MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 07 Février 2025

DOSSIER : N° RG 23/00274 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RQZ2

NAC : 71G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 07 Février 2025

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 06 Décembre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSES

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, RCS [Localité 12] 775 652 126, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Compagnie d’assurance MMA IARD, RCS [Localité 12] 440 048 882, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Entreprise PIZZERIA [Localité 10], RCS [Localité 17] 449 858 679, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentées par Maître Manuel FURET de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 66

DEFENDERESSE

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Localité 10] 3, représenté par son syndic, la SASU GRAND SUD IMMOBILIER, RCS [Localité 17] 439 893 868, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Marion CASANOVA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 227

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 5] TOULOUSE [Adresse 1]) forme une copropriété dénommée Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Localité 10] [Adresse 6], au sein de laquelle la SCI [Adresse 7] est propriétaire non occupante d’un lot composé d’un sous-sol, d’un rez-de-chaussée et d’un étage.

Ce local est loué à la société Pizzeria [Localité 10], géré par Monsieur [C], qui y exploite une activité de restauration, et qui a souscrit un contrat d’assurance multirisques professionnel auprès des compagnies d’assurance MMA IARD et MMA Assurances mutuelles (ci-après les MMA) .

Le 16 juillet 2019, la rupture d’une canalisation enterrée d’adduction d’eau a suscité un dégât des eaux dans le local pris à bail par la Pizzeria [Localité 10].

Après pompage et assèchement, l’activité du restaurant a repris le 16 septembre 2019, de manière toutefois limitée au rez-de-chaussée.

Une expertise amiable a été organisée le 2 octobre 2019 en présence du cabinet Polyexpert pour les MMA et du cabinet Saretec pour la SA ACTE IARD, assureur du syndicat des copropriétaires.

La SA ACTE IARD a refusé sa garantie.

Le 8 janvier 2021, un rapport complémentaire aux fins de chiffrage a été établi par le cabinet Polyexpert.

Les MMA ont payé à la Pizzeria [Localité 10] une somme de 14 400 € au titre de son préjudice matériel, et une somme de 5 046, 76 € HT au titre de sa perte d’exploitation, franchises déduites, dont elles ont reçu quittance subrogative les 1er et 14 avril 2021.

Les MMA se sont alors tournées vers le syndicat des copropriétaires aux fins de remboursement de ces sommes, en vain.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 16 janvier 2023, la SA MMA IARD, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société Pizzeria Belfort ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] pris en la personne de son syndic la SARL Grand Sud Immobilier devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir le condamner à payer aux MMA la somme de 19 446, 76 € au titre de l’indemnité payée à son assurée, et à la société Pizzeria Belfort une somme de 9 907, 24 €, outre des demandes accessoires.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2024, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 6 décembre 2024.

A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 7 février 2025.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, les MMA et la pizzeria Belfort demandent au tribunal, au visa des articles L.121-12 du code des assurances, 14 de la loi du n° 65-557 du 10 juillet 1965, et 1231-6 du code civil, de :

— Juger que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] de [Adresse 11] est responsable du sinistre ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] de [Adresse 11] à payer à aux compagnies MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES la somme de 19 446,76 € au titre de l’indemnité versée à son assurée, assorti des intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2020 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] de [Localité 10] [Adresse 6] à verser à la société Pizzeria [Localité 10] la somme de 9 907,24 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2020 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] de [Adresse 11] à payer aux compagnies MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES, ainsi qu’à la société Pizzeria [Localité 10] la somme de 3 000 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs demandes, les MMA et la Pizzeria [Localité 10] exposent en substance que le dégât des eaux est survenu en raison de la rupture d’une canalisation commune, relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur l’indemnisation des préjudices, les MMA se prévalent de leur quittance subrogative, et la Pizzeria [Localité 10] demande le paiement des sommes non prises en charge par leur garantie. Elles estiment que l’évaluation des préjudices a fait l’objet d’un consensus et constatent que le syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément susceptible de justifier sa contestation.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] de [9] 3 demande au tribunal, au visa de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de bien vouloir :

— Juger n’y avoir lieu à engager la responsabilité du syndicat de copropriétaires de la Résidence

[Localité 10] 3 représenté par son syndic la société Grand Sud Immobilier, en raison notamment de

l’absence de toute faute du syndicat des copropriétaires ;

— Juger non justifié et donc non établi le chiffrage des préjudices ;

— Rejeter l’intégralité des demandes présentées par les MMA et la Pizzeria [Localité 10] ;

Subsidiairement :

— Juger que le préjudice ne saurait excéder la somme de 10 292 € correspondant aux travaux de réfection et remise en état de la cave à l’exclusion de toute autre somme ;

En toute hypothèse :

— Condamner solidairement les MMA et la Pizzeria [Localité 10], à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement l’ensemble des défendeurs aux entiers frais et dépens de procédure

dont distraction au profit de Maître Marion CASANOVA, Avocat, sur son affirmation de droit ;

— Ecarter l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires soutient en substance qu’il n’a pas été procédé à une expertise judiciaire pour objectiver l’origine du dégât des eaux, et qu’il n’est pas tenu par les conclusions du rapport d’expertise amiable, au demeurant non signé par son propre assureur. Il ajoute qu’il n’est pas démontré de défaut d’entretien de sa part, condition nécessaire pour engager sa responsabilité, et qu’en tout état de cause, il n’est pas établi que l’origine du désordre réside dans une partie commune.

Subsidiairement, il soutient que le chiffrage du préjudice matériel n’est pas justifié, et qu’il a été en partie fait sur la base d’un inventaire établi par le gérant du restaurant, non étayé par des factures ou des photographies. Il souligne que seule la partie du local située en cave a été inondée, et non le rez-de-chaussée qui accueille l’espace restaurant. Il ajoute que le chiffrage de la perte d’exploitation n’est pas davantage justifié.

Enfin, il s’oppose à l’exécution provisoire, faisant valoir qu’il n’a pas provisionné les sommes réclamées, et qu’il s’agit d’une petite copropriété de 13 copropriétaires, dont le budget annuel s’élève à environ 10 000 €.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

I / Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au litige relatif à un dégât des eaux antérieur au 1er juin 2020, dispose que le syndicat des copropriétaires “a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.”

La charge de la preuve de l’origine du désordre incombe à celui qui réclame réparation, étant observé que le tribunal ne peut fonder sa décision sur un rapport d’expertise amiable, y compris contradictoire, que s’il est corroboré par d’autres pièces.

En l’espèce, les MMA et la Pizzeria [Localité 10] produisent un rapport d’expertise amiable établi à l’issue d’opérations auxquelles ont participé, outre les MMA et le gérant de la société Pizzeria [Localité 10], un expert amiable mandaté par l’assureur du syndicat des copropriétaires, étant observé que le syndicat des copropriétaires lui-même a été convoqué, mais n’était pas représenté.

Contrairement à l’affirmation du syndicat des copropriétaires, l’expert mandaté par son assureur a bien signé, certes dans le rapport complémentaire établi le 8 janvier 2021, les mentions relatives à l’origine du dégât des eaux.

Il ressort de ce rapport que la cave louée à la Pizzeria [Localité 10] et utilisée comme un bar a été inondée d’environ 20 cm d’eau, et que les deux experts d’assurance présents lors des opérations de constatations ont conclu à la rupture d’une canalisation d’adduction d’eau enterrée vieille de plus de dix ans, après avoir souligné, au titre des circonstances du sinistre, que les écoulements d’eau provenaient des parties communes.

Cette origine n’a manifestement pas été contestée par le syndicat des copropriétaires, lequel a pourtant été informé des conclusions de ce rapport, ainsi que du refus de garantie de son assureur au motif que son contrat ne garantissait pas les conséquences d’une rupture de canalisation enterrée. A cet égard il peut être relevé que le syndicat des copropriétaires ne fait pas état d’une contestation de ce refus de garantie, et n’a pas appelé son assureur en la cause.

Au surplus, le syndicat des copropriétaires ne suggère aucune autre origine possible au désordre dans le cadre de la présente instance.

L’hypothèse retenue par le rapport d’expertise amiable quant à la localisation de l’origine du dégât des eaux est corroborée par la production de la facture de réparation établie par Monsieur [Z], plombier chauffagiste, détaillant les opérations réalisées, au titre desquelles l’enlèvement de dalles gravillonnées, de terre et de béton côté jardin, et la repose de dalles après réparation.

En l’occurrence, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que “Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes.”

Ainsi, il est suffisamment établi que le dégât des eaux subi par la Pizzeria [Localité 10] trouve son origine dans une canalisation enterrée, laquelle constitue une partie commune de la copropriété.

Si la réforme du droit des copropriétés opérée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 a emporté une modification de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en supprimant la condition tenant à la démonstration d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien pour retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires à l’égard d’un dommage trouvant son origine dans les parties communes, il y a lieu, en l’espèce, de démontrer qu’il peut être reproché au syndicat des copropriétaires un défaut d’entretien, sauf à caractériser un vice de construction.

A ce titre, le rapport d’expertise amiable prend argument de l’ancienneté de l’immeuble et de ses canalisations pour retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires, ce qui fait référence implicitement à un défaut d’entretien.

De fait, la facture de Monsieur [Z] confirme cette hypothèse en indiquant : “tube cuivre avec protection détériorée / cuivre percé, attaqué par la corrosion”.

Dans ces conditions, il est établi que le dégât des eaux, qui trouve son origine dans une partie commune de l’immeuble, est la conséquence d’un entretien insuffisant des canalisations d’adduction d’eau, lesquelles se sont détériorées au fil du temps.

Par conséquent, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

II / Sur le chiffrage des préjudices

A titre liminaire, il convient de rappeler que la charge de la preuve incombe aux demandeurs.

A / Sur le préjudice matériel

Les MMA et la Pizzeria [Localité 10] versent aux débats la facture de réparation de la canalisation d’un montant de 960€, adressée à la Pizzeria [Localité 10], ainsi que le rapport d’expertise amiable, qui vise une somme totale de 23 807 € au titre des postes de pompage, nettoyage et évacuation mobilier (3 500 €), assèchement (400 €), remplacement du plafond coupe feu (550 €), remplacement du plafond BA13 (495€), remplacement cloison BA13 (1 400 €), fourniture et pose de laine de verre (225 €), traitement bande joints plafond et murs (402 €), peinture plafond (220 €), peinture murs y compris réparations (700 €), approvisionnement chantier (500 €), dépose des éléments abîmés et évacuation des gravats (1900 €), et contenu mobilier et matériel (13 515 €).

Contrairement à l’affirmation du syndicat des copropriétaires, l’expert mandaté par son assureur a bien signé, certes dans le rapport complémentaire établi le 8 janvier 2021, les mentions relatives au préjudice matériel et à la perte d’exploitation subis par la Pizzeria [Localité 10].

Concernant le montant des travaux de remise en état, soit 10 292 €, le syndicat des copropriétaires affirme qu’il est disproportionné au regard des locaux, sans davantage de précision.

Ce faisant, il ne conteste pas la nécessité d’engager ces postes de reprise, mais uniquement leur chiffrage.

Néanmoins, il convient de constater que la liste des postes validés par les assureurs est particulièrement détaillée. De ce fait, sans besoin d’un avis technique supplémentaire, il est possible de constater qu’elle ne laisse apparaître aucun coût disproportionné au regard de la nature des travaux mentionnés et de leur localisation en sous-sol, illustrée par une photographie.

De manière surabondante, il ne peut qu’être déploré que le syndicat des copropriétaires procède par voie d’affirmation, alors qu’il n’a pas souhaité participer aux opérations d’expertise auxquelles il était convoqué, ne suggère pas que soit ordonnée une expertise judiciaire, et ne propose aucun devis susceptible d’infirmer l’évaluation faite par les deux assureurs qui ont participé aux opérations contradictoires, et dont rien n’indique qu’ils avaient un intérêt particulier à surévaluer les sommes qu’ils auraient à payer à la victime du dégât des eaux.

Concernant le montant du coût du mobilier abîmé, le syndicat des copropriétaires reproche aux demandeurs qu’il a été chiffré sur inventaire fait par le gérant de la Pizzeria [Localité 10], sans que ce dernier ne produise de factures.

Pour autant, cet inventaire correspond parfaitement à l’usage de bar de la cave qui a été inondée, et à la photographie figurant au rapport d’expertise amiable.

Il sera ici rappelé qu’en application du principe de réparation intégrale, la vétusté n’a pas à être prise en compte dans l’évaluation du dommage, sauf circonstances particulières dont le syndicat des copropriétaires ne fait pas état en l’espèce.

En l’occurrence, les chiffrages retenus au regard de cet inventaire n’apparaissent pas disproportionnés, cette critique du syndicat constituant une affirmation non étayée.

Dans ces conditions, les chiffrages proposés par l’assureur seront validés.

B / Sur la perte d’exploitation

Le syndicat des copropriétaires reproche aux demanderesses de fonder leur chiffrage sur un rapport amiable non signé par son assureur, et non étayé par des pièces comptables.

Force est de constater que contrairement à son affirmation, le rapport complémentaire du 8 janvier 2021, qui porte sur l’évaluation de la perte d’exploitation et reprend les conclusions du premier rapport, a été signé par l’expert mandaté par son assureur.

En outre, il détaille de manière très précise les données comptables prises en compte, à savoir les chiffres d’affaire mensuels de la Pizzeria [Localité 10] pour les années 2016 à 2019, les modes de calcul de la perte de marge brute, lesquels font apparaître des données comptables telles que les charges variables et les produits d’exploitation, ainsi qu’une analyse de la saisonnalité du chiffre d’affaire sur les années 2016 à 2019.

Il est donc acquis que les experts amiables ont eu accès aux données comptables du restaurant, lesquelles sont retranscrites dans le rapport qui explicite les calculs réalisés pour chiffrer la perte d’exploitation, qui s’élève en l’espèce à 5 547 € pour une période de fermeture de deux mois d’été, du 16 juillet 2019 au 16 septembre 2019.

Ces éléments suffisent à assurer un débat contradictoire fondé sur des éléments objectifs et complets devant la présente juridiction, étant observé que le syndicat des copropriétaires lui-même indique qu’il a existé une perte d’exploitation après le 16 septembre 2019, la cave étant restée fermée au public au-delà de cette date, jusqu’à une date indéterminée, laquelle n’a donné lieu à aucun chiffrage de la part de la Pizzeria [Localité 10].

En l’absence d’argument développé sur le fond par le syndicat des copropriétaires, sa contestation sera rejetée, et il sera retenu que la Pizzeria [Localité 10] a subi une perte d’exploitation de 5 547 €.

C / Sur les sommes dues

Les MMA produisent leurs quittances subrogatoires dont il résulte qu’elles ont payé à la Pizzeria [Localité 10] une somme de 19 446, 76 € (soit 14 400 + 5 046, 76), sur un préjudice évalué à la somme totale de 29 354 € (soit 23 807 + 5 547), soit un reste à charge pour la Pizzeria [Localité 10] de 9 907, 24 €.

Par conséquent, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à payer les sommes suivantes :

-19 446, 76 € aux MMA,

-9 907, 24 € à la Pizzeria [Localité 10].

L’article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En application de ce texte, il est admis que la créance du tiers payeur, dont le recouvrement est poursuivi par subrogation dans le droit d’action de la victime, n’est pas indemnitaire et se borne au paiement d’une somme d’argent, de sorte que le point de départ des intérêts au taux légal est fixé au jour de la demande.

En l’espèce, les MMA demandent que le point de départ des intérêts soit fixé au 12 juin 2020. Toutefois, il ressort du courrier du 12 juin 2020 qu’elles demandaient alors au syndicat des copropriétaires le paiement d’une somme de 23 807 €, et il est par ailleurs établi qu’à cette date, elles n’étaient pas subrogées dans les droits de la Pizzeria [Localité 10], laquelle n’a reçu la totalité des paiements qu’en avril 2021.

Par conséquent, les MMA et la Pizzeria [Localité 10] seront déboutées de leur demande relative à la fixation du point de départ des intérêts au taux légal au 12 juin 2020, lesquels courront donc uniquement à compter du présent jugement.

III / Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

La solution du litige conduit à accorder à la Pizzeria [Localité 10] une indemnité pour frais de procès à la charge du syndicat des copropriétaires qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En outre, il sera condamné à payer aux MMA la somme totale de 1500 € (et non 1 500 € à chacune).

Il n’y a pas lieu de faire d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du dégât des eaux en cause, et qui plus est du caractère incontestable de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, la circonstance qu’il n’a pas fait le nécessaire pour provisionner les sommes utiles au paiement de son éventuelle condamnation n’est pas de nature à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Condamne le [Adresse 15] [Adresse 11] à payer aux compagnies d’assurance MMA IARD et MMA Assurances mutuelles la somme de 19 446, 76 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne le [Adresse 16] [Adresse 6] à payer à la société Pizzeria [Localité 10] la somme de 9 907, 24 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne le [Adresse 15] [Adresse 11] à payer aux compagnies d’assurance MMA IARD et MMA Assurances mutuelles la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le [Adresse 15] [Adresse 11] à payer à la société Pizzeria [Localité 10] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Met les entiers dépens à la charge du [Adresse 15] [Adresse 11];

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier, La Présidente,