TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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Chambre 1

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DU 04 Décembre 2025

Dossier N° RG 23/00072 – N° Portalis DB3D-W-B7H-JWHL

Minute n° : 2025/ 441

AFFAIRE :

S.A.S. MILEADE C/ S.A.S. STORUS

JUGEMENT DU 04 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M. Jean-Baptiste SIRVENTE, Vice-président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Monsieur Alexandre JACQUOT

GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Nasima BOUKROUH

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Octobre 2025 mis en délibéré au 04 Décembre 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire à la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES

Expédition à l’ASSOCIATION COUTELIER

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.A.S. MILEADE

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Jérôme COUTELIER-TAFANI, de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, M^e Philippe JULIEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

D’UNE PART ;

DEFENDERESSE :

S.A.S. STORUS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par Maître Benoît LAMBERT, de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société MILEADE, exploitant de résidences de tourisme, était liée à la société STORUS par un acte notarié du 27 décembre 2007 portant sur une parcelle cadastrée AH [Cadastre 1], pour une durée de quinze ans.

Le 27 juin 2022, STORUS a fait délivrer à son locataire un congé avec refus de renouvellement.

Le 26 décembre 2022, MILEADE a assigné son bailleur devant le Tribunal de céans, aux fins de nullité du congé.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/00072.

Par ordonnance du 03 juin 2025, la clôture a été fixée au 05 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 09 octobre 2025 et mise en délibéré au 04 décembre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions du 31 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la société MILEADE demande au tribunal de :

à titre liminaire

— déclarer irrecevable la demande formulée par STORUS dans ses conclusions du 21 juin 2024 de résolution judiciaire du contrat fondée sur un prétendu défaut d’entretien pour cause de prescription

à titre principal

— constater que le bail du 27 décembre 2007 est bien un bail commercial et que la clause de renonciation à la propriété commerciale contenue dans l’acte notarié du 27 décembre 2007 doit être réputée non écrite

— réputer non écrite la clause de renonciation à la propriété commerciale contenue dans l’acte notarié du 27 décembre 2007

— prononcer la nullité du congé délivré à la société MILEADE à la requête de la société STORUS du 27 juin 2022

en conséquence

— débouter la société STORUS de sa demande visant à voir ordonner l’expulsion de la société STORUS

— débouter la société STORUS de sa demande visant à la désignation d’un expert ayant pour mission la fixation d’une prétendue indemnité d’occupation due par la société MILEADE

en tout état de cause

— débouter la société STORUS de sa demande de résolution judiciaire du contrat de bail, les loyers au titre de l’année 2023 et 2024 ayant été réglés

— débouter la société STORUS de sa demande de résolution judiciaire du contrat de bail, le prétendu défaut d’entretien allégué n’étant pas imputable à MILEADE

— débouter la société STORUS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— condamner la société STORUS à payer à la société MILEADE la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamner la société STORUS aux entiers dépens de la procédure, dont recouvrement au profit de M^e Jérôme COUTELIER TAFANI, avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Par conclusions du 06 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la société STORUS demande au tribunal de :

sur le rejet des demandes de la société MILEADE en l’absence d’application du statut des baux commerciaux

— dire n’y avoir lieu à statuer quant aux demandes de constatation de la nature de bail commercial de la convention litigieuse

— dire que le contrat de louage litigieux ne porte pas sur un local susceptible d’une exploitation commerciale, dont l’objet ne peut être accessoire à l’activité principale exercée par le preneur, et qu’il est exclusif de toute soumission volontaire au statut des baux commerciaux

— débouter la société MILEADE de sa demande de nullité du congé délivré le 27 juin 2022 en l’était d’un bail non soumis au statut des baux commerciaux puisque cette demande ne repose que sur des fondements inhérents aux baux commerciaux

— ordonner l’expulsion de la société MILEADE, au besoin avec le concours de la force publique, sous un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard

— condamner la société MILEADE au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet du congé et désigner tout expert qu’il plaira aux fins de fixation de cette dernière

sur le rejet des demandes de la société MILEADE en l’état de la validité de la clause de renonciation au droit au renouvellement

— débouter la société MILEADE de sa demande aux fins de voir déclarer non écrite la clause de renonciation au droit au renouvellement stipulée dans l’avenant, d’une part en l’état de l’absence de soumission de la convention au statut des baux commerciaux et en tout état de cause en l’état d’une renonciation dans le cadre d’un avenant nécessairement postérieur à la prétendue acquisition de ce droit par le preneur

— débouter la société MILEADE de sa demande de nullité du congé délivré le 27 juin 2022 en l’état d’une clause de renonciation au droit au renouvellement valable puisque cette demande de nullité est fondée sur les textes inhérents aux congés avec refus de renouvellement

— ordonner l’expulsion de la société MILEADE, au besoin avec le concours de la force publique, sous un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard

— condamner la société MILEADE au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet du congé et désigner tout expert qu’il plaira aux fins de fixation de cette dernière

en tout état de cause, sur la demande de nullité du congé notifié par la société STORUS à la société MILEADE le 27 juin 2022

— débouter la société MILEADE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, le congé ayant été délivré par acte extrajudiciaire et étant parfaitement motivé par la dénégation du statut et l’absence d’informations données par le preneur s’agissant des modifications juridiques l’ayant affecté

— débouter la société MILEADE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, le congé pouvant être également motivé a posteriori par des faits ultérieurs et en l’espèce par l’absence de paiement à bonne date de tout loyer ou indemnité d’occupation pour les années 2023 et 2024

à titre reconventionnel, et en toute hypothèse de débouté des demandes de la société MILEADE

— dire et juger que la société MILEADE est redevable depuis la date d’effet du congé qui lui a été notifié d’une indemnité d’occupation devant être fixée à la valeur locative, que le bail soit de droit commun ou de nature commerciale

— désigner tel expert qu’il plaira avec détail de la mission

— condamner la société MILEADE au paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de la valeur locative depuis la date d’effet du congé

à titre subsidiaire, sur les conséquences d’une prétendue insuffisance de motivation de congé

— débouter la société MILEADE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, le congé, délivré dans les formes de l’article L.145-9 du Code de commerce, restant valable peu important la qualification du bail et le caractère suffisant ou non de la motivation dudit congé, seul le droit à indemnité d’éviction pouvant dépendre de ladite qualification et de l’appréciation de la motivation dudit congé

— juger que le congé demeure en tout état de cause valable et a mis fin au bail et que seul le droit à indemnité d’éviction du locataire est affecté par l’éventuelle insuffisance des motifs du congé

— ordonner la désignation de tel expert qu’il plaira aux fins de détermination de l’indemnité d’éviction

si par extraordinaire la présente juridiction faisait droit à la demande d’annulation du congé délivré à la société MILEADE

— prononcer la résolution judiciaire de la convention du 27 décembre 2007 du fait de la violation de l’obligation de paiement régulier des loyers d’une part et de la violation de l’obligation contractuelle d’entretien du preneur d’autre part

en tout état de cause

— condamner la société MILEADE à payer à la société STORUS la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens

MOTIVATION

À titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile (pris en ses articles 4 et 768), de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

1. Sur la demande « in limine litis » tendant à déclarer irrecevable la demande de STORUS fondée sur la prescription

L’article 789 du Code de procédure civile dispose notamment que « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : […] 6° Statuer sur les fins de non-recevoir […] ».

Et en vertu de l’article 791, « le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768, sous réserve des dispositions de l’article 1117 ».

Et vu l’article 122 du même code, disposant que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, tel […] la prescription […] ».

En l’espèce, la société MILEADE a soulevé une fin de non-recevoir en tête du dispositif de ses conclusions, mais au milieu de sa défense au fond dans sa discussion, et en tout état de cause n’a jamais saisi le juge de la mise en état, seul compétent pour en connaître dès lors que la clôture n’était pas survenue, de conclusions distinctes aux fins de fixation de l’incident.

