TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute : 1317

Références : R.G N° N° RG 24/02016 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QRBX

JUGEMENT

DU : 09 Septembre 2025

M. [T] [B]

C/

Mme [M] [W]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 09 Septembre 2025.

DEMANDEUR:

Monsieur [T] [B]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Priscillia MIORINI, avocat au barreau d’ESSONNE

DEFENDERESSE:

Madame [M] [W]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 17 Juin 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e MIORINI

+ 1CCC à la Défenderesse

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 18 juin 2019, Monsieur [T] [B] a donné en location à Madame [M] [W], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] , moyennant un loyer mensuel actualisé de 765,10 €, outre provisions sur charges de 295,00 €.

Le 26 août 2024, Monsieur [T] [B] a fait délivrer à Madame [M] [W] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 374,43 € selon décompte arrêté au 16 août 2024 .

Monsieur [T] [B] a, par voie électronique le 28 août 2024, saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par assignation délivrée à étude le 3 décembre 2024, Monsieur [T] [B] a attrait Madame [M] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, Monsieur [T] [B] sollicite de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail ; à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail en raison du défaut de paiement des loyers ;

en conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [M] [W] ainsi que de tous occupants de son fait avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée s’il y a lieu, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tel lieu au choix du bailleur, et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

dire que les frais de gardiennage et de transport du mobilier seront à la charge du locataire ;

condamner Madame [M] [W] au paiement des sommes suivantes :

5 449,54 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 novembre 2024 (échéance de novembre 2024 incluse), outre intérêts à compter du commandement de payer ou de l’assignation pour les sommes qui y sont visées ;

une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dues en l’absence de résiliation jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, à compter du 27 octobre 2024 ;

ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dus ;

1 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer du 26 août 2024 :

dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

Le 4 décembre 2024, Monsieur [T] [B] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 17 juin 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, Monsieur [T] [B], représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 17 juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5 595,31 €. Il précise que le paiement du loyer courant est repris.

Madame [M] [W], comparante en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative sous réserve d’un paiement de 700,00 € effectué le 15 juin 2025 et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 70,00 € par mois en plus du loyer courant. Madame [M] [W] sollicite également la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [M] [W] soutient notamment :

n’avoir pas sollicité de procédure de traitement du surendettement ;

que l’aide pour le logement est versée au bailleur depuis le mois de mars 2025, ce qui devrait permettre de faire aboutir sa demande de FSL ;

être à la recherche d’un emploi dans la logistique ;

avoir un enfant à charge de 18 ans ;

avoir également une dette auprès d’EDF de 700,00 € ;

souhaiter pouvoir se maintenir dans les lieux dans l’attente de l’attribution d’un logement social, une demande en ce sens ayant été faite.

Le demandeur déclare s’opposer aux délais de paiement et à la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire sollicités.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [M] [W] vit seule avec son fils de 18 ans, qu’elle est inscrite à France Travail depuis septembre 2024, qu’elle perçoit à ce titre 1026,72 € d’allocation de retour à l’emploi, qu’auparavant elle effectuait des missions d’intérim, qu’un dossier FSL a été refusé car l’APL devait être versée au bailleur, qu’une demande à cette fin a été formulée auprès du bailleur mais est restée sans réponse, que la dette est due à un rappel de charge sur 4 ans (prescription soulevée et régularisation diminuée), que si la demande FSL n’aboutit pas, un dossier de surendettement envisagé, qu’une demande de logement social a été faite et que s’il est difficile de mettre en place un plan d’apurement, celui-ci est nécessaire pour effectuer une demande d’accord collectif.

Le demandeur a été autorisé à produire, par note en délibéré avant le 30 juin 2025, un décompte actualisé.

Il conviendra de se référer à l’assignation de la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Par courrier reçu au greffe le 19 juin 2025, le demandeur a produit un décompte actualisé faisant figurer le paiement de 700,00 € le 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, Monsieur [T] [B] verse aux débats un décompte arrêté au 17 juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 5 595,31 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 184,27 €.

Il convient également de déduire la somme de 700,00 € qui a été payée le 16 juin 2025 par la défenderesse.

Sous ces réserves, au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [T] [B] est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des sommes susvisées d’un montant total de 884,27 € au 17 juin 2025, échéance de de juin 2025 incluse.

Il convient par conséquent de condamner Madame [M] [W] à verser à Monsieur [T] [B] la somme de 4 711,04 € actualisée au 17 juin 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Madame [M] [W] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 70,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Il ressort des débats et du décompte produit que Madame [M] [W] a fait des efforts de paiement depuis plusieurs mois en reprenant le paiement des échéances courants augmenté d’une somme variable. Elle est ainsi en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en supplément une somme mensuelle pour apurer la dette.

En outre, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Madame [M] [W] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, un paiement de 700,00 € ayant été effectué le 16 juin 2025 pour un loyer résiduel de 613,10 €.

Compte tenu de son engagement, il convient par conséquent d’accorder à Madame [M] [W] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 70,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 août 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 15) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [M] [W] le 26 août 2024, pour un montant principal de 4 374,43 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 octobre 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [M] [W] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Au regard de son souhait de pouvoir rester dans le logement, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et quinze jours après présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse, Madame [M] [W] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Madame [M] [W] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour Madame [M] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef. En cas de maintien dans les lieux, Monsieur [T] [B] sera en droit d’exiger de Madame [M] [W] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur les frais d’exécution forcée (frais de gardiennage et de transport du mobilier), qui sont en l’état hypothétiques, le juge de l’exécution disposant d’une compétence exclusive pour apprécier leur utilité et déterminer à la charge de qui ils incombent.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Madame [M] [W], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 août 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [M] [W] sera condamnée à payer à Monsieur [T] [B] la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Monsieur [T] [B] ;

CONSTATE que le contrat signé le 18 juin 2019 entre Monsieur [T] [B] et Madame [M] [W] concernant les locaux situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 26 octobre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [M] [W] à payer à Monsieur [T] [B] la somme de 4 711,04 € (quatre mille sept cent onze euros et quatre centimes) actualisée au 17 juin 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légalà compter de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [M] [W] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

Dit que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

AUTORISE Madame [M] [W] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 70,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse :

Madame [M] [W] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par Monsieur [T] [B], la résiliation du bail étant acquise à la date du 26 octobre 2024;

Madame [M] [W] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

faute pour Madame [M] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

le sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

en cas de maintien dans les lieux, Monsieur [T] [B] sera en droit d’exiger de Madame [M] MOUSSOLO-NKATOUKOULOUle paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.

FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [M] [W] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [M] [W] à payer à Monsieur [T] [B] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;

DIT n’y avoir lieu de statuer sur les frais de l’exécution forcée ;

CONDAMNE Madame [M] [W] à payer à Monsieur [T] [B] la somme de 500,00 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [M] [W] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 août 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIERE LA JUGE