TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 8]-[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 09 Janvier 2025

AFFAIRE N° RG 24/06574 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QIGY

NAC : 72I

Jugement Rendu le 09 Janvier 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [B] 24, situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS IME GESTION, Société par actions simplifiée au capital de 210 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 402 209 209, dont le siège social est [Adresse 4],

Représenté par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [C] [N], demeurant [Adresse 5]

Comparant,

Monsieur [M], [O] [K], demeurant [Adresse 1]

Comparant,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 26 Août 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 Novembre 2024 et mise en délibéré au 09 Janvier 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [N] et M. [M] [K] sont propriétaires indivis des lots numéros 202 et 221 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 9].

Par exploits de commissaire de Justice des 20 et 26 août 2024, le syndicat des copropriétaires [B] 24, représenté par son syndic en exercice, la SAS IME GESTION, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile M. [G] [N] et M. [M] [K] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

Constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En conséquence,

Condamner in solidum les défendeurs à lui payer les sommes de :

• 5 988,56 € selon arrêté de compte du 8 avril 2024, 4/4 FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2025 et APPEL 4E TRIMESTRE 2025 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure;

• 3 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 204,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 4 avril 2024 sur une somme de 6 098,32 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

Condamner in solidum les défendeurs en tous les dépens.

A l’audience du 14 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires [B] 24 a comparu par avocat, a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans ses assignations introductives d’instance et s’est opposé à toute demande de délai de paiement.

M. [G] [N] et M. [M] [K] ont comparu à l’audience, ne contestent ni le principe de la dette ni le montant réclamé et sollicitent des délais de paiement.

Ils s’opposent à la demande de dommages et intérêts.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:

1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2) Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [B] 24 verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 5 avril 2024 adressée en recommandé avec avis de réception à M.[G] [N], l’avis de réception portant la mention cochée “Destinataire inconnu à l’adresse”,

Il n’est pas versé aux débats de lettre de mise en demeure adressée à Monsieur [M] [K] et celle à l’attention de M. [G] [N] ne peut lui être opposable.

En conséquence, l’action du syndicat des copropriétaires [B] 24 à l’encontre de Monsieur [M] [K] est irrecevable.

Il convient d’étudier celle dirigée à l’encontre de M. [G] [N].

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 5 954,32 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 12 mars 2024, appel du 1er janvier 2024, 1/4 FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 ET APPEL 1ER TRIMESTRE 2024 inclus, outre une somme de 144,00 euros correspondant au coût de la mise en demeure, soit un total à régler de 6 098,32 euros.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2-1 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 8 juillet 2022 et 30 juin 2023,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée,

— un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er juillet 2024, pour la période du 8 juillet 2022 au 1er juillet 2024 3/4FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 et APPEL 3ème TRIMESTRE 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 2 260,66 euros,

— un décompte, dans ses écritures, des sommes à échoir arrêté au 8 avril 2024, sur la période du 4ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025 inclus,faisant apparaître un solde débiteur de 3 727,90 euros.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

M. [G] [N] ne conteste ni le principe ni le montant des charges réclamées.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées échues sur la période du 8 juillet 2022 au 1er juillet 2024 3/4 Fonds travaux Loi ALUR 2024 et appel 3ème trimestre 2024 inclus, s’élève à la somme de 2 260,66 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit à compter du 5 avril 2024.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n°7 du PV d’assemblée générale du 30 juin 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025) , il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre sur la période du 3ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025 4/4 FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2025 inclus s’élève à la somme de 3 727,90 euros.

Par conséquent, Monsieur [G] [N] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires [B] 24 la somme de 3 727,90 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [G] [N], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où le défendeur a demandé un délai de paiement démontrant une volonté d’apurer la dette dans les deux mois.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, M. [G] [N] sollicite des délais de paiement mais ne produit aucune pièce au soutien de sa demande.

En ocnséquence, M. [G] [N] ne démontre pas être en capacité d’apurer la dette.

La demande de délais de paiement n’apparaît pas bien fondée.

M. [G] [N] est par conséquent débouté de cette demande.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette: frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 204,00 euros au titre des frais de recouvrement.

Il convient de déduire de la créance réclamée :

— les frais de 60,00 euros de relance de la mise en demeure du 17 octobre 2023, non produite.

Seuls les frais des lettres de mise en demeure du 5 avril 2024 apparaissent bien fondés, mais il convient d’en ramener le montant à la somme de 60,00 € conformément au contrat de syndic.

M. [G] [N] est condamné au paiement de la somme de 60,00 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de la dette.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [G] [N], qui succombe, est condamné aux dépens de l’instance.

M. [G] [N] est par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200 euros au syndicat des copropriétaires [B] 24, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

DECLARE irrecevable l’action du syndicat des copropriétaire [B] 24 à l’encontre de M. [M] [K];

CONDAMNE M. [G] [N] à payer au syndicat des copropriétaires [B] 24 la somme de 2 260,66 euros au titre des charges de copropriété impayées échues sur la période du 8 juillet 2022 au 1er juillet 2024 3/4 Fonds travaux Loi ALUR 2024 et appel 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 5 avril 2024, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [G] [N] à payer au syndicat des copropriétaires [B] 24 la somme de 3 727,90 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles sur la période du 3ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [B] 24 de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [G] [N] et M. [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires [B] 24 la somme de 60,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

DEBOUTE M. [G] [N] de sa demande de délais de paiement;

CONDAMNE M. [G] [N] à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires [B] 24, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [N] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,