Cette demande est donc elle-même irrecevable.

2. Sur la demande de MILEADE tendant à l’annulation du congé du 27 juin 2022

Vu la dissension des parties sur ce point, il importe effectivement de savoir si l’acte notarié litigieux relève du statut des baux commerciaux pour déterminer si la loi invoquée par le demandeur s’y applique, avant d’envisager les motifs du congé et les conséquences à tirer de l’ensemble.

2.1 Sur la question de la soumission de l’acte notarié au statut des baux commerciaux

2.1.1 Moyens des parties

La société MILEADE fait valoir que l’acte notarié litigieux est un bail commercial, dès lors :

— qu’il relève du I- 2° de l’article L.145-1 du Code de commerce, en ce qu’est édifiée sur la parcelle un ouvrage en béton armé dont l’emprise au sol (critère déterminant) dépasse 60 m², abritant des cabines de plage et une réserve à l’étage, susceptible d’exploitation commerciale et figurant sur le PLU ; qu’une partie des bâtiments est exploitée par MILEADE aux fins de stockage d’une partie du matériel de plage qu’elle met à disposition de sa clientèle et que le constat d’huissier ayant été fait non contradictoirement, l’huissier n’a pu le vérifier

— qu’elle exploite son fonds de commerce sur la parcelle, en y recevant sa clientèle (élément essentiel du fonds) dès lors qu’elle propose aux clients de l’hôtel l’accès à une plage privée, sur laquelle est employé un plagiste (engagé en mai 2022) qui doit accueillir les clients et répondre à leurs besoins ; que cette plage privée est un atout commercial majeur, dont la disparition lui causerait un net préjudice qui se refléterait dans une indemnité d’éviction de plus d’un million d’euros

— que le bail l’autorise à proposer des prestations gratuites ou payantes aux clients du village vacances

— que le bail est expressément qualifié de commercial en pages 9 et 10, traduisant l’intention des parties de le soumettre au statut

— que l’acte du 27 décembre 2007 n’est pas un avenant au bail, mais un renouvellement de bail, ainsi qu’il résulte des termes employés ; que la durée de 15 ans n’est pas incompatible avec le statut des baux commerciaux en vertu de l’article L.145-12

La société STORUS fait valoir que l’acte notarié litigieux n’est pas un bail commercial, dès lors :

— que le 27 décembre 2007 il a été procédé à la prorogation partielle et à la modification de la nature du bail qui liait le précédent propriétaire de la parcelle à MILEADE, avec requalification en convention d’occupation tel qu’il résulte d’échanges courrier produits aux débats et de l’intitulé « renouvellement et modification de la convention d’occupation », attendu que ladite convention ne fait pas référence aux dispositions légales et réglementaires, ni ne comporte de faculté de résiliation triennale ; que la durée convenue de 15 ans exclut qu’il s’agisse d’un renouvellement de bail commercial

— que le bail étant restreint à la fraction AH 1131 et amputé de la fraction sur laquelle était élevée un snack-bar, réduit à une simple portion de plage, la parcelle ne comprend aucun bâtiment susceptible d’exploitation commerciale, les cabines vétustes ayant été condamnées dès 2005, dès lors il ne s’agit plus que d’un terrain nu

— que l’acte notarié interdit expressément tout usage ou activité accessoire ou complémentaire à l’usage de plage, notamment une quelconque activité de restauration sur place ou à emporter ainsi que tout débit de boissons ou d’alimentation ; que la plage ne peut être considérée comme des locaux accessoires indispensables à l’activité hôtelière de MILEADE

2.1.2 Réponse du tribunal

Il découle de l’article 1103 du Code civil que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article L.145-1 du Code de commerce dispose que le statut des baux commerciaux s’applique, notamment, « […] aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre […] 2° aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées —soit avant, soit après le bail— des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ».

Et vu l’article L.145-12 du même code.

Le preneur, pour être bénéficiaire du statut, doit être titulaire d’un bail, dont la forme est indifférente. Quant à la nature de l’acte, la clause de destination l’emporte sur celle de désignation.

Les terrains loués nus sont exclus du statut, même s’ils sont affectés à un usage commercial, industriel ou artisanal car il ne s’agit pas de locaux. Il est nécessaire qu’aient été édifiées des constructions qui confèrent à l’objet de la location la nature d’un local ou d’un immeuble ; si le terrain reste nu, peu importe qu’il soit nécessaire à l’exploitation d’un fonds de commerce. La construction ne doit être ni sommaire, ni provisoire, ni aisément démontable, mais présenter les critères de fixité et de solidité. Les constructions doivent avoir une destination commerciale, industrielle ou artisanale, sachant que l’ensemble doit servir à l’exploitation d’un fonds.

En l’espèce, à la lecture de l’acte notarié litigieux, il apparaît que sous l’intitulé « Deuxième partie : Renouvellement et modification de la convention d’occupation entre STORUS et VACANCIEL » (page 10), il est pourtant expressément dit que ces mêmes parties « conviennent de proroger le bail commercial », qu’il est question de la « durée du bail », de l'« indemnité en fin de bail », des « conditions du bail », mais aussi de « la présente convention », mais encore du « bail, objet du présent acte ». Par ailleurs, la deuxième partie semblait devoir originellement être intitulée « Deuxième partie : Renouvellement et modification de bail commercial entre STORUS et VACANCIEL » (page 9).

Il sera observé que la société STORUS elle-même qualifie parfois l’acte notarié litigieux de « bail » et non de convention d’occupation dans ses écritures, comme pourtant il aurait été requalifié selon elle. Il n’est pas plus question d'« avenant » mais de « renouvellement ». L’emploi de certains termes par des employés de VACANCIEL ne saurait éclairer le tribunal sur la question juridique.

Il en résulte que le tribunal peut difficilement se fier à la lettre de l’acte authentique, qui n’apparaît pas de manière univoque exclusif de toute soumission au statut des baux commerciaux, même s’il ne comporte pas les clauses usuelles en la matière, et qu’il importe d’en rechercher l’esprit.

Tout d’abord, si le paragraphe ‘Destination’ interdit bien toute activité complémentaire à l’usage de plage, il se termine néanmoins par la tolérance suivante : « à l’exception exclusive des prestations gratuites ou payantes proposées aux seuls clients du village club ‘[Adresse 8] [Localité 6]' seul admis à fréquenter la partie de plage objet des présentes ». La notion de clientèle et de prestations à titre onéreux notamment, tend à démontrer que le contrat visait bien à permettre à MILEADE d’exploiter son fonds de commerce hôtelier en accueillant ses clients sur la parcelle pour leur proposer d’autres prestations ; l’objet n’exclut pas toute exploitation commerciale.

Ensuite, quant à la durée du contrat, les 15 ans retenus ne sont pas incompatibles per se avec la nature de bail commercial, en vertu d’un accord des parties dans le cadre d’un renouvellement (tel que le prévoit l’article L.145-12).

Par ailleurs, quant à l’objet même du contrat, le terrain, il apparaît que des cabines de plage, même vétustes dès lors qu’elles sont ‘en dur’ et non précaires, constituent des « constructions à usage commercial » au sens du texte, peu importe qu’il en soit usé ou non (le texte ne l’exigeant pas), s’agissant d’une plage louée à un exploitant de résidences de tourisme qui est autorisé à y proposer des prestations aux clients de son hôtel. Le terrain n’est donc pas strictement nu.

Dès lors, le bail conclu le 27 décembre 2007 relevait par essence du statut des baux commerciaux.

2.2 Sur les motifs invoqués au soutien du congé

2.2.1 Moyens des parties

Pour mémoire, le congé du 27 juin 2022 est ainsi libellé : « Lui déclarant que le requérant entend lui refuser le renouvellement en ce que l’objet du bail constitué par une parcelle non bâtie, du fait que l’acte du 27 décembre 2007 excluait toute propriété commerciale, tout droit à renouvellement et tout droit à indemnité d’éviction et enfin du fait qu’il n’a pas notifié au bailleur les modifications juridiques intervenues sur la personne du preneur ».

La société MILEADE fait valoir, outre ses développements rappelés supra, que la clause selon laquelle le preneur renonce à la propriété commerciale doit être réputée non écrite, en vertu de l’article L.145-15 et dès lors qu’une telle renonciation doit être postérieure à la naissance du droit au renouvellement et librement consentie ; que la renonciation qu’aurait faite VACANCIEL en son temps ne portait pas sur la plage mais sur une autre parcelle, dite ‘plantation'.

Elle fait valoir le changement de dénomination sociale de CAPVACANCIEL en MILEADE n’est pas un motif valable de refus, et qu’au demeurant elle en a bien informé STORUS.

La société STORUS fait valoir, outre ses développements rappelés supra, que VACANCIEL, aux droits de laquelle vient MILEADE, a renoncé à la propriété commerciale, dès lors qu’il était toujours possible de renoncer valablement à un droit même d’ordre public une fois que celui-ci est acquis.

Elle fait valoir en outre que le paiement tardif des sommes dues au titre de l’occupation des lieux pour les années 2023 et 2024, intervenu le 31 janvier 2024 suite à communication de conclusions pendant la mise en état, constitue un nouveau motif légitime au congé, de même que l’absence de paiement du loyer pour l’année 2025.

2.2.2 Réponse du tribunal

Pour rappel, l’article L.145-9 du Code de commerce dispose que : « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. […] Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».

L’article L.145-17, lui, envisage que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant […] ».

Le motif grave ou légitime ne suppose pas nécessairement l’existence d’un préjudice pour le bailleur. Les juges du fond apprécient souverainement les motifs graves et légitimes de refus de renouvellement.

Si le bailleur ne peut, en cours d’instance, modifier les motifs de refus de renouvellement indiqués dans son congé, il peut, en revanche, en tout état de cause, dénier au locataire le bénéfice du statut des baux commerciaux ; mais il peut également faire valoir des motifs postérieurs au congé.

En l’espèce, s’agissant d’un congé qui a été délivré sans offre d’indemnité d’éviction, il importe d’analyser si les motifs invoqués sont graves et légitimes.

Il sera tout d’abord observé que la société STORUS a adopté pour délivrer congé les formes de L.145-17, en informant son locataire de son droit à demander l’indemnité d’éviction, pour se défendre ensuite d’avoir eu à se soumettre au formalisme du L.145-17 et d’offrir cette indemnité.

S’agissant du premier point invoqué par STORUS au soutien du congé, il a été écarté ci-dessus.

S’agissant du deuxième point, s’il est exact que VACANCIEL avait dit dans son courrier renoncer à la propriété commerciale sur le terrain dit de la ‘plantation', il résulte du contrat litigieux qu’il déclare renoncer « purement et simplement à toute indemnité, et déclare d’ores-et-déjà renoncer de manière irrévocable à la propriété commerciale sans indemnité » à l’issue du bail, ceci valant cette fois-ci pour la parcelle AH [Cadastre 1]. Cependant, sans même avoir à considérer si une telle clause doit être réputée non écrite en vertu de l’article L.145-15 du Code de commerce, le tribunal relève qu’elle n’interdit pas au preneur de solliciter le renouvellement à l’issue du bail et qu’elle ne crée à sa charge aucune obligation à laquelle il aurait contrevenu, dès lors que l’invocation de cette clause ne saurait constituer un motif grave et légitime de lui refuser le renouvellement (elle joue simplement pour la question de l’indemnité en résultant, question subséquente).

S’agissant du troisième point, l’omission de signaler son changement de dénomination sociale de n’apparaît pas constituer un motif valable de refus de renouvellement ; au demeurant, il est établi que MILEADE a bien informé STORUS de la situation.

Enfin, quant au motif invoqué en cours d’instance par la société STORUS du paiement tardif de loyers, au vu des explications apportées par la société MILEADE, justificatifs à l’appui, il n’apparaît lui non plus être grave et légitime au sens du texte.

Il appert donc que le congé a été délivré pour des motifs erronés, injustifiés ou mal fondés.

2.3 Sur les conséquences quant à la validité du congé

2.3.1 Moyens des parties

La société MILEADE fait valoir que le congé est nul, au visa de l’article L.145-9 du Code de commerce, puisqu’il ne comporte aucun motif légitime de résiliation du bail et ne comporte aucune offre de paiement d’une indemnité d’éviction ; qu’un congé mal fondé doit être annulé, sans avoir à rapporter de grief. Elle fait valoir qu’une fois écartés les deux premiers arguments de STORUS, celle-ci n’invoque en réalité aucun motif au sens de l’article précité, dès lors que rien n’oblige le preneur à notifier à son bailleur son changement de dénomination sociale. Elle fait valoir que le bailleur ne dispose pas d’une faculté de principe d’invoquer de nouveaux motifs en cours d’instance, et qu’en tout état de cause MILEADE est à jour de ses loyers malgré une suspension qui n’a été que temporaire et régularisée depuis.

La société STORUS fait valoir qu’en tout état de cause, le congé demeurera valable et seul le refus de paiement d’une indemnité d’éviction pourrait le cas échéant donner lieu à un débat entre les parties.

2.3.2 Réponse du tribunal

Vu les articles L.145-9 et L.145-17 du Code de commerce précités.

Il est retenu que dans l’hypothèse de motifs erronés, le congé est motivé et répond aux exigences de forme de l’article L.145-9. Le congé est donc valable et a mis régulièrement fin au bail, mais il faudra tirer les conséquences du caractère injustifié de ces motifs. Sur un congé invoquant un motif de non-renouvellement tiré notamment de l’article L. 145-17, alors que le tribunal saisi de la validité des motifs du congé les déclare mal fondés, il est retenu que le congé a valablement mis fin au bail ; le bailleur devra donc soit payer une indemnité d’éviction, soit permettre le renouvellement du bail à la suite notamment de l’exercice de son droit de repentir.

Il est jugé qu’alors que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail expiré en payant une indemnité d’éviction et qu’en l’état d’un refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, l’absence de mise en demeure régulière, si elle est établie, laisserait subsister le refus de renouvellement mais ouvre droit, pour le preneur, au paiement d’une indemnité d’éviction.

Surtout, il est jugé que l’absence ou l’insuffisance de motivation d’un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d’indemnité d’éviction laisse subsister le congé et le droit pour le preneur de prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction (Cour de cassation, 3e chambre civile, 28 octobre 2009 – n° 07-18.520).

En l’espèce, si le tribunal considère que le congé à l’issue du bail commercial était soumis aux dispositions précitées, et que les motifs invoqués n’étaient ni graves ni légitimes, il retient que le formalisme a été respecté par l’acte du 27 juin 2022, en ce qu’il comportait une motivation et les rappels exigés par les textes ; et qu’ainsi, le congé subsiste, avec le droit pour MILEADE de prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction.

À cet égard, le tribunal relève que MILEADE, qui a conclu en dernier, ne demande pas, au nombre des prétentions au dispositif de ses dernières conclusions, le paiement d’une telle indemnité à titre subsidiaire, mais « se réserverait le droit de [le] solliciter ultérieurement », de sorte que le tribunal s’en tiendra là, même si le défendeur demandait à ce qu’un expert soit désigné aux fins de déterminer ladite indemnité (prétention qui sera donc rejetée, faute pour le preneur d’en avoir eu l’initiative ou de s’en être saisie).

Par ailleurs, la demande infiniment subsidiaire de STORUS tendant à la résolution judiciaire du bail ne sera donc pas examinée.

Dès lors, la demande de MILEADE tendant à l’annulation du congé du 27 juin 2022 sera rejetée.

3. Sur les demandes de STORUS tendant à tirer conséquences du congé délivré le 27 juin 2022

3.1 Sur la demande d’expertise sur l’indemnité d’occupation

3.1.1 Moyens des parties

La société MILEADE fait valoir que cette demande doit être rejetée : l’indemnité d’occupation est déterminée souverainement par les juges du fond et correspond classiquement à la valeur locative de marché des locaux loués, généralement estimée au montant du dernier loyer contractuel, parfois augmentée lorsque le bailleur établit la preuve d’un préjudice particulier, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La société STORUS fait valoir que l’indemnité d’occupation n’a pas à être fixée à hauteur du loyer prévu dans le cadre du bail mais doit être déterminée par rapport à la valeur locative réelle, et sollicite la désignation d’un expert afin de fixer celle-ci.

3.1.2 Réponse du tribunal

Aux termes de l’article L.145-28 du Code de commerce, « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. […] » les sections évoquées étant « Du loyer » et « De la résiliation ».

De par cette référence aux dispositions sur le loyer, classiquement, l’indemnité d’occupation est fixée à la valeur locative. Les juges du fond apprécient souverainement le montant de l’indemnité d’occupation. La valeur locative d’après laquelle est déterminée l’indemnité d’occupation est généralement la même que celle servant de base à la détermination du loyer de renouvellement, c’est-à-dire une valeur locative judiciaire, par opposition à la valeur locative de marché.

En l’espèce, la société STORUS ne motive en rien sa demande de désignation d’un expert pour l’évaluation de la valeur locative, en particulier elle n’invoque ni préjudice particulier ni facteur susceptible de remettre en cause le montant du loyer jusqu’alors payé.

L’indemnité d’occupation due par la société MILEADE depuis le mois de décembre 2022 sera donc fixée à la somme de 10 000 euros annuels hors taxe.

3.2 Sur la demande d’expulsion de MILEADE

Les parties ne formulant pas d’observations particulières à cet égard, et l’expulsion du locataire étant de mise suite à l’expiration du bail par l’effet du congé, l’expulsion sera ordonnée ; précision faite que l’article L.145-18 précité, disant que le locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction peut se maintenir, ne s’applique pas lorsque le locataire est débouté de sa demande d’indemnité d’éviction ou s’il se désiste de cette demande, et qu’en l’espèce la société MILEADE n’a pas formé une telle demande.

En revanche, sur l’astreinte sollicitée, eu égard aux délais déjà écoulés et à la nature de la parcelle litigieuse, la demande d’astreinte sera rejetée.

4. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société MILEADE qui succombe en ses prétentions principales sera condamnée aux dépens.

En application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, la société MILEADE sera condamnée à payer à la société STORUS une somme de 2 500 euros.

Quant à l’exécution provisoire, qui est de droit en vertu de l’article 514, elle sera écartée comme incompatible avec la nature de l’affaire, eu égard aux caractéristiques de la parcelle et à l’importance démontrée de celle-ci pour le demandeur dans la jouissance de son fonds, en application de l’article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉCLARE irrecevable la demande de la société MILEADE aux fins de déclarer irrecevable la demande formulée par STORUS dans ses conclusions du 21 juin 2024 de résolution judiciaire du contrat fondée sur un prétendu défaut d’entretien pour cause de prescription ;

DÉBOUTE la société MILEADE de sa demande aux fins de prononcer la nullité du congé délivré à la société MILEADE à la requête de la société STORUS du 27 juin 2022 ;

ORDONNE l’expulsion de la société MILEADE ainsi que de tout occupant de son chef des lieux occupés sis à [Localité 10], parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 1], et ce au besoin avec le concours de la force publique ;

DÉBOUTE la société STORUS de sa demande aux fins de désignation d’un expert en vue de déterminer l’indemnité d’éviction ;

CONDAMNE la société MILEADE à payer l’indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 10 000 euros annuels hors taxe à la société STORUS, en contrepartie de l’occupation des locaux sis à [Localité 10], parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 1] à compter du 28 décembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE la société MILEADE aux dépens ;

CONDAMNE la société MILEADE à payer à la société STORUS la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT