TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 7]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 23/06919 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PYII

NAC : 72A

Jugement Rendu le 19 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaies SOULT 14, situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [P] [I], demeurant [Adresse 4]

défaillant

Madame [C] [O] [Y] épouse [I], demeurant [Adresse 5]

défaillante,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 23 janvier 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 20 Juin 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[P] [I] et Mme [C] [O] [Y] épouse [I] sont propriétaires des lots numéros 185, 207 et 265 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 8] sise [Adresse 2].

Par actes de commissaire de Justice en date du 30 novembre 2023, le Syndicat des copropriétaires SOULT 14, représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, a fait assigner M.[P] [I] et Mme [C] [O] [Y] épouse [I] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

Condamner solidairement ou à tout le moins in solidum M.[P] [I] et Mme [C] [I] à lui payer la somme en principal de 12 187,99 €, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 07/11/2023 inclus et représentant :

—  11 990,94 € au titre des charges courantes et exceptionnelles,

—  30,00 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

—  167,05 € au titre des frais d’huissier relevant des dépens,

Assortir la condamnation prononcée à l’encontre de M. [P] [I] et Mme [C] [I] d’une condamnation solidaire ou à tout le moins in solidum au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

— de la relance notifiée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, syndic, en date du 05/05/2021, d’avoir à payer la somme de 9 836,43 €,

— du commandement d’avoir à payer délivré par l’étude ID FACTO, commissaires de justice, en date du 12/05/2021, sur la somme de 8 615,81 €,

— de la présente assignation pour le surplus.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation;

Condamner solidairement ou à tout le moins in solidum M. [P] [I] et Mme [C] [I] à lui payer la somme de 1 200,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Condamner solidairement ou à tout le moins in solidum M. [P] [I] et Mme [C] [I] à lui payer une indemnité de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût de la sommation de payer pour 167,05 €, les frais de signification de l’assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à inrervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce, qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M.[P] [I] et Mme [C] [O] [Y] épouse [I], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 janvier 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 20 juin 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires SOULT 14 produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M.[P] [I] et Mme [C] [O] [Y] épouse [I] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 décembre 2018, 14 mai 2019, 17 décembre 2020, 12 juillet 2021, 30 juin 2022 et 21 juin 2023, et les attestations de non recours s’y rapportant,

— un décompte des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 7 novembre 2023, sur la période du 31 décembre 2018 au 7 novembre 2023, provisions charges courantes 01/10/2023 et cotisation fonds travaux 01/10/2023 inclus,

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— le contrat de syndic,

— et le règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il convient de déduire du montant de la créance réclamée :

— les appels de garde corps façade des 01/01/2019, 01/04/2019 et 01/07/2019 de 80,99 euros et 81,00 euros, pour lesquels il est fait référence sur les appels de fonds adressés aux défendeurs à l’assemblée générale du 11 décembre 2018.

En effet, ces appels de fonds ne correspondent pas aux termes de la 26ème résolution du procès-verbal de cette assemblée générale relative à la réalisation d’une purge et passivation des façades et garge-corps et au recensement des fixations dégradées, approuvée à l’unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés pour un montant maximum de 25 000,00 euros TTC, qui prévoit un financement par 3 appels de fonds en dates des 1er janvier, 1er avril et 1er juillet 2018,et non aux dates ci-dessus, et le décompte versé aux débats ne reprend pas les écritures antérieures au 31 décembre 2018 permettant d’établir si les appels de fonds prévus par cette résolution ont été réalisés.

Il est également fait observer que les 27ème et 28ème résolutions du procès-verbal de l’assemblée générale du 11 décembre 2018 visant à donner mandat au Conseil syndical pour le choix d’une entreprise et d’un coordinateur SPS pour la réalisation de ces prestations ont été rejetées à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

— et les appels de fonds travaux loi ALUR des exercices 2019, 2020, aucun procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote de la cotisation anuelle de ce fonds pour ces exercices.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires SOULT 14 peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 07/11/2023, appel de provision 3ème trimestre 2023 inclus, s’élève à la somme de 11 401,89 euros (= 11 990,94€-80,99€-81,00€-81,00€-43,26€-43,26€-43,26-43,25€-43,26€-43,26€-43,26€-43,25€).

S’agissant du point de départ des intérêts au taux légal, il ne sera tenu compte que du commandement de payer en date du 12 mai 2021, aux termes duquel M. [P] [I] est sommé de payer la somme de 8 448,76 euros, la 3ème relance produite n’étant pas une interpellation suffisante.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 8 448,76 euros à compter du 12 mai 2021, date du commandement de payer, et pour le surplus à compter du 30 novembre 2023, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Cette dette, afférente au logement familial, engage solidairement les époux conformément à l’article 220 du code civil.

En conséquence, M.[P] [I] et Mme [C] [O] [Y] épouse [I], mariés seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 11 401,89 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par les défendeurs, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

Cependant, il ressort du décompte versé aux débats que M.[P] [I] et Mme [C] [O] [Y] épouse [I] ont effectué des versements conséquents pour tenter de contenir leur dette, ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérêts dus.

M.[P] [I] et Mme [C] [O] [Y] épouse [I] sera condamnés solidairement au paiement de la somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires SOULT 14 réclame une somme de 30,00 euros au titre de l’aticle 10-1 de la Loi du 19 juillet 1965.

Ces frais de la 3ème relance du 5 mai 2021 n’apparaissent pas fondés, à défaut de versement aux débats des modalités d’envoi de celle-ci.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires SOULT 14 de sa demande au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M.[P] [I] et Mme [C] [O] [Y] épouse [I], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, dont font partie les frais du commandement de payer du 14 mai 2021 de 167,05 euros, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il seront par ailleurs condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires SOULT 14 une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M.[P] [I] et Mme [C] [O] [Y] épouse [I] à payer au Syndicat des copropriétaires SOULT 14 la somme de 11 401,89 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 07/11/2023, sur la période du 11 décembre 2018 au 7 novembre 2023, appel de provision 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 8 448,76 euros à compter du 12 mai 2021, date du commandement de payer, et pour le surplus à compter du 30 novembre 2023, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement M.[P] [I] et Mme [C] [O] [Y] épouse [I] à payer au Syndicat des copropriétaires SOULT 14 la somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires SOULT 14 de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE in solidum M.[P] [I] et Mme [C] [O] [Y] épouse [I] à payer au Syndicat des copropriétaires SOULT 14 la somme de 1.200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M.[P] [I] et Mme [C] [O] [Y] épouse [I] aux entiers dépens ;

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,