TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 22 Mai 2025

AFFAIRE N° RG 24/07153 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QFLE

NAC : 72A

FE-CCC délivrées le :________

à :

la SELARL AD LITEM JURIS

Jugement Rendu le 22 Mai 2025

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires situé SAINT-SPIRE situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, Société par actions simplifiée au capital de 59 000,00 €, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 413 426 479, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Madame [V] [H] [J] [E], née le 21 Avril 1970 à [Localité 7], de nationalité Francaise,

demeurant [Adresse 2]

défaillante

DÉFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSÉ, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Sarah TREBOSC, Greffière lors des débats à l’audience du 27 Mars 2025 et de Zahra BENTOUILA, Greffière, lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 5 Décembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 27 Mars 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 22 Mai 2025

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

******

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [V] [E] est propriétaire des lots 205 et 427 dépendant de la copropriété [Adresse 3] située à cette adresse à [Localité 5].

Par assignation en date du 26 août 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS FONCIA SENART GATINAIS, l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir le tribunal :

— le recevoir en son action et l’en déclaré bien fondé,

— condamner Mme [V] [E] à lui payer les sommes de :

. 6.381,69 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, cotisation fonds travaux et appel provisions sur charges inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

. 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

. 1.383,16 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

. 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 8 février 2023, date de la mise en demeure,

— rejeter toute demande de délais, si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible,

— rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir,

condamner Mme [V] [E] en tous les dépens et autoriser la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par M^e Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [V] [E], bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience juge rapporteur du 27 mars 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— le contrat de syndic,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges de du 2ème trimestre 2021 au 3ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 10 septembre 2020, 24 juin 2021,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 1er juillet 2024, provision cotisation fonds travaux et appel provisions sur charges inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 6.381,69 euros.

Il convient de déduire du montant de la créance, les sommes suivantes, en l’absence de production de pièce justificative :

—  7,70 euros, SPG fourniture 1 badge,

—  6,62 euros, RAR 11.04.2024 envoi clés b.lettres non récupérées.

Au vu des pièces produites, il est justifié que la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] s’élève à la somme de 6.367,37 euros [6.381,69 € – (7,70 € + 6,62 €)], au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 01/04/2021 (cotisation fonds travaux 01/04/2021) au 01/07/2024 (cotisation fonds travaux et appel provisions sur charges) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 26 août 2024, date de l’assignation, en l’absence de preuve d’envoi de la mise en demeure.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 26 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Mme [V] [E] a déjà été condamnée à cinq reprises au titre des charges de copropriété impayées. La dernière décision en date du 17 mai 2021, rendue par le pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Evry, porte sur les charges arrêtées au 1er janvier 2021, Prov./Chg courantes 01/01/2021 inclus.

En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété lui incombant, Mme [V] [E] a perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et ainsi causé au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] un préjudice distinct de celui résultant d’un simple retard, justifiant sa condamnation à lui verser une indemnité de 640,00 euros en réparation de son préjudice.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] sollicite la somme de 1.383,16 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants :

— « suivi procédure recouvrement », « suivi contentieux », « constitution du dossier transmis à l’avocat », dès lors qu’il s’agit de prestations qui constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle ;

— frais de constitution hypothèque en l’absence de justificatif de réalisation de cette formalité ;

— intérêts de retard, qui ne relèvent pas des frais nécessaires tels que définis par le texte précité.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] ne justifie pas de l’envoi des mises en demeure dont il demande le remboursement et, ne peut, dans ses conditions, obtenir remboursement des relances après mise en demeure.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [V] [E], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par M^e Jean-Sébastien TESLER, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [V] [E] sera également condamnée à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [V] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 6.367,37euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 01/04/2021 (cotisation fonds travaux 01/04/2021) au 01/07/2024 (cotisation fonds travaux et appel provisions sur charges) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 août 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement

DIT que les intérêts produits depuis le 26 août 2024 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière

CONDAMNE Mme [V] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 640,00 euros à titre de dommages et intérêts

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] de sa demande au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE Mme [V] [E] à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Mme [V] [E] aux dépens

DIT que la Selarl AD LITEM JURIS pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le VINGT DEUX MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Zahra BENTOUILA, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,