TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Mars 2026

Président : ATIA,

Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 06 Janvier 2026

GROSSE :

Le 17 mars 2026

à :

— M^e Baptiste CHAREYRE

EXPEDITION :

Le 17 mars 2026

à :

— M^e Nicolas SCHNEIDER (barreau de Draguignan)

— M^e Léa AZAÏS

— M^e Dorothée SOULAS

N° RG 24/05212 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5KUI

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [R]

né le 16 Juin 1990 à MARSEILLE, demeurant 28 rue des Frères Pecchini – 13007 MARSEILLE

représenté par M^e Baptiste CHAREYRE, de la SARL ARTURUS AVOCATS avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [J] [L]

née le 05 Septembre 1994 à PARIS, demeurant 28 rue des Frères Pecchini – 13007 MARSEILLE

représentée par M^e Baptiste CHAREYRE, de la SARL ARTURUS AVOCATS avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSES

SOCIETE AB IMMO exerçant sous l’enseigne LAFORET IMMOBILIER, SAS inscrite au RCS de Marseille sous le numéro B 438 654 014 dont le siège social est sis 3 Avenue de Saint Julien – 13012 MARSEILLE prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Dorothée SOULAS avocat au barreau de Marseille

SOCIETE L’AGENCE DE L’HOTEL DE VILLE exerçant sous l’enseigne LAFORET IMMMOBILIER, SARL inscrite au RCS de Marseille sous le numéro B752 483 990 dont le siège social est sis 3 rue des Cordeliers – 13100 AIX EN PROVENCE

représentée par M^e Dorothée SOULAS avocat au barreau de Marseille

Monsieur [N], [E] [H]

né le 16 Septembre 1989 à PARIS, demeurant 374 rue Vaugirard- Bât B2 – 75015 PARIS

représenté par M^e Nicolas SCHNEIDER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [S], [M], [Z], [P] [U]

née le 23 Avril 1990 à PARIS, demeurant 374 rue Vaugirard- Bât B2 – 75015 PARIS

représentée par M^e Nicolas SCHNEIDER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

ET ENCORE DANS LA CAUSE N° RG 25/2114

DEMANDEURS

Monsieur [N], [E] [H]

né le 16 Septembre 1989 à PARIS, demeurant 374 rue Vaugirard- Bât B2 – 75015 PARIS

représenté par M^e Nicolas SCHNEIDER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [S], [M], [Z], [P] [U]

née le 23 Avril 1990 à PARIS, demeurant 374 rue Vaugirard- Bât B2 – 75015 PARIS

représentée par M^e Nicolas SCHNEIDER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Madame [A] [G]

née le 09 Décembre 1991 à DAX, demeurant 33 boulevard Vert Clos – 13015 MARSEILLE

représentée par M^e Léa AZAÏS, de la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAIS avocat au barreau de MARSEILLE

*****

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte notarié de vente du 31 mai 2023, Mme [A] [G] a vendu à M. [N] [H] et Mme [S] [U] un appartement situé au 9 rue des Linots, bâtiment C7, 5ème étage, dans le quatrième arrondissement de Marseille.

Selon acte sous seing privé du 21 novembre 2023, M. [N] [H] et Mme [S] [U] ont confié à la SAS AB Immo, exerçant sous l’enseigne Laforêt Immobilier, la mise en location de cet appartement.

Selon acte sous seing privé du 5 décembre 2023, M. [N] [H] et Mme [S] [U], représentés par leur mandataire, la SAS AB Immo, ont donné à bail à M. [B] [R] et Mme [J] [L] cet appartement, meublé, pour un loyer de 830 euros, outre 130 euros de provision sur charges.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 18 décembre 2023.

Selon acte sous seing privé du 21 décembre 2023, M. [N] [H] et Mme [S] [U] ont confié la gestion de l’appartement à la SARL Agence de l’Hôtel de Ville exerçant sous l’enseigne Laforêt Immobilier.

Un état des lieux de sortie a été établi le 17 janvier 2024.

Par actes de commissaire de justice des 7 et 9 août 2024, M. [B] [R] et Mme [J] [L] ont fait assigner la société par actions simplifiée (SAS) AB Immo, la société à responsabilité limitée (SARL) Laforêt Immobilier, M. [N] [H] et Mme [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 1719 et suivants du Code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989, L 1331-22 du Code de la santé publique, 696 et 700 du Code de procédure civile aux fins de :

— résiliation du bail à leurs torts exclusifs,

— condamnation de M. [B] [R] et Mme [J] [L] à leur payer l’intégralité des sommes versées au titre du paiement des loyers, à savoir 433,55 euros et la somme de 526,47 au titre du dépôt de garantie partiellement restitué,

— condamnation de la SARL Laforêt immobilier à leur verser la somme de 830 euros au titre des honoraires d’agence,

— condamnation in solidum de M. [N] [H] et Mme [S] [U], la SAS AB Immo et la SARL Laforêt Immobilier à leur verser la somme de 3.423,03 euros au titre des frais exposés pour le traitement des punaises de lit,

— condamnation in solidum de M. [N] [H] et Mme [S] [U], la SAS AB Immo et la SARL Laforêt Immobilier (Agence de l’Hôtel de Ville) à leur payer la somme de 3.000 euros chacun,

— condamnation in solidum de M. [N] [H] et Mme [S] [U], la SAS AB Immo et la SARL Laforêt Immobilier (Agence de l’Hôtel de Ville) à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 8 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2025, M. [N] [H] et Mme [S] [U] ont fait assigner Mme [A] [G] devant le juge des contentieux de la protection au visa de l’article 331 du Code de procédure civile aux fins de :

— jonction,

— condamnation in solidum avec la SAS AB Immo et la SARL Laforêt Immobilier (Agence de l’Hôtel de Ville) à les relever et garantir de toute condamnation,

— condamnation à les indemniser au titre du préjudice de jouissance arrêté à la somme mensuelle de 960 euros au 1er janvier 2025,

— condamnation in solidum avec la SAS AB Immo et la SARL Laforêt Immobilier (Agence de l’Hôtel de Ville) à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été plaidée par les conseils de M. [B] [R] et Mme [J] [L], M. [N] [H] et Mme [S] [U] et Mme [A] [G], représentés, à l’exception de M. [B] [R] et de M. [N] [H], comparaissant assistés de leurs conseils respectifs, à l’audience du 6 janvier 2026, le conseil de la SAS AB Immo et la SARL Laforêt Immobilier (Agence de l’Hôtel de Ville) ayant sollicité le bénéfice de ses écritures lors de l’appel des causes.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Réitérant partiellement les termes de leur assignation, M. [B] [R] et Mme [J] [L] demandent :

— à titre principal le prononcé de la nullité du bail pour dol et à titre subsidiaire sa résiliation,

— la condamnation de M. [B] [R] et Mme [J] [L] à leur payer l’intégralité des sommes versées au titre du paiement des loyers, à savoir 433,55 euros et la somme de 526,47 au titre du dépôt de garantie partiellement restitué,

— la condamnation de la SARL Laforêt immobilier à leur verser la somme de 830 euros au titre des honoraires d’agence,

— la condamnation in solidum de M. [N] [H] et Mme [S] [U], la SAS AB Immo et la SARL Laforêt Immobilier à leur verser la somme de 3.423,03 euros au titre des frais exposés pour le traitement des punaises de lit,

— la condamnation in solidum de M. [N] [H] et Mme [S] [U], la SAS AB Immo et la SARL Laforêt Immobilier (Agence de l’Hôtel de Ville) à leur payer la somme de 3.000 euros chacun,

— la condamnation in solidum de M. [N] [H] et Mme [S] [U], la SAS AB Immo et la SARL Laforêt Immobilier (Agence de l’Hôtel de Ville) à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils exposent que suite à leur installation dans les lieux le 29 décembre 2023, ils constatent l’infestation de l’appartement par des punaises de lit. Ils précisent qu’ils emménagent dans les lieux le 18 décembre 2023 pour ensuite rentrer à Paris, lieu de leur précédente résidence aux fins d’établissement de l’état des lieux de sortie et pour y passer les fêtes de fin d’année. Ils soutiennent que l’antériorité de cette infestation est certaine au regard de la taille des punaises et de leur nombre, outre une infestation de l’immeuble dans son ensemble. Ils ajoutent qu’ils quittent les lieux dès le 30 décembre 2023. Ils considèrent que M. [N] [H] et Mme [S] [U] manquent à leur obligation de délivrance d’un logement décent.

Ils reprochent à la SAS AB Immo une réticence dolosive dans l’établissement de l’état des lieux d’entrée. Ils font grief à la SARL Laforêt Immobilier (Agence de l’Hôtel de Ville) de leur avoir communiquer de fausses informations, s’agissant de l’impossibilité de solliciter la nullité du bail, outre un manquement à son devoir de conseil, outre une absence de démarche aux fins d’information sur l’état de l’immeuble.

Ils estiment que M. [N] [H] et Mme [S] [U], la SAS AB Immo et la SARL Laforêt Immobilier (Agence de l’Hôtel de Ville) dissimulent la présence de punaises de lit dans l’appartement.

Sur leur préjudice moral, ils font valoir le traumatisme vécu dans la nuit du 29 décembre 2023 et le stress enduré durant le séjour.

Ils contestent le caractère contradictoire de l’état des lieux d’entrée.

Ils avancent que Mme [A] [G] était au fait de la présence de punaises de lit.

M. [B] [R] souligne le traumatisme vécu et la « psychose » consécutive à ces faits.

La question du respect du contradictoire pour la demande de prononcé de la nullité du contrat, présentée oralement, en l’absence de la SAS AB Immo et la SARL Laforêt Immobilier (Agence de l’Hôtel de Ville), a été soulevée d’office.

Conformément à leurs conclusions responsives n° 1, M. [N] [H] et Mme [S] [U], au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1353, 1719, 1991 et suivants, 1641 et 1137 du Code civil, 331 du Code de procédure civile :

— à titre principal, concluent au débouté des demandes de M. [B] [R] et Mme [J] [L],

— à titre subsidiaire, demandent la condamnation in solidum de Mme [A] [G], la SAS AB Immo et la SARL Laforêt Immobilier (Agence de l’Hôtel de Ville) à les relever et garantir de toute condamnation et à les indemniser au titre du préjudice de jouissance arrêté à la somme mensuelle de 960 euros au 1er janvier 2025,

— la condamnation de Mme [A] [G] à indemniser M. [N] [H] et Mme [S] [U] de leur préjudice de jouissance,

— condamnation in solidum avec la SAS AB Immo et la SARL Laforêt Immobilier (Agence de l’Hôtel de Ville) à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Ils soutiennent que leur responsabilité n’est pas engagée. Ils se prévalent de l’état des lieux d’entrée, du diagnostic de performance énergétique, et d’une rénovation de l’appartement quelques semaines avant sa délivrance. Ils indiquent qu’ils sont avisés par M. [B] [R] et Mme [J] [L] de la présence de punaises de lit dans l’appartement par courrier recommandé reçu le 4 janvier 2024. Ils font état de leurs diligences immédiates, notamment aux fins de constat de l’infestation en se rendant sur place, depuis Paris, et d’intervention d’un professionnel, M. [B] [R] et Mme [J] [L] leur refusant l’accès aux lieux.

Ils soutiennent l’absence de présence de punaises de lit avant l’entrée dans les lieux de M. [B] [R] et Mme [J] [L]. Ils avancent les interventions d’un professionnel à trois reprises. Ils en déduisent que les punaises se trouvaient dans les biens de M. [B] [R] et Mme [J] [L]. Ils estiment qu’en l’absence d’établissement de l’origine de l’infestation, leur responsabilité ne peut pas être engagée.

Ils expliquent que la conciliation n’aboutit pas du fait des demandes excessives de M. [B] [R] et Mme [J] [L].

Ils fondent la responsabilité de la SARL Laforêt Immobilier (Agence de l’Hôtel de Ville) sur son devoir de vigilance lors de l’inspection de l’appartement, au visa de l’article 12 du mandat de gestion locative.

Sur la responsabilité de Mme [A] [G], ils avancent que le problème préexistait à la vente, tenant notamment les attestations établies par des voisins. Ils invoquent la garantie des vices cachés et le dol.

