TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute : 25/01253

Références : R.G N° N° RG 25/00088 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QO5I

JUGEMENT

DU : 29 Août 2025

S.A. IMMOBILIERE 3F

C/

M. [V] [E]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 29 Août 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Judith CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [V] [E]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 22 Mai 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e CHAPULUT + CCC

Exposé du litige :

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 8/10/2020, M. [V] [E] est locataire d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] (logement n° 3214 et parking(n° 2948P-0119) à [Localité 6], et appartenant à la société IMMOBILIERE 3F.

Par acte du 10/10/2023, la société IMMOBILIERE 3F a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.183,06 euros au titre des loyers et charges échus.

Par acte en date du 20/11/2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner M. [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection d’ EVRY et demande :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail et ordonner l’expulsion des locataires,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner le locataire à payer la somme de 4.181,01 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner le locataire à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner le locataire aux entiers dépens.

A l’audience, la société IMMOBILIERE 3F, représenté par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 10.519,36 euros, au titre des loyers échus à la date du 15/05/2025.

Cité par acte délivré par remise en l’étude, M. [V] [E] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 29/08/2025, date indiquée à l’issue des débats.

Motifs de la décision :

Sur quoi,

Attendu que selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 15/05/2025, que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées n’ont donc pas vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que la société IMMOBILIERE 3F verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Attendu que le bailleur soutient que la dette s’élève à la somme de 10.519,36 euros ;

Attendu que conformément à l’article L.441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation ainsi que des articles R.441-19 et suivants du même code, le loyer modéré est appliqué en fonction des ressources des locataires. Si ces ressources dépassent d’au moins 20 % du plafond fixé, le bailleur social a l’obligation de réclamer le supplément de loyer solidarité ; que l’appréciation du dépassement du plafond de ressources est basé sur l’enquête annuelle que doivent remplir les locataires dans le délai d’un mois à compter de leur réception avec copie de l’avis d’imposition de chacun des occupants ; qu’en l’absence de réponse du locataire à l’enquête, une mise en demeure et un nouveau délai de 15 jours sont applicables, à la suite de quoi, le bailleur calcule le montant du surloyer fixé forfaitairement en tenant compte de la surface habitable du logement, du coefficient de dépassement des ressources d’attribution d’un logement social et du montant mensuel du supplément du loyer, fixé en fonction de la zone géographique ; qu’une indemnité pour frais de dossier est également due ;

Qu’en outre, en application des dispositions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation, la pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai d’un mois, à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre ;

Attendu qu’en l’espèce, aucun éléments justificatifs pour l’application du surloyer (ou les pénalités) y afférentes n’est produit ;

Qu’en l’espèce, les éléments justificatifs pour l’application du surloyer 2025 (qui doivent comprendre l’envoi de l’enquête sociale, la mise en demeure d’y répondre et constat d’huissier d’envoi des mises en demeure, ainsi que l’ indication sur le calcul du loyer concernant ce logement) ne sont pas produits ;

Attendu que par ailleurs, en l’absence d’une stipulation contractuelle, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire des frais en cas de rejet du paiement du locataire ; que le bail conclu entre les parties ne prévoit aucune disposition prévoyant la facturation des frais de rejet ; qu’en conséquence, il convient de retrancher ces sommes appelées dans le décompte au titre de l’arriéré locatif ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 15/05/2025, la dette s’élève à la somme de 6.815,77 euros au titre des loyers et charges impayés, terme d’avril 2025 inclus ; qu’il sera fait droit à la demande en paiement à hauteur de cette somme ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 21/11/2024 et ce plus de six semaines avant l’audience du 22/05/2025 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Que l’article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu’à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;

Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CCAPEX le 9/10/2023, l’assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014 ;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 10/10/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 10/12/2023 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d’expulsion

Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion du locataire ;

Attendu qu’il y a de rappeler que le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d’habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provoire de la présente décision ;

Attendu que M. [V] [E] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens ;

Attendu que, par application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [V] [E] doit être condamné à payer à la société IMMOBILIERE 3F qui a dû agir en justice pour y faire valoir ses droits, une somme qu’il paraît équitable de fixer à 150 euros, au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens ;

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [V] [E] à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 6.815,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 15/05/2025, terme d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10/10/2023 pour la somme de 2.183,06 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

Constate la résiliation à compter du 10/12/2023 du bail convenu entre les parties ;

Ordonne l’expulsion de M. [V] [E], faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamne M. [V] [E] à verser à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir, se substituant aux loyers et charges, à compter du 01/05/2025 jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

Rappelle l’exécution provisoire du présent jugement ;

Condamne M. [V] [E] à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [V] [E] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés.

Le greffier,

Le président,