DU 14 Janvier 2025 Minute numéro :

N° RG 24/00585 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NX6K

Code NAC : 72I

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE,

C/

Madame [R] [D], [X] [G] épouse [K] [I] [T]

Monsieur [O] [A] [Y][T]

Madame [L] [V] [Y][T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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JUGEMENT SELON LA FORME ACCELEREE AU FOND

LE JUGE : Didier FORTON, juge

LE GREFFIER : Xavier GARBIT, lors des plaidoiries

Isabelle PAYET, lors du prononcé par mise à disposition

LES PARTIES :

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, SAS ayant son siège social au [Adresse 6],

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 621

DÉFENDEURS

Madame [R] [D], [X] [G] épouse [K] [I] [T], demeurant [Adresse 2]

non représentée

Monsieur [O] [A] [C], demeurant [Adresse 2]

non représenté

Madame [L] [V] [C], demeurant [Adresse 2]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du 18 décembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 14 Janvier 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Mme [R] [D] [X] [G] épouse [K] [I] [T], M. [O] [A] [E] [I] [T] et Mme [L] [V] [K] [I] [T] sont propriétaires des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 14] sis [Adresse 5] à [Localité 7], cadastré section EI n°[Cadastre 1], consistant en un appartement et un parking formant les lots n°226017 et n° 70031 de la copropriété.

Par courriers recommandés avec accusé de réception en date du 13 mars 2024, dont le pli a été visé mais non réclamé, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 9] sis [Adresse 5] à [Localité 7], a mis en demeure Mme [R] [D] [X] [G] épouse [K] [I] [T], M. [O] [A] [E] [I] [T] et Mme [L] [V] [K] [I] [T] de payer dans un délai de trente jours la somme de 4 613,58 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais, selon décompte arrêté au 12 mars 2024, au visa de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] sis [Adresse 5] à CERGY LE HAUT (95800), représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VBDS, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond devant ce tribunal Mme [R] [D] [X] [G] épouse [K] [I] [T], M. [O] [A] [E] [I] [T] et Mme [L] [V] [K] [I] [T] aux fins de voir :

— condamner solidairement Mme [R] [D] [X] [G] épouse [K] [I] [T], M. [O] [A] [E] [I] [T] et Mme [L] [V] [K] [I] [T] à lui payer la somme 3 843,05 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 25 avril 2024 ;

— condamner solidairement Mme [R] [D] [X] [G] épouse [K] [I] [T], M. [O] [A] [E] [I] [T] et Mme [L] [V] [K] [I] [T] à lui payer la somme de 1 150,14 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles ;

— condamner solidairement Mme [R] [D] [X] [G] épouse [K] [I] [T], M. [O] [A] [E] [I] [T] et Mme [L] [V] [K] [I] [T] à lui payer la somme de 239,64 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui ;

— condamner in solidum Mme [R] [D] [X] [G] épouse [K] [I] [T], M. [O] [A] [E] [I] [T] et Mme [L] [V] [K] [I] [T] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner in solidum Mme [R] [D] [X] [G] épouse [K] [I] [T], M. [O] [A] [E] [I] [T] et Mme [L] [V] [K] [I] [T] à lui payer la somme de 1 866 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [R] [D] [X] [G] épouse [K] [I] [T], M. [O] [A] [E] [I] [T] et Mme [L] [V] [K] [I] [T] aux entiers dépens.

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 18 décembre 2024, lors de laquelle le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Régulièrement cités par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Mme [R] [D] [X] [G] épouse [K] [I] [T], M. [O] [A] [E] [I] [T] et Mme [L] [V] [K] [I] [T] n’ont pas comparu, ni constitué avocat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de paiement des charges de copropriété échues et à échoir :

En vertu des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

«A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.» ;

Par ailleurs, en vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale” ;

Et en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige” ;

En l’espèce le Syndicat des copropriétaires de la résidence [12] sise [Adresse 3] à [Localité 8] verse les pièces suivantes à l’appui de ses demandes :

— la matrice cadastrale, le titre de propriété dont il résulte que Mme [R] [D] [X] [G] épouse [K] [I] [T], M. [O] [A] [E] [I] [T] et Mme [L] [V] [K] [I] [T] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n° 226017 et n° 70031 ;

— le règlement de copropriété contenant une clause de solidarité (page 55) ;

— les lettres de mise en demeure en date du 13 mars 2024, la lettre valant mise en demeure en date du 8 novembre 2022, la lettre de relance après mise en demeure en date du 5 décembre 2022 la sommation de payer les charges de copropriété en date du 5 avril 2024, les lettres de mise en demeure de payer en date du 9 mai 2023 et du 10 novembre 2023 et la relance après mise en demeure en date du 11 décembre 2023 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 15 juin 2022, du 19 avril 2023, du 4 avril 2024 et du 1er décembre 2020 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels ;

— les contrats de syndic FONCIA en date des 15 juin 2022 et 31 mai 2021

— les relevés généraux de dépenses et les bilans annuels de charges pour les exercices 2021, 2022 et 2023

— les appels de fonds pour la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2024,

— un décompte de la dette arrêté au 12 mars 2024

— les factures des frais de recouvrement, des frais de syndic et des frais d’avocat

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété visant en son article 10 la solidarité entre les copropriétaires indivisaires.

En conséquence, Mme [R] [D] [X] [G] épouse [K] [I] [T], M. [O] [A] [E] [I] [T] et Mme [L] [V] [K] [I] [T] seront déclarés solidaires dans le cadre de la présente instance.

Aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que les défendeurs ont réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 13 mars 2024 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires et les budgets provisionnels fixés par ces derniers pour les exercices à venir. Dès lors, l’intégralité des provisions sur charges, des cotisations du fond de travaux de l’exercice en cours ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédent est devenues exigible.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] sis [Adresse 5] à [Localité 7], verse aux débats un décompte individuel arrêté au 25 avril 2024 à son assignation, incluant les appels de fonds du 1er avril 2024, sur lequel il apparait une dette de 3 843,05 euros.

Au regard de ces éléments et des décomptes produits, déduction faite des sommes portées au crédit du compte des défendeurs, il convient de condamner solidairement Mme [R] [D] [X] [G] épouse [K] [I] [T], M. [O] [A] [E] [I] [T] et Mme [L] [V] [K] [I] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 843,05 euros au titre des provisions échues au jour de l’assignation, selon décompte arrêté au 25 avril 2024, appels de fonds du 2ème trimestre 2024 inclus.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] sis [Adresse 5] à [Localité 7], sollicite également le paiement des appels provisionnels des charges et travaux pour l’exercice 2024 non encore échues au jour de l’assignation, soit ceux des 3ème et 4ème trimestres 2024.

Or, la procédure accélérée au fond permet notamment d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure.

Le Syndicat des copropriétaires verse le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 19 avril 2023 qui a notamment voté le budget provisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et fixé le montant des provisions sur charges et des cotisations au fonds de travaux.

Ainsi, le montant des provisions sur charges trimestrielles pour l’exercice 2024 s’élève à 548,63 euros et l’appel de cotisations au fonds de travaux à 26,44 euros, soit un total de 1 150,14 euros pour les appels de fonds des 3ème et 4ème trimestres 2024.

Dès lors, il y aura donc lieu de faire droit à la demande et de condamner solidairement Mme [R] [D] [X] [G] épouse [K] [I] [T], M. [O] [A] [E] [I] [T] et Mme [L] [V] [K] [I] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [12] sise [Adresse 3] à [Localité 8] la somme de 1 150,14 euros au titre des charges de copropriété de l’exercice 2024 non échues au jour de l’assignation (3ème et 4ème trimestres 2024).

Sur la demande en paiement des frais

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Dès lors, il apparaît que doivent être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tous les frais réclamés et liés au défaut de paiement de charge tels que défini par le Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

— Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;

— Relance après mise en demeure ;

— Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ;

— Frais de constitution d’hypothèque ;

— Frais de mainlevée d’hypothèque ;

— Dépôt d’une requête en injonction de payer ;

— Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

— Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit à la demande en paiement des frais, ces derniers ayant été portés indûment au débit du compte des défendeurs puisqu’ils sont antérieurs à la mise en demeure et excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement.

Il conviendra en conséquence, de débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages-intérêts :

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que la carence des défendeurs impose à la copropriété l’accomplissement de diligences en vue du recouvrement de ces charges, entrainant des frais de gestion non compris dans les dépens.

Or, il convient de relever que le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation, et cela n’apparait pas non plus à la lecture des procès-verbaux des assemblées générales produits. Par ailleurs, le décompte produit démontre que les défendeurs procèdent à des versements réguliers et ils n’apparaissent pas ainsi de mauvaise foi. Dès lors, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [R] [D] [X] [G] épouse [K] [I] [T], M. [O] [A] [E] [I] [T] et Mme [L] [V] [K] [I] [T] succombent à la procédure et seront donc condamnés aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] sis [Adresse 5] à [Localité 7], le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner Mme [R] [D] [X] [G] épouse [K] [I] [T], M. [O] [A] [E] [I] [T] et Mme [L] [V] [K] [I] [T] à lui payer la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;

Condamne solidairement Mme [R] [D] [X] [G] épouse [K] [I] [T], M. [O] [A] [E] [I] [T] et Mme [L] [V] [K] [I] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] sis [Adresse 5] à [Localité 7], la somme de 3 843,05 euros au titre des provisions échues au jour de l’assignation, selon décompte arrêté au 25 avril 2024, appels de fonds du 2ème trimestre 2024 inclus ;

Condamne solidairement Mme [R] [D] [X] [G] épouse [K] [I] [T], M. [O] [A] [E] [I] [T] et Mme [L] [V] [K] [I] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] sis [Adresse 5] à [Localité 7], la somme de 1 150,14 euros au titre des charges de copropriété de l’exercice 2024 non échues au jour de l’assignation, correspondant aux appels de fonds des 3ème et 4ème trimestres 2024 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 9] sis [Adresse 5] à [Localité 7] de sa demande au titre des frais de recouvrement engagés ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 9] sis [Adresse 5] à [Localité 7] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Mme [R] [D] [X] [G] épouse [K] [I] [T], M. [O] [A] [E] [I] [T] et Mme [L] [V] [K] [I] [T] aux dépens ;

Condamne in solidum Mme [R] [D] [X] [G] épouse [K] [I] [T], M. [O] [A] [E] [I] [T] et Mme [L] [V] [K] [I] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] sis [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Et le jugement est signé par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT