TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 7]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00981 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QHLS

JUGEMENT

DU : 23 Janvier 2025

Société [Adresse 13] [Z] VERT

C/

M. [D] [V]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 23 Janvier 2025.

DEMANDERESSE:

Société [Adresse 14]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Harry ORHON de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

DEFENDEUR:

Monsieur [D] [V]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 03 Décembre 2024

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e ORHON + CCC

EXPOSÉ DU LITIGE

La société HLM Immobilière du Moulin Vert a consenti un bail d’habitation à M. [V] [D] à compter du 19 janvier 2027 sur des locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel acutalisé de 613,57 euros provisions pour charges incluses.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2904,61 euros au titre de l’arriéré locatif 30 janvier 2024 terme de décembre 2023 inclus dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation délivrée le 10 mai 2024, la société [Adresse 11] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

7225,19 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. (rapport de carence).

prétentions et moyens des parties

À l’audience du 3 décembre 2024, la société HLM Immobilière du Moulin Vert maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 novembre 2024, s’élève désormais à 3186,71 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [V] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

La société [Adresse 10] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie le 07 février 2024 deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1184 du code civil (dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), rappelle le principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 6 février 2024, M. [V] [D] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 2904,61 euros qui y était mentionnée.

La société HLM Immobilière du Moulin verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 novembre 2024, M. [V] [D] lui devait la somme de 2929,61 euros, soustraction faite des frais de procédure et autres frais pour un montant total de 357,10 euros et après régularisation du surloyer de solidarité.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2024 sur la somme de 2904,61 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

S’il ressort des décomptes que M [V] [D] n’a pas réglé de manière les loyers au cours de l’année 2021, il apparait toutefois qu’il a repris le paiement du loyer courant depuis février 2022 et ce de manière régulière, sans néanmoins parvenir à résorber la dette.

Compte-tenu de ce que le paiement du loyer courant a repris depuis plus de 2 ans, que mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail n’est pas suffisante et n’apparait pas en l’espèce de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [V] [D] et son expulsion.

En conséquence, la demande de résolution judiciaire formée la société d'[Adresse 11] sera rejetée.

2.Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [V] [D] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

3.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société HLM Immobilière du Moulin Vert concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, les circonstances de l’espèce ne justifie pas que l’exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de résiliation du bail d’habitation entre la société [Adresse 11], d’une part, et M. [V] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 12],

CONDAMNE M. [V] [D] à payer à la société HLM Immobilière du Moulin Vert la somme de 2929,61 euros (deux mille neuf cent vingt-neuf euros et soixante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 novembre 2024 terme d’octobre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2024 sur la somme de 2904,61 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DÉBOUTE la société [Adresse 11] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

ORDONNE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [V] [D] à payer à la société HLM Immobilière du Moulin Vert la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [D] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 10 mai 2024 et du commandement de payer.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge