REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DE REFERE

DU 30 Janvier 2025

MINUTE N° :

Références : R.G N° N° RG 24/00115 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QEEB

DEMANDEUR:

Monsieur [T] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Valérie REDON REY, avocat au barreau de TOULOUSE

non comparant, ni représenté

DEFENDEUR:

Monsieur [H] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Clémence PERRET,

DEBATS :

Audience publique du 28 Novembre 2024

ORDONNANCE :

Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 30 Janvier 2025, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Clémence PERRET,

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 10/03/2000, M. [H] [F] est locataire d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 6], et appartenant à M. [T] [Y].

Par acte de commissaire de Justice du 19/12/2023, M. [T] [Y] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3.188,97 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 14/12/2023.

Le montant du loyer et de l’avance sur charges s’élève à la somme de 504,42 euros par mois.

Par acte de commissaire en date du 9/04/2024, M. [T] [Y] a fait assigner M. [H] [F] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] statuant en référé et demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire,

— condamner le locataire à payer la somme de 4.319,31 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner le locataire à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le locataire aux entiers dépens.

A l’audience du 13/06/2024, M. [T] [Y] était représenté par son conseil et M. [H] [F], comparant, a indiqué avoir déposé une demande d’aide juridictionnelle et a fait état de désordres dans les lieux.

L’affaire a été reportée à l’audience du 13/06/2024.

A l’audience et par note en délibéré autorisée, M. [T] [Y], représenté par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 4.046,71 euros, au titre des loyers échus à la date du 26/11/2024.

Initialement cité par acte délivré par remise en l’étude, M. [H] [F] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 30/01/2025, date indiquée à l’issue des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur quoi,

Attendu que l’article 469 du code de procédure civile dispose que si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose ;

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 26/11/2024, que le locataire a repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées ont donc vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que M. [T] [Y] verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 26/11/2024, la dette non sérieusement contestable s’élève à la somme de 4.046,71 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de novembre 2024 inclus, à laquelle il convient de faire droit ;

Sur les délais de paiement

Attendu que, compte tenu des difficultés éprouvées par M. [H] [F] et d’une légère diminution de la dette depuis la délivrance de l’assignation , il y a lieu de lui accorder d’office selon les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et par application de l’article 1343-5 du code civil, un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et de l’ autoriser à se libérer par mensualités de 168 euros ;

Qu’à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer courant, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée à la locataire demeurée infructueuse pendant 10 jours ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 10/04/2024 et ce plus de six semaines avant l’audience du 28/11/2024 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 19/12/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 19/02/2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir , sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d’expulsion

Attendu que le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion du locataire ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit ;

Attendu que M. [H] [F] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens ;

Attendu que, par application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [H] [F] doit être condamné à payer à M. [T] [Y] qui a dû agir en justice pour y faire valoir ses droits, une somme qu’il paraît équitable de fixer à 100 euros, au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens ;

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal,

Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

Et dès à présent, vu l’urgence,

Condamnons M. [H] [F] à verser à M. [T] [Y] la somme provisionnelle de 4.046,71 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 26/11/2024, terme de novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19/12/2023 pour la somme de 3.188,97 euros et à compter de la décision pour le surplus;

Autorise M. [H] [F] à apurer la dette locative précédemment fixée en 24 mensualités de 168 euros chacune, suivant la signification de la présente décision, la dernière étant constituée du solde de la dette ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Constatons la résiliation à compter du 19/02/2024 du bail convenu entre les parties ;

Ordonnons l’expulsion de M. [H] [F] , faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamnons M. [H] [F] à verser à titre provisionnel à M. [T] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir, se substituant aux loyers et charges, à compter du 01/12/2024 jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

Rappelons que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Condamnons M. [H] [F] à verser à M. [T] [Y] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [H] [F] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier

Le Président