TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 7]

N° minute : 1311

Références : R.G N° N° RG 25/00205 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QV7E

JUGEMENT

DU : 09 Septembre 2025

S.A. [Adresse 8]

C/

M. [T] [L] [Z]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 09 Septembre 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. ANTIN RESIDENCES HLM

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Chistian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [T] [L] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 17 Juin 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e PAUTONNIER

+ 1CCC au défendeur

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 12 mars 2014, la société LA VINCENNOISE, aux droits de laquelle vient la société ANTIN RESIDENCES, a donné en location à Monsieur [T] [L] [Z], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel actualisé de 497,34 €, provision sur charges comprise.

Le 17 juillet 2024, la société ANTIN RESIDENCES a fait délivrer à Monsieur [T] [L] [Z] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 423,41 € selon décompte arrêté au 16 juillet 2024.

La société ANTIN RESIDENCES a, par courriel reçu le 9 août 2024, saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 23 octobre 2024, la société ANTIN RESIDENCES a attrait Monsieur [T] [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société ANTIN RESIDENCES sollicite de voir :

constater la résiliation du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [L] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe, au besoin avec le concours de la force publique ;

condamner Monsieur [T] [L] [Z] au paiement de la somme de 2 237,46 € au titre des loyers et charges impayés échus jusqu’au mois de septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement de payer les loyers en date du 17 juillet 2024 pour la somme de 1 423,41 € en vertu de l’article 1231-6 du code civil et pour le surplus à compter de la date du jugement en vertu de l’article 1231-7 du code civil ;

ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil ;

condamner Monsieur [T] [L] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges tel que prévu au contrat de location si ce dernire n’avait pas été résilié, et ce à compter du mois de septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date du prononcé du juhement pour les indemnités d’occupation antérieures au jugement en vertu de l’article 1231-7 du code civil et à compter de leurs échéances respectives pour les indemnités d’occupation postérieures au jugement ;

condamner Monsieur [T] [L] [Z] au paiement de la somme de 500,00 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal en vertu de l’article 1231-7 du code civil ;

condamner Monsieur [T] [L] [Z] au paiement des entiers dépens comprenant le coût de la signification du commandement de payer les loyers, le coût de la signification de l’assignation et le coût de sa notification à la préfecture, en vertu de l’article 695 du code de procédure civile.

Le 25 octobre 2024, la société ANTIN RESIDENCES a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 17 juin 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la société ANTIN RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’elle sollicite d’être autorisée à produire un décompte actualisé par note en délibéré afin d’actualiser le montant de la créance locative à la date de l’audience.

Monsieur [T] [L] [Z], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative, précisant qu’au jour de l’audience, il lui reste devoir environ 3 000,00 € et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois en plus du loyer courant. Monsieur [T] [L] [Z] sollicite également la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [T] [L] [Z] soutient notamment :

n’avoir pas sollicité de procédure de traitement du surendettement ;

être séparé et qu’une procédure devant le juge aux affaires familiales est en cours ;

qu’un FSL devait soler la dette mais qu’il n’a pas respecté le 3e paiement ;

qu’il est père au foyer avec deux enfants à charge et qu’il perçoit une somme de 1 000,00 € par mois au titre de l’aide au retour à l’emploi ;

avoir des dettes relatives à la scolarité des enfants.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

La société ANTIN RESIDENCES a été autorisée à produire, par note en délibéré, un décompte actualisé au jour de l’audience ainsi qu’à donner ses instructions sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [T] [L] [Z] avant le 30 juin 2025.

Monsieur [T] [L] [Z] a été autorisé à répondre avant le 30 juillet 2025

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Par courriel du 27 juin 2025, la société ANTIN RESIDENCES produit un décompte actualisé en vertu duquel la dette locative s’élèvait à la somme de 3 165,47 € au jour de l’audience. Elle précise qu’au regard du montant de celle-ci, elle s’oppose aux délais de paiement et à la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire sollicités.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société ANTIN RESIDENCES verse aux débats un décompte arrêté au 17 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 3 165,47 €, hors dépens.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société ANTIN RESIDENCES est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [T] [L] [Z] à payer à la société ANTIN RESIDENCES la somme de 3 165,47 € actualisée au 17 juin 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Monsieur [T] [L] [Z] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Il ressort des débats que Monsieur [T] [L] [Z] est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en supplément une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

En outre, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Monsieur [T] [L] [Z] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, un paiement de 600,00 € ayant été effectué le 4 juin 2025 pour un loyer charges comprises de 497,34 €.

Compte tenu de son engagement, il convient par conséquent d’accorder à Monsieur [T] [L] [Z] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société ANTIN RESIDENCES justifie avoir, le 9 août 2024, saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 9) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [T] [L] [Z] le 17 juillet 2024, pour un montant principal de 1 423,41 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 septembre 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [T] [L] [Z] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Au regard de son souhait de pouvoir rester dans le logement, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et quinze jours après présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse, Monsieur [T] [L] [Z] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Monsieur [T] [L] [Z] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour Monsieur [T] [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef. En cas de maintien dans les lieux, la société ANTIN RESIDENCES sera en droit d’exiger de Monsieur [T] [L] [Z] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [T] [L] [Z], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 juillet 2024, de l’assignation du 23 octobre 2024 et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la société ANTIN RESIDENCES sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par société ANTIN RESIDENCES ;

CONSTATE que le contrat signé le 12 mars 2014 entre la société ANTIN RESIDENCES, venant aux droits de la société LA VINCENNOISE, et Monsieur [T] [L] [Z] concernant les locaux situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 17 septembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Monsieur [T] [L] [Z] à payer à société ANTIN RESIDENCES la somme de 3 165,47 € (trois mille cent soixante-cinq euros et quarante-sept centimes) actualisée au 17 juin 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Dit que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

AUTORISE Monsieur [T] [L] [Z] à s’acquitter de cette somme en 32 mensualités, les 31 premières d’un montant de 100,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en supplément du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse :

Monsieur [T] [L] [Z] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société ANTIN RESIDENCES, la résiliation du bail étant acquise à la date du 17 septembre 2024;

Monsieur [T] [L] [Z] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

faute pour Monsieur [T] [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

en cas de maintien dans les lieux, la société ANTIN RESIDENCES sera en droit d’exiger de Monsieur [T] [L] [Z] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.

FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [T] [L] [Z] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux ; et au besoin CONDAMNE Monsieur [T] [L] [Z] à payer à la société ANTIN RESIDENCES ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] [Z] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 juillet 2024, de l’assignation du 23 octobre 2024 et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE la société ANTIN RESIDENCES de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présence décision est assortie de l’exécution provisoire ;

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIERE, LA JUGE,