagères, à l’entretien des escaliers, soit aux parties communes, aux équipements communs et à leur entretien qui sont caractéristiques d’une copropriété.

Si certes comme l’indique le notaire en charge de cette vente, au moment de l’achat aucune charge n’existait en ce que le bien n’était pas achevé, M. Et Mme [H] ne peuvent pas prétendre ne pas être informés qu’ils habitent au sein d’une copropriété et qu’ils sont à ce titre redevables de charges de copropriété.

Enfin, en vertu de l’article 6 du décret précité, les parties à la vente ou le notaire auraient du prévenir par notification le syndic de cette mutation. Les époux [H] auraient du également se manifester auprès de la copropriété.

Il convient cependant d’examiner la responsabilité de la copropriété dans la transmission de cette information, les époux [H] reprochant la faute de l’administrateur provisoire et du syndicat des copropriétaires.

Sur la faute réprochée

Il ressort des pièces, que l’admnistrateur provisoire a été désigné suivant ordonnance du 14 février 2014, que tous les appels de fonds sont établis à l’attention de Mme [I] depuis le 1er octobre 2015 date à laquelle les charges ont commencé à ne pas être réglées. La 1ère mise en demeure adressée aux défendeurs, produite par le syndicat des copropriétaires date du 17 novembre 2021 soit près de 7 ans après la désignation de l’administrateur. De plus, la prise d’un relevé de propriété n’est réalisée qu’en avril 2022 par l’administrateur provisoire lui permettant de comprendre que les lots appartenaient finalement aux époux [H]. Enfin, il écrit de manière officielle aux époux [H] pour réclamer les sommes dues le 6 septembre 2022, soit avec encore 5 mois de décalage, aggravant ainsi la dette des époux [H].

Si certes le promoteur, le syndic provisoire, le notaire, les parties n’ont manifestement pas alerté le syndic antérieur, ce manque de réaction des organes de la copropriété, et le fait d’avoir tardé en mettant plus de 8 ans avant d’envoyer une mise en demeure au copropriétaire défaillant dans le paiement des charges de copropriété est constitutif de négligences graves de la part de l’administrateur provisoire et du syndicat des copropriétaires qu’il représente, ce qui a causé un préjudice aux époux [H].

En conséquence, le syndicat des copropriétaires est condamné à payer aux époux [H] la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs, qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété ;

— les appels de fonds et relevés individuels de charges ;

— les procès-verbaux des décisions de l’administrateur provisoire ;

— un décompte relatif aux charges courantes travaux et frais, arrêté au 2/03 2022,/pour la période du 1/10/2015 au 1/01/2022 provisions charges 01/01/2022 et cotisations Fonds travaux 1/01/2022 inclus faisant apparaître un solde débiteur de 14 249, 86 euros;

— un décompte relatif aux charges courantes travaux et frais, arrêté au 1/12/2023, pour la période du 1/10/2015 au 16/11/2023 provisions charges 4è trimestre 2023 et cotisations Fonds travaux inclus faisant apparaître un solde débiteur de 16 077,13 euros;

A l’examen des pièces produites et suffisantes, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre s’élève bien à la somme de 16.077,13 euros 4ème trimestre 2023 et règlement du 6/11/2023 d’un montant de 590,37 euros inclus.

Si certes, le procès-verbal d’approbation des comptes 2020 n’est pas produit ou en tout cas concerne une autre copropriété, le procès-verbal faisant état de l’adoption du budget prévisionnel pour l’année 2020 l’est, ainsi que tous les autres procès-verbaux pour les autres années concernées et les appels de fonds correspondants. Le juge est souverain dans l’appréciation des pièces, et il n’y a pas lieu à exiger l’intégralité de tous les documents pour établir la réalité d’une créance.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, la dette de charges de copropriété impayée portera intérêt au taux légal, à compter de l’assignation en justice en date du 13 avril 2023.

En application de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l’espèce, le chapitre 5- III du règlement de copropriété produit par le syndicat des copropriétaires, prévoit la solidarité pour le paiement des charges des lots indivis, ce qui est le cas en l’espèce.

En conséquence M. et Mme [H] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des propriétaires la somme de 16.077,13 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Suivant l’article 1231-1 du code civil “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure”

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des époux [H] à lui payer la somme de 2.000 euros pour résistance abusive considérant qu’ils étaient parfaitement informés qu’ils avaient acquis un bien en copropriété et ce conformément aux mentions dans l’acte de vente, qu’ils ne sont pas posés de questions pendant près de 10 ans, qu’ils n’ont pas notifié au syndic leur qualité, et qu’ils n’ont rien réglé quand ils sont informés officiellement si n’est après la délivrance de l’assignation.

Les époux [H] arguent du fait qu’ils n’étaient pas informés de l’existence de la copropriété, qu’ils n’ont pas reçu les appels de provisions, n’ont pas exercé leurs droits, et qu’ils ont été mis devant le fait accompli 9 ans après et de manière brutale.

Si certes le syndicat des copropriétaires et l’administrateur provisoire ont été négligents, comme cela a été reconnu précédemment, les époux [H] ne pouvaient pas ignorer faire partie d’une copropriété et être tenus de payer des charges pour le fonctionnement de celle-ci. De même, à partir du moment où ils ont été contactés par l’administrateur provisoire, ils n’ont rien réglé jusqu’en mai 2023 et ce malgré la proposition d’un protocole d’accord avec des délais de paiement. Si effectivement le montant dû ne leur a été notifié que le 6 septembre 2022 et ce pour une période de 7 années, il n’en demeure pas moins qu’ils n’ont pas pris contact avec l’administrateur provisoire avant, ni sollicité les informations sur les charges dues, prestations dont ils profitaient.

En conséquence, ils ont manifesté une résistance, et devront être condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délai de paiement

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital”.

Les époux [H] sollicitent des délais de paiement estimant que payer cette somme obèrerait leur trésorerie et opposant la négligence de l’administrateur provisoire. Cependant, ils ne produisent aucune pièce financière au soutien de cette demande, si bien que leur demande de délai de paiement n’apparaît pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande de compensation

Aux termes des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, les défendeurs sont condamnés à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 16.077,13 euros au titre des charges de copropriété et appels fonds travaux impayés ainsi qu’une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts tandis que le syndicat des copropriétaires est condamné à payer aux défendeurs une somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts.

En conséquence, les conditions à la compensation étant réunies, il y a lieu d’ordonner la compensation entre les créances du syndicat des copropriétaires et des époux [H].

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie .

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’accueil des demandes de dommages et intérêts de part et d’autre, il n’y aura pas lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les parties conserveront chacune la charge de leurs propres dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement .

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce principe, les charges de copropriété étant dues par les copropriétaires corrélativement aux prestations dont ils jouient

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [S] [H] et Mme [C] [F] épouse [H] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 16.077,13 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux arrêté au 4ème trimestre 2023 pour la période du 01/10/2015 au 6/11/2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 13 avril 2023, et ce, jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil

CONDAMNE solidairement M. [S] [H] et Mme [C] [F] épouse [H] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à payer à M.[S] [H] et Mme [C] [F] épouse [H] la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts pour négligence dans la gestion

ORDONNE la compensation des créances réciproques entre le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] d’une part et M. [S] [H] et Mme [C] [F] épouse [H] d’autre part

DÉBOUTE M.[S] [H] et Mme [C] [F] épouse [H] de leur demande de délais de paiement

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DIT que les parties conserveront la charge de leurs propres dépens

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement qui est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT SEPT MARS DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,