TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e TOURNIER-[Localité 12]

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e TOURNIER-[Localité 12]

■

Charges de copropriété

N° RG 23/13388 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3AXJ

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 26 Juin 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet CHAMORAND, société par actions simplifiée,

[Adresse 10]

[Localité 8]

Représenté par Maître Fabrice TOURNIER-COURTES de la SAS LAWFIELDS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0636

DÉFENDEUR

La S.C.I. IDARE, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 9]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13388 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3AXJ

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 22 Mai 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 26 juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI IDARE est propriétaire des lots de copropriété n°293 et 294 d’un immeuble situé au [Adresse 6]).

Par exploit du 22 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait commandement à la SCI IDARE de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 18 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] a fait assigner la SCI IDARE en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 25 avril 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-1 et 1343-2 du code civil et de l’article 700 du code de procédure civile, il demande au tribunal de :

— condamner la SCI IDARE au paiement de la somme de 32.178 ,48 euros au titre des charges dues au 06 juillet 2023, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— condamner la SCI IDARE au paiement de la somme de 1.278,86 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— condamner la SCI IDARE au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la SCI IDARE au paiement des entiers dépens en ce compris les frais d’assignation ;

— condamner la SCI IDARE au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

La SCI IDARE a été assignée selon procès-verbal de remise à personne morale. Elle n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 04 octobre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 22 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un modificatif du règlement de copropriété du 19 novembre 2014 concernant la création des lots 293 et 294 et d’un avis de mutation du 5 février 2015 que la SCI IDARE est propriétaire des lots n°293 et 294 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] Paris.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 novembre 2020, 02 juin 2021, 14 juin 2022 et 05 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes pour les assemblées générales des 30 novembre 2020, 02 juin 2021 et 14 juin 2022 ;

— un contrat de syndic ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 06 juillet 2023 avec un solde débiteur de 33.457,34 euros.

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

48 euros au titre d’une mise en demeure en date du 11 septembre 2019,48 euros au titre d’une mise en demeure en date du 06 mars 2023,48 euros au titre d’une mise en demeure en date du 12 juin 2020,48 euros au titre d’une mise en demeure en date du 04 juin 2021,48 euros au titre d’une mise en demeure en date du 06 décembre 2021,288 euros au titre de « hono remise dossier huissier » en date du 24 décembre 2021,180,62 euros au titre de « honoraire huissier 11.01.22 » en date du 19 janvier 2022,48 euros au titre d’une mise en demeure en date du 14 juin 2022,48 euros au titre d’une mise en demeure en date du 07 décembre 2022,48 euros au titre d’une mise en demeure en date du 06 mars 2023,288 euros au titre de « hono remise dossier huissier » en date du 15 mars 2023,234,24 euros au titre de « honoraires huissier 23.03.2023 » en date du 24 décembre 2021,48 euros au titre d’une mise en demeure en date du 08 juin 2023

Soit un total de 1.422,86 euros représentant des frais de recouvrement. Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI IDARE, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 33.457,34 euros – 1.422,86 euros soit 32.034,48 euros et non 32.178 ,48 euros au titre des charges courantes impayées comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

La SCI IDARE ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés au 06 juillet 2023 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 18 octobre 2023.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.278,86 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13388 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3AXJ

Les mises en demeure ne sont pas justifiées, faute d’être versées aux débats et il ne peut être sérieusement soutenu que la multiplication de ces courriers aient eu la moindre utilité, de même que les deux commandements de payer, une fois établi que la défenderesse ne voulait pas (ou ne pouvait pas) s’acquitter de sa dette, et que l’engagement d’une procédure était indispensable.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 18 octobre 2023, date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI IDARE de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que la SCI IDARE a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès juillet 2019.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13388 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3AXJ

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI IDARE a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

la SCI IDARE, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris les frais de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui et non compris dans les dépens et la SIC IDARE sera condamnée à payer ce dernier la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI IDARE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris (13ème arrondissement) les sommes de :

—  32.034,48 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 06 juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023 ;

—  1.500 euros à titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 14] de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 2] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 1] [Adresse 11]) du surplus de ses demandes ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 18 octobre 2023 ;

CONDAMNE la SCI IDARE aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 13] le 26 Juin 2025.

La Greffière La Présidente