TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 7]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 13 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 22/03691 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-ORZF

NAC : 72A

Jugement Rendu le 13 Mars 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [10] unité 1, situé [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL FRABAT, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés D’EVRY sous le numéro 377 983 762 dont le siège social est situé [Adresse 5]

Représenté par Maître Thierry PEYRONEL de la SELARL OÏKOS AVOCATS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [N] [E], demeurant [Adresse 12]

Représenté par Maître Amandine ROUÉ, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004298 du 10/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 juin 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Décembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 13 Mars 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [E] est propriétaire des lots n°26 et 144 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 9] unité 1 située [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la Sarl Frabat, a fait assigner M. [N] [E] devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds travaux majorés des intérêts au taux légal outre sa condamnation au paiement de frais de recouvrement, de dommages et intérêts, de frais irrépétibles et des dépens.

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives n°2, régulièrement signifiées par Rpva le 26 mars 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] unité 1 demande au tribunal de :

— Recevoir le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 8] LAURENT unité 1, sis [Adresse 2] en ses fins, moyens et prétentions et y faisant droit,

— Condamner Monsieur [N] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 8] LAURENT unité 1, sis [Adresse 1] les sommes de :

—  4.065,94 € au titre des charges impayées arrêtées au 25 mars 2024, 1er appel de fonds 2024 et appel de fonds travaux loi alur du 1“ trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2022, date de la 1ère mise en demeure

—  1.500 € à titre de dommages intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

—  1.058,62 € au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

—  2.249,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’a défaut de respecter une seule échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-reglement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible,

— Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

— Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir,

— Débouter Monsieur [N] [E] de sa demande principale de rejet des demandes formées à son encontre par le [Adresse 13] [Localité 8] LAURENT

unité 1,

— Débouter Monsieur [N] [E] de sa demande subsidiaire portant sur l’octroi de 24

mois de délais pour apurer sa dette.

Subsidiairement, et dans le cas où, par impossible, le Tribunal déciderait de faire droit à la demande subsidiaire précitée de Monsieur [N] [E], dire et juger que :

— La première mensualité sera due le 5 du mois suivant la signification du jugement à intervenir

— Monsieur [N] [E] serait tenu de régler, en sus des échéances correspondant aux délais de paiement accordés, les charges courantes postérieures, à leur date d’exigibilité

— En cas de défaut de règlement d’une des mensualités (ou es charges courantes postérieures) à son échéance, l’intégralité des sommes restant dues par Monsieur [N] [E] en vertu du jugement à intervenir deviendra immédiatement exigible, sans qu’il soit nécessaire pour le syndicat des copropriétaires d’adresser à ce dernier une lettre RAR de mise en demeure d’avoir à régler les échéances impayées

— Condamner Monsieur [N] [E] aux entiers dépens de l’instance.

***

En l’état de ses dernières conclusions, régulièrement notifiées par Rpva le 24 janvier 2024, M. [N] [E] demande au tribunal de:

— RECEVOIR Monsieur [N] [E] en ses demandes fins et conclusions;

En conséquence, à titre principal :

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 8] LAURENT de sa demande en paiement des charges de copropriété jusqu’au 16 mai 2022, 2ème trimestre 2022 inclus;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 8] LAURENT de sa demande en paiementdes frais au titre de |'artic|e 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 8] LAURENT de sa demande en paiementau titre des dommages intérêts;

A titre subsidiaire:

— OCTROYER à Monsieur [N] [E] le bénéfice d’un délai de paiement de 24 mois pour solder sa dette vis-à-vis du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 8] LAURENT;

En tout état de cause :

— ORDONNER que chacune des parties conservera la charges des frais qu’e||e a été contrainte d’exposer au cours de la présente instance;

— STATUER ce que de droit sur les dépens.

***

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par ordonnance rendue le 13 juin 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 12 décembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses.

Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, M. [N] [E] demande que la créance du syndicat des copropriétaires soit réduite aux seules sommes appelées au titre des provisions pour les charges courantes et participation au fonds travaux qu’il ne conteste pas mais conclut au rejet des sommes appelées au titre de la rénovation des réseaux d’eau chaude et de chauffage qu’il conteste comme n’ayant pas été réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs consommations en violation des dispositions prévues en page 70 du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires réplique que les charges afférentes aux travaux de remplacement du réseau de chauffage ont été réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes conformément aux dispositions figurant en pages 68 et 69 du règlement de copropriété.

Sur ce

Le règlement de copropriété (pièce 2 du demandeur) dispose:

— page 69, dans un paragraphe intitulé “répartition des charges de chauffage collectif”: “la quote part afférente au chauffage collectif et visée ci dessus, ainsi que les dépenses d’entretien et de réparations grosses et menues propres à l’installation de chauffage du présent immeuble seront réparties entre les copropriétaires de locaux à usage d’habitation, au prorata de la surface retenue pour ces locaux ains qu’il en ressort au tableau ci après, colonne 4.

Les charges de chauffage collectif seront acquittées par les copropriétaires des locaux desservis par l’installation commune, même s’ils se chauffent par leur propre moyen ou s’ils déclarent ne pas vouloir être chauffés.

Aucune exception ne sera admise à la contribution obligatoire des copropriétaires dans les dépenses d’entretien, de fonctionnement, de réparations ou de remplacement du matériel, même en cas d’absence pendant une ou plusieurs campagnes de chauffe consécutives, quel qu’en soit le nombre”.

— page 70, dans un paragraphe s’intitulant “Répartition des charges d’eau chaude sanitaire”: “la quote part afférente à l’eau chaude sanitaire et visée ci-dessus, ainsi que les dépenses d’entretien et de réparation grosses et menues propres au réseau et équipements de distribution du présent immeuble seront réparties entre tous les copropriétaires d’appartements au prorata des consommations enregistrées sur les compteurs placés à cet effet”.

Les parties s’opposent sur le système de répartition devant être retenus pour les travaux litigieux, le défendeur soutenant que la charge de ces travaux -qu’il qualifie de travaux sur le réseau et équipement de distribution d’eau chaude sanitaire- doit être répartie au prorata de sa consommation d’eau chaude tandis que le syndicat des copropriétaires soutient que cette charge doit être répartie au prorata des tantièmes détenus par chaque copropriétaire puisqu’il s’agit de travaux de remplacement du réseau de chauffage.

Il convient donc de s’attacher à qualifier la nature des travaux.

Lors de l’assemblée générale du 19 janvier 2021 a été adoptée la résolution n°15 relative à la décision à prendre pour “les travaux de rénovation du réseau de chauffage et du réseau d’eau chaude” définis en page 18 comme étant des “travaux de remplacement des réseaux enterrés de chauffage et d’eau chaude sanitaire jusqu’aux vides sanitaires, y compris la rénovation de la sous station.”

Les travaux litigieux portent ainsi sur le réseau de chauffage et sur le réseau d’eau chaude.

Au vu la consistance de ces travaux, qui s’analysent comme des travaux de rénovation d’ampleur, dont bénéficient tous les copropriétaires il convient, au vu des dispositions figurant en page 69 du règlement de copropriété et des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 de dire que leur répartition doit s’effectuer au prorata des tantièmes détenus par chaque propriétaire dans la copropriété.

Dès lors, le défendeur n’apparaît pas bien fondé à soutenir que les sommes appelées au titre de la rénovation des réseaux d’eau chaude et de chauffage doivent être exclues de la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires .

M. [N] [E] indique ne pas contester les sommes appelées au titre des provisions pour les charges courantes et participation au fond travaux.

Au vu de ces éléments, il apparaît que la créance du syndicat des copropriétaires arrêtée au 25 mars 2024 sur la période du 24 juin 2021 au 01 janvier 2024 inclus s’élève à la somme de 4.065,94 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira intérêt au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 24 janvier 2022 dont il a été justifié.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation introductive d’instance du 29 juin 2022, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.058,62 euros au titre des frais de recouvrement tandis que le défendeur conclut au rejet de la demande.

Il convient de déduire du montant réclamé au titre des frais de recouvrement les sommes suivantes:

— frais de syndic de transmission du dossier à l’huissier pour un montant de 240 euros et frais de syndic de transmission du dossier à l’avocat pour un montant de 240 euros dès lors que le syndic ne justifie pas de diligences exceptionnelles exédant le cadre de ses missions habituelles.

— lettre de mise en demeure du 14 mars 2022 puisque les modalités d’envoi de cette lettre en recommandé avec avis de réception n’ont pas été justifiées.

Il a été justifié de la lettre de mise en demeure du 24 janvier 2022 et de ses modalités d’envoi ainsi que de la sommation de payer du 06 avril 2022 et des honoraires et débours d’inscription d’hypothèque légale et les frais réclamés de ces chefs apparaissent bien fondés.

Au vu de ces éléments, M. [N] [E] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 524,62 euros (48+184,62+292) au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement ;

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [N] [E] a déjà été condamné par jugement du 10 juin 2016 du tribunal de grande instance d’Evry pour non paiement de ses charges de copropriété.

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par la défenderesse, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fraglise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété.

Compte tenu de ces éléments, il convient de condamner M. [N] [E] au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, M. [N] [E], qui sollicite des délais de paiement sur 24 mois, verse aux débats le détail des versements de pension d’invalidité de décembre 2020 à juin 2023 et une attestation de paiement de la pension d’invalidité du 18 septembre 2023 dont il ressort qu’il percevait une pension d’invalidité d’un montant mensuel de 494,47 euros.

Ces seuls éléments, qui n’établissent pas sa financière actuelle, sont insuffisants pour établir, comme soutenu, que le défendeur serait en mesure de procéder, en plus du règlement des charges courantes, au règlement de sa dette de charges de copropriété grâce à l’octroi de délais de paiement.

La demande de délais de paiement présentée n’apparaît pas bien fondée et M. [N] [E] ne peut qu’en être débouté.

Sur les demandes accessoires :

M. [N] [E], partie perdante, est condamné aux dépens.

Il est par ailleurs condamné à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort ;

CONDAMNE M. [N] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] la somme de 4.065,94 euros au titre des charges impayées arrêtées au 25 mars 2024, sur la période du 24 juin 2021 au 01 janvier 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 24 janvier 2022, et ce, jusqu’à parfait paiement

DIT que les intérêts produits depuis le 29 juin 2022 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil

CONDAMNE M. [N] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] la somme de 524,62 euros au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE M. [N] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts

DÉBOUTE M. [N] [E] de sa demande de délais de paiement

CONDAMNE M. [N] [E] à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement

CONDAMNE M. [N] [E] aux entiers dépens

Ainsi fait et rendu le TREIZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,