Ils mentionnent qu’ils vivent dans l’appartement depuis le mois de septembre 2025.

Aux termes de leurs conclusions, la SAS AB Immo, prise en la personne de son président et exerçant sous l’enseigne Laforêt Immobilier, la SARL Laforêt Immobilier (Agence de l’Hôtel de Ville), prise en la personne de sa gérante, demandent :

— in limine litis, une disjonction et opposent l’incompétence matérielle de la juridiction,

— à titre subsidiaire, de déclarer M. [N] [H] et Mme [S] [U], M. [B] [R] et Mme [J] [L] mal fondés en leurs actions à leur encontre,

— en tout état de cause, de débouter M. [B] [R] et Mme [J] [L], M. [N] [H] et Mme [S] [U] de leurs demandes formulées à leur encontre et de condamner tout succombant à leur payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elles soutiennent que M. [B] [R] et Mme [J] [L] ne rapportent pas la preuve d’un dol. Elles avancent que la SAS AB Immo ne constate pas la présence de punaises de lit lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

Elles contestent tout manquement de la SARL Laforêt Immobilier (Agence de l’Hôtel de Ville) à son devoir de conseil. Elles font valoir ses diligences dès réception de la réclamation de M. [B] [R] et Mme [J] [L] le 2 janvier 2024.

Conformément à ses conclusions, Mme [A] [G], au visa de l’article 1353 du Code civil :

— conclut au débouté des demandes de M. [B] [R] et Mme [J] [L] formulées à son encontre,

— demandent leur condamnation à lui payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle soutient que M. [B] [R] et Mme [J] [L] ne rapportent pas la preuve d’une faute. Elle avance qu’une infestation de nuisibles ne peut caractériser un vice caché. Elle indique avoir occupé l’appartement de 2017 à 2023, en l’absence de punaises de lit. Elle précise qu’aucune infestation de l’immeuble par des punaises de lit n’est évoquée en assemblée générale des copropriétaires.

MOTIFS

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la jonction :

L’article 367 du Code de procédure civile dispose que « le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble ».

En l’espèce il conviendra d’ordonner la jonction de l’affaires enrôlée sous les numéros RG 25-02114 sous le numéro de RG 24-05212.

Sur l’exception d’incompétence :

L’article L 213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En l’espèce, les demandes formulées par M. [B] [R] et Mme [J] [L], bailleurs à l’encontre de la SAS AB Immo et la SARL Laforêt Immobilier (Agence de l’Hôtel de Ville), ses mandataires, relèvent de la compétence matérielle de la juridiction en ce qu’elles sont fondées sur un contrat de bail.

L’exception d’incompétence matérielle soulevée par la SAS AB Immo et la SARL Laforêt Immobilier (Agence de l’Hôtel de Ville) sera par conséquent rejetée.

Sur la nullité du bail :

La demande sera rejetée en application de l’article 16 du Code de procédure en ce qu’elle ne figure pas au dispositif des conclusions de M. [B] [R] et Mme [J] [L], la SAS AB Immo et la SARL Laforêt Immobilier (Agence de l’Hôtel de Ville) étant absentes lors des débats.

Sur la résiliation du contrat de bail :

La demande est sans objet, les lieux ayant été restitués, les locataires n’ayant pas notifié de résiliation unilatérale du contrat aux bailleurs.

Sur la responsabilité des bailleurs :

L’article 1719 du code civil dispose «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

Il s’agit d’un régime de responsabilité sans faute dont le bailleur ne peut s’exonérer que par la preuve d’un cas de force majeure, pouvant être caractérisée par le fait des locataires.

En l’espèce, les parties étaient en l’état d’un contrat de bail portant sur un appartement meublé de type 3, d’une surface habitable de 64,56 m2, situé au 5ème étage d’un immeuble construit en 192 et soumis au statut de la copropriété.

L’état des lieux d’entrée contradictoire, en ce qu’il est signé par M. [B] [R] et Mme [J] [L], n’indique pas la présence de punaises de lit.

Sur l’infestation du logement par des punaises de lit, M. [B] [R] et Mme [J] [L] produisent un compte-rendu de détection canine établi non contradictoirement le 8 janvier 2024 indiquant la présence de punaises de lit vivantes dans l’une des chambres, les toilettes et la salle de bains, cette présence étant généralisée dans la chambre. L’intervenant émet l’hypothèse d’une infestation antérieure de plus de deux mois. Il indique à M. [B] [R] et Mme [J] [L] par courriel accompagnant sa facture que l’appartement était infesté a minima depuis six semaines.

Trois voisins attestent le 5 janvier 2024 de la présence de punaises de lit, depuis a minima quelques mois selon deux d’entre eux et depuis plus de deux ans selon l’un d’eux.

Il ressort de l’état des lieux de sortie relatif au précédent logement loué par M. [B] [R] et Mme [J] [L], en date du 19 décembre 2023, l’absence de présence de punaises de lits. Ils justifient par ailleurs du signalement de l’infestation à la SARL Laforêt Immobilier (Agence de l’Hôtel de Ville) par courrier recommandé et courriel du 30 décembre 2023. Il s’évince de l’état des lieux de sortie de leur précédent logement signé par M. [R] le 19 décembre 2023 et du billet d’avion au nom de Mme [L] pour un trajet Paris/Marseille le 30 décembre 2023 qu’ils n’occupent pas les lieux immédiatement.

Le contrat de bail indique que le logement comporte notamment la literie, avec couette et couverture. Le compte-rendu du 8 janvier 2024 indique la présence de punaises de lit visibles sur les murs derrière les cadres et sur le sommier du lit dans la chambre principale, s’agissant de meubles livrés avec l’appartement meublé. De même, la présence de punaises dans les sanitaires n’est aucunement évocatrice d’une importation par les locataires.

La production par M. [N] [H] et Mme [S] [U] d’un compte-rendu de visite réalisée postérieurement à l’état des lieux de sortie, le 23 janvier 2024, et de deux courriers émanant de deux tiers attestant avoir séjourné dans les lieux du 11 au 19 novembre 2023 pour l’un et du 20 novembre au 3 décembre 2023, outre du 21 au 29 octobre 2023, pour l’autre, sans incident, est inopérante, de même que des attestations de trois voisins établies en mars 2025, ceux-ci confirmant en tout état de cause que l’immeuble et l’immeuble voisin ont fait l’objet d’infestations de punaises de lit, en cours d’année 2022 pour deux d’entre eux et durant quatre ans pour l’autre.

Sur l’absence d’accès aux lieux, M. [N] [H] et Mme [S] [U] ne justifient d’aucune démarche aux fins d’y être autorisés, notamment au titre d’une requête présidentielle.

Au regard des attestations produites en demande, la responsabilité de M. [N] [H] et Mme [S] [U] est engagée de plein droit en l’absence de preuve d’une importation des punaises de lit par M. [N] [H] et Mme [S] [U].

Sur les préjudices :

Au regard de la délivrance d’un logement indécent, M. [B] [R] et Mme [J] [L] sont bien fondés à solliciter la condamnation de M. [N] [H] et Mme [S] [U] à leur payer les sommes de 960,02 euros au titre du reliquat du dépôt de garantie non restitué et du loyer versé, de 330 euros pour l’intervention du technicien, de 638 euros pour la désinsectisation de leurs affaires, de 1.888,14 euros pour la location d’un véhicule utilitaire pour le déménagement, de 212,49 euros pour la surgélation. La somme de 314,90 euros relative au congélateur sera ramenée à de plus justes proportions, à savoir une somme de 100 euros.

M. [N] [H] et Mme [S] [U] seront par conséquent condamnés à payer à M. [B] [R] et Mme [J] [L] la somme de 4.128,65 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Tenant le stress occasionné par une infestation de nuisibles et la présente procédure, ils seront condamnés à payer à M. [B] [R] et Mme [J] [L] les sommes respectives de 300 euros chacun.

Sur la responsabilité de la SARL Laforêt Immobilier (Agence de l’Hôtel de Ville) et la SAS AB Immo :

Aux termes des articles 1240 du Code civil, s’agissant des locataires, et 1992 du Code civil pour M. [N] [H] et Mme [S] [U], la responsabilité de la SARL Laforêt Immobilier (Agence de l’Hôtel de Ville) et la SAS AB Immo est fondée sur la faute.

En l’espèce, tenant le délai de trois semaines entre l’état des lieux d’entrée et le constat de l’infestation de l’appartement, la preuve d’une connaissance par la SAS AB Immo et la SARL Laforêt Immobilier (Agence de l’Hôtel de Ville) du désordre n’est pas rapportée.

S’agissant de l’information erronée communiquée à M. [B] [R] et Mme [J] [L] par la SARL Laforêt Immobilier dans un courriel du 5 janvier 2024 relative à l’impossibilité de solliciter l’annulation du contrat de bail, M. [B] [R] et Mme [J] [L] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice consécutif à cette faute.

M. [B] [R] et Mme [J] [L] seront par conséquent déboutés de leurs demandes formulées à leur encontre, de même que M. [N] [H] et Mme [S] [U].

Sur la responsabilité de Mme [A] [G] :

Par application de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En vertu de l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Par application de l’article 1648-1 du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

En application de ces dispositions, la jurisprudence applique la garantie des vices cachés quand le bien vendu présente un défaut non apparent et suffisamment grave pour rendre la chose impropre à l’usage auquel l’acheteur pouvait sérieusement s’attendre compte tenu de la nature du bien vendu, dès lors que le vice est antérieur à la vente, et plus précisément au transfert des risques. La charge de la preuve de la réunion de ces conditions cumulatives aux fins d’engager la garantie du vendeur incombe à l’acquéreur.

Aux termes de l’article 1112-1 du Code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

En l’espèce, M. [N] [H] et Mme [S] [U] n’établissent ni l’existence d’un vice antérieur à la vente ni une dissimulation par Mme [A] [G] de la présence de punaises de lit dans l’appartement.

Ils seront par conséquent déboutés de leurs demandes formulées à son encontre.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et sur les frais non répétibles :

M. [N] [H] et Mme [S] [U] succombant, ils seront condamnés à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront condamnés à payer à M. [B] [R] et Mme [J] [L] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils seront condamnés à payer à Mme [A] [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SAS AB Immo et la SARL Laforêt Immobilier (Agence de l’Hôtel de Ville) seront déboutées de leurs demandes formulées au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire :

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction de l’affaires enrôlée sous les numéros RG 25-02114 sous le numéro de RG 24-05212 ;

REJETTE l’exception d’incompétence matérielle soulevée par la SAS AB Immo et la SARL Laforêt Immobilier (Agence de l’Hôtel de Ville) ;

REJETTE la demande de prononcé de la nullité du contrat de bail ;

CONSTATE que la demande de résiliation du bail est sans objet ;

CONDAMNE M. [N] [H] et Mme [S] [U] à payer à M. [B] [R] et Mme [J] [L] la somme de quatre mille cent vingt-huit euros et soixante-cinq centimes (4.128,65 euros) en réparation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE M. [N] [H] et Mme [S] [U] à payer à M. [B] [R] la somme de trois cents euros (300 euros) en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE M. [N] [H] et Mme [S] [U] à payer à Mme [J] [L] la somme de trois cents euros (300 euros) en réparation de son préjudice moral ;

DÉBOUTE M. [B] [R] et Mme [J] [L] de leurs demandes formulées à l’encontre de la SAS AB Immo et la SARL Laforêt Immobilier (Agence de l’Hôtel de Ville) ;

DÉBOUTE M. [N] [H] et Mme [S] [U] de leurs demandes formulées à l’encontre de la SAS AB Immo et la SARL Laforêt Immobilier (Agence de l’Hôtel de Ville) ;

DÉBOUTE M. [N] [H] et Mme [S] [U] de leurs demandes formulées à l’encontre de Mme [A] [G] ;

CONDAMNE M. [N] [H] et Mme [S] [U] aux dépens ;

CONDAMNE M. [N] [H] et Mme [S] [U] à payer à M. [B] [R] et Mme [J] [L] la somme de huit cents euros (800 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [H] et Mme [S] [U] à payer à Mme [A] [G] la somme de huit cents euros (800 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SAS AB Immo et la SARL Laforêt Immobilier (Agence de l’Hôtel de Ville) de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION