TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

8 allée Baratin

93345 LE RAINCY

Téléphone : 01 43 01 36 70

@ : civil.tprx-le-raincy@justice.fr

REFERENCES : N° RG 24/05497 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPLK

Minute : 24/1118

SA d’HLM BATIGERE HABITAT,

Représentant : M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Madame [L] [S]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Décembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA d’HLM BATIGERE HABITAT,

demeurant [Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [L] [S],

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juin 2023, la SA D’HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE a donné à bail à Madame [L] [S] un logement (bâtiment C, entrée 01, appartement 322, local n°1, référence 1900276560) situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 581,63 eurosà, et 147,08 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 29 juin 2023, la SA D’HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE a donné à bail à Madame [L] [S] un emplacement de stationnement logement (bâtiment C, entrée 02, appartement 123, local n°1, référence 1900277430) situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 80,77 euros, et 5,26 euros de provisions sur charges.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 31 juillet 2023, la SA d’HLM BATIGERE GRAND EST a absorbé par suite de fusion la SA D’HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE, et a modifié sa dénomination sociale pour devenir BATIGERE HABITAT.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier à Madame [L] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5277,83 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 14 février 2024 reçue le 22 février 2024 la SA D’HLM BATIGERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2024, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [L] [S] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  constater la résiliation du bail sur le local d’habitation, et ce à compter du 26 mars 2024

«  constater la résiliation du bail relatif à l’emplacement de stationnement, et ce à compter du 26 mars 2024,

«  ordonner l’expulsion sans délai de Madame [L] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de Police et de la force publique et d’un serrurier,

«  ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de Madame [L] [S],

«  condamner Madame [L] [S] au paiement des sommes suivantes :

o une indemnité d’occupation tant au titre du local d’habitation que de l’emplacement de stationnement correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges à compter de la résiliation des baux et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

o la somme de 7110,46 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéances de mars 2024 incluses, selon décompte arrêté au 12 avril 2024, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 12 février 2024,

o la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

«  n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 4 juin 2024.

À l’audience du 3 octobre 2024, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 25319,88 euros arrêtée au 23 septembre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus.

La SA D’HLM BATIGERE HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [L] [S] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 12 février 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D’HLM BATIGERE HABITAT souligne que dans la dette, 14 121,21 euros sont dus au supplément de loyer de solidarité.

Madame [L] [S], régulièrement assignée à personne, selon les dispositions de l’article 654 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 5 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [L] [S] assignée à personne, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la loi applicable aux contrats

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, les contrats du 29 juin 2023 portent respectivement sur un logement et un emplacement de stationnement. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts, ils ont été conclus entre les mêmes parties et aux mêmes dates. En outre, d’une part, le stationnement est situé au sein de la même résidence, et d’autre part, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors l’emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation des baux a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA D’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation des baux pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des baux signés le 29 juin 2023, du commandement de payer délivré le 12 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 23 septembre 2024 que la SA D’HLM BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 55,48 euros imputée pour des frais.

En outre, il ressort de ces documents qu’un Supplément de Loyer de Solidarité a été appliqué par la bailleresse au défendeur sur la période allant du mois de mai 2024 au mois de septembre 2024.

Or, il résulte des articles L. 441-3 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, et notamment de l’article L. 441-9, que d’une part, pour déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, l’organisme d’habitations à loyer modéré est tenu de demander annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer. D’autre part, pour retenir le montant du Supplément de Loyer de Solidarité dans l’arriéré locatif, le bailleur doit démontrer qu’il a adressé au locataire une mise en demeure de justifier de son avis d’imposition et de fournir des renseignements sur l’ensemble des personnes vivant au foyer, en cas d’absence de réponse à la demande initiale ou de réponse incomplète.

En l’occurrence, la SA D’HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE verse aux débats une lettre datée du 7 août 2024, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, aux termes de laquelle elle indique qu’elle lui a envoyé un questionnaire, qu’elle n’a pas reçu de réponse et la mettant en demeure d’adresser l’enquête ressources et copie de l’avis d’imposition 23023.

Cependant, cette missive ne correspond pas à la demande annuelle visée par l’article L. 441-9. Il n’est donc pas démontré que la demande annuelle prévue par l’article L. 441-9 a effectivement été adressée à Madame [L] [S] et reçu par elle, la seule référence sur le courrier produit à un questionnaire et une mise en demeure étant insuffisante. En outre, la lettre du 7 août 2024 ne mentionne pas l’application d’un surloyer en l’absence de réponse.

Ainsi, l’obligation de paiement de Madame [L] [S] du Supplément de Loyer de Solidarité 2020 et des frais y afférents appliqués par la SA D’HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE n’est pas établie. La somme totale de 14146.20 euros doit donc être déduite.

En conséquence, il convient de condamner Madame [L] [S] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 11.118,20 euros, au titre des sommes dues au 23 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 février 2024 sur la somme de 5277,83 euros, de l’assignation du 4 juin 2024 sur la somme de 1643,20 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, les baux contiennent une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, les baux seront résiliés de plein droit.

Les contrats ont été conclus le 29 juin 2023 et tacitement reconduits le 29 janvier 2024, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 12 février 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Les contrats ayant été reconduits après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 26 mars 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [L] [S]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, les baux se trouvent résiliés depuis le 26 mars 2024, Madame [L] [S] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, et de condamner Madame [L] [S] à son paiement à compter de 26 mars 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [S] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [L] [S] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA D’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 29 juin 2023 entre la SA D’HLM BATIGERE HABITAT d’une part, et Madame [L] [S] d’autre part, concernant le logement (bâtiment C, entrée 01, appartement 322, local n°1, référence 1900276560) et l’emplacement de stationnement (bâtiment C, entrée 02, appartement 123, local n°1, référence 1900277430) situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 26 mars 2024,

CONSTATE la résiliation des baux à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [L] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [L] [S] à compter du 26 mars 2024, date de la résiliation des baux, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis,

CONDAMNE Madame [L] [S] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 11.118,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 septembre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 février 2024 sur la somme de 5277,83 euros, de l’assignation du 4 juin 2024 sur la somme de 1643,20 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [L] [S] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 23 septembre 2024, échéance d’octobre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Madame [L] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 février 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Madame [L] [S] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE