TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BOUCTOT

■

Charges de copropriété

N° RG 24/03770 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3G4S

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 30 Avril 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, la SAS RINALDI, exerçant son activité sous l’enseigne « CABINET RINALDI », représentée par son Président,

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par Maître Jean-claude BOUCTOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0998

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [B]

Madame [M] [B] née [H]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 30 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03770 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3G4S

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 06 Février 2025, tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 30 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [T] [B] et Mme [M] [B] née [H] sont propriétaires du lot de copropriété n°20 d’un immeuble situé au [Adresse 4]).

Un arrêté a été rendu par la mairie de [Localité 9] le 10 avril 2017 imposant aux propriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] la remise en état de la façade arrière du 3ème bâtiment cour donnant sur le [Adresse 1].

Des travaux de remise en état et de ravalement ont été votés au cours de l’assemblée générale du 13 avril 2023.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 13 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure M. [T] [B] et Mme [M] [B] née [H] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 17.397,09 euros outre 47,17 euros de frais de mise en demeure.

Par exploits de commissaire de justice signifiés les 11 janvier et 07 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner M. [T] [B] et Mme [M] [B] née [H] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 06 juin 2024.

Au visa des articles 10 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6 alinéa 2 et 1343-2 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner M. [T] [B] et Mme [M] [B] née [H] au paiement de la somme de 17.827,34 euros au titre des charges dues au 05 janvier 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— condamner M. [T] [B] et Mme [M] [B] née [H] au paiement de la somme de 47,17 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— condamner M. [T] [B] et Mme [M] [B] née [H] au paiement de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [T] [B] et Mme [M] [B] née [H] au paiement des entiers dépens ;

— condamner M. [T] [B] et Mme [M] [B] née [H] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— ordonner la capitalisation des intérêts pour une année entière.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice), M. [T] [B] et Mme [M] [B] née [H] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 06 juin 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 06 février2025. La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et de l’acte de vente du 06 juillet 2009 que M. [T] [B] et Mme [M] [B] née [H] sont propriétaires du lot n° 20 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] correspondant à un appartement d’une superficie loi Carrez de 15,57m2.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 avril 2023 et du 10 septembre 2024, par laquelle l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2023, fixé les budgets prévisionnels du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé.

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

46,26 euros au titre d’une mise en demeure en date du 05 juillet 2022,47,17 euros au titre d’une mise en demeure en date du 12 octobre 2022,47,17 euros au titre d’une relance après mise en demeure en date du 13 octobre 2023

Soit un total de 140,60 euros représentant des frais de recouvrement. Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [T] [B] et Mme [M] [B] née [H], déduction faite des frais de recouvrement qui en outre ne sont pas justifiés en 2022, est débiteur de 17.444,26 – 140,60 euros soit 17.303,66 euros et non 17.827,34 euros au titre des charges courantes impayées au 05 janvier 2024 inclus comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

M. [T] [B] et Mme [M] [B] née [H] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 07 mars 2024.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 47,17 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance (mise en demeure du 23 octobre 2023).

En l’espèce il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 23 octobre 2023 facturée à hauteur de la somme de 47,17 euros prévue par le contrat de syndic.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de 47,17 euros.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 07 mars 2024, date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [T] [B] et Mme [M] [B] née [H] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que M. [T] [B] et Mme [M] [B] née [H] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès juillet 2021.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés puisque les travaux de ravalement votés n’ont pu débuter en raison d’un défaut de trésorerie.

Cpendant, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [T] [B] et Mme [M] [B] née [H] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [B] et Mme [M] [B] née [H], qui succombent, supporteront les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.800 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [T] [B] et Mme [M] [B] née [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

—  17.303,66 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 05 janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 07 mars 2024 ;

—  47,17 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  1.800 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] du surplus de ses demandes ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 07 mars 2024 ;

CONDAMNE M. [T] [B] et Mme [M] [B] née [H] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 30 Avril 2025.

La Greffière La Présidente