TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 9]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 06 Juin 2025

N° RG 25/02251 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LP4R

Jugement du 06 Juin 2025

N°: 25/528

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[X] [W]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [W]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Juin 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Mars 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Mme [P] [V], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [X] [W]

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 6]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 novembre 2022, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [X] [W] concernant des locaux situés [Adresse 8] à [Localité 13], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 368,03 euros et d’une provision pour charges de 98,11 euros.

Par acte sous seing privé du 16 novembre 2023, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un contrat de location à M. [X] [W] portant sur un box de garage n°0018 situé [Adresse 1] à [Localité 12] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 38,76 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3.240,06 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant les clauses résolutoires prévues dans les contrats de baux d’habitation et de garage.

La Commission de Coordination des Actions Prévention des Expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [W] le 9 septembre 2024.

Par assignation du 29 janvier 2025, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire des deux contrats de location consentis, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [W] et de tout occupant et biens de son chef et ce, avec, au besoin, le concours de la force publique, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  4.302,19 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 6 novembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

— Une indemnité d’occupation égale au montant du prix des loyers et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 février 2025 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mars 2025.

A cette date, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représenté par Mme [P] [F] dûment munie d’un pouvoir.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 mars 2025, s’élève désormais à 5.242,45 euros.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il n’y a pas eu de règlements pendant une année, ni aucune régularisation ou plan d’apurement malgré la notification d’un commandement de payer. Il relève que seuls deux règlements sont intervenus récemment.

Il s’en rapporte sur les demandes reconventionnelles.

A l’audience, M. [X] [W] a comparu en personne.

Il sollicite de à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 110 euros, en plus du loyer courant.

Il expose percevoir des indemnités chômage dont une partie est prélevée par la CAF pour régler un indu. Il pense pouvoir augmenter ses revenus en faisant des livraisons.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la demande de constat de la résiliation des baux

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions Prévention des Expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2 Sur la résiliation des baux

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail de l’appartement signé le 28 novembre 2022 contient en son article 9 une clause résolutoire qui fixe à deux mois le délai permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après la délivrance d’un commandement de payer. Ce même effet est prévu à l’article 3-a du contrat de location du garage.

Nonobstant le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer, il convient donc d’appliquer le délai de deux mois prévu aux contrats.

Le bailleur justifie qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et les clauses résolutoires contenues dans chaque contrat de bail a été signifié au locataire le 5 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.240,06 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 novembre 2024.

1.3 Sur l’octroi de délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte actualisé de la créance permet de constater que M. [X] [W] a repris le paiement intégral du loyer courant depuis le mois de janvier 2025. M. [X] [W] fait également valoir, que bien qu’il soit débiteur d’une pension alimentaire de 315 euros par mois et de retards de paiement de pension alimentaire, il bénéficie de l’allocation personnalisée au logement à hauteur de 117 euros par mois, d’une allocation chômage de 1.200 euros et d’un complément de revenu lui permettant ainsi de payer son loyer courant ainsi qu’une somme mensuelle de 110 euros.

Eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [X] [W] pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2/ Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le contrat de bail du logement précise en son article 3 – D que le loyer et la provision pour charges sont payables mensuellement, à terme échu, dès réception de l’avis d’échéance.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 mars 2025, M. [X] [W] lui devait la somme de 5.242,45 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [X] [W] ne contestant pas le montant de cette dette, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4.302,19 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [X] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3/ Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 573,75 euros comprenant les loyers de l’appartement et du garage.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 25 mars 2025, date du dernier décompte. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

4/ Sur les demandes accessoires

4.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [X] [W], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

4.2 Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de condamner M. [X] [W] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

4.3 Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les jugements de première instance sont assortis de droit de l’exécution provisoire.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter celle-ci. Le présent jugement sera donc exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, à la date du 5 novembre 2024, la résiliation du bail conclu le 28 novembre 2022 concernant les locaux d’habitation situés [Adresse 7] à [Localité 13], et du bail conclu le 16 novembre 2023 concernant un box de garage n°0018 situé [Adresse 2] [Localité 12] entre d’une part l’établissement ARCHIPEL HABITAT et, d’autre part, M. [X] [W] ;

CONDAMNE M. [X] [W] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 5.242,45 euros (cinq mille deux cent quarante-deux euros et quarante-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4.302,19 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE M. [X] [W] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, la somme de 110 euros (cent dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [X] [W] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 5 novembre 2024 ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [X] [W] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— M. [X] [W] sera condamné à verser à l’établissement ARCHIPEL HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [X] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 septembre 2024 et de l’assignation du 29 janvier 2025 ;

DEBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge