TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conforme délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 21/00447 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTSHR

N° MINUTE :

Assignation du :

23 décembre 2020

JUGEMENT

rendu le 21 Novembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [B] [G]

[Adresse 20]

[Localité 16]

représenté par M^e Bernard FAVIER de la SCP Bernard FAVIER Avocats, avocat au barreau de Paris, vestiaire P0165

DÉFENDEURS

Madame [A] [P] veuve [C]

représentée par son tuteur aux biens, Monsieur [FU] [M], Administrateur Judiciaire à la Protection des Personnes

[Adresse 17]

[Localité 9]

représentée par M^e Jean de BAZELAIRE DE LESSEUX, avocat au barreau de Paris, vestiaire P0244

L’association ADIAM TUTELLES

ès qualité d’ancien curateur de Madame [A] [P] veuve [C], jusqu’au 18 février 2021

représentée par M^e Dahlia ARFI ELKAIM, avocat au barreau de Paris, vestiaire C1294

Décision du 21 novembre 2024

2ème chambre

N° RG 21/00447 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTSHR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me Claire BERGER, première vice-présidente adjointe

Madame Caroline ROSIO, vice-présidente

Madame Sarah KLINOWSKI, juge

assistées de Sophie PILATI, greffière lors de l’audience et de Mélanie VAUQUELIN, greffière lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience du 10 octobre 2024 présidée par Claire BERGER et tenue publiquement, rapport a été fait par Sarah KLINOWSKI, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Aux termes de neuf actes signés les 21 octobre 2010 et 20 janvier 2012, Monsieur [Z] [C] et son épouse, Madame [A] [P], ont vendu en viager à leur neveu Monsieur [B] [G] deux immeubles locatifs et cinq studios donnés à bail, situés à Paris, ainsi que des parts sociales détenues dans les SCI IMMOBILIERS LIBERATION et [Adresse 22].

Monsieur [Z] [C] est décédé le 24 octobre 2013.

Par exploit en date du 28 août 2015, Madame [A] [P] a fait assigner Monsieur [B] [G] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentielles de voir annuler ces ventes pour dol.

Par jugement rendu le 17 mars 2017 et confirmé le 19 avril 2019 par la cour d’appel de Paris, Madame [A] [P] a été déboutée de ses demandes en nullité. Le 25 juin 2020, son pourvoi a été rejeté par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation.

Parallèlement et par jugement du 24 juin 2016, Madame [A] [P] a été placée sous curatelle confiée à son fils, Monsieur [GD] [FX], remplacé le 16 mars 2020 par l’association ADIAM TUTELLE. Le 20 novembre 2020, le juge des tutelles a converti la mesure de curatelle de Madame [A] [P] en mesure de tutelle confiée à l’association ADIAM TUTELLE, laquelle a été remplacée par Monsieur [FU] [M] par ordonnance du 18 février 2021.

Monsieur [B] [G] ayant cessé de payer les rentes viagères, Madame [A] [P], représentée par son curateur Monsieur [GD] [FX], lui a fait délivrer :

— le 6 août 2020, un commandement de payer la somme de 915 547, 55 euros correspondant au montant total de l’arriéré en principal,

— le 17 septembre 2020, un commandement de payer la somme de 169 300,46 euros au titre des frais et pénalités,

Ces deux commandements mentionnaient l’intention de la crédirentière de se prévaloir des clauses résolutoires stipulées dans chacun des actes de vente.

Par exploit en date du 23 décembre et 31 décembre 2020, Monsieur [B] [G] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris Madame [A] [P] et l’association ADIAM TUTELLE aux fins essentielles de voir prononcer la nullité de ces commandements de payer.

Par acte en date du 22 mars 2021, Monsieur [B] [G] a fait assigner en intervention forcée Monsieur [FU] [M], désigné en remplacement de l’association ADIAM TUTELLE par ordonnance du 18 février 2021.

Les deux procédures ont été jointes par mention au dossier du juge de la mise en état le 8 juillet 2021.

Le 26 mai 2021, Madame [A] [P] a fait signifier à Monsieur [B] [G] un commandement de payer la somme de 1 066 249,42 euros correspondant au montant actualisé de sa créance.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 janvier 2023, Monsieur [B] [G] demande au tribunal, au visa des articles 468, 1104 et 1128 du code civil et 117 et suivants du code de procédure civile, de :

A titre principal,

Prononcer la nullité des commandements de payer du 6 août 2020, du 17 septembre 2020 et du 26 mai 2021,Ordonner qu’il n’y a pas lieu de faire application des clauses résolutoires prévues aux neuf actes de vente dès lors qu’elles n’ont pas été invoquées de bonne foi par Madame [A] [P] veuve [C] lors de la délivrance des commandements de payer des 6 août 2020, 17 septembre 2020, et 26 mai 2021,

Débouter Monsieur [FU] [M], ès qualités de tuteur aux biens de Madame [A] [P] veuve [C] de tous ses chefs de demandes, moyens, fins et conclusions,Condamner Monsieur [FU] [M], ès qualités de tuteur aux biens de Madame [A] [P] veuve [C], à verser à Monsieur [B] [G] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code civil,Condamner Monsieur [FU] [M], ès qualités de tuteur aux biens de Madame [A] [P] veuve [C], aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Bernard FAVIER, SCP Bernard FAVIER Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, A titre subsidiaire,

Ordonner la poursuite de l’exécution des neufs contrats de vente portant constitution de rentes viagères entre Monsieur [B] [G] et Madame [A] [P] veuve [C],Accorder à Monsieur [B] [G] un délai de 6 mois, à compter de la signification de la décision à intervenir, pour vendre tout ou partie des biens immobiliers acquis auprès de Monsieur [Z] [C] et Madame [A] [P] veuve [C], et s’acquitter des sommes dues à cette dernière,Dire qu’il n’y aurait pas lieu d’appliquer l’article 700 du Code de procédure civile,Laisser à chaque partie les dépens exposés par elle, A titre infiniment subsidiaire,

Ordonner que l’exécution provisoire soit écartée par décision motivée.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 janvier 2023, Madame [A] [P], représentée par son tuteur aux biens, Monsieur [FU] [M] demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1240, 1654 et 1656 du code civil de :

Prononcer la résolution desdites ventes,Constater, au 26 juin 2021, que la clause résolutoire insérée dans les actes de vente des biens ci-après mentionnés, ayant fait l’objet de ventes suivantes consenties par Madame [A] [O] [P] veuve [C] au profit de Monsieur [B] [G] est acquise,

Lesdits biens étant décrits et désignés comme suit :

UN IMMEUBLE sis [Adresse 8] ET [Adresse 18] PARIS [Adresse 15], pour prix de vente de 760 000 €. Bien cadastré DK 2- vente réalisée en l’étude de Me [K] Notaire à Paris, le 21 octobre 2010 publiée le 5 novembre 2010 – volume 2010 P7131 au 11ème Bureau des Hypothèques de Paris.

UN IMMEUBLE sis [Adresse 6], pour un prix de vente de 840 000 €.

Bien cadastré AX [Cadastre 11] – vente réalité en l’étude de Maître [K] Notaire à Paris, le 21 octobre 2010 publiée le 2 novembre 201 -volume 2010 P7942 au 4ème Bureau des Hypothèques de Paris.

UN APPARTEMENT SITUE [Adresse 7], studette, pour un prix ainsi déterminé : une rente viagère et annuelle de 8 400 €. Bien cadastré BN [Cadastre 19] lot 116- vente réalisée en l’étude de Maître [I] notaire à Paris, le20 janvier 2012 publiée le 17 février 2012 Vol 2012P n°1506 (reprise pour ordre le 23mars 2012 -au dépôt 2012 D3254) au 8ème Bureau des Hypothèques de Paris.

Modifications du règlement de copropriété : le 9 juillet 1965, vol 8275.4, acte du 4.6.1965, Me [Y], notaire à Paris, contenant règlement de copropriété et conditions particulières, état descriptif de division par la « Sci Blanche Assomption ».

Le 9 mai 1967, vol 6133.12, 29.12.1966, Me [Y] notaire à Paris modificatif du règlement de copropriété.

Le 21 octobre 1967, vol 6277 n°9, 27.6.1967, Me [Y] notaire à Paris, modificatif au règlement de copropriété – concerne généralités.

Le 20 août 1989 vol 1987 P n°4153, acte reçu par Me [R] [E] Notaire associé à Paris le 2.7.1987, contenant notamment modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division- conditions particulières et modification des charges particulières.

UNE CHAMBRE DE SERVICE DANS L’IMMEUBLE sis [Adresse 13], pour un prix ainsi déterminé : une rente viagère et annuelle de 7 800 €. Bien cadastré BS [Cadastre 5] Lot 97- vente réalisée en l’étude de Me [I] notaire à Paris, le 20 janvier 2012 publiée le 17 février 2012 Vol 2012P n°1516 (reprise pour ordre le 23 mars2012 -au dépôt 2012 D3257) au 8ème Bureau des Hypothèques de Paris.

Modifications du règlement de copropriété : Le 7 juillet 1967, vol 6192.14, 26.6.1967 Me [Y] notaire à Paris – règlement de copropriété, conditions particulières, état descriptif de division par SCI DES [Adresse 13] Paris.

Le 7 mai 1969 vol 7122 n°10, 2.4.1969 Office Notarial M^es ALLEZ et [Y] notaires associés à Paris- modificatif au règlement de copropriété (concerne généralités).

Le 5 juillet 1969, vol 7277 n°3, 9.6.1969 Office notarial Mes [Y] et ALLEZ notaires associés à Paris – modificatif du règlement de copropriété.

UNE CHAMBRE DE SERVICE SITUEE DANS UN IMMEUBLE [Adresse 12], pour un prix ainsi déterminé : une rente viagère et annuelle de 5 400€.Bien cadastré DE 20 Lot 4- vente réalisée en l’étude de Me [I] notaire à Paris, le 20 janvier 2012 publiée le 17 février 2012 Vol 2012P n°1524 (reprise pour ordre le 23 mars 2012 -au dépôt 2012 D3274) au 8ème Bureau des Hypothèques de Paris. Etat descriptif de division transcrit antérieurement au 1er janvier 1956.

Modifications du règlement de copropriété : Le 7 mars 1957, vol 2835 n°4 modificatif au règlement de copropriété 3.1.1957 Me [X].

Décision du 21 novembre 2024

2ème chambre

N° RG 21/00447 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTSHR

Le 3 avril 1962, vol 4263.9, 9.3.1962 Me [X] notaire à Paris, modificatif du règlement copropriété.

UN STUDIO SITUE AU REZ-DE-CHAUSSEE DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], pour un prix ainsi déterminé : une rente viagère et annuelle de 7 200 €. Bien cadastré BV [Cadastre 10] Lot 21 – vente réalisée en l’étude de Me [I] notaire à Paris, le 20 janvier 2012 publiée le 17 février 2012 Vol 2012P n°1533 (reprise pour ordre le 23 mars2012 -au dépôt 2012 D3280) au 8ème Bureau des Hypothèques de Paris.

Modifications du règlement de copropriété: Le 26 décembre 1972 vol 592.13 acte du 27.10.1972 Me [J] notaire à Paris, contenant le règlement de copropriété état descriptif de division et conditions particulières par [T] née le 15.5.1935, [T] née le 24.7.1941, [T] né le 8.6.1903 et son épouse [S] née le 19.3.1908, [U] né le 25.2.1913 et [W] née le 28.9.1914 et la " SCI du [Adresse 4] " (f8462).

Le 18 juin 1973 vol 575 n°7- modificatif du règlement de copropriété publié ci-dessus formalité n°1 en ce qui concerne la superficie de l’immeuble, acte du 25.4.1973 Me [J] notaire à Paris.

UNE CHAMBRE PORTANT LE NUMERO 9 SITUEE DANS L’IMMEUBLE DU [Adresse 2], pour un prix ainsi déterminé : une rente viagère et annuelle de 5 400 €. Bien cadastré BS 60 Lot 39- vente réalisée en l’étude de Me [I] notaire à Paris, le 20 janvier 2012 publiée le 17 février 2012 Vol 2012P n°1500 (reprise pour ordre le 23 mars2012 -au dépôt 2012 D3239) au 8ème Bureau des Hypothèques de Paris.Modification du règlement de copropriété : Le 2 mai 1963 vol 4588 n°5, 26.3.1963 Me [F] notaire à Lyon -règlement de copropriété et conditions particulières de la société " RESIDENCE [Adresse 21]E"

Le 31 décembre 1963 vol 4786.9, 17.12.1963 Me [F] notaire à Lyon- modificatif au règlement de copropriété vol 49 divisé en lots 58 et 59, lots 48 et 59 réunis pour former le lot 60.

Le 12 octobre 1972 vol 535 n°21 acte du 4.9.1972 Me [F] notaire à Lyon-modificatif règlement de la propriété en ce qui concerne la répartition des charges d’ascenseur pour les lots 58 et 60. Nouvelle désignation du lot 58 par suite de la suppression de l’accès privé à l’ascenseur.

Le 13 avril 1983 vol 3753 n°11 acte reçu le 18.2.1983, Me [H] notaire à Paris, contenant modificatif au règlement de copropriété en ce qui concerne les charges de chauffage collectif.

Le 9 décembre 1987 vol 1987P n°5976- modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division 13-11-1987 Me [H] notaire à Paris -le lot 45 est supprimé et divisé en lot 61 et 62 et les droits et obligations des copropriétaires est modifié.

Le 26 janvier 1999 vol 1999 P n°502 dépôt du 8.12.1998 Me [V] notaire associé à Paris, de la copie du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires dudit immeuble en date du 13.5.1996 contenant modificatif au règlement de copropriété (concernant la répartition des charges de chauffage).

LES PARTS SOCIALES DE LA SCI IMMOBILIERS LIBERATION, soit 9 actions portant les numéros 16264 à 16272, donnant droit à la jouissance gratuite et ultérieurement à l’attribution en pleine propriété de lots 1041 et 1042, dans l’immeuble [Adresse 3], pour un prix ainsi déterminé : une rente annuelle de 3 600 €.Bien cadastré BN [Cadastre 1] Lots 1041 et 1042- vente réalisée en l’étude de Me [I] notaire à Paris, en date du 20 janvier 2012, publiée le 30 janvier 2012, n°2012/68- case n°1 au 8ème Bureau des Hypothèques de Paris.

LES PARTS SOCIALES DE LA SCI [Adresse 22], soit 9 actions portant les numéros 12 934 à 12 942, donnant droit à la jouissance gratuite et ultérieurement à l’attribution en pleine propriété d’une chambre et un placard faisant partie de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2], à PARIS [Adresse 14]. Bien cadastré BN [Cadastre 1] Lot 960- vente réalisée en l’étude de Me [I] notaire à Paris, en date du 20 janvier 2012 publiée le 30 janvier 2012, n°2012/67 case n°1 au 8ème Bureau des Hypothèques de Paris, pour un prix ainsi déterminé : une rente annuelle de 3 600 €.

Modification du règlement de copropriété : Le 21 octobre 1960 vol 3789 n°1 règlement de copropriété – conditions particulières – 23.9.1960 Me [D] par la société immobilière LIBERATION.

En conséquence,

Dire que la résolution des ventes entraîne obligation pour Monsieur [B] [G] de restituer les biens immobiliers à Madame [A] [P], veuve [C],Ordonner la publication du jugement à la conservation des hypothèques de PARIS,Déclarer que Madame [A] [C] deviendra l’unique propriétaire des biens objets des ventes dont la résolution sera prononcée,Condamner Monsieur [B] [G] à supporter le coût des actes notariés et frais d’hypothèques qui seront la conséquence de la résolution des ventes, en réparation du préjudice matériel subi par Madame [A] [C],Juger que Madame [A] [C] conservera à titre d’indemnité définitive et forfaitaire les arrérages déjà perçus au jour de l’acquisition de la clause résolutoire et tous embellissements et améliorations faites aux biens lui faisant retour,Condamner Monsieur [B] [G] à payer à Madame [A] [C] une indemnité d’occupation égale au montant de la rente mensuelle soit 16.778,03 € et ce, à compter du jugement prononçant l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la remise des clés des biens immobiliers et de la liste complète des baux en cours,Dire et juger que cette indemnité sera due tant que fera défaut un seul jeu de clés ou un seul bail,

Condamner Monsieur [B] [G] à payer Madame [A] [P] veuve [C], une indemnité de 100.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,Condamner Monsieur [B] [G] à payer Madame [A] [P] veuve [C], une indemnité de 15.000 € au titre des frais irrépétibles,Condamner Monsieur [B] [G] aux dépens, qui comprendront notamment les frais des commandements des 6 août, 17 septembre 2020, et 26 mai 2021, lesquels dépens seront recouvrés par Maitre Jean de BAZELAIRE, Avocat, sur le fondement des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Subsidiairement,

Condamner Monsieur [B] [G] à payer à Madame [A] [P] veuve [C] la somme de 1.319.920,27 € en deniers ou quittance au titre des arriérés de rente.

L’association ADIAM TUTELLE, bien que constituée, n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mai 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 21 mars 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en nullité des commandements de payer des 6 août 2020, 17 septembre 2020 et 26 mai 2021

Monsieur [B] [G] soutient que le commandement du 6 août 2020 est entaché d’une irrégularité de fond entraînant sa nullité au motif qu’il a été délivré par Madame [A] [P] " représenté par son curateur Monsieur [FX] " alors que ce dernier avait été remplacé à cette fonction par l’association ADIAM TUTELLES depuis un jugement du 16 mars 2020.

Madame [A] [P] conteste la nullité du commandement, faisant valoir que nonobstant l’erreur matérielle, elle était encore sous curatelle et pouvait agir seule, la délivrance d’un commandement ne nécessitant pas l’assistance du curateur.

Sur ce,

Selon l’article 117 du code de procédure civile, constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte « le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ».

Aux termes de l’article 467 du code civil, " la personne en curatelle ne peut, sans l’assistance du curateur, faire aucun acte qui, en cas de tutelle, requerrait une autorisation du juge ou du conseil de famille […] ".

En l’espèce, il est constant qu’à la date du 6 août 2020, Madame [A] [P] bénéficiait d’un régime de curatelle confié à l’association ADIAM TUTELLES.

En application de l’article 467 du code civil et du décret n°2008-1484 du 22 décembre 2008 relatif aux actes de gestion du patrimoine des personnes placées sous curatelle ou en tutelle, elle pouvait effectuer seule les actes d’administration qui ne nécessitent pas l’assistance d’un curateur.

La délivrance d’un commandement de payer visant une clause résolutoire constituant un acte d’administration, l’erreur matérielle commise sur le nom du curateur dans le commandement délivré le 6 août 2020 est sans effet sur sa validité.

Monsieur [B] [G] ne développe par ailleurs dans ses conclusions aucun moyen au soutien de sa demande en nullité des commandements de payer en date des 17 septembre 2020 et 26 mai 2021.

En conséquence, la demande en nullité des commandements de payer des 6 août 2020, 17 septembre 2020 et 26 mai 2021 sera rejetée.

Sur la résolution des ventes par application des clauses résolutoires

Sur le fondement de l’article 1104 du code civil exigeant que les conventions soient exécutées de bonne foi, Monsieur [B] [G] demande au tribunal d’écarter l’application des clauses résolutoires contenues dans les neuf actes de vente litigieux. Il reproche essentiellement à sa crédirentière d’avoir attendu 5 ans avant de délivrer le commandement du 6 août 2020, sans jamais adresser de décompte, avis déchéance ou mise en demeure préalable, le laissant dans l’ignorance des sommes qu’il restait devoir, de l’avoir placé dans l’impossibilité de régler sa dette en clôturant le compte sur lequel les loyers étaient versés sans communiquer ses nouvelles coordonnées bancaires jusqu’au 22 septembre 2020, au mépris des stipulations des actes de vente prévoyant l’obligation pour le vendeur d’informer sans délai l’acquéreur du changement de ses coordonnées, et de s’être opposée à toute revente qui aurait permis de la désintéresser rapidement, faisant échouer deux tentatives pour des motifs purement fallacieux. Il estime ainsi que l’attitude de la crédirentière est la démonstration qu’elle ne cherchait aucunement à recouvrer sa créance mais à faire revenir les biens dans son patrimoine. S’appuyant sur les dispositions des articles 1978 et 1225 du code civil, il considère par ailleurs que le commandement de payer du 17 septembre 2020 qui ne vise que des pénalités de retard ne peut autoriser le jeu de la clause résolutoire. Enfin, il conteste la validité du commandement du 26 mai 2021 qui ne comporte aucune ventilation des arriérés dus au titre de chacune des ventes immobilières et ne lui permet pas donc pas de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées.

En défense, Madame [A] [P] dénonce la turpitude de Monsieur [G] qui reconnaît dans ses écritures avoir cessé de payer régulièrement les rentes depuis 2015 et a interrompu tout paiement depuis le 7 juin 2021, le montant cumulé de sa dette atteignant la somme de 1.269.586,18 €, hors indemnités de retard. Elle demande en conséquence au tribunal de constater l’acquisition des clauses résolutoires, rappelant que Monsieur [B] [G] est devenu propriétaire des neufs biens litigieux sans verser un euro de fonds propres et encaisse depuis 2010 et 2012 la totalité des revenus de ces immeubles sans aucune contrepartie, que les versements ont cessé dès le décès de son époux, soit deux ans avant le changement de ses coordonnées bancaires, de sorte que ce changement de coordonnées bancaires n’est pas la cause de la défaillance, qu’elle n’avait aucune obligation d’accéder aux ventes proposées par Monsieur [B] [G] dont elle avait toutes les raisons de se méfier, que les sommes réclamées dans le commandement de payer du 21 mai 2021 ne sont que l’addition des rentes viagères mensuelles dues par Monsieur [B] [G] au titre des neuf actes de vente précités et qu’elle ne pouvait imaginer que son neveu tenterait de la spolier en s’exonérant du paiement de toute rente, ce qui explique qu’un délai se soit écoulé avant la délivrance du premier acte d’huissier.

Sur ce,

L’article 1104 du code civil prévoit que « les contrats doivent être exécutés de bonne foi. »

Aux termes de l’article 1978 du code civil, « le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n’a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages ».

L’article 1978 précité n’est cependant pas d’ordre public et les parties peuvent inscrire dans le contrat une clause résolutoire réservant au crédirentier le droit de demander la résolution ou prévoyant la résolution de plein droit en cas d’inexécution.

En l’espèce, les neuf actes de vente régularisés entre les époux [C] et Monsieur [G] les 21 octobre 2010 et 20 janvier 2012 comportent tous la clause résolutoire suivante :

« En outre, et par dérogation à l’article 1978 du Code civil, il est expressément convenu qu’à défaut du paiement à son exacte échéance, d’un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la vente sera de plein droit et sans mise en demeure préalable, purement et simplement résolue, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le CREDIRENTIER de son intention d’user du bénéfice de la présente clause ».

Par cette clause précise et non équivoque, les parties avaient donc expressément prévu que la résolution des ventes interviendrait de plein droit à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme des rentes viagères, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, le créancier étant dispensé de toute mise en demeure préalable.

Monsieur [B] [G] ne conteste pas le défaut de paiement mais s’oppose à l’application des clauses résolutoires en excipant de la mauvaise foi de la crédirentière qui aurait attendu cinq ans avant de délivrer le premier commandement le 6 août 2020.

S’il est exact que l’article 1104 du code civil subordonne l’application d’une clause résolutoire de plein droit à la bonne foi de la crédirentière, il est établi par les pièces communiquées que depuis 2015, précisément à l’époque où Monsieur [B] [G] a interrompu le versement régulier des rentes viagères, tel qui le reconnaît dans ses propres écritures, les parties sont en contentieux, Madame [A] [P] ayant dans un premier temps fait assigner Monsieur [B] [G] aux fins d’obtenir la nullité des ventes. Le grief tiré d’une inaction de cette dernière ne saurait donc être retenu.

Il doit être également relevé que les causes du commandement de payer du 6 août 2020 sont parfaitement détaillées et permettaient au débiteur de connaître précisément, immeuble par immeuble, le montant des sommes qui lui étaient réclamées, outre que le commandement contient la déclaration du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire stipulée dans chaque acte de vente.

Pour les motifs qui précèdent, Monsieur [B] [G] ne peut sérieusement soutenir que c’est le changement de coordonnées bancaires de Madame [A] [P] qui serait à l’origine de sa défaillance.

Par ailleurs, il n’est pas inutile de rappeler que Madame [A] [P] a été placée sous curatelle à compter du 24 juin 2016.

Enfin, c’est vainement que Monsieur [B] [G] reproche à Madame [P] de ne pas avoir donné suite à ses propositions de vente des biens afin d’apurer sa dette, la crédirentière étant parfaitement libre de refuser ces offres.

Il apparaît ainsi que le commandement de payer signifié le 6 août 2020 par Madame [A] [P] à Monsieur [B] [G] n’est entaché d’aucune mauvaise foi.

Par suite, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner la validité des commandements de payer des 17 septembre 2020 et 26 mai 2021, le tribunal constatera l’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les neuf actes de vente signés entre les parties les 21 octobre 2010 et 20 janvier 2012.

La résolution des ventes entrainera l’obligation pour Monsieur [G] de restituer à Madame [P] les biens immobiliers correspondants. Il convient en revanche de rejeter la demande de cette dernière de déclarer qu’elle deviendra l’unique propriétaire des biens objets des ventes dont la résolution est prononcée dès lors que ces biens ont été vendus en viager par Madame [A] [P] et son époux, à présent décédé, et qu’il n’est pas démontré qu’elle soit l’unique héritière de ce dernier.

Il n’y a pas lieu d’ordonner la publication du présent jugement à la conservation des hypothèques de Paris, cette demande n’étant par ailleurs pas motivée.

Sur la demande subsidiaire de délais de paiement

Monsieur [B] [G] sollicite à titre subsidiaire, si le tribunal judiciaire confirmait la validité et l’efficacité des commandements de payer, la poursuite de l’exécution des neufs contrats de vente litigieux et l’octroi d’un délai de six mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour vendre tout ou partie des biens immobiliers acquis auprès de son oncle et de sa tante et s’acquitter des sommes dues à cette dernière. Il estime en effet que le juge peut faire échec au jeu de la clause résolutoire même en l’absence de textes spécifiques en ordonnant l’exécution du contrat et le cas échéant, en octroyant des délais au débiteur pour s’exécuter et que les circonstances de l’espèce justifient que lui soit octroyé un délai raisonnable pour s’acquitter de sa dette. Il fait valoir qu’il n’a pas été mis en mesure de régler la rente jusqu’à la signification du premier commandement de payer, qu’il a immédiatement repris le paiement des échéances courantes des rentes dès qu’il a eu connaissance de leur montant grâce au décompte annexé audit commandement et tente tant bien que mal de s’en acquitter malgré la situation économique actuelle difficile dont il fait état. Il observe enfin que la cession des actifs immobiliers permettrait à sa tante d’encaisser rapidement l’arriéré et de transférer le service de la rente à une compagnie d’assurances, ce qui allégerait considérablement la gestion de son patrimoine et lui garantirait des revenus stables.

En défense, Madame [A] [P] rappelle que le débirentier a bénéficié d’un délai de plusieurs années depuis 2015 pour régler ses dettes et n’a effectué aucun paiement depuis juin 2021, de sorte que l’octroi de nouveaux délais ne ferait qu’accroitre sa dette à son égard, outre que l’octroi de délais de paiement est réservé au débiteur de bonne foi, ce dont son neveu ne peut se prévaloir, ne versant aux débats aucun décompte des loyers perçus pour chaque immeuble. Elle fait remarquer qu’il s’est volontairement mis dans une situation prétendument irréversible en s’abstenant de tout paiement pendant cinq ans et n’a même pas consigné les rentes entre les mains de la Caisse des dépôts et consignation pour tenter d’établir sa bonne foi.

Sur ce,

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, les ventes étant résolues de plein droit par l’application des clauses résolutoires, le tribunal ne dispose d’aucun pouvoir pour empêcher ou retarder la rupture des contrats en accordant au débirentier des délais de paiement.

Monsieur [G] sera donc débouté de ses demandes subsidiaires tendant à :

— " Ordonner la poursuite de l’exécution des neufs contrats de vente portant constitution de rentes viagères entre Monsieur [B] [G] et Madame [A] [P] veuve [C] ;

— Accorder à Monsieur [B] [G] un délai de 6 mois, à compter de la signification de la décision à intervenir, pour vendre tout ou partie des biens immobiliers acquis auprès de Monsieur [Z] [C] et Madame [A] [P] veuve [C], et s’acquitter des sommes dues à cette dernière ".

Sur la conservation des arrérages, des améliorations ou embellissements

Conformément aux stipulations contractuelles, Madame [A] [P] conservera à titre d’indemnité définitive et forfaitaire, les arrérages déjà perçus au jour de l’acquisition des clauses résolutoires et tous les embellissements et améliorations faites aux biens lui faisant retour.

Sur les indemnités d’occupation

Monsieur [B] [G] sera condamné à payer à Madame [A] [P] des indemnités d’occupation égales au montant des rentes viagères mensuelles stipulées dans chaque acte de vente à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la remise des clés des biens immobiliers et de la liste complète des baux en cours. Sur la base des justificatifs fournis, le montant mensuel des indemnités d’occupations dues par Monsieur [B] [G] s’élève à somme de 16 778,03 euros.

Sur les frais liés au retour des biens

Madame [A] [P] estime qu’elle n’a pas à supporter le coût des actes notariés éventuels et des frais de publication, dès lors qu’elle a été privée de la perception des rentes viagères et sollicite la condamnation de Monsieur [B] [G] à prendre en charge ces frais, sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Si Monsieur [B] [G] a bien commis une faute en ne s’acquittant pas des loyers dus à Madame [A] [P], le préjudice dont celle-ci se prévaut est indéterminé et indéterminable en l’absence de tout montant précisé. Cette demande sera donc rejetée.

Sur le préjudice moral

Madame [A] [P] demande la condamnation de Monsieur [B] [G] à lui verser une somme de 100 000 euros en réparation de son préjudice moral causé par la trahison d’un neveu à qui elle avait transmis l’intégralité de son patrimoine immobilier en échange du paiement d’une rente viagère.

Cependant, en l’absence de démonstration d’un préjudice distinct de celui résultant du défaut de paiement de la rente déjà sanctionné par la résolution des ventes, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [G] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens comprenant les frais des commandements de payer des 6 août 2020, 17 septembre 2020 et 26 mai 2021, dont distraction au profit de Maître Jean de BAZELAIRE.

Il sera également condamné à payer à Madame [A] [P] une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de la nature du litige et des conséquences matérielles entrainées par une réformation de la décision, l’exécution provisoire sera écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de Monsieur [B] [G] en nullité des commandements de payer des 6 août 2020, 17 septembre 2020 et 26 mai 2021,

Constate l’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les neuf actes de vente signés entre les époux [L] et [N] [G] et Monsieur [B] [G] les 21 octobre 2010 et 20 janvier 2012 et portant sur les biens immobiliers suivants :

UN IMMEUBLE sis [Adresse 8] ET [Adresse 18] PARIS [Adresse 15], pour prix de vente de 760 000 €. Bien cadastré DK 2- vente réalisée en l’étude de Me [K] Notaire à Paris, le 21 octobre 2010 publiée le 5 novembre 2010 – volume 2010 P7131 au 11ème Bureau des Hypothèques de Paris.

UN IMMEUBLE sis [Adresse 6], pour un prix de vente de 840 000 €. Bien cadastré AX [Cadastre 11] – vente réalisée en l’étude de Maître [K] Notaire à Paris, le 21 octobre 2010 publiée le 2 novembre 201 -volume 2010 P7942 au 4ème Bureau des Hypothèques de Paris.

UN APPARTEMENT SITUE [Adresse 7], studette, pour un prix ainsi déterminé : une rente viagère et annuelle de 8 400 €. Bien cadastré BN [Cadastre 19] lot 116- vente réalisée en l’étude de Maître [I] notaire à Paris, le 20 janvier 2012 publiée le 17 février 2012 Vol 2012P n°1506 (reprise pour ordre le 23 mars 2012 -au dépôt 2012 D3254) au 8ème Bureau des Hypothèques de Paris.

UNE CHAMBRE DE SERVICE DANS L’IMMEUBLE sis [Adresse 13], pour un prix ainsi déterminé : une rente viagère et annuelle de 7 800 €. Bien cadastré BS [Cadastre 5] Lot 97- vente réalisée en l’étude de Me [I] notaire à Paris, le 20 janvier 2012 publiée le 17 février 2012 Vol 2012P n°1516 (reprise pour ordre le 23 mars 2012 -au dépôt 2012 D3257) au 8ème Bureau des Hypothèques de Paris.

UNE CHAMBRE DE SERVICE SITUEE DANS UN IMMEUBLE [Adresse 12], pour un prix ainsi déterminé : une rente viagère et annuelle de 5 400€.Bien cadastré DE 20 Lot 4- vente réalisée en l’étude de Me [I] notaire à Paris, le 20 janvier 2012 publiée le 17 février 2012 Vol 2012P n°1524 (reprise pour ordre le 23 mars 2012 -au dépôt 2012 D3274) au 8ème Bureau des Hypothèques de Paris. Etat descriptif de division transcrit antérieurement au 1er janvier 1956.

UN STUDIO SITUE AU REZ-DE-CHAUSSEE DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], pour un prix ainsi déterminé : une rente viagère et annuelle de 7 200 €. Bien cadastré BV [Cadastre 10] Lot 21 – vente réalisée en l’étude de Me [I] notaire à Paris, le 20 janvier 2012 publiée le 17 février 2012 Vol 2012P n°1533 (reprise pour ordre le 23 mars2012 -au dépôt 2012 D3280) au 8ème Bureau des Hypothèques de Paris.

Le 18 juin 1973 vol 575 n°7- modificatif du règlement de copropriété publié ci-dessus formalité n°1 en ce qui concerne la superficie de l’immeuble, acte du 25.4.1973 Me [J] notaire à Paris.

UNE CHAMBRE PORTANT LE NUMERO 9 SITUEE DANS L’IMMEUBLE DU [Adresse 2], pour un prix ainsi déterminé : une rente viagère et annuelle de 5 400 €. Bien cadastré BS 60 Lot 39- vente réalisée en l’étude de Me [I] notaire à Paris, le 20 janvier 2012 publiée le 17 février 2012 Vol 2012P n°1500 (reprise pour ordre le 23 mars2012 -au dépôt 2012 D3239) au 8ème Bureau des Hypothèques de Paris.LES PARTS SOCIALES DE LA SCI IMMOBILIERS LIBERATION, soit 9 actions portant les numéros 16264 à 16272, donnant droit à la jouissance gratuite et ultérieurement à l’attribution en pleine propriété de lots 1041 et 1042, dans l’immeuble [Adresse 3], pour un prix ainsi déterminé : une rente annuelle de 3 600 €.Bien cadastré BN [Cadastre 1] Lots 1041 et 1042- vente réalisée en l’étude de Me [I] notaire à Paris, en date du 20 janvier 2012, publiée le 30 janvier 2012, n°2012/68- case n°1 au 8ème Bureau des Hypothèques de Paris.

LES PARTS SOCIALES DE LA SCI [Adresse 22], soit 9 actions portant les numéros 12 934 à 12 942, donnant droit à la jouissance gratuite et ultérieurement à l’attribution en pleine propriété d’une chambre et un placard faisant partie de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] PARIS [Adresse 14].

Rejette la demande de Monsieur [B] [G] d’ “Ordonner la poursuite de l’exécution des neufs contrats de vente portant constitution de rentes viagères entre Monsieur [B] [G] et Madame [A] [P] veuve [C]",

Rejette la demande de Monsieur [B] [G] d’ “Accorder à Monsieur [B] [G] un délai de 6 mois, à compter de la signification de la décision à intervenir, pour vendre tout ou partie des biens immobiliers acquis auprès de Monsieur [Z] [C] et Madame [A] [P] veuve [C], et s’acquitter des sommes dues à cette dernière ",

Dit que Monsieur [B] [G] devra restituer à Madame [A] [P], représentée par son tuteur, Monsieur [FU] [M], les biens immobiliers correspondant aux ventes résolues,

Rejette la demande de Madame [A] [P] de déclarer qu’elle deviendra l’unique propriétaire des biens objets des ventes dont la résolution est prononcée,

Dit n’y avoir lieu à ordonner la publication du jugement à la conservation des hypothèques de Paris,

Dit que Madame [A] [P] représentée par son tuteur, Monsieur [FU] [M], conservera à titre d’indemnité définitive et forfaitaire, les arrérages déjà perçus au jour de l’acquisition des clauses résolutoires et tous les embellissements et améliorations faites aux biens lui faisant retour,

Condamne Monsieur [B] [G] à payer à Madame [A] [P] représentée par son tuteur, Monsieur [FU] [M], une somme mensuelle de 16 778,03 euros au titre des indemnités d’occupation à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la remise des clés des biens immobiliers et de la liste complète des baux en cours,

Rejette la demande de Madame [A] [P] représentée par son tuteur, Monsieur [FU] [M], au titre des frais liés au retour des biens,

Rejette la demande de Madame [A] [P] représentée par son tuteur, Monsieur [FU] [M], au titre du préjudice moral,

Condamne Monsieur [B] [G] aux dépens,

Dit que les dépens pourront être directement recouvrés par Maître Jean de BAZELAIRE, dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [B] [G] à payer à Madame [A] [P] représentée par son tuteur, [FU] [M], une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Ecarte l’exécution provisoire du jugement.

Fait et jugé à Paris le 21 novembre 2024

La Greffière La Présidente

Mélanie VAUQUELIN Claire BERGER