TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 8]-[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 04 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/06361 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QLPB

NAC : 72A

Jugement Rendu le 04 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires L’AQUARELLE, dont le siège social est situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la SAS LAMY, Société par actions simplifiée, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de CRETEIL sous le numéro 487 530 099, dont le siège social est [Adresse 1],

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Madame [S] [E] [Y], demeurant [Adresse 2]

défaillante,

Monsieur [H] [V] [B], demeurant [Adresse 4]

défaillant,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge

Greffier : Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 05 Juin 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 04 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [S] [E] [Y] et M. [H] [V] [B] sont propriétaires des lots 7 et 107 dépendant de la copropriété L’AQUARELLE située [Adresse 3] à [Localité 6].

Par adjudication en date du 20 juin 2022, les lots sont devenus la propriété de la SCI NOUR.

Par assignation en date des 3 octobre 2024 pour Mme [S] [E] [Y] et 7 octobre 2024 pour M. [H] [V] [B], le syndicat des copropriétaires L’AQUARELLE, représenté par son syndic la SAS LAMY, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir ce tribunal :

— le recevoir en son action et l’en déclarer fondé,

— condamner in solidum Mme [S] [E] [Y] et M. [H] [V] [B] à lui payer les sommes de :

. 10.182,91 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, appel avance ajustement de provisions sur dépréciation créances du 02/07/2022 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

. 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

. 432,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

. 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de l’acte introductif d’instance,

— rejeter toute demande de délais,

— si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible,

— rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir,

— condamner in solidum Mme [S] [E] [Y] et M. [H] [V] [B] en tous les dépens et autoriser la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [S] [E] [Y] et M. [H] [V] [B], bien que régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 5 juin 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires L’AQUARELLE produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaires des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— le jugement d’adjudication sur saisie immobilière rendu par le tribunal judiciaire d’Evry le 22 juin 2022

— le contrat de syndic,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 2ème trimestre 2018 au 2ème trimestre 2022 et appel avance ajustement de provisions sur dépréciation de créances du 01/07/2022,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 8 juin 2015, 29 juin 2017, 9 juillet 2018, 20 juin 2019, 24 octobre 2019, 15 décembre 2020, 25 mars 2021, 29 juillet 2021, 16 décembre 2021, 19 mai 2022 et 23 avril 2024,

un décompte des charges réclamées arrêté au 1er juillet 2024, appel avance ajustement de provisions sur dépréciation créances du 02/07/2022 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 10.182,91 euros.

L’examen des pièces fournies permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires L’AQUARELLE s’élève à la somme de 10.182,91 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 29 juillet 2022, pour la période du 1er avril 2018 (2ème appel de provision de charges 2018) au 29 juillet 2022 (remboursement (OK) avances, mutation MUO690945) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024 pour les sommes dues par Mme [S] [E] [Y] et à compter du 7 octobre 2024 pour les sommes dues M. [H] [V] [B], dates des assignations respectives.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 3 octobre 2024 pour les sommes dues par Mme [S] [E] [Y] et à compter du 7 octobre 2024 pour les sommes dues par M. [H] [V] [B], conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Concernant la solidarité des défendeurs, il convient de rappeler que, à moins qu’il existe une clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, les indivisaires sont tenus conjointement et non solidairement du paiement des charges. En l’espèce, le règlement de copropriété n’est pas produit par le syndicat des copropriétaires L’AQUARELLE.

Mme [S] [E] [Y] et M. [H] [V] [B] seront tenus conjointement au paiement de ces sommes à proportion des droits de chacun d’eux dans l’indivision.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Enfin, les indivisaires dont le comportement est fautif à l’égard du syndicat peuvent être condamnés in solidum au paiement des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice causé.

En l’espèce, Mme [S] [E] [Y] et M. [H] [V] [B] ont déjà été condamnés par jugements du tribunal d’instance tribunal d’instance d’Evry des 2 novembre 2016 et 17 décembre 2018, cette dernière décision portant sur la somme dues au titre des charges impayées arrêtées au 1er trimestre 2018 inclus.

En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété leur incombant, Mme [S] [E] [Y] et M. [H] [V] [B] ont perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et ainsi causé au syndicat des copropriétaires L’AQUARELLE un préjudice distinct de celui résultant d’un simple retard, justifiant leur condamnation à lui payer une indemnité de 1.000,00 euros en réparation de son préjudice.

Co responsables du préjudice, ils seront condamnés in solidum au paiement des dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires L’AQUARELLE sollicite la somme de 432,00 euros au titre de la « constitution et envoi dossier à avocat pour assignation », prestation qui constitue un acte d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires L’AQUARELLE sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [S] [E] [Y] et M. [H] [V] [B], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés par la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par M^e Jean-Sébastien TESLER, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [S] [E] [Y] et M. [H] [V] [B] seront également condamnés in solidum à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires L’AQUARELLE au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [S] [E] [Y] et M. [H] [V] [B] à payer au syndicat des copropriétaires L’AQUARELLE la somme de 10.182,91 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 29 juillet 2022, pour la période du 1er avril 2018 (2ème appel de provision de charges 2018) au 29 juillet 2022 (remboursement (OK) avances, mutation MUO690945) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024 pour les sommes dues par Mme [S] [E] [Y] et à compter du 7 octobre 2024 pour les sommes dues par M. [H] [V] [B], et ce jusqu’à parfait paiement

DIT que les intérêts produits depuis le 3 octobre 2024 pour les sommes dues par Mme [S] [E] [Y] et à compter du 7 octobre 2024 pour les sommes dues par M. [H] [V] [B] seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière

CONDAMNE in solidum Mme [S] [E] [Y] et M. [H] [V] [B] à payer au syndicat des copropriétaires L’AQUARELLE la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires L’AQUARELLE de sa demande au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE in solidum Mme [S] [E] [Y] et M. [H] [V] [B] aux dépens,

DIT que la Selarl AD LITEM JURIS pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [E] [Y] et M. [H] [V] [B] à payer la somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires L’AQUARELLE en application de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,