TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [W] [S] ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Armelle JOSSERAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10778 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBM2F

N° MINUTE :

7/2026

JUGEMENT

rendu le 05 mai 2026

DEMANDEURS

Monsieur [V] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Armelle JOSSERAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0355

Madame [H] [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Armelle JOSSERAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0355

DÉFENDERESSE

Madame [W] [S], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 mai 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 05 mai 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/10778 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBM2F

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 décembre 2021, M. [V] [O] et Mme [H] [O] ont consenti un bail d’habitation à Mme [W] [S] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.550 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2025, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 355,61 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 29 octobre 2025, M. [V] [O] et Mme [H] [O] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat, être autorisés à faire procéder immédiatement à l’expulsion de Mme [W] [S] avec astreinte, voir statuer sur le sort de ses biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1.111,36 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2025 avec intérêts au taux légal,3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 mars 2026, M. [V] [O] et Mme [H] [O] représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 9 mars 2026, s’élève désormais à 1.911,61 euros. M. [V] [O] et Mme [H] [O] considèrent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils soutiennent enfin qu’ils ne peuvent valider les diagnostics évoqués à l’audience au motif qu’ils ne sont pas contradictoires et aboutissent à des résultats différents.

Mme [W] [S] expose quant à elle qu’elle conteste le montant de la dette locative, indiquant ne pas vouloir s’acquitter des augmentations de loyer appliquées par le bailleur. Elle soutient à cet égard que le logement ferait l’objet d’un diagnostic de performance énergétique erroné, ayant été classé en catégorie E, alors que des constatations qu’elle aurait fait réaliser le situeraient en catégorie F ou G, de telle sorte que l’augmentation du loyer n’est pas régulière.

Elle précise, dans ces conditions, ne pas solliciter l’octroi de délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle expose par ailleurs occuper les lieux avec un enfant âgé de neuf ans et indique ne pas souhaiter se maintenir dans le logement au-delà de l’année 2028.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [V] [O] et Mme [H] [O] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’assignation a été régulièrement placée au greffe du juge matériellement et territorialement compétent.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 28 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 355,61 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

S’il n’est pas contesté par Mme [W] [S] qu’elle n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai imparti, elle l’explique par la contestation du montant de la dette locative qu’elle soulève, indiquant ne pas vouloir s’acquitter des augmentations de loyer appliquées par le bailleur.

Elle précise, dans ces conditions, ne pas vouloir solliciter l’octroi de délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cependant, il convient de relever que les éléments invoqués par la locataire, susceptibles d’être analysés comme une exception d’inexécution, ne sont étayés par aucune pièce versée aux débats, et se limitent à de simples allégations.

En l’absence de tout élément probant permettant d’établir le caractère erroné du diagnostic énergétique ou le bien-fondé du refus de paiement des sommes réclamées, la contestation du montant de la dette locative ne peut être retenue.

Dès lors, les causes du commandement de payer n’ayant pas été intégralement réglées dans le délai légal, et les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, celle-ci doit être constatée comme acquise à la date du 29 juillet 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [V] [O] et Mme [H] [O] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l’astreinte.

L’astreinte constitue une mesure de contrainte destinée à assurer l’exécution d’une obligation, dont le prononcé relève du pouvoir souverain d’appréciation du juge.

En l’espèce, Mme [W] [S] est condamnée à libérer les lieux, son expulsion pouvant, le cas échéant, être poursuivie par les voies légales, avec le concours de la force publique dans les conditions prévues par la loi.

Il n’apparaît toutefois pas nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte, dès lors que les modalités d’exécution forcée de la décision sont suffisamment encadrées par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et que l’astreinte ne présenterait pas, en l’état, de caractère utile ou proportionné.

En outre, l’astreinte, qui aurait pour effet d’aggraver la situation financière du locataire sans garantir une libération plus rapide des lieux, ne se justifie pas au regard des circonstances de l’espèce et de la situation personnelle du débiteur.

La demande tendant au prononcé d’une astreinte sera en conséquence rejetée.

De même, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Attendu que le bailleur forme, à titre subsidiaire, une demande de résiliation judiciaire du bail ;

Mais attendu que la résiliation du bail étant d’ores et déjà acquise par le jeu de la clause résolutoire, cette demande subsidiaire est devenue sans objet ;

Qu’il n’y a donc pas lieu de statuer de ce chef ;

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [V] [O] et Mme [H] [O] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 mars 2026, Mme [W] [S] leur devait la somme de 1.911,61 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [W] [S] qui échoue à contester utilement le principe et le quantum de cette dette, sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs avec intérêts au taux légal.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [V] [O] et Mme [H] [O] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [W] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de M. [V] [O] et Mme [H] [O] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 décembre 2021 entre M. [V] [O] et Mme [H] [O], d’une part, et Mme [W] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 2] est résilié depuis le 29 juillet 2025,

ORDONNE à Mme [W] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE M. [V] [O] et Mme [H] [O] pour le surplus s’agissant de le demande d’astreinte ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [W] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

DIT n’y avoir lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail, celle-ci étant devenue sans objet ;

CONDAMNE Mme [W] [S] à payer à M. [V] [O] et Mme [H] [O] la somme de 1.911,61 euros (mille neuf cent onze euros et soixante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 mars 2026,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [W] [S] à payer à M. [V] [O] et Mme [H] [O] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [W] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 mai 2025 et celui de l’assignation du 29 octobre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge