TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01239 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QCA2

JUGEMENT

DU : 23 Janvier 2025

S.A. IMMOBILIERE 3 F

C/

Mme [K] [C]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 23 Janvier 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. IMMOBILIERE 3 F

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Judith CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [K] [C]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Luther SARAGA-MORAIS, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 03 Décembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À :M^e CHAPULUT + CCC

CCC Mme [C]

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 28/10/2013, Madame [K] [C] est locataire d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] – à [Localité 6], et appartenant à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F.

Par courriers en date du 14 juin 2022 et du 5 juin 2023, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a rappelé à Madame [K] [C] le respect du règlement intérieur de la résidence faisant état de plaintes du voisinage concernant des troubles à la tranquillité résultant du comportement des enfants de la locataire.

Par acte d’huissier en date du 18/04/2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité d’EVRY et demande :

— prononcer la résiliation du bail pour manquements graves et répétés aux obligations du bail et ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef,

— dire que le sort des meubles trouvés dans le lieux sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivant et R 433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la locataire au paiement des loyers et charges le cas échéant exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,

— condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner la locataire à payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la locataire aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 décembre 2024.

Citée par acte délivré à personne, Madame [K] [C] a comparu.

A l’audience, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F représentée par son conseil a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Sur le fondement de l’article 7b , 6-1 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1729 du code civil rappelant que le locataire doit user paisiblement des lieux loués, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F expose que :

— elle a été destinataire de plaintes et réclamations du voisinage de Madame [K] [C] à l’encontre de ses enfants et des fréquentations de ces derniers étant à l’origine d’insultes , de menaces à l’occasion de l’occupation des espaces communs de la résidence, dégradations, consommation de stupéfiants.

— le règlement intérieur a été rappelé à plusieurs reprises à la locataire par courrier

— elle a missionné une étude de commissaire de justice afin de recueillir le façon anonyme après avoir vérifié leur identité les déclarations des locataires de l’immeuble, le témoignage de 4 locataires ayant pu être recueilli, ces derniers étant apeurés.

— le procès verbal de constat reprend les déclarations du voisinage faisant état d’occupation illicite des parties communes, consommation de stupéfiants, insultes, menaces, dégradations, tapage, jets de détritus.

— malgré les courriers adressés à la locataire, les troubles n’ont pas cessé,

— Madame [K] [C] est responsable du fait de ses enfants,

— les troubles étant répétés et constituant une atteinte à la tranquillité et la sécurité de l’ensemble des locataires de l’immeuble, ils constituent une violation par la locataire de son obligation de jouissance paisible des lieux loués.

Madame [K] [C] représentée par son conseil sollicite :

— le rejet de l’ensemble des demandes de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F.

— la condamnation de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Elle expose être mère de 5 enfants dont 2 souffrant de handicap, évoque qu’un de ses enfants souffre de pathologie psychiatrique et a fait l’objet d’hospitalisation.

Elle souligne que la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F ne se fonde que sur des dires, qu’aucune plainte ou main courante n’a été déposée, que le bailleur n’a jamais demandé à la rencontrer. Elle ajoute qu’elle ne peut être tenue pour responsable du comportement de tiers, et que le bailleur ne démontre pas que les dégradations constatées et les troubles invoqués soient imputables à ses enfants.

Il n’y a pas de manquement de la part de la locataire suffisamment étayés pour justifier la résiliation du bail, alors qu’elle règle par ailleurs régulièrement ses loyers,

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025 par décision mise à disposition au greffe. .

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1728 du code civil fait obligation au preneur d’user raisonnablement de la chose louée.

L’article 1729 du même code précise que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 3° du code civil, reprises à l’article 6 b) de la loi du 06/07/1989 que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

L’article 6-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motifs légitimes, utiliser les droits dont il disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent les locaux.

Enfin, en application de l’article 1735 du code civil, le locataire, est responsable des nuisances des personnes qu’il héberge et notamment de ses enfants.

L’article 9-3 du bail prévoit la résiliation du bail pour trouble de voisinage et l’article 8-A rappelle que le locataire doit user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location.

Pour obtenir la résiliation judiciaire du bail, le bailleur doit établir des manquements graves et répétés du preneur à ses obligations.

Il sera rappelé que Madame [K] [C] est locataire depuis le 28 octobre 2013 d’un logement propriété de la SA d’HLM 3F.

Au soutien de sa demande, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F produit une convocation de la cellule de veille éducative de la mairie de [Localité 6] datée du 15 février 2021 pour une rencontre avec Madame [K] [C] portant sur “ les difficultés posées par les enfants [M] dont la maman est Madame [C] [K]”. Elle produit un courrier adressé à la locataire daté du 14 juin 2022 rappelant les dispositions du règlement intérieur et faisant état de plaintes de voisins concernant “ les troubles à la tranquillité résidentielle résultant du comportement de vos enfants : récurrence d’actes de malveillance ( tags, inscriptions sur les murs) et une occupation prolongée dans les caves de votre immeuble”.

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F y joint un second courrier daté du 05 juin 2023 de même nature évoquant plusieurs plaintes reçues concernant du bruit provoqué par “ les occupants de votre logement dans les parties communes du bâtiment”, et évoquant des dégradations des équipements des parties communes.

Enfin, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F se fonde sur le procès verbal de constat établi le 26 mars 2024 par la SELARL ACTIO JURIS étude de commissaires de justice.

Il ressort de ce constat que le commissaire de justice a pu entrer en contact avec 5 résidents de l’immeuble où se situe le logement de Madame [K] [C], qu’un de ces 5 résidents a déclaré vouloir se taire, et que les 4 autres ont souhaité s’exprimer sous le couvert de l’anonymat invoquant des craintes de représailles. Le procès-verbal consigne les dires recueillis par le commissaire de justice. Il est ainsi fait état d’occupation illicite des parties communes, de consommation de cannabis, d’insultes, de menaces, dégradations, nuisances sonores, jet de détritus, affrontements avec la gendarmerie locale.

Ce constat produit au débat est toutefois rédigé en terme généraux, les témoignages ayant été retranscrits de manière globale, sans possibilité de datation des événements, et évoquant de manière générale “ les enfants de Madame [K] [C] et leurs fréquentations”.

Le bailleur ne saurait justifier de la poursuite de troubles du voisinage et de manquements à son occupation paisible des lieux de Madame [K] [C] du fait de ses enfants en produisant des éléments aussi généraux, sans joindre d’éléments plus circonstanciés, tels que des plaintes, main-courantes, rapports d’intervention des services de police ou gendarmerie, permettant d’imputer le cas échéant les désordres invoqués aux enfants de la locataire ou à des tiers, d’en apprécier la fréquence et d’apprécier l’imputation aux enfants de la locataire.

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter en l’état le bailleur de sa demande en résiliation judiciaire du bail en expulsion et en indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens ;

Aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chacune des parties devant conserver à sa charge les frais exposés par elle dans le cadre de la présente instance.

*

* *

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail formée par la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F ;

REJETTE le surplus des demandes de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier

Le Président