TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 8]-[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 15 Mai 2025

AFFAIRE N° RG 24/00166 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PWIB

NAC : 72A

Jugement Rendu le 15 Mai 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires J-B CLEMENT, dont le siège social est situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS SILOGE, Société par actions simplifiée au capital de 38 500,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 399 199 603, dont le siège social est [Adresse 4],

Représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [H] [G] [U], demeurant [Adresse 5]

Madame [X] [R], demeurant [Adresse 5]

Représentés par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS plaidant,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 26 septembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 13 Février 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 15 Mai 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [U] et Mme [X] [R] sont propriétaires des lots n°46 et 53 au sein de la copropriété [Adresse 10], [Adresse 1].

Par actes de commissaires de Justice en date du 16 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires J-B CLEMENT, représenté par son syndic en exercice la SAS SILOGE, a fait assigner M. [H] [U] et Mme [X] [R] devant le tribunal judiciaire d’Evry Courcouronnes aux fins de les voir condamner in solidum au paiement d’un arriéré de charges de copropriété impayées outre leur condamnation in solidum au paiement des frais de recouvrement, à des dommages et intérêts et aux frais irrépétibles.

En l’état de ses dernières conclusions en réponse, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 12 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires J-B CLEMENT demande au tribunal judiciaire de:

— Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé.

— Débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions

— Condamner les défendeurs in solidum à lui payer les sommes de :

• 12 075,95 € au titre des charges impayées arrêtées au 8 juillet 2024 (Appel de fonds 3e trimestre 2024 et cotisation Alur 3/4 inclus) en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967

• 3.000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.

• 669,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

• 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 19 janvier 2023, date de la mise en demeure.

— Rejeter toute demande de délais.

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

— Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires précise que les charges afférentes à ces lots ont été approuvées et sont justifiées par le relevé de propriété (propriété qui n’est pas contestée par les défendeurs), les procès-verbaux d’assemblées générales signés ainsi que les attestations de non recours correspondantes, les extraits de grands livres anciens et l’ensemble des appels de fonds sur la période.

Pour justifier sa demande de dommages et intérets, il indique qu’en ne réglant pas leurs charges, les défendeurs obtiennent des délais auxquels ils n’ont pas droit, lui causant un préjudice puisqu’ils contraignent les autres copropriétaires à faire l’avance des frais, ce qui lui occasionne un préjudice financier indépendant du simple retard de paiement. Il ajoute que cela perturbe la gestion de la copropriété.

***

En l’état de leurs conclusions en défense n°1, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 22 mai 2024, M. [H] [U] et Mme [X] [R] demandent au tribunal judiciaire de:

— DÉCLARER recevables et bien fondées les demandes, fins et prétentions de Monsieur [H] [U] ;

En conséquence,

A titre principal,

— Débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], sis [Adresse 3] (France), représenté par son syndic en exercice, la SAS SILOGE de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire,

— Accorder à Monsieur [H] [U] des délais de 24 mois à compter du jugement à intervenir pour s’acquitter de sa dette de charges de copropriété ;

En tout état de cause,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], sis [Adresse 3] (France), représenté par son syndic en exercice, la SAS SILOGE à payer à Monsieur [H] [U] une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires J-B [Adresse 6], sis [Adresse 3] (France), représenté par son syndic en exercice, la SAS SILOGE aux entiers dépens.

M. [U] oppose que les assemblées des 8 décembre 2021 et 18 mai 2022 ne sont pas valables n’étant pas signées, que les attestations de non recours des assemblées des 14 mai 2019, 19 février 2021, 18 décembre 2021, 18 mai 2022 ne sont pas produites, que les appels de fonds pour les années 2019 et 2020 ne sont pas produits, de même que certains des années 2021 et 2022 et que le relevé de propriété n’est pas à jour pour solliciter le rejet de la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires.

A titre subsidiaire, il sollicite un délai de paiement de 24 mois.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 septembre 2024. L’affaire a été plaidée sur l’audience juge rapporteur du 13 février 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [H] [U] et Mme [X] [R] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots n°46 et 53 dans la copropriété

— les procès verbaux d’assemblée générale ordinaire d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux des 27 avril 2017, 3 mai 2018, 14 mai 2019, 19 février 2021, 8 décembre 2021,18 mai 2022, 24 mai 2023, 11 juin 2024

— des attestations de non recours pour les assemblées des 8 décembre 2021, 18 mai 2022,24 mai 2023

— des appels de fonds et charges sur la période considérée ;

— un décompte, dans ses écritures, des charges et appels de fonds impayés arrêtés au 1er juillet 2024 sur la période du 1er janvier 2020 au1er juillet 2024, appel provision 01/07/2024 et appel de fonds travaux 01/07/2024 inclus, laissant apparaître un solde débiteur de 12 075,95 euros.

Il apparait que les sommes suivantes dans le décompte ne sont justifiées par aucune pièce versée:

—  01/01/2020 règlement virement de 168 euros

—  01/01/2020 appel fonds travaux de 98,01 euros

—  01/01/2020 appel fonds travaux de 101,01 euros

—  01/01/2020 fonds travaux sur budget 27,55 euros

—  01/01/2020 règlement virement de 27,55 euros

—  01/01/2020 fonds travaux sur budget 27,97 euros

—  01/01/2020 fonds de prévoyance et Rou 56 euros

—  01/01/2020 fonds de prévoyance et Rou 56 euros

—  01/01/2020 fonds de prévoyance et Rou 56 euros

—  01/01/2020 janvier 20 mars 20 de 571,33 euros

Ces sommes seront donc déduites de la créance réclamée.

En conséquence, la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2024 sur la période du 01/01/2020 au 01/07/2024, appel provision 01/07/2024 et appel de fonds travaux 01/07/202 inclus, s’élève à la somme de 10.886,53euros. Toutes les autres sommes sont justifiées par les procès-verbaux d’assemblées générales dont les défendeurs n’apportent pas la preuve de la contestation, ou/et par des appels de fonds produits ainsi que les régularisations.

S’agissant du point départ des intérêts, il est justifié d’une mise en demeure du 19 janvier 2023 sommant les défendeurs de payer la somme de 9.511 euros si bien que celle-ci peut servir de point de départ aux intérêts.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, la dette portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 janvier 2023 sur la somme de 9.511 euros et pour le surplus à compter de l’assignation en justice en date du 16 novembre 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année produiront des intérêts.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, ne verse pas aux débats l’article du règlement de copropriété comportant une clause de solidarité, celle produite ne visant que la solidarité du copropriétaire vis-à-vis des sommes dues par son locataire. En conséquence, il ne saurait prétendre à la condamnation in solidum des défendeurs au paiement des sommes dues.

M. [H] [U] et Mme [X] [R] seront donc condamnés au prorata de leur quote-part dans l’indivision à payer la somme de 10.886,53 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Monsieur [U] explique avoir fait des démarches depuis sa séparation avec Madame [R], qui habite le bien, pour sortir de l’indivision, précise qu’il n’a pas de revenu et qu’il est fiché auprès de la banque de France. Cependant, il ne produit aucune pièce au soutien de sa demande.

Le non paiement régulier des charges de copropriété à leurs échéances normales par les défendeurs sans justifier d’une raison valable à la carence constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

En conséquence, M. [H] [U] et Mme [X] [R] co-responsables du dommage seront condamnés in solidum à payer la somme de 1.100 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 669 euros au titre des frais de recouvrement.

Il convient de déduire du montant réclamé les sommes suivantes:

— les frais de 2ème, 3ème, 4ème relance tous du 1er janvier 2020, de relance du 15 décembre 2020, ainsi que ceux de la mise en demeure du 24 novembre 2020, ces relances n’étant pas produites ;

— De même les frais de relance du 9 juin 2021 et 27 août 2021 puisque les modalités d’envoi de celles-ci ne sont pas justifiées;

— les intérêts de retard qui sont la conséquence de la mise en demeure ou des relances non justifiées;

— les frais de constitution de dossier huissier qui ne constituent pas des frais de recouvrement au sens des dispositions de l’article 10-1 sus rappelé;

Seuls apparaissent fondés les frais de mise en demeure du 19 janvier 2023 mais pour un montant ramené à la somme de 35 euros conformément au tarif prévu pour une telle prestation par le contrat de syndic.

Par conséquent,M. [H] [U] et Mme [X] [R] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 35 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de délai de paiement

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital”.

Les défendeurs sollicitent à titre reconventionnel des délais de paiement.

Ils ne produisent cependant aucune pièce au soutien de leur demande si bien que leur demande de délai de paiement sera rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les défendeurs, qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Les défendeurs sont également in solidum condamnés à payer une somme de 1.500,00 euros au syndicat des copropriétaires au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE M. [H] [U] et Mme [X] [R] à payer la somme de 10.886,53 euros au syndicat des copropriétaires J-B CLEMENT au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêté au 1er juillet 2024 sur la période du 01/01/2020 au 01/07/2024, appel provision 01/07/2024 et appel de fonds travaux 01/07/2024, inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 9.511 euros à compter de la mise en demeure du 19 janvier 2023 et pour le surplus à compter de l’assignation introductive d’instance du 16 novembre 2023 et ce, jusqu’à parfait paiement

DIT que les intérêts produits depuis le 19 janvier 2023 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière

CONDAMNE in solidum M. [H] [U] et Mme [X] [R] à payer la somme de 1.100 euros au syndicat des copropriétaires J-B CLEMENT au titre des dommages et intérêts

CONDAMNE M. [H] [U] et Mme [X] [R] à payer la somme de 35 euros au syndicat des copropriétaires J-B CLEMENT au titre des frais de recouvrement

DÉBOUTE M. [H] [U] et Mme [X] [R] de leur demande de délais de paiement

CONDAMNE in solidum M. [H] [U] et Mme [X] [R] à payer la somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires J-B CLEMENT en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum M. [H] [U] et Mme [X] [R]aux dépens qui seront recouvrés par la SELARL AD LITEM JURIS représentée par M^e Jean-Sébastien TESLER conformément à l’article 699 du code d eprocédure civile

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le QUINZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,