RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 15 juillet 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00272 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QVVQ

PRONONCÉE PAR

Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président,

Assisté de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 20 juin 2025 et de Sarah TREBOSC, greffière, lors du prononcé

ENTRE :

Monsieur [N], [D], [K] [M], en qualité d’héritier de Monsieur [C], [L] [M]

demeurant [Adresse 1] [Localité 3]

représenté par Maître François natale BORRELLO de la SELARL BORRELLO-MARTIN, avocat au barreau de l’ESSONNE

Monsieur [E], [A], [L], [D] [M], en qualité d’héritier de Monsieur [C], [L] [M]

demeurant [Adresse 5] [Localité 7]

représenté par Maître François natale BORRELLO de la SELARL BORRELLO-MARTIN, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

Société TAT RESTAURANT

dont le siège social est sis [Adresse 6] [Localité 9]

représentée par Maître Anthony CREAC’H, demeurant [Adresse 4] – [Localité 8], avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : C1937

Madame [S] [B] épouse [U]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 9]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 12 février 2025, Monsieur [E] [M] et Monsieur [N] [M] en leur qualité d’héritiers de Monsieur [C] [M] ont fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes la SASU TAT RESTAURANT et Madame [S] [B] épouse [U], au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le renouvellement du bail conclu entre la SASU TAT RESTAURANT venant aux droits de la société LE NAPOLI et Monsieur [C] [M] le 14 mai 2024, au bénéfice du bailleur, à compter du 7 décembre 2024 ;

— Constater l’occupation sans droit ni titre de la SASU TAT RESTAURANT en raison de l’acquisition de ladite clause résolutoire ;

— Ordonne l’expulsion de la SASU TAT RESTAURANT et de tous occupants de leur chef, des lieux qu’elle occupe au sin de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9], si besoin avec l’aide de la force publique, ainsi que la séquestration de ses meubles et effets mobiliers chez tel garde meuble au choix de Messieurs [M] et aux frais de la défenderesse ;

— Condamner solidairement la SASU TAT RESTAURANT et Madame [S] [B] épouse [U] à verser une astreinte provisoire de 300 euros par jour à compter de la date de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux ;

— Condamner solidairement la SASU TAT RESTAURANT et Madame [S] [B] épouse [U] à verser à Messieurs [E] et [N] [M] la somme provisionnelle de 7.325,50 euros hors taxes par mois à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 7 décembre 2024, et jusqu’à totale restitution des lieux, tout mois commencé étant intégralement dû ;

— Dire et juger que Messieurs [E] et [N] [M] conserveront la somme de 14.561 euros représentant le montant du dépôt de garantie conformément aux termes du renouvellement de bail ;

— Condamner solidairement la SASU TAT RESTAURANT et Madame [S] [B] épouse [U] à verser à Messieurs [E] et [N] [M] la somme provisionnelle à parfaire de 54.943,26 euros TTC au titre de l’arriéré locatif ;

— Condamner solidairement la SASU TAT RESTAURANT et Madame [S] [B] épouse [U] à verser à Messieurs [E] et [N] [M] la somme provisionnelle de 225 euros au titre des frais de recouvrement ;

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024, date de délivrance du commandement de payer ;

— Condamner solidairement la SASU TAT RESTAURANT et Madame [S] [B] épouse [U] à verser à Messieurs [E] et [N] [M] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement la SASU TAT RESTAURANT et Madame [S] [B] épouse [U] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

— Ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir en toutes ses dispositions, sans constitution de garantie ni provision.

Appelée à l’audience des 11 mars 2025, 22 avril 2025 et 6 juin 2025, l’affaire a été utilement renvoyée à l’audience du 20 juin 2025 au cours de laquelle Monsieur [E] [M] et Monsieur [N] [M], représentés par leur conseil, ont soutenu leurs conclusions récapitulatives en réponse aux termes desquelles ils s’opposent aux demandes formulées par la partie adverse et maintiennent leurs demandes exposées à leur acte introductif d’instance. Ils portent toutefois le montant des impayés locatifs à la somme de 71.757,68 euros TTC, deuxième trimestre 2025 inclus, et celui au titre des frais de recouvrement à la somme de 300 euros TTC.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [E] [M] et Monsieur [N] [M] exposent que, par acte de renouvellement de bail du 14 mai 2024, leur défunt père, aux droits duquel ils viennent, avait donné à bail à la SASU TAT RESTAURANT un local commercial, pour lequel Madame [S] [U] s’est portée caution, moyennant un loyer annuel de 58.604 euros hors taxes hors charges payable trimestriellement et d’avance. Ils expliquent que la SASU TAT RESTAURANT ne payant plus ses loyers et charges, ils ont été contraints de lui faire délivrer par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 36.628,84 euros, 4ème trimestre 2024 inclus. Ledit commandement étant resté sans effet, ils s’estiment bien fondés à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et le bénéfice de ses effets.

La SASU TAT RESTAURANT, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite, au visa des articles R.221-1 et 1343-5 du code civil et L.313-3 du code monétaire et financier, du juge des référés de :

A titre principal,

— Juger que le commandement de payer est nul en raison de ses irrégularités ;

— Constater que la clause résolutoire n’est pas réalisée ;

— Débouter les demandeurs de leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

— Débouter les demandeurs de leur demande d’indemnité d’occupation ;

— Surseoir à statuer dans l’attente de la production d’un décompte détaillé des loyers dus et de la régularisation des charges ;

— Autoriser la SASU TAT RESTAURANT à s’acquitter de sa dette locative en 23 échéances mensuelles de 1 euro chacune, le solde à la 24ème mensualité, la première mensualité étant due un mois après la signification de l’ordonnance à intervenir ;

En tout état de cause,

— Condamner les demandeurs au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les demandeurs aux entiers dépens.

Pour s’opposer aux demandes formulées par Messieurs [M], la SASU TAT RESTAURANT fait valoir que, depuis le 6 novembre 2024, Madame [T] [J] est devenue seule actionnaire et présidente de la SASU TAT RESTAURANT, laquelle ignorait les impayés locatifs accumulés par le précédent gérant. Au soutien de sa demande de nullité du commandement de payer, elle indique que le commandement, imprécis et illisible, ne comporte, d’une part, aucun décompte détaillé des impayés depuis le 14 mai 2024 et, d’autre part, aucune régularisation des comptes de charges par le bailleur, ce qui ne lui permet pas de connaître de façon précise les tenants et aboutissants des sommes réclamées. Elle relève en outre l’existence d’une contradiction entre la provision réclamée au titre des impayés locatifs et celle réclamée au titre de l’indemnité d’occupation.

En réplique, Messieurs [M] soutiennent que ledit commandement est parfaitement clair et précis contrairement à ce qu’allègue la SASU TAT RESTAURANT. Ils soulignent que depuis la délivrance du commandement de payer un seul paiement, à hauteur de la somme de 1.500 euros, est intervenu le 20 novembre 2024, n’ayant pas permis d’apurer la dette locative. S’agissant des délais de paiement sollicités, ils font valoir qu’aucun élément comptable de nature à justifier la capacité de la défenderesse à les honorer en sus du loyer courant n’est versé aux débats.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, Messieurs [M] justifient par la production de l’avenant au bail commercial du 14 mai 2024 et du commandement de payer du 6 novembre 2024 que leur locataire a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.

Le bail commercial en page 10 stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Messieurs [M], agissant en leur qualité d’héritier de Monsieur [C] [M], ont fait délivrer le 6 novembre 2024 à la SASU TAT RESTAURANT un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce d’avoir à payer la somme en principal de 36.628,84 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de décembre 2024 inclus.

La SASU TAT RESTAURANT avance au soutien de sa demande de nullité du commandement de payer le fait que celui-ci est imprécis et illisible.

Or, il ressort des pièces versées aux débats que la page querellée correspond à l’avis d’échéance du 3ème trimestre 2024 établi par le bailleur déjà communiqué à la SASU TAT RESTAURANT le 1er juillet 2024, laquelle a donc été en mesure de connaître de façon précise la nature des sommes réclamées et pour quelles échéances ces sommes sont dues, en distinguant charges et loyers.

Dès lors, celle-ci ne peut prétendre que la qualité de l’une des pages du commandement délivré le 6 novembre 2024 lui ait causé un grief. Il convient donc de rejeter la demande de nullité afférente.

La SASU TAT RESTAURANT invoque un changement de président au sein de ladite société pour tenter d’échapper à ses obligations contractuelles, pourtant, elle ne justifie nullement avoir informé les parties bailleresses de ce changement.

Et, en tout état de cause, le commandement de payer, qui est demeuré infructueux, a valablement été délivré le 6 novembre 2024, dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce et selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, à la SASU TAT RESTAURANT.

Par conséquent, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 7 décembre 2024.

L’obligation de la SASU TAT RESTAURANT de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de la considérer occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef à défaut Messieurs [M] étant alors autorisés à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

L’expulsion étant ordonnée avec le concours de la force publique, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur le sort des meubles et objets mobiliers

Il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des explications des parties bailleresses que sont réclamés en paiement les loyers et charges des 3ème et 4ème trimestres de l’année 2024 et 1er et 2ème trimestres de l’année 2025 à hauteur de la somme totale de 71.757,68 euros tenant compte du règlement intervenu le 20 novembre 2024 à hauteur de la somme de 1.500 euros.

En conséquence, il convient de condamner in solidum la SASU TAT RESTAURANT et, en sa qualité de caution, Madame [S] [B] épouse [U] à payer, en deniers ou quittances, à Messieurs [M] la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 71.757,68 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au mois de juin 2025 inclus.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 36.628,84 euros et, pour le surplus, à compter de la présente décision.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SASU TAT RESTAURANT causant un préjudice à Monsieur [E] [M] et Monsieur [N] [M], ces derniers sont fondés à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer appelé augmenté des charges et taxes afférentes, qu’ils auraient perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 7 décembre 2024 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner in solidum la SASU TAT RESTAURANT et, en sa qualité de caution, Madame [S] [B] épouse [U] au paiement de ladite indemnité à compter du 1er juillet 2025, celles dues depuis l’acquisition effective de la clause résolutoire étant comprises au titre de la provision allouée infra.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie et de paiement des frais de recouvrement

La demande de conservation du dépôt de garantie² et celle en paiement provisionnel des frais de recouvrement s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présentent pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces demandes.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge.

Il appartient au juge saisi d’une demande de délais de paiement de s’assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de six mois sollicité au regard de sa situation financière.

L’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu’il est raisonnablement en mesure de s’acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours.

La SASU TAT RESTAURANT sollicite, à titre reconventionnel, des délais de paiement sur 24 mois avec des mensualités à hauteur de la somme de un euros pour les 23 premières échéances et le solde restant dû pour la 24ème échéance, demande à laquelle s’opposent Monsieur [E] [M] et Monsieur [N] [M].

En l’espèce, la SASU TAT RESTAURANT n’apporte aucun élément probant circonstancié et actuel au soutien de sa demande de délais de paiement futile.

Par conséquent, il convient de rejeter cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SASU TAT RESTAURANT et, en sa qualité de caution, Madame [S] [B] épouse [U], qui succombent à la présente instance, sont condamnées aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elles sont également condamnées à payer à Monsieur [E] [M] et Monsieur [N] [M] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

REJETTE la demande de nullité du commandement de payer délivré le 6 novembre 2024 formée par la SASU TAT RESTAURANT ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le local commercial situé [Adresse 6] à [Localité 9], à la date du 7 décembre 2024 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion immédiate de la SASU TAT RESTAURANT et/ou de tous occupants de leur chef du local commercial situé [Adresse 6] à [Localité 9] ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le prononcé d’une astreinte ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum la SASU TAT RESTAURANT et, en sa qualité de caution, Madame [S] [B] épouse [U] à payer, en deniers ou quittances, à Monsieur [E] [M] et Monsieur [N] [M] la somme provisionnelle de 71.757,68 euros au titre des loyers, charges et taxes arrêtés au mois de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 36.628,84 euros et, pour le surplus, à compter de la présente décision ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SASU TAT RESTAURANT et, en sa qualité de caution, Madame [S] [B] épouse [U] à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que Monsieur [E] [M] et Monsieur [N] [M] auraient perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 7 décembre 2024 ;

CONDAMNE in solidum la SASU TAT RESTAURANT et, en sa qualité de caution, Madame [S] [B] épouse [U] à payer à Monsieur [E] [M] et Monsieur [N] [M], à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la conservation du dépôt de garantie ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre des frais de recouvrement ;

REJETTE la demande reconventionnelle de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum la SASU TAT RESTAURANT et, en sa qualité de caution, Madame [S] [B] épouse [U] aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire ;

CONDAMNE in solidum la SASU TAT RESTAURANT et, en sa qualité de caution, Madame [S] [B] épouse [U] à payer à Monsieur [E] [M] et Monsieur [N] [M] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 15 juillet 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,