TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute : 764

Références : R.G N° N° RG 24/01711 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QKJD

JUGEMENT

DU : 13 Mai 2025

S.A. IMMOBILIERE 3 F

C/

Mme [P] [M]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 13 Mai 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. IMMOBILIERE 3 F

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Magali DELATTRE, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [P] [M]

[Adresse 9]

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 18 Mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e DELATTRE

+ 1CCC à la Préfecture

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 21 décembre 2021 la société IMMOBILIERE 3F s’est engagée envers Madame [P] [M], dans le cadre d’une location-accession, à lui transférer la propriété d’un local à usage d’habitation et un emplacement de parking soit les lots n°41 et 60 [Adresse 11] à [Localité 7], moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la date de levée d’option. La société IMMOBILIERE 3F a ainsi transféré à titre onéreux la jouissance du bien pendant une durée de 18 mois à compter de l’entrée en jouissance des preneurs le 28 septembre 2022.

Il est convenu que la redevance est constituée :

d’une fraction « quote-part locative de la redevance » fixée à la somme annuelle de 6513.48 euros correspondant à la rémunération du droit de jouissance, d’une fraction «  quote-part acquisitive de la redevance » due tout au long de la période de jouissance fixée à la somme annuelle de 120 euros.

Faute pour Madame [P] [M] d’avoir réglé les redevances convenues, la société IMMOBILIERE 3F a fait délivrer le 6 avril 2023 une sommation de payer la somme de 2872.83 euros selon décompte arrêté au 20 février 2023.

Par jugement du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes en date du 29 février 2024, Madame [P] [M] a été a été condamnée à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 5.303.21 euros au titre des redevances locatives et acquisitives arrêtées au 2 août 2023, décision signifiée le 11 avril 2024.

Madame [P] [M] n’a pas réglé les cause du jugement et les redevances postérieures.

N’ayant pas levé l’option ni le réglé les redevances impayées, par assignation délivrée à étude le 12 août 2024, la société IMMOBILIERE 3F a attrait Madame [P] [M], devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société IMMOBILIERE 3F sollicite :

ordonner la résiliation du contrat aux torts de Madame [P] [M],de constater que Madame [P] [M] est occupante sans droit ni titre ;d’ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [P] [M] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, de fixer au montant de la redevance «  quote part locative » et des charges l’indemnité d’occupation due mensuellement par Madame [P] [M] et ce jusqu’à la libération effective des lieux et condamner la défenderesse à payer cette indemnité d’occupation, en conséquence, de condamner Madame [P] [M] au paiement des sommes suivantes :6683.17 euros au titre des redevances locatives intervenues entre le 1er septembre 2023 et le 2 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, 133.66 euros au titre de l’indemnité de résiliation prévue au contrat, 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’audience s’est tenue le 18 mars 2025. Lors de l’audience, la société IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 17 mars 2025, l’arriéré s’élève à la somme de 10 729.12 euros et l’indemnité de résiliation à la somme de 214.58 euros.

Madame [P] [M] bien que régulièrement citée n’a pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la résiliation du contrat de location-accession

La société IMMOBILIERE 3F se prévaut du non-règlement de redevances et la non-régularisation de la levée d’option au soutien de sa demande de prononcé de la résiliation du contrat de location-accession. Elle produit à l’appui de ses demandes, le contrat de location accession, la sommation de payer du 6 avril 2023, les décomptes de redevances.

Selon l’article 1224 du code civil la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En page 17 il est stipulé que le contrat est consenti moyennant paiement d’une redevance annuelle de 8661 euros composée de la contrepartie du droit de jouissance, à hauteur de 6513.48 euros, et des acomptes sur le prix à hauteur de 120 euros par an. Cette redevance est exigible, à compter du jour de l’entrée en jouissance, sauf résiliation anticipée, jusqu’au terme prévu pour la levée d’option. Il est précisé en page 18 du contrat que la totalité de la redevance sera payable par mensualités égales et d’avance le 5 de chaque mois.

La société IMMOBILIERE 3F produit des relevés de compte en date du 17 mars 2025 portant sur la période du 01 octobre 2022 au 17 mars 2025 pour établir les défauts de paiement de Madame [P] [M]. Elle produit en outre le jugement du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes en date du 29 février 2024, ayant condamnée Madame [P] [M] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 5.303.21 euros au titre des redevances locatives et acquisitives arrêtées au 2 août 2023 terme d’août 2023.

Il ressort des décomptes produits que Madame [P] [M] n’a pas réglé les causes du jugement du 29 février 2024 ni les redevances échues postérieurement. Les redevances de septembre 2023 à mars 2024 incluses sont impayées.

Le défaut de paiement réitéré des redevances par Madame [P] [M] constitue un manquement grave justifiant à lui seul la résiliation du contrat, dès lors que l’obligation de mise à disposition et en jouissance de la société IMMOBILIERE 3F est dépourvue de sa contrepartie essentielle.

Par ailleurs, le preneur n’a pas procédé à la levée de l’option dans les termes du contrat. La levée d’option est soumise à la satisfaction par l’accédant à toutes ses obligations pendant la période de jouissance énoncées ci-dessus et, notamment, étant à jour du paiement des redevances et des charges, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En page 31 de la convention, il est indiqué que la levée de l’option et le transfert de propriété interviendra au plus tard dans les 18 mois à compter de l’entrée en jouissance.

En page 35 de la convention, il est prévu que la résiliation du contrat de location-accession ainsi que la levée d’option par l’accédant mis en demeure entraineront la perte immédiate du droit de jouissance et l’absence de droit pour l’accédant au maintien dans les lieux.

Il s’en suit que les conditions de la résiliation du contrat sont remplies. Il convient dès lors de prononcer la résiliation du contrat et d’en fixer la date d’effet au 28 mars 2024, date correspondant à la fin de la période de transfert de jouissance de l’immeuble aux époux [X] et date butoir pour la levée de l’option d’achat telle que prévue par l’acte notarié du 21 décembre 2021.

Madame [P] [M] est donc occupante sans droits ni titre depuis le 28 mars 2024.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Le recours à la force publique étant prévue, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte formulée par la société IMMOBILIERE 3F.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [P] [M] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la société IMMOBILIERE 3F qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant mensuelle de la quote-part locative et ce à compter du 28 mars 2024 date de résiliation du contrat et jusqu’à libération effective des lieux sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Il y a donc lieu de condamner Madame [P] [M] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur la demande en paiement des redevances impayées et indemnites d’occupation

En page 17 il est stipulé que le contrat est consenti moyennant paiement d’une redevance annuelle de 8661 euros composée de la contrepartie du droit de jouissance, à hauteur de 6513.48 euros, et des acomptes sur le prix à hauteur de 120 euros par an. Cette redevance est exigible, à compter du jour de l’entrée en jouissance, sauf résiliation anticipée, jusqu’au terme prévu pour la levée d’option. Il est précisé en page 18 du contrat que la totalité de la redevance sera payable par mensualités égales et d’avance le 5 de chaque mois.

La société IMMOBILIERE 3F produit des relevés de compte en date du 17 mars 2025 portant sur la période du 01 octobre 2022 au 17 mars 2025 pour établir les défauts de paiement de Madame [P] [M]. Elle produit en outre le jugement du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes en date du 29 février 2024, ayant condamnée Madame [P] [M] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 5.303.21 euros au titre des redevances locatives et acquisitives arrêtées au 2 août 2023 terme d’août 2023 inclus.

Il ressort des décomptes que Madame [P] [M] est redevable de la somme de 10 729.12 euros au titre de la quote-part locative et des indemnités d’occupation échues du 1er septembre 2023 au 1er mars 2025 arrêtées au 17 mars 2025 terme de mars inclus et restées impayées.

Madame [P] [M] sera ainsi condamnée à payer à la société IMMOBILIERE 3F cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur l’indemnité de résiliation, il est prévu en page 36 du contrat que lorsque le contrat de location accession est résilié, l’accédant devra au vendeur une indemnité de 2% du prix des redevances impayées. En application des dispositions contractuelles, Madame [P] [M] seront condamnés in solidum au paiement d’une somme de 214.58 euros (10 729.12 x 2%).

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Madame [P] [M] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de dispenser Madame [P] [M] de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputé contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de location-accession conclu le 21 décembre 2021 entre la société IMMOBILIERE 3F et Madame [P] [M] et portant sur un immeuble d’habitation et un parking situés [Adresse 10] lots n°41 et 60 [Adresse 8] à [Localité 7], à compter du 28 mars 2024,

CONSTATE que Madame [P] [M] est occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 10] lots n°41 et 60 [Adresse 8] à [Localité 7], depuis le 28 mars 2024;

En conséquence, ORDONNE faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [P] [M] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte de la société IMMOBILIERE 3F ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par Madame [P] [M] à compter du 28 mars 2024, à la quote-part locative augmentées des charges ;

CONDAMNE Madame [P] [M] à verser à la société IMMOBILIERE 3F ladite indemnité mensuelle à compter du 28 mars 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Madame [P] [M] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 10 729.12 euros au titre de la quote-part locative et des indemnités d’occupation impayées échues du 1er septembre 2023 au 1er mars 2025 arrêtée au 17 mars 2025 terme de mars inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Madame [P] [M] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 214.58 euros au titre de l’indemnité de résiliation ;

CONDAMNE Madame [P] [M] au paiement des dépens;

DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA PRESENTE DECISON A ETE SIGNEE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE