TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 4]

N° minute : 25/01241

Références : R.G N° N° RG 24/00526 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P4XW

JUGEMENT

DU : 29 Août 2025

S.A. LOGIAL COOP

C/

M. [X] [R]

Mme [K] [R]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 29 Août 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. LOGIAL COOP

Agence [Localité 11]-COURCOURONNES

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Lidia MORELLI, avocat au barreau d’ESSONNE

DEFENDEURS:

Monsieur [X] [R]

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [K] [R]

[Adresse 7]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par Maître Thierry RAVASSARD de la SCP RAVASSARD ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ESSONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 22 mai 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e MORELLI + CCC

CCC M^e RAVASSARD

Exposé du litige :

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 4/07/1996, M. [X] [R] et Mme [K] [R] sont locataires d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 8], et appartenant à la société [Adresse 12]. Le 2/08/2010, une cave a également été prise à bail auprès de la Fondation de Mme [N] [B], reprenant le patrimoine de la société précitée.

Par acte du 28/09/2023, la société LOGIAL OPH, devenue LOGIAL COOP, venant aux droits de la Fondation de Mme [N] [B], a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3.454,27 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 8/09/2023.

Par acte en date du 22/02/2024, la société LOGIAL COOP a fait assigner M. [X] [R] et Mme [K] [R] devant le juge des contentieux de la protection d’ [Localité 11] et demande :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsisiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail et ordonner l’expulsion des locataires,

— autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par les locataires, dans tout garde meubles de leur choix, à leurs frais, risques et périls,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 4.136,25 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— sommer les locataires d’avoir à produire l’attestation d’assurance habitation en cours de validité ;

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner solidairement les locataires aux entiers dépens.

A l’audience, et après plusieurs reports d’audience à la demande des parties, la société LOGIAL COOP, représentée par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 3.153,45 euros, au titre des loyers échus à la date du 12/02/2025. Elle précise que cette créance inclut une somme de 2.216,05 euros à titre de régularisation de charges correspondant à une consommation d’eau chaude pour la période de juillet 2021 à août 2021.

Cités par acte délivré à étude, M. [X] [R] n’a pas comparu et Mme [K] [R], représentée par son conseil, indique avoir un revenu de 1.200 euros dans le cadre d’un CDI et demande à bénéficier de délais de paiement en offrant de régler la dette restante sur 24 mois.

En outre, elle conteste la régularisation de charges d’eau, précisant que la consomaation de 205 m3 d’eau entre juillet et août 2021 n’est pas possible et que les éléments de preuve apportés par le bailleur sont insuffisants pour établir valablement sa créance à ce titre.

L’affaire a été mise en délibéré au 29/08/2025, date indiquée à l’issue des débats.

Motifs de la décision :

Sur quoi,

Attendu que selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 12/02/2025, que les locataires ont repris le paiement du loyer (résiduel) au jour de l’audience ; que les dispositions précitées ont donc vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Sur l’arriéré de loyers et charges

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que la société LOGIAL COOP verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Attendu que le bailleur soutient que la dette s’élève à la somme de 3.153,45 euros, y incluse la somme de 2.216,05 euros au titre des charges d’eau chaude consommée entre le 22/07/2021 et le 22/08/2021 ;

Attendu qu’aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant ; elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; que l’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire ;

Que le locataire n’est pas tenu de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenues à sa disposition ; il s’en déduit que le bailleur doit obligatoirement, fût-ce devant la juridiction saisie, tenir à la disposition du locataire les pièces justificatives des charges locatives réclamées et qu’en l’absence de telles communications, les charges locatives ne peuvent être considérées comme justifiées ; que le locataire est ainsi en droit de demander le remboursement des sommes encaissées (ou appelées) par le bailleur au titre des provisions pour charges, sous déduction des seules charges dont ce dernier peut apporter la justification ;

Que les justificatifs de charges prévues par la loi sont :

— pour les provisions, la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation du compte de charge ou, en cas d’immeubles en copropriété, du budget prévisionnel ;

— pour la régularisation annuelle de charges, l’envoi d’un décompte par nature de charges, avec, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition des charges, et la mise à disposition des pièces justificatives ;

Que de même, le bailleur qui ne justifie pas de la réalité des services, ni du bien-fondé de la facturation, doit rembourser au preneur les sommes perçues au titre de ses charges insuffisamment justifiées ;

Attendu qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par les parties, ainsi que de leur argumentation respective, que ces dernières s’accordent sur le fait que les petites fuites (robinetterie de la salle de bains et WC) intervenues chez les consorts [R] et réparées sur intervention de techniciens mandatés par la société LOGIAL COOP, notamment en septembre 2021, ne peuvent, dans leur matérialité comme au regard de la chronologie des faits, être à l’origine d’une consommation de 205 m3 en un mois alors que la consommation mensuelle habituelle du ménage est de l’ordre de 3 à 5 m3 ; que la société LOGIAL COOP, ne soutient finalement pas, contrairement à ce que suggèrent les consorts [R], que ces derniers auraient laissés couler l’eau chaude, par négligence, mais plutôt que la facturation d’eau chaude à l’occasion de l’avis d’échéance pour la période du 1/09/2021 au 30/09/2021 pour un montant de 2.216,05 euros correspondrait en réalité à une régularisation de charges d’eau chaude “due à une absence de relevé de compteur pendant 24 mois” ;

Qu’ainsi, non seulement il apparaît que l’interprétation selon laquelle les consorts [R] auraient eu une consommation d’eau exorbitante sur un mois n’est pas retenue par les parties, mais il est également constaté que l’interprétation de la société LOGIAL COOP selon laquelle il s’agirait en réalité d’une régularisation de charges sur deux ans n’est pas valablement justifiée selon les formes requises (pièces rendant compte de la consommation réelle d’eau sur deux ans) et se trouve contredite par la production, par la société LOGIAL COOP elle-même, d’un relevé d’index d’eau chaude passant de 84.000 à 289.000 entre le 22/07/2021 et le 22/08/2021, rendant compte d’une consommation soudaine et en un seul mois de 205 m3, que les parties s’accordent à considérer comme impossible ;

Que dans ces conditions, et la charge de la preuve de la consommation d’eau chaude pesant sur le bailleur, il convient de considérer que la société LOGIAL COOP ne rapporte pas avec la clarté et la fiablilité suffisante l’origine de sa créance de charges d’eau chaude pour un montant de 2.216,05 euros, laquelle sera donc écartée, pour ne retenir que le montant de la consommation la plus habituelle en 2020 et 2021, soit la somme mensuelle de 43,24 euros ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 12/02/2025, la dette s’élève donc à la somme de 980,64 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de janvier 2025 inclus ; qu’il sera fait droit à la demande en paiement à hauteur de cette somme ;

Sur la solidarité passive

Attendu que l’article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu’elle soit expressément stipulée ;

Attendu que la solidarité des locataires est expressément prévue au contrat de bail, de sorte que les locataires seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues au bailleur et in solidum aux indemnités d’occupation, dues au titre de la responsabilité quasi-délictuelle, et aux frais de la présente instance ;

Sur les délais de paiement

Attendu que, compte tenu des difficultés éprouvées par M. [X] [R] et Mme [K] [R], il y a lieu de leur accorder par application de l’article 1343-5 du code civil, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 40 euros ;

Qu’à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer courant, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée aux locataires demeurée infructueuse pendant 10 jours ;

Sur les dommages-intérêts

Attendu qu’aux termes de l’article 1231-6 alinéa 4 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Qu’en l’espèce, le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Qu’en conséquence, la société LOGIAL COOP sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 27/02/2024 et ce plus de deux mois avant l’audience du 22/05/2025 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que l’article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu’à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;

Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CAF le 17/10/2022, l’assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014 ;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 28/09/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 28/11/2023 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Que toutefois durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d’expulsion

Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion des locataires en cas de non respect de l’échéancier d’apurement de la dette ;

Attendu qu’il y a de rappeler que le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d’habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écartée ;

Attendu que M. [X] [R] et Mme [K] [R] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

Le juge,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement M. [X] [R] et Mme [K] [R] à verser à la société LOGIAL COOP la somme de 980,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 12/02/2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28/09/2023 ;

Autorise M. [X] [R] et Mme [K] [R] à apurer la dette locative précédemment fixée en 24 mensualités de 40 euros chacune, en plus du loyer courant (résiduel), payables le jour d’échéance du loyer, à compter du prochain loyer exigible, la dernière étant constituée du solde de la dette ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer courant (résiduel), l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

Dit qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

A défaut de respect de l’échéancier:

Constate la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l’échéancier précédemment fixé ;

Ordonne l’expulsion de M. [X] [R] et Mme [K] [R], faute pour eux d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamne in solidum M. [X] [R] et Mme [K] [R] à verser à la société LOGIAL COOP à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;

En tout état de cause:

Déboute la société LOGIAL COOP de sa demande de dommages et intérêts ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [X] [R] et Mme [K] [R] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Dit que les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle concernant Mme [K] [R] ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés.

Le greffier,

Le président,