Tribunal Judiciaire d'Évry, Chambre des referes, 17 juin 2025, n° 25/00460

TJ Évry 17 juin 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que la locataire n'avait pas payé ses loyers et que le commandement de payer était demeuré infructueux, rendant l'expulsion légitime.
Accepté
Arriéré locatif
La cour a jugé que la somme demandée était non sérieusement contestable et a ordonné son paiement.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation du bail
La cour a estimé que la bailleur avait droit à une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer mensuel, augmentée des charges.
Accepté
Frais de procédure
La cour a condamné la locataire à payer une somme au titre des frais de procédure, conformément à l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, ch. des réf., 17 juin 2025, n° 25/00460
Numéro(s) :	25/00460
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Mikaël LOREK
Parties :	S.C.I. ADAR c/ S.A.S. SO KITCHEN

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 17 juin 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00460 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q3J7

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 20 mai 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. ADAR

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1707

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. SO KITCHEN

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 8 avril 2025, la SCI ADAR, propriétaire de locaux commerciaux situés à Corbeil-Essonnes et donnés à bail à la SAS SO KITCHEN, a assigné en référé cette dernière, devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 1103, 1193 et 1104 du code civil, et de l’article L145-41 du code de commerce, aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,

— Ordonner l’expulsion de la SAS SO KITCHEN et de toutes personnes de son chef, et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la police armée si besoin est, des locaux commerciaux, [Adresse 6] à [Localité 5],

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant éventuellement les lieux dans tel garde-meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— Condamner la SAS SO KITCHEN au paiement de :

* la somme provisionnelle de 13.805,11 euros, deuxième trimestre 2025 inclus au titre de l’arriéré locatif, avec intérêt au taux légal,

* la somme provisionnelle de 1.380,51 euros au titre de la clause pénale du bail,

* l’indemnité d’occupation fixée provisoirement au montant d’un quart d’une annuité du loyer plus les charges, le montant de l’indemnité d’occupation que la SAS SO KITCHEN devra payer à la SCI ADAR jusqu’à libération des lieux par remise des clefs.

— Juger que le montant du dépôt de garantie restera acquis à son profit,

— Rejeter toute demande de délais,

— Condamner la SAS SO KITCHEN à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront les frais des commandements, de constat d’huissier, d’assignation et de recouvrement.

Au soutien de ses demandes, la SCI ADAR expose que :

— par acte sous seing privé en date du 9 septembre 2022, elle a donné à bail à Monsieur [D] [Y], disposant d’une faculté de substitution au profit d’une personne morale, des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée d’un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf années, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 18.000 euros hors charges, payable d’avance trimestriellement,

— la SAS SO KITCHEN, qui s’est substituée à Monsieur [D] [Y], ne réglant pas régulièrement son loyer, la SCI ADAR lui a fait délivrer un commandement de payer une somme en principal de 10.059,56 euros au titre de l’arriéré locatif, qui est demeuré infructueux,

— au jour de l’assignation, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 13.805,11 euros arrêté au 2ème trimestre 2025 inclus.

A l’audience du 20 mai 2025, la SCI ADAR, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation, actualisant la dette à la baisse et produisant un décompte en ce sens.

Bien que régulièrement assignée, la SAS SO KITCHEN n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCI ADAR justifie, par la production du bail en date du 9 septembre 2022, du commandement de payer délivré le 27 février 2025 et du décompte arrêté au 2ème trimestre 2025 inclus, que sa locataire, la SAS SO KITCHEN, a cessé de payer régulièrement ses loyers et charges.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement à payer demeuré infructueux.

Or, la SCI ADAR a fait délivrer à la SAS SO KITCHEN un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce le 27 février 2025 d’avoir à payer la somme, en principal, de 9.883,89 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er trimestre 2025 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 27 février 2025, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 28 mars 2025.

L’obligation de la SAS SO KITCHEN de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SAS SO KITCHEN causant un préjudice à la SCI ADAR, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 28 mars 2025.

En revanche, la demande de majoration de ladite indemnité s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI ADAR sollicite la condamnation de la SAS SO KITCHEN à lui payer la somme provisionnelle de 10.105,11 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 2ème trimestre 2025, selon décompte produit à l’audience.

Il convient de déduire du décompte les « frais de rappel » facturés :

— le 10.04.2024 pour un montant de 15 euros,

— le 10.10.2024 pour un montant de 15 euros,

— le 10.01.2025 pour un montant de 15 euros,

soit un total de 60 euros.

Par conséquent et au regard des pièces versées au débat, la SAS SO KITCHEN sera donc condamnée à payer à la SCI ADAR, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation demeurés impayés au 2ème trimestre 2025 inclus, la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 10.045,11 (10.105,11 – 60) euros.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025, date de la délivrance de l’assignation.

En revanche, la demande de conservation du dépôt de garantie destinée à couvrir les réparations locatives s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la clause pénale

La SCI ADAR sollicite également la condamnation de la SAS SO KITCHEN à lui payer la somme provisionnelle de 1.380,51 euros au titre de la clause pénale du bail.

Or, la clause pénale, même prévue au contrat, étant susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SAS SO KITCHEN qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la SAS SO KITCHEN, succombant, sera condamnée à payer à la SCI ADAR la somme de 1.500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 mars 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de la SAS SO KITCHEN et de toute personne dans les lieux de son fait des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée d’un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4], avec l’éventuelle assistance de la force publique ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle due par la SAS SO KITCHEN, à compter de la résiliation du bail, au 28 mars 2025, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SAS SO KITCHEN à payer à la SCI ADAR l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE la SAS SO KITCHEN à payer à la SCI ADAR la somme provisionnelle de 10.045,11 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 2ème trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au titre de la clause pénale ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SAS SO KITCHEN à payer à la SCI ADAR la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS SO KITCHEN aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 17 juin 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,